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最近一段時(shí)間,，隨著樓市周期性調(diào)整向縱深演化,，各地暗地松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策的舉動不斷。同時(shí),，部分境外投行集體“唱空”中國樓市,，倒逼政府“救市”意圖非常明顯。
當(dāng)全國樓市周期性調(diào)整與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型陣痛相互迭加時(shí),，一定程度上增加了宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力,。誠然，“救市”可在短期內(nèi)助力穩(wěn)增長,，但人為打斷樓市正常調(diào)整,，不僅代價(jià)與成本過于高昂，還會積聚新的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn),。
從國民經(jīng)濟(jì)核算的角度出發(fā),，我國房地產(chǎn)業(yè)本身所實(shí)現(xiàn)的增加值并不高。2013年,，我國房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值僅占GDP的5.85%,。房地產(chǎn)業(yè)除了對建筑業(yè)、裝修業(yè)等上下游行業(yè)發(fā)展存在拉動作用外,，其對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的支撐作用,，可能更多體現(xiàn)為巨額土地出讓收入轉(zhuǎn)化為城市基建設(shè)施,、其他政府投資項(xiàng)目、政府采購和拆遷戶消費(fèi)上,。2013年,，全國國有土地使用權(quán)出讓收入高達(dá)41250億元，創(chuàng)出了土地市場有史以來的新高,，與當(dāng)年GDP之比為7.25%,。自2008年以來，6年間全國國有土地使用權(quán)出讓收入已經(jīng)高達(dá)15.6萬億元,。
而土地出讓收入是家庭財(cái)富形式轉(zhuǎn)換的一個(gè)載體,。就住宅而言，實(shí)際建筑成本并不高,。目前,，我國現(xiàn)代住宅建筑成本大約在每平方米1500至2500元，而實(shí)際住宅交易價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出建筑成本,，土地出讓收入在房價(jià)中占有絕對高份額,。由此可見，住宅交易實(shí)際上是家庭貨幣資金與住宅建筑成本和土地出讓收入的交換,，進(jìn)而成為擴(kuò)大內(nèi)需的有效途徑,。在住房制度改革啟動之前，我國普通居民家庭財(cái)富主要表現(xiàn)為銀行存款等貨幣資金,。1978至1988年,，我國居民儲蓄存款平均年增長30%以上；1989至1996年,，在基數(shù)較高的情況下,，居民儲蓄存款年均增長率仍達(dá)到31.6%。1997年,，亞洲金融危機(jī)爆發(fā),，對我國經(jīng)濟(jì)形成較大沖擊，擴(kuò)大內(nèi)需成為宏觀經(jīng)濟(jì)政策著眼點(diǎn),。1998年我國住房制度改革迎合了廣大居民改善居住條件的愿望,，實(shí)現(xiàn)了家庭財(cái)富形式從貨幣資金向?qū)嵨镒》康霓D(zhuǎn)變，有效刺激并擴(kuò)大了國內(nèi)需求,。
當(dāng)前我國家庭財(cái)富向住宅轉(zhuǎn)換的空間已日益狹小,。截至2014年5月末，我國居民人民幣個(gè)人存款余額為48.89萬億元,，占全部各項(xiàng)存款余額的44.5%,。考慮到存款市場分布存在的“二八定律”,，中低收入居民存款合計(jì)余額大約為9.78萬億元,，且中等以上收入居民多已擁有一套以上住宅,，未來住宅市場整體購買力已非常有限。除非我國出現(xiàn)明顯通貨膨脹行情,，促使中等以上收入居民通過增加住宅實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值,，否則住宅市場需求不太可能會有爆發(fā)式增長。截至2013年末,，我國城鎮(zhèn)居民人口達(dá)7.3億,，按照人均30平方米計(jì)算，存量住房面積高達(dá)219億平方米,。按照均價(jià)5000元每平方米計(jì)算,，存量住房價(jià)值已高達(dá)109.5萬億元，與M2規(guī)模大體接近,，表明當(dāng)前維持樓市運(yùn)行成本已過于高昂,。
各國實(shí)踐已經(jīng)表明，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用,，將存在巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患,。過去全球范圍內(nèi)已發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)、金融危機(jī)的國家,，大多都有房地產(chǎn)非理性繁榮的影子,。今年以來我國樓市出現(xiàn)周期性調(diào)整，屬于市場自發(fā)性調(diào)整,，將有助于經(jīng)濟(jì)、金融風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放,，對地方經(jīng)濟(jì)增長和土地財(cái)政的沖擊也在意料之中,，這尤其需要地方政府保持定力，轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念,，致力于將深化改革,、簡政放權(quán)、激發(fā)民間活力作為培育地方新經(jīng)濟(jì)增長動力的三大支柱,。
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