自2010年起出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的房地產(chǎn)基金，今年將迎來(lái)第一道坎。
隨著今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行,，給房地產(chǎn)基金帶來(lái)巨大的兌付壓力,。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)數(shù)年野蠻成長(zhǎng)，越來(lái)越多的大型地產(chǎn)私募基金公司建立了多重風(fēng)險(xiǎn)控制體系，包括股權(quán)質(zhì)押、全程財(cái)務(wù)監(jiān)控,、母公司擔(dān)保等。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，雖然今年房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫會(huì)給不少房地產(chǎn)基金帶來(lái)壓力,，甚至可能出現(xiàn)局部的兌付危機(jī),，但整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機(jī)的可能性比較小，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)基金反而有望借助此次調(diào)控脫穎而出,。
部分風(fēng)控要求高于信托
日前,，位于廣州南沙區(qū)的住宅項(xiàng)目南沙一品完成了項(xiàng)目交接，項(xiàng)目實(shí)際控制人從廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)換成中山市通大房地產(chǎn)有限公司,，主導(dǎo)此次交易的正是項(xiàng)目的合作基金德信資本,。
南沙一品是廣東創(chuàng)鴻集團(tuán)在南沙打造的一個(gè)綜合體項(xiàng)目，2013年創(chuàng)鴻集團(tuán)與德信資本合作推出德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金,，基金總募集規(guī)模為3億元,，基準(zhǔn)投資日為2013年8月28日，投資期限為24個(gè)月,。
然而,，去年11月，創(chuàng)鴻集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)黃鴻明因涉嫌行賄被廣東省人民檢察院依法刑事拘留,，受此影響,，當(dāng)時(shí)在售的南沙一品隨后停止項(xiàng)目的所有宣傳。
突如其來(lái)的危機(jī),，正是考驗(yàn)基金風(fēng)控能力的機(jī)會(huì),。根據(jù)雙方的合作協(xié)議，基金直接持有項(xiàng)目公司100%股權(quán),，項(xiàng)目公司公章,、財(cái)務(wù)章、銀行賬戶等均由基金管理人德信資本監(jiān)管,，即基金方擁有對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目的獨(dú)立開(kāi)發(fā)權(quán),、處置權(quán)。為此,，德信資本與項(xiàng)目方多次交鋒,，最終說(shuō)服其引入戰(zhàn)略投資方對(duì)項(xiàng)目做整體并購(gòu)。
德信資本董事長(zhǎng)陳義楓告訴記者,，經(jīng)過(guò)反復(fù)甄選，德信資本挑選了中山市通大集團(tuán)作為項(xiàng)目的并購(gòu)合作方,。6月上旬,，通大集團(tuán)順利完成項(xiàng)目交接，并重新派遣施工隊(duì)推進(jìn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展,，德信·創(chuàng)鴻房地產(chǎn)投資基金更名為德信·通大南沙房地產(chǎn)項(xiàng)目投資基金,，最終化解了潛在的危機(jī)。
德信資本南沙項(xiàng)目的案例并非孤例,。歐陽(yáng)捷告訴記者,，“根據(jù)我所接觸的情況看,，地產(chǎn)基金的風(fēng)控能力并不像外界所想象的那么差”。他說(shuō),，大多數(shù)地產(chǎn)私募基金在投資前會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估,，對(duì)項(xiàng)目公司擁有絕對(duì)控股權(quán)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)派駐管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全程監(jiān)控,，財(cái)務(wù)章,、法人章由基金公司親自管理，銷售回款中絕大部分由基金支配,，這些措施杜絕了大多數(shù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生,。
陳義楓向記者表示，地產(chǎn)基金的募資門(mén)檻看似比信托公司低,，但不能就簡(jiǎn)單認(rèn)為地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)一定比信托公司高,。地產(chǎn)基金對(duì)于風(fēng)控的要求，某些方面甚至高于信托和其他金融機(jī)構(gòu),。
系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率小
不可否認(rèn),，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)基金陷入兌付危機(jī)成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
歐陽(yáng)捷認(rèn)為,，房地產(chǎn)基金行業(yè)也許會(huì)出現(xiàn)局部的兌付危機(jī),，但是行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性很小。一方面,，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年出現(xiàn)明顯下滑,，但如果與前幾年的市場(chǎng)狀況比較其實(shí)并不差;另一方面，主流房企業(yè)績(jī)大多數(shù)仍然在增長(zhǎng)或者持平,，銷售大幅衰退的企業(yè)極少,，這說(shuō)明在行業(yè)內(nèi)占主導(dǎo)地位的大型房企并不存在生存危機(jī)，由于這些房企普遍擁有自己的房地產(chǎn)基金,，這批地產(chǎn)基金從目前來(lái)看并不存在危機(jī),。
不過(guò)，與大型房企相比,，由于大量的中小型房企缺乏融資渠道,，所以局部風(fēng)險(xiǎn)可能出現(xiàn)在這類型房地產(chǎn)基金上。
陳義楓透露,，如果項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷,，基金擁有決定權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷售,，盡快回籠資金以保障投資者利益,。
歐陽(yáng)捷表示，即便是中小型房企出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī),，它們也可以通過(guò)向主流房企出售項(xiàng)目甚至公司股權(quán)完成“自救”,，這是地產(chǎn)基金樂(lè)于看到的,。歐陽(yáng)捷說(shuō)，“相較于牌照類金融機(jī)構(gòu),，地產(chǎn)基金行業(yè)沒(méi)有嚴(yán)格的準(zhǔn)入門(mén)檻,，所以目前可謂是魚(yú)龍混雜。但在這次的市場(chǎng)洗禮下,優(yōu)秀的地產(chǎn)私募基金有望脫穎而出,，真正危險(xiǎn)的應(yīng)該那些規(guī)模較小,、缺乏有效風(fēng)控制度的機(jī)構(gòu)”。