在樓市的低迷期,，各級(jí)政府不遺余力的救市舉措，正在給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來潛移默化的影響,。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月多地樓市成交量比6月有小幅回升,，市場(chǎng)隱現(xiàn)反彈跡象,。
但更重要的影響在于，隨著市場(chǎng)交易出現(xiàn)反彈,、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)、戶籍改革措施出臺(tái)等一系列利好因素的出現(xiàn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心正在逐漸恢復(fù),。近期部分城市的房屋和土地供應(yīng)均出現(xiàn)增長(zhǎng)，正在為未來的市場(chǎng)升溫打下基礎(chǔ),。
專家認(rèn)為，雖然市場(chǎng)處于低迷狀態(tài),，但一系列微小的變化，都將給市場(chǎng)帶來“蝴蝶效應(yīng)”般的影響,。短期的成交量回歸，恐怕并不意味著長(zhǎng)期“牛市”的到來,，低增長(zhǎng),、價(jià)格平穩(wěn)等將成為未來市場(chǎng)的常態(tài)。
松綁力度超預(yù)期
在經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月的嘗試后,，地方政府松綁樓市的尺度驟然加大,。四川省財(cái)政廳近日發(fā)布通知強(qiáng)調(diào),，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對(duì)首套普通住房購(gòu)房者,，要求貸款利率不超過基準(zhǔn)利率。同時(shí),，按實(shí)際發(fā)放貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助,。
上述措施發(fā)布后,，迅速引起軒然大波。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，成都這一救市政策,，是目前為止動(dòng)作最大救市措施，既是第一次明確用財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房者,，也是第一次明確使用信貸政策救市,。相比松綁限購(gòu)等舉措,，其效果將更為明顯。
不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)上述舉措提出反對(duì)并指出,，用納稅人的錢補(bǔ)貼購(gòu)房者，既不合法理又有違公平,。贊成者則認(rèn)為,，此舉與此前經(jīng)常采用的稅費(fèi)補(bǔ)貼相比,，并無根本區(qū)別,。
截至目前,，主管部門尚未對(duì)該項(xiàng)措施做出公開表態(tài),。隨著越來越多的城市加入松綁限購(gòu)的大軍中,，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策正在出現(xiàn)明顯松動(dòng)。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至日前,，已有30個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng),，占所有46個(gè)限購(gòu)城市的比例為65%。此外,，還有不少城市實(shí)施戶籍政策松綁、公積金政策松綁、稅費(fèi)減免等政策,。
該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，年內(nèi)還將有10個(gè)左右城市會(huì)出臺(tái)不同力度的松綁限購(gòu)政策。也就是說,，除一線城市外，其余限購(gòu)城市都將肯定在年內(nèi)取消限購(gòu)政策,。
多數(shù)受訪者向中國(guó)證券報(bào)表示，從政策層面看,，力度將會(huì)越來越放松。此前幾個(gè)月,，住建部部長(zhǎng)陳政高赴中西部多個(gè)省份調(diào)研并座談,，并在座談中向部分省份明確了“刺激需求”的政策方向。分析指出,，未來信貸政策仍有松綁的空間，并可能進(jìn)一步刺激需求,。(下轉(zhuǎn)A02版)
心理影響大于實(shí)際
從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，樓市政策松綁的效果似乎正在顯現(xiàn),。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,，7月1日-27日,，全國(guó)典型的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為15.2套,，比6月同期輕微反彈了3%,。其中,，二三線城市成交量出現(xiàn)明顯上漲。
由于季節(jié)因素,，7月往往是全年成交的淡季,。業(yè)內(nèi)人士指出，成交量之所以出現(xiàn)反彈,，并不僅僅由于松綁限購(gòu)所致,，還因?yàn)閴阂衷S久的需求逐漸釋放，越來越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目采取降價(jià)措施,，以及宏觀經(jīng)濟(jì)層面出現(xiàn)了積極變化,。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，杭州蕭山,、濟(jì)南,、成都等地的效果較為明顯，取消限購(gòu)后日均成交量較之前飆升3倍。長(zhǎng)春,、武漢,、寧波、南寧等4城市,，取消限購(gòu)后的日均成交量有5%左右的小幅提升,。其余城市的交易量并無明顯變化。
從上述數(shù)據(jù)不難看出,，松綁限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的實(shí)際影響十分有限,。并非所有城市都受益于政策的調(diào)整，也并非有所城市的反彈勢(shì)頭都能夠持續(xù),。但在經(jīng)歷了半年之久的市場(chǎng)低迷之后,，區(qū)域市場(chǎng)積極信號(hào)的傳出，仍然有助于信心的恢復(fù),。
合景泰富集團(tuán)營(yíng)銷總經(jīng)理周曜近期表示,，在一些城市的核心區(qū),，松綁限購(gòu)之后,，成交量出現(xiàn)大幅回升,，說明市場(chǎng)需求仍然旺盛,。在該公司布局的城市中，幾乎全部出臺(tái)過限購(gòu)政策,，如今市場(chǎng)的變化使之看到了積極的一面。
周曜認(rèn)為,，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)“筑底”的過程，未來仍有不小的發(fā)展空間,。北京某房企負(fù)責(zé)人也表示,，在城鎮(zhèn)化的大背景下,，未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然強(qiáng)勁。
近期,，國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》,，雖未直接提及房地產(chǎn)業(yè),，但戶籍政策即將發(fā)生的重大變化,，仍被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好因素。多數(shù)受訪者認(rèn)為,，在多重利好的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣指數(shù)將迎來回升的過程,。
低速增長(zhǎng)將成常態(tài)
市場(chǎng)信心的恢復(fù)，已在供應(yīng)量的指標(biāo)上有所體現(xiàn),。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在7月21日至27日的一周內(nèi),，北京樓市共有6個(gè)項(xiàng)目集中入市,，累計(jì)新增供應(yīng)5372套，環(huán)比上周大漲303%,，創(chuàng)年內(nèi)周供應(yīng)新高,。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，8月北京共有32個(gè)樓盤項(xiàng)目計(jì)劃開盤,，其中包括11個(gè)純新盤和21個(gè)老項(xiàng)目后期。今年3月以來,，北京樓市供應(yīng)規(guī)模上升,，并連續(xù)6個(gè)月每月開盤項(xiàng)目量超過30個(gè),。相比之下,，去年同期的月度開盤項(xiàng)目量?jī)H為20余個(gè),。
同時(shí),，進(jìn)入下半年,，北京加快土地供應(yīng)步伐,，繼7月中旬接連出讓5宗經(jīng)營(yíng)性地塊后,，7月29日北京土地市場(chǎng)再次迎來5宗經(jīng)營(yíng)性地塊同時(shí)出讓。分析人士指出,，供應(yīng)端數(shù)據(jù)的改善,，預(yù)示著未來北京樓市將可能出現(xiàn)持續(xù)回暖的局面,，這種情況頗能反映整體市場(chǎng)的現(xiàn)狀,。
最近10年來,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)共經(jīng)歷了三次下行周期,，此輪市場(chǎng)波動(dòng)被看作是市場(chǎng)的第四次下行,。在以往的三次低迷之后,，樓市均出現(xiàn)大幅上漲。但如今的種種跡象表明,，雖然市場(chǎng)有升溫跡象,，但大幅攀升的局面恐不復(fù)存在。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,，全國(guó)商品房庫存已連續(xù)多月出現(xiàn)增長(zhǎng),，表明整體市場(chǎng)的供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的后發(fā)動(dòng)力變得不足,。
在這種大背景下,，房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度正在從以往的“樂觀”變?yōu)椤爸?jǐn)慎樂觀”。在北京7月29日出讓的土地中,，孫河區(qū)域的兩宗地塊遭遇流拍,。究其原因，機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，去年該區(qū)域曾誕生過“地王”,，如今的土地底價(jià)參照“地王”價(jià)格而定，但市場(chǎng)已不能接受,。
分析人士認(rèn)為,，下半年土地交易量可能有所回升，但土地市場(chǎng)的整體熱度很難隨之升溫,。在供大于求較為嚴(yán)重的二三線城市,，土地市場(chǎng)低迷恐將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，今年7月前30日,，全國(guó)20強(qiáng)房企拿地額僅為109.8億元，創(chuàng)今年以來的新低,，比今年1月下降了8成,。
“公司拿地決策的周期明顯變長(zhǎng)，而且不會(huì)拿價(jià)格特別高的地塊,�,！蹦成鲜蟹科筘�(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者透露，從去年開始,，該企業(yè)就調(diào)減了年度銷售增長(zhǎng)目標(biāo),，并在內(nèi)部會(huì)議中指出，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,。
多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，本輪市場(chǎng)調(diào)整期的大背景和市場(chǎng)表現(xiàn),，意味著未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)形態(tài)將發(fā)生變化。其主要表現(xiàn)為,，樓市將進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段，房地產(chǎn)投資,、土地交易,、房屋交易量的增長(zhǎng)均會(huì)變慢，房?jī)r(jià)增速同樣放緩,。在本輪調(diào)整期過后,，這種局面將可能成為常態(tài)。
