摘要：北京被“豪宅化”趨勢(shì)將愈加明顯,，2013年以來，四環(huán)平均樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平方米,，其今年上市后均價(jià)將達(dá)到8萬(wàn)元/平方米
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，北京被“豪宅化”趨勢(shì)將愈加明顯，2013年以來,，四環(huán)平均樓面價(jià)為5萬(wàn)元/平方米,，其今年上市后均價(jià)將達(dá)到8萬(wàn)元/平方米
“豪宅元年”是業(yè)內(nèi)對(duì)2015年北京樓市的界定。事實(shí)上,，正是由于2013年以來的“地王”們都將在今年集中入市,，各大豪宅項(xiàng)目的操盤手春節(jié)就開始焦慮。不過,，從2015年第一季度豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，借力于盤古大觀的集中成交,，北京豪宅市場(chǎng)成交量暴漲,。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2015年第一季度，北京單價(jià)超過10萬(wàn)元/平方米的豪宅成交114套,，與往年同期30套的成交量相比,，暴漲2.8倍。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，改善性需求的入市在一定程度上緩解了北京豪宅的銷售壓力,，但這也加快了北京被“豪宅化”的速度。
值得注意的是,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，隨著2013年以來的地王相繼入市，北京四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)將進(jìn)入8萬(wàn)元時(shí)代,。
單價(jià)破10萬(wàn)元豪宅成交量上漲
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2015年第一季度，北京公寓豪宅成交均價(jià)排名前十的項(xiàng)目成交總金額為85.3億元,。
其中,，成交均價(jià)最高的樓盤為萬(wàn)柳書院，總計(jì)成交15套,，成交均價(jià)達(dá)134985元/平方米,，成交金額為5.32億元；位列第二位的是中軸國(guó)際,，成交1套,，金額為6600萬(wàn)元，均價(jià)為118669元/平方米,；第三位則為盤古大觀,，成交96套，成交均價(jià)為107705元/平方米,，成交總金額為68.17億元,；即使是成交均價(jià)最低的項(xiàng)目，均價(jià)也接近了7萬(wàn)元/平方米,。
單價(jià)超過10萬(wàn)元/平方米豪宅成交量暴漲的背后,，實(shí)際上是盤古大觀的集中銷售�,！疤蕹P古大觀公寓豪宅的成交量,，實(shí)際上今年與去年的市場(chǎng)成交量變化量并不是特別大�,！蹦呈煜ず勒袌�(chǎng)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,，但總體來看，今年豪宅供應(yīng)量非常大,，預(yù)計(jì)將帶來成交額的上漲,。
值得一提的是,，除了超過10萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)成交量爆棚外，其他公寓豪宅和別墅市場(chǎng)成交量也相對(duì)活躍,。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)表示,，2015年第一季度，銷售量靠前的別墅項(xiàng)目,，單套總價(jià)全部保持在千萬(wàn)元級(jí)別,，甚至更低。這體現(xiàn)出當(dāng)前高端市場(chǎng)以改善性需求為主,，預(yù)計(jì)隨著二套房首付標(biāo)準(zhǔn)降低以及二手房營(yíng)業(yè)稅的減免,，未來高端市場(chǎng)成交量還將提升。
事實(shí)上,，記者近期實(shí)地走訪位于東北五環(huán)外溫榆河墅區(qū)內(nèi)的融科·千章墅時(shí)也發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)場(chǎng)有不少意向購(gòu)房者。一位購(gòu)房人告訴記者,，來看房是為了換一套更好的房子,。為此，該購(gòu)房人已經(jīng)出售了自家位于東三環(huán)附近的一處住宅,。而對(duì)于選擇在這個(gè)時(shí)間進(jìn)行置換的原因,，該人士稱，因?yàn)楦杏X政策趨于松綁,，房?jī)r(jià)很快會(huì)進(jìn)入新一輪上漲通道,，所以著急換房。
據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹,，融科?千章墅是總價(jià)為千萬(wàn)元級(jí)的城市別墅,，一期早已全部售罄，二期共139套,，現(xiàn)在已銷售了80%,，目前有現(xiàn)房在售，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)將推出三期產(chǎn)品,�,！敖衲耆路葸�未結(jié)束，我們就已經(jīng)完成了當(dāng)月銷售任務(wù),�,！痹撊耸肯蛴浾咄嘎丁�
然而,，鑒于高端項(xiàng)目的扎堆入市,，總體來看，北京的高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然非常激烈,�,！�2015年,，北京將有20多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，其中擁有銷售單價(jià)超過10萬(wàn)元/平方米房源的項(xiàng)目接近20個(gè),，而這些項(xiàng)目一半以上將是今年的新增項(xiàng)目�,！北本┤f(wàn)科高端事業(yè)部負(fù)責(zé)人高廣漢曾向記者如是透露,。
四環(huán)房?jī)r(jià)將邁入8萬(wàn)元時(shí)代
事實(shí)上，隨著上述20多個(gè)豪宅項(xiàng)目的入市,，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快,。張大偉向記者透露，近兩年,，北京五環(huán)內(nèi)住宅用地供應(yīng)僅14宗,，四環(huán)內(nèi)僅有5宗，而未來四環(huán)內(nèi)基本已經(jīng)沒有住宅用地,。目前,，五環(huán)內(nèi)商品房住宅部分僅有存量合計(jì)在8萬(wàn)套左右，而四環(huán)的存量不足1萬(wàn)套,。
“2013年以來,，北京四環(huán)平均地價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，四環(huán)到五環(huán)之間平均地價(jià)是3萬(wàn)元/平方米,�,！睆埓髠ハ颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者表示，“按照這些地價(jià)計(jì)算,，今年北京四環(huán)內(nèi)上市的項(xiàng)目銷售均價(jià)將在8萬(wàn)元/平方米左右,，四環(huán)到五環(huán)之間房?jī)r(jià)則將達(dá)到5萬(wàn)元/平方米”。
事實(shí)上,，縱觀現(xiàn)在北京樓市豪宅項(xiàng)目的分布圖來看,，成交量和成熟度相對(duì)較弱的是南城板塊，其他區(qū)域均有相對(duì)大量的在售熱銷豪宅項(xiàng)目,。
不過,，從成交量的分布來看，未來整個(gè)高端產(chǎn)品線將逐漸向南城轉(zhuǎn)變,。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2010年以前，北京樓市60%的成交在長(zhǎng)安街以北,，但隨著南城的發(fā)展,，2013年長(zhǎng)安街以南樓市成交量占到北京市場(chǎng)總成交量的55.5%。而在2014年,，南城也以32847套的成績(jī)占到總成交量的一半比重,。
而從南城在售項(xiàng)目的房?jī)r(jià)來看,，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，目前位于南城板塊的在售項(xiàng)目中冶·德賢公館均價(jià)為42000元/平方米,，單套總價(jià)在550萬(wàn)元-800萬(wàn)元之間,。“預(yù)計(jì)4月份將推出樓王產(chǎn)品,，戶型面價(jià)在134平方米至178平方米之間”,，該項(xiàng)目銷售人員向記者透露，主要針對(duì)改善性需求購(gòu)房者,，目前已經(jīng)有不少購(gòu)房者來訪,。
“北京五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代了，隨著北城房?jī)r(jià)過高,，現(xiàn)在南四環(huán)不足5萬(wàn)元/平方米的成交價(jià)將促使高端購(gòu)房者向南城轉(zhuǎn)移,。”有業(yè)內(nèi)人士表示,，而改善性需求的加速入市也給其市場(chǎng)提供了提升空間,。
鑒于此，中冶置業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷策劃部副部長(zhǎng)吳博向本報(bào)記者表示,，高端品質(zhì)改善型產(chǎn)品扎堆,，競(jìng)爭(zhēng)激烈的背后，是今年將成為抄底四環(huán)的最佳時(shí)機(jī),。
事實(shí)上,，2015年1月份，南四環(huán)外白盆窯地塊被華潤(rùn)置地高價(jià)拿下,，折合樓面價(jià)高達(dá)38000元/平方米,，成為北京新一輪地王。張大偉表示,，這只是近年南城土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影,，到目前為止，南城已有中冶置業(yè),、首開保利,、華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó),、中化方興等眾多一線品牌開發(fā)商爭(zhēng)先入駐,。
這意味著以往成交量和成交單價(jià)都較低的南城板塊也開始向“豪宅化”邁進(jìn)。實(shí)際上,，去年8月份有市場(chǎng)人士直言,，“預(yù)計(jì)北京四環(huán)沿線房屋均價(jià)破10萬(wàn)元/平方米也就未來兩三年的事了”。
