受貨幣政策收緊、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、戶籍制度改革等因素的影響,，中國房價與M2過去二十幾年的“親密”關(guān)系正在瓦解，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到去泡沫化的過程中
近年來,，中國M2與GDP的高比值讓貨幣超發(fā)的爭論此起彼伏，M2增長率與房價漲幅之間的高度相關(guān)性,，則讓人們將目光聚焦在房地產(chǎn)身上,。那些消失的貨幣有多少進(jìn)入房地產(chǎn)市場，見仁見智,，但曾經(jīng)高度相關(guān)的房價和M2會不會逐漸“脫鉤”,，已經(jīng)引發(fā)大量的思考。
2013年,，中國廣義貨幣供給(M2)為110.6萬億元,，M2與GDP之比為1.95。而美國去年的M2約為65萬億元人民幣,，M2與GDP的比率是0.65,，這個數(shù)字僅為中國的三分之一,。
那么,，中國超發(fā)的貨幣去哪兒了?對此，長江商學(xué)院副院長,、金融學(xué)教授陳龍在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時表示,，梳理中國1990年~2013年的數(shù)據(jù)來看，房價的漲幅與M2增長率的相關(guān)性高達(dá)71%,。
無獨有偶,，上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，從2006年至今的8年里,，上海的房價以每年14%的速度上漲,，而這8年中國M2的年均增速為18%，上海房價增速占中國M2增速的比例為78%,。
然而,，多位受訪人士也表示，受貨幣政策收緊,、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整,、戶籍制度改革等因素的影響,，中國房價與M2過去二十幾年的“親密”關(guān)系正在瓦解，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到去泡沫化的過程中,。
錢去哪兒了?
陳龍表示,，縱觀美國1962年~2013年的數(shù)據(jù)，美聯(lián)儲貨幣政策的第一個規(guī)律是貨幣發(fā)行,、經(jīng)濟(jì)增長和通貨膨脹的整體一致性,。CPI漲幅和房價漲幅基本合拍，這兩項加上實際GDP的增長又和名義GDP的增長基本一致,。
他認(rèn)為,，從貨幣供應(yīng)的角度來看，“錢去哪兒了”一目了然：M2每年增長7%,，其中3.2%的增發(fā)是為了支持實際GDP的增長,，并不會引發(fā)通脹;剩余的增發(fā)則體現(xiàn)在CPI和房價漲幅中。
“那么,，梳理中國1990年~2013年的數(shù)據(jù)來看,，過去24年里，中國的實際GDP平均漲幅為9.9%,，CPI平均漲幅為4.6%,，房價(全國房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積)平均漲幅為10.7%，M2平均漲幅為21.0%,，這體現(xiàn)出貨幣發(fā)行,、經(jīng)濟(jì)增長和通貨膨脹的整體不一致性�,！标慅埍硎�,。
在他看來，值得注意的是,，實際GDP的增長率加上房價的增長率為20.6%,，與廣義貨幣供給的增長率基本相符，不等式變成了等式,。房價的漲幅與M2增長率的相關(guān)性高達(dá)71%;這說明房價上漲的最大驅(qū)動力并不是剛需,，而是貨幣。
房價與M2漲幅的這種高度相關(guān)性在現(xiàn)實中也得以印證,。
根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù),，樣本為2006年上海最貴的50個樓盤(3、4,、5,、6月這4個月間的成交記錄)，這些樓盤2014年價格/2006年價格平均值為2.81、中位值為2.79,。
以此測算,，從2006年至今的8年里，上海的房價以每年14%的速度上漲,。而與之對應(yīng)的是,，在過去8年里，M2的年均增速為18%,。上海房價增速占中國M2增速的比例為78%,，兩者具有高度的相關(guān)性。
那么,，這是否意味著過去幾十年,，中國的錢都進(jìn)入了房地產(chǎn)市場?
中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，從過去的數(shù)據(jù)來看,，M2的增長與房價的漲幅呈現(xiàn)高度的相關(guān)性,，從邏輯上講并不難理解，因為貨幣供應(yīng)增加一定會引起資產(chǎn)價格上漲,，但M2也并非推高房價的決定性因素,。
“為什么M2的增長與房價的漲幅在中國會表現(xiàn)出高度的相關(guān)性而在國外沒有，比較直接的原因是中國投資渠道過窄,，例如,，如果國內(nèi)投資渠道多元化，這種相關(guān)性可能就削弱了,�,！辈苓h(yuǎn)征表示。
房價會跌么?
“我們要考慮很多變量,�,！辈苓h(yuǎn)征認(rèn)為，盡管從過往的數(shù)據(jù)來看,，房價的上漲與M2的增加有高度的相關(guān)性,，但未來卻不一定,。事實上,，從各種趨勢來看，兩者的關(guān)系正在日益疏遠(yuǎn),。
一位國有大行風(fēng)險管理部人士也對《第一財經(jīng)日報》記者表示,，從過往的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前M2的確是影響房價的重要變量,，但可以預(yù)見的是,，這種相關(guān)性正在被打破，很多變量在干擾兩者的相關(guān)性。
“包括財政政策(如房地產(chǎn)稅),、匯率政策(人民幣升值還是貶值,，導(dǎo)致資金外流還是內(nèi)流)、銀行信貸政策(個貸上浮利率還是下調(diào)利率,，行業(yè)管控規(guī)模),、行政政策(是否限貸限購)等�,！彼e例稱,。
曹遠(yuǎn)征則認(rèn)為，打破M2與房價相關(guān)性最重要的變量應(yīng)該是購房行為的改變,，這取決于兩個關(guān)鍵因素：一是中國人口結(jié)構(gòu)的變化,。隨著老齡化加劇，住房剛需下降,，房價上漲慢,，進(jìn)而房地產(chǎn)投資降溫。二是戶籍制度改革,。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn),，大家買房會根據(jù)工作地點或其他因素而定，各地房價也會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的改變,。
“而這幾個因素正在發(fā)生,。”他對記者表示,，M2是非常重要的因素,，但相關(guān)性會削弱。M2是不是一定會推動房價上漲,，或者說是不是會推動某個地區(qū)的房價上漲,，都是不一定的。即便是上漲,，也不會是普遍性的,。
但過去幾年房價上漲的重要“推手”——商業(yè)銀行的人士卻并沒有那么樂觀。
上述國有大行風(fēng)險管理部人士告訴本報記者,，房地產(chǎn)金融的步伐很難停下來,，一方面是因為過去十年我國實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不算理想，投入到人才培養(yǎng),、基礎(chǔ)創(chuàng)新方面的資源太少了,，大部分錢都投到房地產(chǎn)開發(fā)中去了，變成了固定資產(chǎn),。
在他看來,，這樣導(dǎo)致的不良后果是,，實體經(jīng)濟(jì)沒發(fā)展起來。所以今天浙江,、江蘇很多企業(yè)出現(xiàn)問題,，是因為缺乏核心競爭力，甚至被房地產(chǎn)拖累(因為很多企業(yè)花錢去買地蓋樓了,，產(chǎn)生不了效益),。
“所以，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不佳,、實體經(jīng)濟(jì)看不清的時候,，銀行更愿意將貸款投入到房地產(chǎn)行業(yè)或有房地產(chǎn)抵押的貸款中去，未來房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模即便大家不想,，但一定時間內(nèi)還是會進(jìn)一步增長,。”該人士稱,。
如何擠泡沫?
“不同商品對貨幣增發(fā)率的敏感度并不一致,，而從歷史數(shù)據(jù)來看，中國的房價和股價與貨幣增發(fā)率的相關(guān)度都是比較高的,。而2007年年底至今,，股市從6000多點跌至2000多點，泡沫已被擠掉,，但房價的泡沫仍在,。”陳龍表示,。
陳龍認(rèn)為,，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到了去泡沫化的過程中�,！霸谶^去24年里,，M2的增速都在20%上下，而這兩年的目標(biāo)是將M2的增速控制在13%左右,。這是二十幾年來的最低點,，即最緊縮的貨幣政策�,！�
但他也表示,，由于中國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、金融自由化的改革關(guān)鍵時刻,，央行可能需要在了解其貨幣政策效果的基礎(chǔ)之上做審慎決策,，才能在擠泡沫的同時把負(fù)面影響降到最低,，因為中國有太多行業(yè)與房地產(chǎn)的存亡掛鉤,。
上述國有大行風(fēng)險管理部人士也表示了對房地產(chǎn)去泡沫化過程的擔(dān)憂,。“央行現(xiàn)在放出去的貨幣,，未來由于種種原因是要收回來的,，包括投資基建的錢要還銀行、借外國的債務(wù)要償還等,，所以,，持續(xù)維持M2的難度未來會越來越大�,！�
“房價若大幅下跌,，影響面實在是太大�,！彼J(rèn)為,，但就銀行而言，房價一旦下跌,，銀行必然開始惜貸,，那么企業(yè)資金會更加緊張。這樣一來,，民間借貸可能崩盤,，失業(yè)率增加，社會不穩(wěn)定因素也會增加,。
那么,，中國的房地產(chǎn)市場要如何平穩(wěn)地去泡沫化?
在陳龍看來，目前央行的貨幣政策收緊的力度很大,，所以可能需要輔以更多的配套措施,，包括存款保險制度、財政刺激政策等,。而在貨幣政策的制定方面,，準(zhǔn)確的選擇“錨”就非常關(guān)鍵。
他告訴本報記者,，目前各國的貨幣政策都是用CPI做錨,，決定多發(fā)或少發(fā)貨幣。但根據(jù)過去中國24年的數(shù)據(jù),，中國的M0,、M1、M2的平均漲幅分別為14.6%,、18.3%,、21.0%，即越廣義的貨幣供給漲幅越快,，三者并不具有一致性,。
“一個典型例子是銀行貸款飆升的2009年,，M2的漲幅為28.4%，而這一年CPI漲幅為-0.07%,，即出現(xiàn)通縮,，房價的漲幅竟然高達(dá)23.2%。顯然,，央行是看CPI還是房價,，對其貨幣政策效果的總結(jié)會有天壤之別�,！标慅埮e例稱,。
他認(rèn)為，貨幣政策的成熟過程是尋找合適的錨以及建立傳導(dǎo)機(jī)制的過程,�,！耙粋�國家的貨幣政策可有多個目的，但通脹之錨必須選準(zhǔn);否則貌似通脹溫和,，實際上催生資產(chǎn)泡沫,。