據(jù)中國(guó)之聲《央廣夜新聞》報(bào)道，進(jìn)入7月,，也就到了下半年,，很多大家關(guān)心的問(wèn)題、趨勢(shì),，都會(huì)進(jìn)入對(duì)上半年的總結(jié)盤點(diǎn),，以及對(duì)下半年的展望和分析。在今年的上半年,，從北方的內(nèi)蒙古呼和浩特,，到南方的安徽銅陵,，一些城市陸續(xù)在放開(kāi)樓市限購(gòu),，從7月10日開(kāi)始，山東濟(jì)南的新房和二手房限購(gòu)政策全面放開(kāi),，不管本地人還是外地人,，在濟(jì)南買房都不再有套數(shù)的限制。這意味著,，在濟(jì)南實(shí)施了3年多的限購(gòu)政策正式退出房地產(chǎn)市場(chǎng),。今天是濟(jì)南的限購(gòu)放開(kāi)之后的第五天,。
在濟(jì)南某樓盤銷售中心，記者看到,，前來(lái)咨詢購(gòu)房的顧客明顯增多,。
濟(jì)南市民：適當(dāng)?shù)臅r(shí)候我們會(huì)考慮買，當(dāng)然不是說(shuō)一放開(kāi)限購(gòu)馬上就買,，因?yàn)橄拶?gòu)放開(kāi)了,，限貸款還沒(méi)有放開(kāi)。放開(kāi)后對(duì)房產(chǎn)有好處,，對(duì)老百姓有好處,，會(huì)考慮買。
售樓中心置業(yè)顧問(wèn)李女士告訴記者,，自從10號(hào)濟(jì)南解除二套房限購(gòu)政策,，憑借著學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)，雖然樓盤并沒(méi)有推出優(yōu)惠活動(dòng),，但是在剛需的刺激下,，看房者有了明顯增加。
李女士：限購(gòu)取消之后對(duì)外地的客戶更好一些,，因?yàn)樵趺凑f(shuō)也能買上房子了,，不用交社保和納稅證明，也不用等一兩年之后再買了,。
而另一處售樓中心一位姓郭的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者,，目前放開(kāi)二套房限購(gòu)之后，主要的客源來(lái)自兩個(gè)方面：一是戶口在外地的客戶,，另一個(gè)是有著改善住房需求的濟(jì)南當(dāng)?shù)厝恕?/P>
置業(yè)顧問(wèn)：因?yàn)樗鼱砍兜酵獾貞艨谠跐?jì)南只能買一套房子,，家里已經(jīng)有一套了，你比如孩子上學(xué),，需要改善住房啊,，他就沒(méi)辦法買，只有賣掉以后才能買,，他們一聽(tīng)限購(gòu)解除嘛,，下手比較快一些。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了兩位置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)法,，據(jù)了解,，今年上半年，濟(jì)南房?jī)r(jià)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象,。濟(jì)南市共成交商品住宅229.81萬(wàn)平米,，共計(jì)20968套，同比分別下降了26.73%和24.45%,。而解除限購(gòu)政策的10日當(dāng)天濟(jì)南市共成交商品房687套,，比上一日增加了321套,，7月11日，濟(jì)南市共成交商品房740套,，環(huán)比10日增加了53套,。
而對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，解除二套房限購(gòu)的政策效應(yīng)并不明顯,，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)濟(jì)南某分店工作人員告訴記者,，從10日放開(kāi)限購(gòu)以后，僅成交了2套住房,，售房者和購(gòu)買者在價(jià)格上都沒(méi)有明顯的變化,。對(duì)此，濟(jì)南美克美家不動(dòng)產(chǎn)徐經(jīng)理這樣解釋：
徐經(jīng)理：可能時(shí)間比較短,，現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)明顯的變化,，通過(guò)我們對(duì)客戶的一些回訪反應(yīng)不想預(yù)想中那么火爆，稍微平淡一些,，大眾接受可能有一個(gè)過(guò)程,。
事實(shí)上，在經(jīng)歷了成交量的上升之后這兩天已經(jīng)開(kāi)始回落,，7月13日,，濟(jì)南市共成交商品房333套，比12日減少了62套,。7月12日,，濟(jì)南市共成交商品房395套，比11日減少了345套,。
短短五天時(shí)間,，已經(jīng)是經(jīng)過(guò)了一個(gè)從上升到回落的過(guò)程，剛才報(bào)道中：濟(jì)南解除限購(gòu)之后的情況是,，新房的部分在剛需的刺激下效果明顯,，但是二手房的部分，表現(xiàn)還不明顯,。
而同樣是省會(huì)城市放開(kāi)限購(gòu),。今年上半年的末尾，6月28日,，內(nèi)蒙古呼和浩特市人民政府辦公廳出臺(tái)了關(guān)于《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》,，成為全國(guó)第一個(gè)正式發(fā)文放開(kāi)限購(gòu)的城市。到現(xiàn)在半個(gè)月了,，時(shí)間比濟(jì)南的更長(zhǎng)一些,，具體的效應(yīng)也有不同：新樓盤冷清,，二手房交易倒是比較熱鬧,。
在全國(guó)樓市下行的大背景下,，內(nèi)蒙古呼和浩特也同樣面臨著庫(kù)存壓力大、交易量下滑等問(wèn)題,。今年6月28日,，呼和浩特市人民政府辦公廳出臺(tái)了關(guān)于《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，成為全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文放開(kāi)限購(gòu)的城市,。
在取消限購(gòu)一周多后,，記者來(lái)到了位于呼和浩特金橋開(kāi)發(fā)區(qū)的某樓盤售樓部，每平米5800元的超大面積廣告并沒(méi)有讓售樓部火爆如潮,，看房的人寥寥無(wú)幾,。售樓部的工作人員表示，雖然市政府取消限購(gòu)政策,，但消費(fèi)者多在觀望,。
工作人員：賣的不是很好，有時(shí)候一天一套也賣不出去,，這兩天賣的也很少,，和限購(gòu)令取消之前也沒(méi)啥變化。
面對(duì)銷售壓力,，各樓盤紛紛推出促銷,，包括推出低價(jià)特價(jià)房、價(jià)格抵消,、首付分期付款,、買房贈(zèng)送家電、裝修或者面積等,，各種促銷手段讓人眼花繚亂,。然而這些營(yíng)銷噱頭的背后卻是依舊堅(jiān)冰未消的房?jī)r(jià)。準(zhǔn)備買房的市民王先生告訴記者：
王先生：看他們有送家電的,，送裝修的,，我覺(jué)得和我預(yù)期的想象房?jī)r(jià)有點(diǎn)高，我希望是取消了限購(gòu)令以后,，房?jī)r(jià)再能低點(diǎn)就好了,。
與冷清的新樓盤相比，二手房交易則呈現(xiàn)出一番熱鬧景象,。在呼和浩特有多家連鎖店的家得樂(lè)房產(chǎn)中介公司,，記者看到，前來(lái)咨詢房源信息的消費(fèi)者比較多,，這家中介公司一名李姓經(jīng)理向記者表示,，二手房和租房市場(chǎng)比較活躍：
李經(jīng)理：二手房主要的優(yōu)勢(shì)就是地理位置好，而且平米數(shù)也不太大，總價(jià)低首付低,，對(duì)人們還款能力的要求也不是太高,，所以人們買這樣的房子也能接受了，除此之外就是受到國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房以及合同房打擊力度比較大,，一下顯得二手房房本各方面手續(xù)比較齊全,，所以銷售起來(lái)比較容易，比較簡(jiǎn)單,。
此外,，租房者的數(shù)量也越來(lái)越多，城中村改造拆遷戶成為該租房群體的主要組成部分,，隨著呼和浩特城鎮(zhèn)面貌十年巨變工程的啟動(dòng),，令相當(dāng)一批城中村居民暫時(shí)成為城區(qū)內(nèi)閑置房的“新主人”。拆遷,、建設(shè),、回遷，走完這個(gè)程序最少要三年左右時(shí)間,，在此期間,，房屋租賃自然成為“熱門”業(yè)務(wù)。
針對(duì)呼和浩特樓市的現(xiàn)狀,，下半年新樓盤的銷售能否走出低迷,，業(yè)內(nèi)人士分析，還有待于對(duì)市場(chǎng)的進(jìn)一步觀察,。
相對(duì)于省會(huì)城市,，解除或者放開(kāi)限購(gòu)，更多,、更早的,，應(yīng)該是在非省會(huì)城市、二三線城市,。比如安徽銅陵,。當(dāng)?shù)毓俜浇衲?月1日披露的一則“樓市促進(jìn)意見(jiàn)”“撩撥”了市場(chǎng)，這也被認(rèn)為是銅陵地方政府樓市限購(gòu)松綁的信號(hào),。但兩個(gè)多月以來(lái),，效果好像并不明顯，多數(shù)市民仍然在觀望：
安徽銅陵官方今年5月1日披露的一則“樓市促進(jìn)意見(jiàn)”撩撥市場(chǎng),，為市民購(gòu)房出臺(tái)了一系列利好政策,，這也被認(rèn)為是銅陵地方政府樓市限購(gòu)松綁的信號(hào)。但記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，自政府出手放松限購(gòu)政策實(shí)施兩個(gè)多月以來(lái),，效果并不明顯,，多數(shù)市民仍持觀望狀態(tài)。
在銅陵市長(zhǎng)江西路某樓盤偌大的銷售大廳里,，只有一位前來(lái)咨詢買房的客戶,。樓盤工作人員盛高群告訴記者，新出臺(tái)的《意見(jiàn)》主要涉及契稅和公積金貸款等方面,，1%的契稅補(bǔ)貼和對(duì)公積金貸款的放松給市民帶來(lái)了直接利益,，其中放松公積金貸款政策包括：縮短個(gè)人繳存住房公積金期限,，提高貸款申請(qǐng)額度和降低首付比例,。但這樣的救市政策并沒(méi)有使原本低迷的樓市市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)變。
盛高群：這次的政策刺激效果一般,，我們這邊成交的客戶基本上還是保持在自己一個(gè)常規(guī)的狀態(tài)上,，沒(méi)有什么特別明顯的提升。
銅陵市某房企工作人員江平介紹說(shuō),，相比救市政策出臺(tái)之前,，目前買房的人并沒(méi)有增加很多。
工作人員：他們覺(jué)得房?jī)r(jià)可能還會(huì)跌,，然后他們就一直在觀望,，都是這樣買長(zhǎng)不買跌嘛，因?yàn)榭赡苣愕酥�,，還會(huì)有更大的政策出來(lái),。
記者在街頭隨機(jī)采訪中了解到，多數(shù)購(gòu)房者對(duì)買房仍持觀望態(tài)度,。為了買婚房今年來(lái)一直看房的市民余先生：
記者：這個(gè)政策對(duì)你有什么影響么?
余先生：感覺(jué)不是很大,，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還在那嘛，再等等,，看看行情吧,，看看政府還會(huì)不會(huì)出臺(tái)一些新的政策和鼓勵(lì)政策。
想買二套房的市民劉先生：取消限購(gòu)是好事情,，假如我想買房子,，首付肯定降低了，不像以前限購(gòu)的時(shí)候首付高,，貸款利息又高,，我想等到年底再看看。
新華社今天的一則報(bào)道說(shuō)：近期放開(kāi)限購(gòu)的范圍不斷擴(kuò)大,，但多數(shù)地方“諱莫如深”,，惟恐被輿論貼上“救市”標(biāo)簽�,！爸蛔霾徽f(shuō)”的背后是部分地方政府對(duì)樓市下行的焦慮,、對(duì)“分類調(diào)控”的迷茫和對(duì)決策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂,。
自2010年以來(lái)，針對(duì)房屋供應(yīng)偏緊,、房?jī)r(jià)過(guò)高,、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，實(shí)施旨在抑制投資投機(jī)需求的限購(gòu)政策已四年有余,。當(dāng)前,，在多種因素作用下，市場(chǎng)形勢(shì)已發(fā)生較大變化,。一些供大于求的城市根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)情況的判斷,，對(duì)限購(gòu)這一階段性政策作出調(diào)整，與中央“分類調(diào)控”“因城施策”的調(diào)控思路并不相違,。
但“放開(kāi)限購(gòu)”并不意味著抑制投資投機(jī)性需求的政策基調(diào)發(fā)生了改變,，不能就此演繹成“刺激救市”。在已傳出放開(kāi)限購(gòu)的城市中,，一些城市的土地出讓收入占財(cái)政收入比重高,、前期開(kāi)發(fā)量過(guò)大導(dǎo)致庫(kù)存高企、土地成交降溫明顯,，相比其他城市,，這些城市樓市下行帶來(lái)的刺痛更加明顯，因而急于為樓市松綁,。然而,，取消限購(gòu)不是“救命稻草”，交易量的增加還與房?jī)r(jià)的高低和信貸政策的支持有關(guān),，市場(chǎng)不會(huì)因此很快發(fā)生明顯變化,。
過(guò)去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)已經(jīng)證明，寄希望于通過(guò)短期措施的調(diào)整來(lái)解決房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期存在的問(wèn)題,，必然會(huì)累積更大的風(fēng)險(xiǎn),，不利于行業(yè)甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。
同時(shí),，過(guò)去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)也證明,，“分類調(diào)控”離不開(kāi)中央統(tǒng)一的指導(dǎo)思想。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái),，在現(xiàn)行體制機(jī)制下,，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)個(gè)體難免會(huì)有逐利性和盲目性，地方政府也難以擺脫對(duì)土地財(cái)政和房地產(chǎn)的依賴,。
近幾年,，一二線城市大都執(zhí)行了限購(gòu)政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和社會(huì)資本迅速轉(zhuǎn)向尚未執(zhí)行限購(gòu)政策的三四線城市,，脫離市場(chǎng)現(xiàn)實(shí),、超前開(kāi)發(fā)導(dǎo)致如今三四線城市房屋供大于求,。朱中一認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)是法治經(jīng)濟(jì),，要減少這種逐利性和盲目性,，避免市場(chǎng)重蹈覆轍，就必須加強(qiáng)法律和制度建設(shè),。
按照“構(gòu)建以政府為主提供基本保障,、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的住房發(fā)展總體方向，既要逐漸減少行政措施的干預(yù),，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,，也要更好地發(fā)揮政府的作用，比如根據(jù)住房實(shí)際情況科學(xué)制訂住房發(fā)展計(jì)劃,，并以此為依據(jù)制訂土地出讓計(jì)劃,、合理推進(jìn)保障性安居工程,。這才是分類調(diào)控的應(yīng)有之義,。
一言蔽之，限購(gòu)?fù)顺霾挥谩爸M莫如深”,，“分類調(diào)控”既要考慮當(dāng)前市場(chǎng)情況又要與十八屆三中全會(huì)提出的中長(zhǎng)期制度相銜接,，毫厘進(jìn)退、分寸取舍在于客觀研判地方經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)情況,、主動(dòng)修正完善樓市調(diào)控措施,，更在于直面市場(chǎng)調(diào)整周期和改革陣痛期，真正負(fù)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的責(zé)任,。
