受新冠肺炎疫情影響,，多家長租公寓資金鏈愈加吃緊,，設法謀求更加充分的資金騰挪空間,。《經濟參考報》記者在多地調查發(fā)現(xiàn),，部分公司借疫情漲租金,、吃差價，被指“趁疫打劫”,。問題曝光后，一些機構已對單方面轉嫁成本等行為有所整改,。業(yè)內人士指出,，長租公寓“資金劫”的主因并非疫情，而是近年來不惜成本瘋狂擴張所致,。
“租賃風波”四起
2月以來,，青客公寓、蛋殼公寓,、自如等品牌長租公寓頻頻曝出“租賃風波”,，多地租客稱這些機構借疫情之名漲租金、吃差價,。
記者近日接到上海青客公寓的租客投訴稱,，該公寓一邊收客戶租金，一邊卻拖欠房東租金,，疫情期間被房東強行解約,、流落街頭，僅在浦東新區(qū)“樟盛苑”就有150多位租戶成為受害者,。
不只是青客公寓,，有消息顯示，自2月以來,，北京,、廣州、深圳等多地蛋殼房屋業(yè)主紛紛反映收到通知,，該公寓“根據(jù)疫情近期走勢,，自即日起將暫停付款，并執(zhí)行不少于30天的免租期”,。
對于“免租”要求,，蛋殼公寓品牌公關回復《經濟參考報》記者表示，初期的確有尋求業(yè)主“免租期”,，但不是“強制免租”,，早期一些一線人員存在溝通上的誤解。對于打款延遲,，則是根據(jù)合同中“有特殊情況,，可在付款日后15個工作日內進行支付”的條款,。在這期間，工作人員向業(yè)主尋求免租支持,。
根據(jù)該公關提供的鏈接顯示,，在受到頗多質疑后，蛋殼2月下旬推出“蛋殼房東支持計劃”,。方案一：合同期滿時返還一個月房租,，即疫情期間，房東愛心支持的一個月房租,，蛋殼將在合約期滿時返還,。方案二：分期返還一個月房租，即疫情期間,，房東愛心支持的一個月房租,，將分期返還，分期月份數(shù)與本次合約剩余合同期相等,，但最高不會超過24個月,。方案三：支持蛋殼半個月免租期，即疫情期間,，房東愛心支持半個月房租,，本期剩余租金，將在合同約定付款日起15個工作日內付清,。
但在2月20日,，仍有業(yè)主在黑貓投訴官網投訴稱：“蛋殼依合同約定應于2020年1月25日支付25743元，為三個月租金,。至今未收到房租,。給蛋殼客服打電話，蛋殼說由于疫情,，要延期一個月支付房租,，并單方索要一個月免租期?！?/p>
與此同時,，蛋殼公寓對租客的房租卻并未相應減免，這讓業(yè)主和租客雙方均質疑蛋殼公寓利用疫情變相“賺差價”,。
“我們幾個月的房租已經交了,，如何能獲得優(yōu)惠？”一位北京的蛋殼公寓租戶告訴記者,，對他來說,，2月僅前10天租金有返還，且租金并不是直接減免,，而是未來繳費抵用,。
從蛋殼公寓官方微博發(fā)布的致蛋殼公寓租客的一封信指出,，結合疫情發(fā)展情況，針對武漢地區(qū)無法返城的租客,，蛋殼公寓計劃返還一個月租金,；其他城市租客，則將根據(jù)各地發(fā)布的延遲返工政策,，返還相應租金,，或提供相對應的免費延住天數(shù)。
關于返還租金的說明,，蛋殼指出,，該金額不能提現(xiàn)，可用于抵扣房屋服務費,、維修金、水電燃氣費用,、租金及續(xù)租首付款等蛋殼APP內賬單費用,。
另一家分散式公寓頭部企業(yè)自如近期也頻遭投訴。2月10日,，自如漲價的話題沖上微博熱搜,。有媒體統(tǒng)計，自如在疫情期間各地續(xù)租租金上漲10%至30%左右,，有的甚至上漲38.3%,。
截至3月1日，在黑貓投訴平臺可以看到有關自如的投訴1266條,，近期投訴更為頻繁,。2月14日，一位自如租客在黑貓投訴平臺發(fā)布截圖稱,，續(xù)約到期日前一個半月咨詢續(xù)約價格,，漲了470元，約7％,，續(xù)約到期前一個月咨詢,，價格漲了1700元，漲幅28％,?！皾q幅不合理，作為一個企業(yè),，不考慮疫情期間特殊情況,，肆意漲價?！?/p>
2月17日,，另一自如租客反映,，所租房屋3月到租，自如方面提出續(xù)租租金從原來每月2490元上漲到3600元,，上漲幅度達47%,，“算上服務費，租金達4000元,，我認為不合理,，自如卻反饋是市場價格，可以選擇換房”,。
2月21日,，有自如租客投訴：“提前30天續(xù)租自如，服務費有七折優(yōu)惠,，但在疫情期間取消了,，這是不是趁著疫情變相漲價？”
自如首席執(zhí)行官熊林表示,，漲價是個別現(xiàn)象,。其在個人微博上聲明：“自如近期的價格調整均為因為產品續(xù)約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調整,，不敢說100%合理,，但絕無一例是趁疫情之機發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價,，我和全體管理團隊即日立刻辭職,。”
一位自如租客告訴記者,，大多數(shù)人嫌搬家麻煩,，會選擇再次續(xù)租，但續(xù)租比重新租賃貴不少,。
對此,，自如品牌公關在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，長期以來,，自如后臺系統(tǒng)沒有出現(xiàn)租金異常波動,。“目前自如續(xù)約整體平穩(wěn),，出現(xiàn)的個例多為長租換短續(xù)導致,，并非普遍情況?！?/p>
上述公關表示,，目前全國續(xù)約平均水平低于5%，實際為4%左右。短續(xù)在全國占比10%左右,，最近因為疫情可能會浮動,，我們還在密切觀察?？紤]到近期因疫情的影響,，部分客戶短續(xù)需求可能會提升，自如已經出臺了相應的優(yōu)惠措施,，確保大家在此情況下,，短續(xù)也能享受長續(xù)的優(yōu)惠。
多企業(yè)資金鏈告急
隨著空置率的上升和經營成本的壓力,，多家長租公寓企業(yè)脆弱的資金鏈浮出水面,，企業(yè)想方設法謀求更加充分的資金騰挪空間。
近年來不惜成本的擴張,，讓多家長租企業(yè)資金鏈吃緊,。
2017年至2018年，在資本補貼助力下,，長租公寓開啟搶房源大戰(zhàn),，不少運營商通過“高價收房，跑馬圈地”快速擴張,。“2018年,，一些稍好房源的租金提高20%很正常,。房子報價選擇權完全在機構手里，即使提高報價50%也屬正常,?！币晃还⑦\營商坦言。
2019年,，長租公寓行業(yè)進入“洗牌期”,。部分租賃機構出現(xiàn)資金鏈斷裂、跑路等現(xiàn)象,，資本熱潮逐漸退去,。愛公寓、杭州鼎家,、寓見公寓,、樂伽公寓等等一批長租公寓宣告破產，萬科,、碧桂園,、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長租公寓業(yè)務的擴張。
2019年10月7日,，青客公寓向美國證券交易委員會遞交了招股說明書,，成為第一家披露招股書的長租公寓公司,。資料顯示，青客公寓2012年成立于上海,，先后從紐信創(chuàng)投,、賽富、凱欣資本,、摩根士丹利等機構拿到了四輪股權融資,，總規(guī)模超過一億美元。截至2018年末,，青客公寓運營覆蓋六座城市的房間共計91234間,，復合年增長率為114.4%。但高速增長背后,，卻是虧損的事實,。招股文件顯示，青客公寓2018財年凈收入8.9億元,，虧損5億元,；截止到2019年6月30日的9個月時間，凈收入9億元,，虧損3.7億元,。
虧損的不僅是青客。2019年10月底,，蛋殼招股說明書顯示,，2019年前九個月，蛋殼公寓收入為50億元,，較2018年同期的16.73億元增長198.8%,，前九個月凈虧損為25.16億元，較2018年同期增長約210%,。
高增速,、高虧損是青客、蛋殼等企業(yè)燒錢模式的特征,，在一定程度上反映了長租公寓行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,。不少業(yè)內人士透露，蛋殼公寓,、自如等長租公寓運營商從去年年底出現(xiàn)資金緊張,，這主要源于前幾年“高收低租”囤積壟斷房源，導致入不敷出,，疫情影響則讓情況雪上加霜,。
“即使是頭部企業(yè)，也明顯感覺到資金鏈壓力，這是部分企業(yè)要求漲租或吃差價的內在動因,?！蹦Х焦⑹紫瘓?zhí)行官柳佳表示。
住房租賃市場具有明顯的周期性,。受春節(jié)返鄉(xiāng)等因素影響,，每年11月到次年1月是租房市場淡季。從2月返工到4月,，隨著返程人流增加,，租房市場則迎來“小陽春”。
微領地首席執(zhí)行官周君強認為,，長租公寓企業(yè)現(xiàn)階段需要“補血”,，如果疫情持續(xù)，現(xiàn)金流吃緊,，很難支撐企業(yè)正常運營,。“一來一去,，租賃機構在這個時間段基本是保本狀態(tài),。今年受疫情影響，市場節(jié)奏被打亂,，行業(yè)普遍面臨資金鏈緊張的情況,。”
“各大城市嚴控流動人口輸入,，導致原有租客主動或被動不能返回,，進而要求退租或免租，這讓不少租賃房成為空置房,，對企業(yè)現(xiàn)金流提出極大考驗?！币患抑L租公寓品牌運營商首席執(zhí)行官表示,。
疫情導致的退租更進一步加劇了租賃企業(yè)的資金難題。失去了源源不斷的資金活水,，不少前期高價壟斷房源的公寓企業(yè)選擇開源節(jié)流,，一方面不斷地與房東溝通降租“節(jié)流”，另一方面則對租客采取漲價等方式“開源”,。
周君強認為,，相較于集中式公寓，蛋殼,、自如等分散式公寓主要租用居民小區(qū)的個人房源,，面對分散的個人房東，在疫情期間管理難題更大，因此資金鏈斷裂風險更高,?！胺稚⑹焦⒌耐俗饴屎瓦\營成本更高，蛋殼吃差價,、自如漲租等行為都是為了彌補虧空”,。
有業(yè)內人士坦言，疫情加劇了行業(yè)中本就存在的資金鏈困局,。值得注意的是,，長租公寓不僅面臨著商業(yè)模式的挑戰(zhàn)，還有行業(yè)監(jiān)管的關注,。
此前作為長租公寓重要資金來源的“租金貸”受到管控,。2019年12月，住建部下發(fā)《關于整頓和規(guī)范房租租賃市場的意見》要求,，到2022年底,，長租公寓應確保通過“租金貸”這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的占比不超過30%。
根據(jù)蛋殼公寓招股書披露,，截至2019年9月30日,，使用“租金貸”的租戶比例為67.9％。同期,，青客公寓披露的數(shù)據(jù)為62.6%,。
如何突圍“寒冬”
盡管長租公寓運營商面臨著經營難題，受訪人士普遍認為,，企業(yè)為轉嫁成本,，單方面漲租或拒絕向房主支付租金的行為有違公平原則和商業(yè)契約精神。
北京金訴律師事務所律師王佳紅認為,，盡管受到疫情影響,，但不能一刀切認定為“不可抗力”?！?003年‘非典’期間也出現(xiàn)了不少租賃合同糾紛,，但多數(shù)法院在處理時認定為情勢變更，少有認定為不可抗力情形,。如果都認為是不可抗力,，將無法維護商業(yè)經營的正常進行?！彼J為,，疫情并未影響蛋殼、自如全部的經營行為,，單純依據(jù)疫情就拒絕向房主支付租金或漲價是不公平的,。
不少業(yè)主向《經濟參考報》記者反映,，自身也背負著房貸壓力，公寓斷租可能將產生連鎖反應,，導致斷供,。一名杭州業(yè)主已向法院提出訴訟，要求蛋殼賠償損失,。
此外,，北京、深圳,、上海等十余個城市的業(yè)主和租客聯(lián)合抵制蛋殼公寓相應條款,。一些維權業(yè)主表示，將按照合同規(guī)定自然解約,，并強制斷水,、斷電、換鎖清租,。這意味著,，不少已經付租給蛋殼公寓的租戶可能會受到影響。
周君強等行業(yè)人士認為,，面臨突如其來的疫情,，政府、企業(yè),、房東,、租客四方均應出于社會責任，在尊重商業(yè)契約精神的基礎上友好協(xié)商,。同時,，地方政府應保障租客依法享有的基本租住權。
柳佳建議,，政府宜考慮在疫情期間給予個人業(yè)主和租賃機構減免租金等激勵措施,，如個稅抵扣、專項補貼等,；同時要求銀行允許企業(yè)還貸延期,、避免抽貸斷貸，新增信用貸款參照正常經營時期現(xiàn)金流情況授信等,，從而讓整個鏈條上的各方共擔成本、共渡難關,。
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受新冠肺炎疫情影響,，多家長租公寓資金鏈愈加吃緊，設法謀求更加充分的資金騰挪空間,?！督洕鷧⒖紙蟆酚浾咴诙嗟卣{查發(fā)現(xiàn)，部分公司借疫情漲租金,、吃差價,，被指“趁疫打劫”。問題曝光后,，一些機構已對單方面轉嫁成本等行為有所整改,。業(yè)內人士指出，長租公寓“資金劫”的主因并非疫情,，而是近年來不惜成本瘋狂擴張所致,。
近期，中央企業(yè)紛紛立下“軍令狀”,，在抓好疫情防控工作的前提下,，打出一系列組合拳，全力以赴完成全年各項目標任務,。
