日前,，第三方市場研究機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)披露的一組市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)1000萬以上的高端豪宅成交量在2014年1～6月不降反升,。京西樓市正在成為這種結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)的最大收益者。以五礦萬科如園,、西山壹號(hào)院等為代表的京西高端物業(yè)均呈現(xiàn)出平穩(wěn)成交的發(fā)展態(tài)勢,，五礦萬科如園項(xiàng)目已在北京上半年高端住宅物業(yè)銷售排名第一。自然資源的稀缺以及教育資源的優(yōu)勢,，都使該區(qū)域成為高端改善型需求的首選區(qū)域之一,。而下半年隨著萬柳書院等京西地區(qū)的高端居住物業(yè)入市，京西將成為2014年北京高端居住市場全年走勢的關(guān)鍵因素。
公寓豪宅大幅下降57%
7月9日,，亞豪機(jī)構(gòu)聯(lián)合攸克地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布的2014年上半年北京高端物業(yè)成交情況顯示,，今年1-6月，北京共成交539套單套總價(jià)在1000萬-2000萬元的公寓豪宅,，同比去年同期少售出404套,。不過，在總價(jià)在2000萬-3000萬元以及總價(jià)在3000萬元以上的頂級(jí)豪宅領(lǐng)域,，則分別同比各多售出了4套和16套,，呈現(xiàn)出“結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)”的態(tài)勢。
與之對(duì)應(yīng)的則是5萬元/平方米以上的高端居住物業(yè)的下滑,。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊表示,，上半年北京公寓豪宅產(chǎn)品共成交897套，與去年同期相比大幅下降57%,；成交面積為15.9萬平方米,，同比回落59%；銷售金額總計(jì)為92億元,，同比減少105億元,。
從2010年開始，北京高端住宅項(xiàng)目的成交量一直穩(wěn)定走高,。不過,，從2013年三季度開始，由于信貸政策收緊,、貸款審核時(shí)間周期延長等,，房地產(chǎn)市場整體成交急轉(zhuǎn)直下。受此影響,，總價(jià)高,、面積大、非本地購買需求占比較大的高端住宅市場成交,，也一度遇冷,。
京西高端物業(yè)成主戰(zhàn)場
高珊認(rèn)為，今年頂級(jí)豪宅成交走高,，主要原因在于高端物業(yè)供應(yīng)量激增,，不僅加大了財(cái)富階層的選擇面，而且入市項(xiàng)目均大幅提價(jià),，使得財(cái)富階層感受到豪宅產(chǎn)品的長期,、穩(wěn)定的增值功能，在預(yù)期看漲的前提下促進(jìn)了頂級(jí)豪宅的成交,。而北京西部地區(qū)的高端樓市,，就是這種結(jié)構(gòu)性“上漲”的最重要的“受益者”,。
“市場從2014年的4月開始,，逐漸開始有所改觀,，地段好、產(chǎn)品規(guī)劃比較好的項(xiàng)目,，銷售進(jìn)度開始有比較明顯的回升,。”北京萬科高端住宅事業(yè)部負(fù)責(zé)人高廣漢告訴記者,。在接受記者采訪時(shí),，五礦萬科如園項(xiàng)目已經(jīng)在北京1至6月高端住宅房地產(chǎn)銷售排行中位列第一。在萬科引領(lǐng)的“反轉(zhuǎn)”之下,，京西樓市開始成為“結(jié)構(gòu)反轉(zhuǎn)的主角”,。根據(jù)亞豪地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2014年1至6月成交面積超過10000平方米的樓盤總計(jì)只有3個(gè),，分別為五礦萬科如園,、西山壹號(hào)院和望京金茂府。其中五礦萬科如園和西山壹號(hào)院均位于京西西北旺一帶,，這個(gè)區(qū)域向來是北京高端住宅成交的主戰(zhàn)場之一,。
五礦萬科如園項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)顯示,，上半年簽約的主力戶型主要為230平方米的三居室和240平方米的四居室,。該項(xiàng)目的購買意向調(diào)查顯示，購買該項(xiàng)目的客戶主要看中的是該項(xiàng)目所處地區(qū)的資源優(yōu)勢和教育配套,，以及萬科品牌對(duì)建筑質(zhì)量,、社區(qū)服務(wù)的保障,�,！拔鞑康貐^(qū)的自然環(huán)境資源,、教育資源等優(yōu)勢十分明顯,，但是隨著開發(fā)的深入,，這些資源變得越來越稀缺,，這在一定程度上,，解釋了今年上半年京西高端住宅市場成交活躍的原因,�,！币晃婚L期從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人士稱,。尤其在教育配套資源領(lǐng)域,，京西樓市的優(yōu)勢十分明顯。京西地區(qū)主要成交量貢獻(xiàn)的樓盤,，在教育配套資源領(lǐng)域均有突破,。記者了解到,，目前,，中關(guān)村二小的入學(xué)劃片區(qū)域，已經(jīng)確定覆蓋五礦萬科如園等區(qū)域內(nèi)的高端樓盤,。
“今年北京市調(diào)整了小學(xué)入學(xué)的政策,，共建等傳統(tǒng)的占有優(yōu)勢教育資源的方式,，都已經(jīng)失效了,，回歸到了‘劃片入學(xué)’這個(gè)最傳統(tǒng)的方式范圍內(nèi),，也使得優(yōu)質(zhì)的教育資源更稀缺,，而這個(gè)優(yōu)勢,，在京西樓市是最為明顯的,。在高端改善型的需求當(dāng)中，教育是很大的需求,�,！鄙鲜鲩L期從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人士表示,。高廣漢則向記者表示,，在上半年的五礦萬科如園項(xiàng)目的成交客戶中，超過70%以上的客戶表示,，主要看中的是中關(guān)村二小學(xué)區(qū)覆蓋以及西北旺地區(qū)優(yōu)越的地理和自然環(huán)境,�,！案叨烁纳菩涂蛻羰沁@個(gè)區(qū)域里現(xiàn)在最主要的需求,，他們對(duì)于教育和區(qū)域環(huán)境等更為看中,�,！备邚V漢向記者表示。
下半年高端豪宅將結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)
高珊認(rèn)為,，下半年高端豪宅市場能否維持上半年體現(xiàn)出的結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn),，甚至有進(jìn)一步的亮眼表現(xiàn)，京西區(qū)域市場的表現(xiàn),，是重要因素之一,。市場供應(yīng)的集中，將使這一區(qū)域繼續(xù)成為北京高端住宅的“主戰(zhàn)場”之一,�,！�
日前,，北京市住建委正式批復(fù)了保利海德公園項(xiàng)目的預(yù)售行政許可，該項(xiàng)目擬預(yù)售單價(jià)高達(dá)9.5萬元/平方米,。在此之前,，北京市長期對(duì)高價(jià)樓盤的預(yù)售許可審批進(jìn)行行政干預(yù)，不少高價(jià)樓盤的預(yù)售許可審批被延后處理,。保利海德公園以9.5萬元/平方米的單價(jià)獲批,，被業(yè)界認(rèn)為是政府放松價(jià)格控制口徑的信號(hào)�,！皬谋本┱麄�(gè)市場的情況看,，剛需住宅受到自住房的影響，短期之內(nèi)可能仍然會(huì)保持盤整的態(tài)勢,，但是經(jīng)過了超過半年時(shí)間的整理,，結(jié)合上半年從4月開始的成交回暖以及結(jié)構(gòu)性的成交反轉(zhuǎn),，我們預(yù)期下半年的高端豪宅市場成交狀況，會(huì)進(jìn)一步延續(xù)上半年的勢頭,，我們很看好下半年的市場,。”高廣漢說,�,！�
這與市場供應(yīng)也休戚相關(guān)。記者了解到,，被業(yè)界普遍關(guān)注的萬柳書苑項(xiàng)目,，有望于2014年下半年獲得預(yù)售許可審批，業(yè)界預(yù)計(jì)其價(jià)格將超過12萬元/平方米以上,。也正因如此,，京西樓市將在下半年迎來一個(gè)“新的熱度”。而在該區(qū)域內(nèi)的樓盤,，都有望從中受益,。該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)開始積極備貨，如萬科如園項(xiàng)目將在下半年主要向市場投放260-300平方米的升級(jí)產(chǎn)品,，這些都是高端改善型客戶需求較為強(qiáng)烈的產(chǎn)品戶型,。
