日前,，北京首個進行搖號的自住型商品房項目開始搖號，從12.76萬戶符合條件的申購家庭中選出1882套住房的購買資格，中簽率約為68：1。那么，自住房入市,，對樓市影響幾何?今年前五個月，中國的住宅銷售額較2013年同期下降10.2%,。5月份平均住宅價格也較4月份出現(xiàn)下跌,，未來房價的大幅調(diào)整真的要開始了嗎?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論,。
自住房入市,，樓市影響幾何?房價大幅調(diào)整的序幕即將拉開?
據(jù)了解，目前北京市已經(jīng)有11個自住房項目正在進行或者已經(jīng)完成了網(wǎng)上申購,，預計能夠提供1.8萬套自住房,。按照北京市規(guī)劃，今年還將推出5萬套,。截止目前北京年內(nèi)期房住宅供應比在大漲,，核心供應住宅套數(shù)達到了37220套，同比2013年上半年的22006套上漲了70%,。
7月份,，北京還將有36個項目入市，并且這些入市的項目絕大部分定價謹慎,。由于上述項目供應的住宅數(shù)量超過了1萬套,，預計北京住宅的庫存量也會進一步的提升。
向松祚：自住型商品房應該永遠滿足中低入階層者的需要 而不是變成一個炒作的工具或者是一種投資的手段
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
自住型商品房,，對很多人來說可能是一個比較新的名詞。這個名詞的關(guān)鍵就是自住,，就是說這個房子只是滿足中低收入購房者自住的需要,。自住型商品房在全世界并不是一個新鮮的東西，成功的有新加坡,、德國以及歐洲很多國家都有過成功的經(jīng)驗,。大約十年前，我記得就有人在國內(nèi)提出過,，說中國很多城市應該大力推廣自住型商品房,。為什么說它會是一個非常好的經(jīng)驗，北京市做這個事,，我相信對中國房地產(chǎn)來說是一個標志性的事件,。
所謂自住型商品房，就是說政府把相當?shù)囊徊糠滞恋�,，這部分土地只能用來建設自住型的住房,。符合條件的,，關(guān)鍵的就是中低收入階層，你買這個房只能自住,，原則上是不能賣和出租的,，只能是如果說未來這個房你不想住了，或者說未來你的收入增加了,，想換一個很高檔的房子,，這個時候政府出價錢把這個房子回購，而你不能再賣到市場上去,。所以這種房子實際上在某種程度上是封閉運行,，封閉運行的目的是希望這些房地產(chǎn)永遠滿足中低入階層者的需要，而不是變成一個炒作的工具,，或者是一個投資的手段,，這才是我們自住型商品房的一個核心的，或者說一個關(guān)鍵的條件,。
劉戈：自住型商品房在現(xiàn)在看來 這個砝碼是加在讓房價下行這一邊,。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實在北京相對于兩限房，相對于經(jīng)濟適用房,，自住型商品房現(xiàn)在的限制還是比較少的,。如果你在北京沒有商品房，同時又符合在北京買房的這些條件,，都可以買這個房子,，它本質(zhì)上還是一個商品房，但它有一個限定詞,，就是共有產(chǎn)權(quán),，這個其實是它的核心概念。也就是說這個房子是一個商品房,，但購房人不是拿到的完全的產(chǎn)權(quán),，有一部分產(chǎn)權(quán)是相當于政府對土地出讓金的一個讓步，那么五年以后如果你可以出售,，出售了以后,，現(xiàn)在按北京市的規(guī)定是30%要返還給政府。
我查了一下,，去年,，北京新建的商品住房的交易是12萬套。如果今年達到計劃的4萬套,，那么按照去年的這個數(shù)值,，那可能就達到20%。如果每4個人里面有一個人有可能通過這樣的一種方式獲得住房，那么對大家的心理會產(chǎn)生影響,，所以這個砝碼在現(xiàn)在看來,，是會加在讓房價下行的這一邊的。在當時看來是一個急救章的政策,，那么現(xiàn)在它對房價影響的重要性,，可能超出了我們當時的預期。
建設部在4月份開過一個會議,，現(xiàn)在就是自住型商品房的試點,，除了北京以外，在上海,、深圳,、成都，還有兩個小城市黃石和淮安,，那么是不是通過試點,，如果覺得這個效果很好，而且我們進一步把現(xiàn)在的這一些政策可能產(chǎn)生的一些被別人利用的漏洞,，都設計好了以后,，那下一步會不會它變成基本的住房制度的一種方向。
向松祚：自住型商品房打消中低收入階層追漲房價的預期 對一百平方米以下戶型的房價有很大的抑制作用,。
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
自住型商品房從惠民生,，從實現(xiàn)居者有其屋來說，絕對是一個非常好的政策,，但是這個政策成功的細節(jié)需要進一步的完善,。過去為什么很多老百姓把幾代人的錢，甚至兩家人的錢都集中起來買房,，因為他擔心房價越上漲,，他越買不起房，房價上漲的速度永遠超過他收入增長的幅度,。如果北京市自住型商品房政策能夠持續(xù)下去,，那它會變成影響房價的非常關(guān)鍵的力量。原因很簡單,，它會使很多中低收入階層的人愿意等，過去是不能等,，等不了,，變成現(xiàn)在可以等。
今年其實北京有好多人就已經(jīng)把自住型商品房搖號作為他們的一件大事,，天天在看這個政策,，準備來抽。如果他覺得有希望就會等，哪怕等一兩年,，他也不愿意花那個大錢,，所以這會在很大程度上，打消中低收入階層追漲房價的預期,，而且會對一百平方米以下戶型的房價,，有很大的抑制作用。現(xiàn)在北京有些地產(chǎn)商說了,，可能現(xiàn)在北京一百平米以下的房子很難賣了,。為什么現(xiàn)在北京的二手房的價格銷售量、成交量下降得比較明顯,，這其實是它的一個連鎖反應,，就是人們的預期改變以后，它會影響一連串的連鎖反應,，所以二手房市場,，新住房的市場，它都會在成交量,、成交金額上有所下降,。
關(guān)鍵是考驗我們的各地地方政府愿不愿意放棄土地財政，還有一個就是說,，實際上我們到全國很多地方去看過,，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場最根本的問題是現(xiàn)在房子太多，已經(jīng)供給過剩,。其實有很多地方政府如果愿意,，可以拿錢，可以把現(xiàn)在已經(jīng)蓋好的商品住房買過來,，改造成自住型商品房,，把已有的房子充分利用起來。我覺得這個政策從全國來推廣,，第一是完全有必要,，第二是完全有條件。
向松祚：部分供給過剩的城市 房價會出現(xiàn)比較急劇的下調(diào),。
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在其實已經(jīng)不混沌,，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場的前景應該非常明朗。這個明朗就是兩句話,，第一句話,，全國范圍之內(nèi)，它會出現(xiàn)一個調(diào)整,，一個緩,，我相信還是比較平穩(wěn)的調(diào)整,，就是向下調(diào)整。第二句話,，就是某一些城市,，特別是嚴重出現(xiàn)供給過剩的城市，房價會出現(xiàn)比較急劇的下調(diào),。因為我們看到有很多地方的房子蓋得實在是太多,，消費能力已經(jīng)嚴重透支了，所謂的人口紅利已經(jīng)嚴重透支了,，甚至在某種意義上,，它的土地資源也就透支了。
我們最近看來,，從二手房,，從新房，無論從成交金額還是成交面積,，還是從很多城市的庫存和消化來看,，都需要相當長時間的調(diào)整，所以我覺得這是非常明確的,。那么現(xiàn)在我們所需要做的是什么?需要做的是防止價格出現(xiàn)急劇的下調(diào),。
劉戈：呼和浩特成為第一個吃螃蟹的城市 接下來會出現(xiàn)傳導效應。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
比如說呼和浩特這樣一個案例,，按說它一直以來,，在房地產(chǎn)市場里，沒有太多的人去關(guān)注這樣一個城市,，大家可能更多的是關(guān)注像溫州,，或者北上廣深這樣的城市，為什么它突然變成了第一個吃螃蟹的人,，第一個取消限購?
一個解釋是比較老實,，因為我知道很多城市實際上已經(jīng)悄悄的放開了，但沒下文件,，但是在具體的過程當中,，已經(jīng)不再審核你是不是符合條件了，只要你去買都可以買了,，已經(jīng)悄悄的取消了,。而呼和浩特的房價雖然不是那么高，但是由于它本身的人口流入沒那么多,，整體上來說,，周邊人口也沒那么多，那么這樣一些城市,，它可能率先這種信號就出來了。那么接下來可能還會傳導，進一步,，一些沿海的城市也可能會出現(xiàn)類似于這樣的一個狀況,。
向松祚：以自住型商品房為突破口 研究在中國怎么實現(xiàn)居者有其屋。
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
其實我想說一句,，房地產(chǎn)的政策,，必須要有一個長期的政策，必須要有一個穩(wěn)定的政策,，讓購房者,、投資者有一個穩(wěn)定的預期。比如取消限購,、取消價格管制等等這些措施,，這些措施不僅不有助于房價上漲，它反而會加速房價的下降,，這是很奇怪的一個現(xiàn)象,。有經(jīng)濟學家者的研究，這個市場里有時這個預期,，政策往往是反著走的,，比如說股市是這樣，房價也是這樣,。過去我們拼命限購,，老百姓說房子肯定還要再漲，所以現(xiàn)在千方百計的,，哪怕絞盡腦汁,，鉆空子、想辦法,，托人托關(guān)系這樣拼命地買,，現(xiàn)在再取消限購限貸等等政策。老百姓卻說房子完了,，房子馬上要下降,，我們先等等，等它降了再買,。
北京的自住型商品房是一件很好的事情,，那么其他城市能不能以這為契機，作為一個突破口,，很好的研究在中國怎么實現(xiàn)居者有其屋,。舉個例子，新加坡的國土面積只相當于北京的一個海淀區(qū),，非常小,，但他的居住人口相當龐大,，也是一個國際大都市，他就做得非常好,。