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最近一段時(shí)間,，隨著樓市周期性調(diào)整向縱深演化,，各地暗地松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策的舉動(dòng)不斷。同時(shí)，部分境外投行集體“唱空”中國(guó)樓市,，倒逼政府“救市”意圖非常明顯,。
當(dāng)全國(guó)樓市周期性調(diào)整與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型陣痛相互迭加時(shí)，一定程度上增加了宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力,。誠(chéng)然,，“救市”可在短期內(nèi)助力穩(wěn)增長(zhǎng)，但人為打斷樓市正常調(diào)整,，不僅代價(jià)與成本過(guò)于高昂,，還會(huì)積聚新的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。
從國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的角度出發(fā),，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)本身所實(shí)現(xiàn)的增加值并不高,。2013年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值僅占GDP的5.85%,。房地產(chǎn)業(yè)除了對(duì)建筑業(yè),、裝修業(yè)等上下游行業(yè)發(fā)展存在拉動(dòng)作用外，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用,，可能更多體現(xiàn)為巨額土地出讓收入轉(zhuǎn)化為城市基建設(shè)施,、其他政府投資項(xiàng)目、政府采購(gòu)和拆遷戶消費(fèi)上,。2013年,，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)41250億元，創(chuàng)出了土地市場(chǎng)有史以來(lái)的新高,，與當(dāng)年GDP之比為7.25%,。自2008年以來(lái)，6年間全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)高達(dá)15.6萬(wàn)億元,。
而土地出讓收入是家庭財(cái)富形式轉(zhuǎn)換的一個(gè)載體,。就住宅而言，實(shí)際建筑成本并不高,。目前,，我國(guó)現(xiàn)代住宅建筑成本大約在每平方米1500至2500元，而實(shí)際住宅交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出建筑成本,，土地出讓收入在房?jī)r(jià)中占有絕對(duì)高份額,。由此可見(jiàn)，住宅交易實(shí)際上是家庭貨幣資金與住宅建筑成本和土地出讓收入的交換,，進(jìn)而成為擴(kuò)大內(nèi)需的有效途徑,。在住房制度改革啟動(dòng)之前，我國(guó)普通居民家庭財(cái)富主要表現(xiàn)為銀行存款等貨幣資金,。1978至1988年,，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款平均年增長(zhǎng)30%以上,；1989至1996年，在基數(shù)較高的情況下,，居民儲(chǔ)蓄存款年均增長(zhǎng)率仍達(dá)到31.6%,。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā),，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)形成較大沖擊,，擴(kuò)大內(nèi)需成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策著眼點(diǎn)。1998年我國(guó)住房制度改革迎合了廣大居民改善居住條件的愿望,，實(shí)現(xiàn)了家庭財(cái)富形式從貨幣資金向?qū)嵨镒》康霓D(zhuǎn)變,，有效刺激并擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)需求。
當(dāng)前我國(guó)家庭財(cái)富向住宅轉(zhuǎn)換的空間已日益狹小,。截至2014年5月末,，我國(guó)居民人民幣個(gè)人存款余額為48.89萬(wàn)億元，占全部各項(xiàng)存款余額的44.5%,�,？紤]到存款市場(chǎng)分布存在的“二八定律”，中低收入居民存款合計(jì)余額大約為9.78萬(wàn)億元,，且中等以上收入居民多已擁有一套以上住宅,，未來(lái)住宅市場(chǎng)整體購(gòu)買(mǎi)力已非常有限。除非我國(guó)出現(xiàn)明顯通貨膨脹行情,，促使中等以上收入居民通過(guò)增加住宅實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值,，否則住宅市場(chǎng)需求不太可能會(huì)有爆發(fā)式增長(zhǎng)。截至2013年末,，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人口達(dá)7.3億,，按照人均30平方米計(jì)算，存量住房面積高達(dá)219億平方米,。按照均價(jià)5000元每平方米計(jì)算,，存量住房?jī)r(jià)值已高達(dá)109.5萬(wàn)億元，與M2規(guī)模大體接近,，表明當(dāng)前維持樓市運(yùn)行成本已過(guò)于高昂,。
各國(guó)實(shí)踐已經(jīng)表明，過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用,，將存在巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患,。過(guò)去全球范圍內(nèi)已發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)的國(guó)家,，大多都有房地產(chǎn)非理性繁榮的影子,。今年以來(lái)我國(guó)樓市出現(xiàn)周期性調(diào)整，屬于市場(chǎng)自發(fā)性調(diào)整,，將有助于經(jīng)濟(jì),、金融風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放,，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和土地財(cái)政的沖擊也在意料之中,，這尤其需要地方政府保持定力,，轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，致力于將深化改革,、簡(jiǎn)政放權(quán),、激發(fā)民間活力作為培育地方新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的三大支柱。
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