多位業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)業(yè)已告別“青春期”，地方政府為救市將加速放松限購政策,，但監(jiān)管層將堅持分類調(diào)控做法,，不會對房地產(chǎn)市場進行直接干預(yù)，更傾向于采取以市場調(diào)節(jié)為主的“無為而治”方式,。保障房和長效機制建設(shè)是重要的兩個政策著力點,。
下半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于調(diào)整過程中。成交量低迷態(tài)勢難以短期內(nèi)改變,，房價可能繼續(xù)向下微幅調(diào)整,。
調(diào)整周期已至
經(jīng)連續(xù)多月上漲后，房價終于出現(xiàn)下降,。5月,，在70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅價格環(huán)比下降,，占比達50%。平均而言,，70個大中城市新建商品住宅價格平均環(huán)比下降0.15%,，為近24個月以來首次出現(xiàn)負增長。
此前，房地產(chǎn)投資,、新開工面積,、土地購置等指標已經(jīng)歷多月下滑，成交量持續(xù)走低,。分析人士認為,，從去年年末開始，樓市調(diào)整跡象已露端倪,。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數(shù)為113.9萬套，同比下降23.7%,。其中,，一線城市跌幅達31%，二線城市跌幅達34%,。
這家機構(gòu)的報告顯示,，經(jīng)多年房地產(chǎn)投資高增長，如今整體市場供需關(guān)系已趨平衡,，不少城市甚至出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象,。這些特征決定未來一段時間，市場將進入低速增長期,。特征為成交量低迷,、房價走低、樓市多項指標低迷,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,，2004年以來，我國已經(jīng)歷三次房地產(chǎn)短周期,，當前已進入第四個周期,。此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價下跌周期持續(xù)6個月,，后者為8個月,。由于處于“黃金十年”，上述時期房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律是：房價上漲時漲幅很大,，下跌時跌幅很小;漲的時間長,，跌的時間短。相比之下,，如今房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外環(huán)境均不樂觀,。主要體現(xiàn)在：既無“四萬億”財政刺激計劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況,。這決定了此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整周期將更長,，即房價下跌時間可能超過8個月,。
“救市”恐難馬上見效
幾乎與樓市低迷同步，從上半年開始,，不少城市開始松綁樓市調(diào)控政策,。杭州、南京,、北海,、天津、蕪湖等城市均在“救市”行列,。近期,，沈陽,、呼和浩特,、濟南等城市也陷入救市“風波”中，有關(guān)部門雖未證實已出臺救市舉措,，但仍被市場認為“救市”動力仍在,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)態(tài)勢下,，還將有更多城市加入“救市”行列,。其中，具有人口凈流出,、新建區(qū)域較多,、產(chǎn)業(yè)支撐不足等特征的城市“救市”沖動尤其明顯。綜合各地措施來看,，目前主要“救市”手段為松綁限購,，預(yù)計有30個以上城市的“限購令”可能在年內(nèi)取消。
分析人士說,，針對地方“救市”行為,，目前尚有“紅線”阻礙，即一線城市限購不會松綁,、差別化信貸政策不得松動等,。因此，除非出現(xiàn)類似“四萬億”的投資放量或貨幣政策實質(zhì)性寬松,，否則零星“救市”手段不能挽救房地產(chǎn)市場下行趨勢,。
中金公司報告稱，預(yù)計重點城市下半年成交量將有6%左右的同比降幅,，房價將環(huán)比下降約5%-10%,。部分公司或下調(diào)銷售目標，從而應(yīng)對房地產(chǎn)市場“寒冬”,。
政策著力點生變
與2011年下半年不同,，如今多數(shù)城市“救市”動作已順利“闖關(guān)”,。
分析人士說，在宏觀經(jīng)濟增速放緩,、市場化調(diào)控思路凸顯背景下，大部分城市“救市”舉動具一定合理性,。其中,，監(jiān)管層提出“分類調(diào)控”原則，強調(diào)“地方政府能夠自行調(diào)控的,，就不要由中央政府來調(diào)控”,。多數(shù)受訪者說，隨著供需關(guān)系趨于平衡,，樓市調(diào)控“去行政化”過程將啟動,。除一線城市外，“限購令”等行政手段將逐漸退出,，市場機制將成為樓市主導(dǎo)者,。
“市場主導(dǎo)”的思路，不意味著監(jiān)管層將不再作為,。分析人士說,，在讓市場進行自發(fā)調(diào)整同時，政策著力點將轉(zhuǎn)向另外兩個方面,。
一為保障房領(lǐng)域,。其中，棚戶區(qū)改造將可能獲更多政策支持,。履新住建部以來,，住建部部長陳政高分三次調(diào)研四個地區(qū)，調(diào)研重點在棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè),。作為保障民生重要方面,，上述領(lǐng)域無疑將獲更多支持。
二為長效機制建設(shè),。隨著不動產(chǎn)登記,、個人住房信息系統(tǒng)等確立，樓市調(diào)控長效機制將逐漸建立,，逐漸取代此前以行政手段為主的調(diào)控方式,。