房?jī)r(jià)降了嗎?如果降，究竟能降多少?現(xiàn)在買(mǎi)房和賣(mài)房的人都很關(guān)心這個(gè)問(wèn)題,。從目前的情況看,，似乎上漲的預(yù)期越來(lái)越小,，房?jī)r(jià)走低的城市也越來(lái)越多。與此同時(shí),，各地房產(chǎn)商開(kāi)始哭窮，很多城市在或明或暗的放松限購(gòu)，似乎又讓房?jī)r(jià)預(yù)期有些模糊,。那么，今年下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?何時(shí)才是出手的好時(shí)機(jī)?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評(píng)論,。
下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?何時(shí)是出手的好時(shí)機(jī)?
馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)大局已定 上半年走勢(shì)已為全年奠定了基調(diào)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
如果把我們今年的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)看成一場(chǎng)球賽的話，整個(gè)上半場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)非常不精彩,，各方面的數(shù)據(jù)都在下降,。但是大家希望看到的是哪些球隊(duì)的表現(xiàn)?比如說(shuō)德國(guó)隊(duì)，法國(guó)隊(duì),，巴西隊(duì),，阿根廷，荷蘭這些表現(xiàn)怎么樣,。那么這些球隊(duì)我們對(duì)應(yīng)到城市里面,，它就是北京，上海,，廣州,，深圳，一線的城市,。我們發(fā)現(xiàn)無(wú)論是一線的城市,，還是二三線，三四線的城市踢的都不好,，各方面的數(shù)據(jù)都在下降,，特別是因?yàn)閷?duì)下半年的情況來(lái)講，主要看什么?主要看這四個(gè)一流球隊(duì)表現(xiàn)怎么樣,，但是四個(gè)一線城市本身目前的整個(gè)上半年的表現(xiàn)來(lái)看,，第一個(gè)是基本上全面下跌的態(tài)勢(shì)基本上已經(jīng)形成;第二個(gè)，從成交量，還是從供應(yīng)量來(lái)看,，我們看到的是供應(yīng)量一方面在暴增,，比如說(shuō)北京，那么上半年無(wú)論是高價(jià)樓盤(pán)還是普通樓盤(pán)還是自住房,，供應(yīng)量都在大增,，比去年增長(zhǎng)了60%以上。而且在市場(chǎng)上還出現(xiàn)了很多優(yōu)惠的,，但是量仍然沒(méi)有起來(lái),，所以我們說(shuō)這個(gè)比賽精彩嗎?肯定不精彩。
我覺(jué)得大局已定,，就是目前的整個(gè)態(tài)勢(shì)去看,，那么房地產(chǎn)的整個(gè)上半年的走勢(shì)已經(jīng)為整個(gè)全年已經(jīng)奠定了一個(gè)基調(diào)。
張鴻：四個(gè)一線城市的成交量領(lǐng)跌 都是超過(guò)30%的跌幅
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
起碼四個(gè)一線城市的成交量是領(lǐng)跌的,，因?yàn)樗牧看_實(shí)也大,，然后都是超過(guò)30%的跌法。今天我看媒體說(shuō),，本來(lái)以為這四個(gè)城市是馬奇諾防線,，足球來(lái)比喻的話就是意大利的防守線，混凝土式防守,，但現(xiàn)在意大利已經(jīng)回去了,，所以上半年的表現(xiàn)確實(shí)是不好。然后我們看價(jià)格,，價(jià)格好像這些城市沒(méi)有領(lǐng)跌,，但是你要考慮到，有一些原來(lái)不讓上的高價(jià)的樓盤(pán),，尤其是一手房的高價(jià)樓盤(pán)出來(lái)了,，所以它會(huì)把平均價(jià)給稍微帶上去一點(diǎn)。
我們?nèi)绻谠鐜讉�(gè)月做這個(gè)節(jié)目的話,，我們會(huì)說(shuō)降價(jià)了,，然后開(kāi)發(fā)商會(huì)出來(lái)說(shuō)，這是假摔,，不是真摔,，這是不能判紅牌，不能判點(diǎn)球,，我們還能再踢呢!但是現(xiàn)在已經(jīng)不爭(zhēng)論這個(gè)了,，就是現(xiàn)在我們看到的已經(jīng)是，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在承認(rèn)真摔,，因?yàn)橐呀?jīng)有不斷有開(kāi)發(fā)商出來(lái)說(shuō),，我們的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，不要再指望我們像過(guò)去那樣見(jiàn)誰(shuí)贏誰(shuí)了，白銀時(shí)代可能還會(huì)有,，但起碼你要學(xué)會(huì)轉(zhuǎn)型了,。
連平：開(kāi)發(fā)商融資有很大困難 但他們不愿意降價(jià)盡快回?cái)n資金
(交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
從現(xiàn)在開(kāi)始到未來(lái)一年，或者一年多一點(diǎn)的時(shí)間,，供給持續(xù)大量的增加,，同時(shí)需求由于去年釋放的比較快，剛性需求在目前大面積的政策限制的情況下也很難迅速的體現(xiàn)出來(lái),。在這種情況下,，供求關(guān)系的不平衡會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)一定的壓力。
從政策來(lái)看,，去年國(guó)務(wù)院沒(méi)有對(duì)房市調(diào)節(jié)發(fā)表任何的意見(jiàn)，現(xiàn)在正在觀察各個(gè)地方相關(guān)政策的變化,，我認(rèn)為在未來(lái)也不會(huì)非常輕易的就取消限購(gòu)限貸一些政策,。從資金的環(huán)境來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們目前在整個(gè)市場(chǎng)情緒都比較低迷的情況下面,，他要獲得融資有很大的困難,。在這種情況下，他們往往不愿意降價(jià)盡快的回?cái)n資金,。當(dāng)然還有非常重要的原因也是預(yù)期的改變,，現(xiàn)在整個(gè)預(yù)期跟前兩年是完全不同的。
馬光遠(yuǎn)：貨幣政策如果實(shí)質(zhì)性的寬松 一線城市會(huì)反彈
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得從下半年來(lái)看,，主要還是看貨幣政策,，也就是貨幣政策如果實(shí)質(zhì)性的寬松，那么房?jī)r(jià)可能會(huì)止跌,，最起碼一線城市來(lái)講,，可能會(huì)有所反彈。
我覺(jué)得第一方面是不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的寬松的可能,，因?yàn)榭偭縼?lái)講,，我們整個(gè)貨幣政策應(yīng)該講非常謹(jǐn)慎的，不是因?yàn)橐粋�(gè)行業(yè)本身去改變;第二個(gè)來(lái)講,，全球性的流動(dòng)性的緊張?jiān)谙掳肽瓴粫?huì)改變,，美國(guó)貨幣政策下半年，特別是第四季度加息的可能性非常大,。在這種情況下,，中國(guó)出現(xiàn)全面寬松可能性概率是比較低的。
張鴻：一線城市還能扛一段時(shí)間 高層目前對(duì)貨幣政策非常謹(jǐn)慎
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得一線城市還是能扛一段時(shí)間,，時(shí)間再長(zhǎng)的話,，那可能就看其他的政策配套。
我們已經(jīng)能看到前幾個(gè)月的這種寬松，其實(shí)是高層是非常謹(jǐn)慎的,，所以他會(huì)有定向的寬松,。我們希望這個(gè)錢(qián)能夠真正流到需要它的地方，但是我們也知道,，如果大面積的放開(kāi)的話,，可能又會(huì)流到我們不愿意讓它漲的一些地方。
馬光遠(yuǎn)：對(duì)于供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩的城市來(lái)說(shuō) 價(jià)格再不調(diào)整只有等死
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我覺(jué)得最理想的走勢(shì)就是,，第一,，大家對(duì)未來(lái)價(jià)格調(diào)整一定要有一個(gè)理性的認(rèn)識(shí)。目前整個(gè)價(jià)格,，比如說(shuō)在一線城市價(jià)格非常高的情況下,，我覺(jué)得價(jià)格調(diào)整是一個(gè)必然，如果價(jià)格不調(diào)整,，很難釋放需求;第二,，在二三線，四五線城市供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩的情況下,，價(jià)格再不調(diào)整只有等死,。如果從開(kāi)發(fā)商這邊來(lái)講，價(jià)格調(diào)整是關(guān)鍵,，是求穩(wěn)求活的關(guān)鍵;第二點(diǎn)當(dāng)然未來(lái)的政策也很關(guān)鍵,，所以我認(rèn)為，理性看待價(jià)格調(diào)整,，也就是你用價(jià)格來(lái)?yè)Q量,，渡過(guò)這個(gè)困難期，那么未來(lái)對(duì)一線城市來(lái)講,，因?yàn)樾枨螽吘乖�,，所以我認(rèn)為價(jià)格很關(guān)鍵。
我感覺(jué)大家仍然對(duì)整個(gè)價(jià)格調(diào)整不習(xí)慣,，也就是說(shuō),，無(wú)論是買(mǎi)房者也好，還是開(kāi)發(fā)商也好,，我們沒(méi)有習(xí)慣價(jià)格調(diào)整的常態(tài),。事實(shí)上，一個(gè)產(chǎn)業(yè)如果健康,，如果成熟,，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段以后，比如說(shuō)有些房子就是可能會(huì)降價(jià),，有些房子可能會(huì)漲價(jià),，但是我們現(xiàn)在沒(méi)有人認(rèn)識(shí)到價(jià)格調(diào)整是一個(gè)健康的表現(xiàn),，我們把價(jià)格調(diào)整都看成不健康，所以把價(jià)格往下調(diào)的時(shí)候買(mǎi)房者不買(mǎi)房,，賣(mài)房者賣(mài)不出去房,，所以我認(rèn)為，我們是不是應(yīng)該都成長(zhǎng)起來(lái),。
張鴻：風(fēng)向已經(jīng)完全反轉(zhuǎn) 二手房的成交量和價(jià)格都在下行
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
老馬同志為開(kāi)發(fā)商操碎了心,，很怕他們賠錢(qián)。其實(shí)今年上半年的半年報(bào),，上市公司現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有十幾家的半年報(bào)已經(jīng)出來(lái)了,，基本上都沒(méi)完成半年的任務(wù)，所以可能也不是那么樂(lè)觀,，但我覺(jué)得現(xiàn)在真的挺平穩(wěn),。我們要適應(yīng)這種平穩(wěn)，不是說(shuō)它一定穩(wěn)穩(wěn)的上漲才是平穩(wěn),，它穩(wěn)穩(wěn)下跌也是平穩(wěn),，它只要不暴漲就是平穩(wěn)，只要不暴跌也是平穩(wěn),。
現(xiàn)在我真的能夠非常清楚的感受到成交量和價(jià)格的下來(lái),，二手房的價(jià)格往下走的含義,，我住的小區(qū)在北京的四環(huán)邊上,，半年以前均價(jià)是4萬(wàn)多塊錢(qián)，但半年不到,，現(xiàn)在是3萬(wàn)5左右,，而且眾多鄰居說(shuō)，有的人掛在那賣(mài),，賣(mài)不出去,。這就是說(shuō)，賣(mài)者心理上受到影響,，說(shuō)那我能不能再低點(diǎn)賣(mài),，買(mǎi)者的心理也在受影響，所以這個(gè)風(fēng)向已經(jīng)完全變過(guò)來(lái)了,，而且買(mǎi)盤(pán)嚴(yán)重不足,，你想想高檔的飯店都改行做大數(shù)據(jù)去了，買(mǎi)房子的人現(xiàn)在在減少,。當(dāng)然,，我們盼著它暴跌這也不太健康。
馬光遠(yuǎn)：維持限購(gòu)已經(jīng)沒(méi)有必要 90%的城市可以取消限購(gòu)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
在目前情況下,，絕大多數(shù)城市到目前為止,，維持限購(gòu)已經(jīng)沒(méi)有必要,，為什么?因?yàn)榉孔佣嗔恕，F(xiàn)在公開(kāi)取消限購(gòu)的呼和浩特,，呼和浩特目前的住房存量跟每個(gè)月的交易量來(lái)比,，他現(xiàn)在一平米房子不建，可以賣(mài)個(gè)10年,，在這種情況下限購(gòu)有什么意思?所以我認(rèn)為絕大多數(shù)的城市可以取消,，當(dāng)然一些熱點(diǎn)城市，包括一線城市,，我覺(jué)得取消限購(gòu)現(xiàn)在時(shí)機(jī)還不成熟,。如果說(shuō)我們現(xiàn)在有四五十個(gè)城市限購(gòu)，那么90%的可以取消掉了,，剩下四個(gè)我們?cè)倏凑麄�(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,。
房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系已經(jīng)太密切了，我們GDP增長(zhǎng)20%的貢獻(xiàn)是房地產(chǎn),，地方財(cái)政70%貢獻(xiàn)是房地產(chǎn),，我們70%的流動(dòng)性都?xì)w房地產(chǎn)了，那緊密到這種程度還如何緊密?所以我認(rèn)為,，市場(chǎng)當(dāng)然不是百分百市場(chǎng),，我們還有20%，30%的保障是交給政府的,，那么如果給市場(chǎng)讓市場(chǎng)去說(shuō)了算,，就是我們依賴不依賴房地產(chǎn)，也最后交給市場(chǎng),，所以我覺(jué)得我最終的結(jié)論是什么?房地產(chǎn)真的應(yīng)該站起來(lái)了,。
張鴻：當(dāng)房?jī)r(jià)越來(lái)越市場(chǎng)化的時(shí)候 政府的手遲早要收回來(lái)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在我們要知道，尤其是三四線城市的限購(gòu)本身對(duì)房?jī)r(jià)抑制的作用沒(méi)那么大,，甚至有時(shí)候我們會(huì)覺(jué)得他是在做廣告,，越限購(gòu)它越漲。今天當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越市場(chǎng)化的時(shí)候,，政府的手遲早要收回來(lái),，所以那你還不如在這個(gè)時(shí)候，讓政府不該管的這個(gè)事慢慢撤回來(lái),。就像中國(guó)足球曾經(jīng)有過(guò)一段時(shí)間,，要有12分鐘折返跑測(cè)試，不管這個(gè)隊(duì)是什么樣,，他必須達(dá)到這個(gè)官方的指標(biāo),，才能參加甲A聯(lián)賽，后來(lái)發(fā)現(xiàn)人家有其特性,，不需要跑那么快,，到最后這個(gè)也撤了,。所以現(xiàn)在既然限不限都沒(méi)用，那不如政府的手在這個(gè)時(shí)候撤出來(lái),。
我們現(xiàn)在提的叫分類(lèi)調(diào)控,，就是這孩子和孩子是不一樣的。像我這種比較聽(tīng)話的,，從小就不應(yīng)該打,，有些人就是不打不成才，是不一樣的,，所以不同的城市其實(shí)可以采取不同的辦法,。我們其實(shí)是可以有各種模型測(cè)算出來(lái)的，比如說(shuō)北京,，如果現(xiàn)在你一下就放開(kāi)限購(gòu),，我猜那個(gè)量會(huì)突然一下爆發(fā)出來(lái)，那現(xiàn)在就暫時(shí)不要退出,，但溫州取消了,，房?jī)r(jià)還是攔腰斬，那這種城市其實(shí)就沒(méi)必要限購(gòu)了,。