今年以來，海南房地產(chǎn)銷售面積和銷售金額持續(xù)下滑,，房地產(chǎn)低迷態(tài)勢給海南經(jīng)濟(jì)運行帶來較大下行壓力,。日前海南省政府出臺新的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見,，鼓勵和引導(dǎo)住房消費,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南房地產(chǎn)市場當(dāng)前存在庫存量較大,，結(jié)構(gòu)不太合理等問題,，應(yīng)采取多種措施消化存量優(yōu)化增量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。
房地產(chǎn)市場深度調(diào)整 銷售量價持續(xù)下降
2014年以來,，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，海南房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了深度調(diào)整期,。今年一季度以來,，海南省房地產(chǎn)市場繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回落,，銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大,，銷售均價略有下降，海南房地產(chǎn)市場仍面臨不小的困難和壓力,。
房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑,。據(jù)海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計，第一季度,，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成270.74億元,，同比增長4.5％，但比上年同期回落25.9個百分點,，占全省固定資產(chǎn)投資的比重由上年45.1％上升到48.7％,。
房屋銷售面積及金額也持續(xù)下降。記者近日走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn),，海南房屋銷售持續(xù)低迷,，一些樓盤“去化”緩慢仍未得到明顯改觀。位于�,？谑袊Q(mào)城區(qū)中心位置的城市花園樓盤的置業(yè)顧問告訴記者,，開盤兩年多來，該樓盤總共銷售不到一半,。
據(jù)統(tǒng)計,，第一季度，全省房屋銷售面積為190.84萬平方米,，同比下降21.5％,，降幅比上月擴(kuò)大2.8個百分點。其中,，住宅銷售面積182.62萬平方米,，同比下降22.4％，降幅比上月擴(kuò)大3.7個百分點,。
銷售金額同比也持續(xù)下降,。今年一季度,，海南房屋銷售額為202.87億元，同比下降23.9％,，降幅比上月擴(kuò)大6.8個百分點,。第一季度，海南省商品房銷售均價為每平方米10630元,，同比下降3％
海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長丁式江在海南省一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會上表示,，海南房地產(chǎn)市場的低迷，除了受到全國經(jīng)濟(jì)下行壓力加大及房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響,，還受到別的因素影響：一是海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資近十年來以年均39.7％的增長速度保持較快增長,，基數(shù)已經(jīng)很大，房地產(chǎn)投資增速逐步放緩應(yīng)屬于市場調(diào)整的常態(tài),；二是去年底,，部分房企為完成年度銷售目標(biāo),，加大促銷優(yōu)惠力度,，透支了部分市場需求；三是由于新的房地產(chǎn)稅征收辦法尚未明確,，《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始實施,，島外居民對在海南省購房持謹(jǐn)慎和觀望態(tài)度。
開發(fā)結(jié)構(gòu)有待優(yōu)化 部分開發(fā)商資金鏈緊張
在當(dāng)前的海南房地產(chǎn)市場中,，仍存在“一業(yè)獨大”,、庫存壓力較大、開發(fā)結(jié)構(gòu)不優(yōu)等較為突出的問題,。
第一,，海南房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險能力不強(qiáng),。丁式江在海南省一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會上介紹,，近幾年海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額的比重均超過40％。今年1－3月全省房地產(chǎn)投資占比達(dá)到48.7％,，比重比上年同期提升3.6個百分點,，全省經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度進(jìn)一步加大。
第二,，海南房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化,。2014年海南省住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為78.4％，比2013年下降24.4個百分點,；商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比重為75.8％,，比2013年下降9個百分點，調(diào)結(jié)構(gòu)初顯成效,。但產(chǎn)品仍以住宅為主,，產(chǎn)品相對單一,，容易引發(fā)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險和季節(jié)性閑置等問題，轉(zhuǎn)型發(fā)展任務(wù)仍然較重,。
第三,，海南商品房去庫存壓力仍然較大。在銷售面積繼續(xù)下降的現(xiàn)實情況下,，商品房消化存量依然壓力較大,。
第四，海南部分市縣房地產(chǎn)產(chǎn)品還存在同質(zhì)低價競爭問題,，一些中部市縣房地產(chǎn)開發(fā)速度過快,，空間布局不合理，低價出讓稀缺土地資源,，房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)不高,、價格與價值不匹配，不利于全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,。
此外,，記者采訪了解到，由于房地產(chǎn)形勢持續(xù)低迷,，部分開發(fā)商的資金壓力較大,，存在一定的風(fēng)險隱患。�,？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長戴開權(quán)認(rèn)為,，盡管目前國家下調(diào)二套房個貸首付比例，但對房地產(chǎn)類貸款特別是開發(fā)貸款仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度,，房企的資金壓力仍然比較大,。
海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計，今年1－2月,，海南房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)下降,。受房屋銷售下降的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)資金來源增速不斷回落,。同時,，由于房屋銷售低迷，資金回籠慢,，使得企業(yè)收到的定金及預(yù)付款占比下降,。
出臺穩(wěn)定市場新政策 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
為促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、支持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行,，鼓勵和引導(dǎo)住房消費,，海南省政府辦公廳近日下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，消化存量優(yōu)化增量�,！兑庖姟窂�(qiáng)調(diào)海南房地產(chǎn)按照“一增一降一優(yōu)”的思路,，即增加高端經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例,，優(yōu)化房地產(chǎn)空間布局,。要求打通商品房與保障性住房通道，加快庫存消化,；鼓勵境外機(jī)構(gòu)和個人,，尤其是華僑和港澳臺居民在海南省購房置業(yè)；加大了金融及公積金對購房的支持力度,，在�,？凇⑷齺�,、瓊海,、陵水等四市縣買房，職工最高可申請公積金貸款由50萬元上調(diào)至70萬元,。
部分業(yè)內(nèi)人士表示,，海南出臺新的政策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖，但由于存量大而且結(jié)構(gòu)不太合理,，仍需采取多種措施促進(jìn)海南房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,。
丁式江表示,，海南將按照“底線思維,、區(qū)間控制、長短結(jié)合”的思路針對房地產(chǎn)市場形勢變化,，及時采取政策措施,，積極保投資促消化，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。
一是繼續(xù)加強(qiáng)政策研究。海南省已加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策儲備工作,，起草了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的儲備政策》,，從財政補(bǔ)貼、稅費減免,、購房入戶,、公積金支持等8個方面提出26條儲備政策。
二是正確處理好發(fā)展和保護(hù)的關(guān)系,，走提質(zhì)增效之路,。青山綠水和碧海藍(lán)天是海南房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的核心競爭力。海南要進(jìn)一步科學(xué)把握房地產(chǎn)發(fā)展的時序與節(jié)奏,，改變過去簡單粗放,、片面追求數(shù)量的開發(fā)模式,，優(yōu)化增量，積極消化存量,，不斷提升開發(fā)品質(zhì)和效益,。嚴(yán)格按規(guī)劃劃定房地產(chǎn)開發(fā)的限建區(qū)和禁建區(qū)，確保生態(tài)底線和生態(tài)安全,，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,。
三是繼續(xù)加快房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級,。按照一增一降一優(yōu)的思路,，增加經(jīng)營性房地產(chǎn)比重，逐步降低普通商品住房開發(fā)比例,，積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向高端,、精品、特色方向發(fā)展,。積極引導(dǎo)發(fā)展度假,、健康、醫(yī)療,、養(yǎng)老等多種形式的經(jīng)營性房地產(chǎn),，適應(yīng)市場多樣化需求。
四是結(jié)合棚戶區(qū)改造,，打通商品房和保障性住房的通道,。進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造和住房保障貨幣化安置力度，2015年海南計劃實施貨幣化安置4585戶,；鼓勵市縣回購存量商品住房作為保障性住房房源,，并納入保障性安居工程年度計劃管理。對房地產(chǎn)項目和房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公租住房用途的,，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件,，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。
