2014年樓市進(jìn)入全面調(diào)整期,，成交量持續(xù)萎縮,、商品房庫存節(jié)節(jié)攀升,、降價(jià)潮開始蔓延……臨近年中，房企即將面臨中報(bào)業(yè)績考驗(yàn),，年初制定的銷售目標(biāo)似乎難以企及,。就在房企悲觀情緒日益滋生之際，多地政策頻現(xiàn)微調(diào),，銀行間市場發(fā)債閘門也初露松動(dòng)跡象,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房企面臨較大銷售和資金壓力，業(yè)績增速和毛利率將持續(xù)下滑,。同時(shí),，樓市低迷也將促使更多城市加入政策微調(diào)的行列。
增速放緩 毛利率持續(xù)下滑
盡管受結(jié)算周期影響,，上半年銷售低迷還無法在中報(bào)財(cái)務(wù)數(shù)字上“立竿見影”,，但是交投慘淡的局面已經(jīng)影響到房企未來業(yè)績增速和毛利率水平。
Wind數(shù)據(jù)顯示,，截至6月25日，滬深兩市共有23家上市房企披露了中報(bào)業(yè)績預(yù)告,，預(yù)計(jì)上半年凈利潤同比增長的房企僅有8家,。如果按照上述房企公布的業(yè)績變動(dòng)中值估算，在剔除不可比因素后,，這些公司上半年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的整體凈利潤較去年同期下降約30%,。盡管大部分房企還并未公布上半年預(yù)告，但“窺一斑而知全豹”,，今年上半年房企的整體業(yè)績增速將面臨較大壓力,。
結(jié)算項(xiàng)目減少、結(jié)算收入下降,，成為不少房企上半年“報(bào)憂”的主要原因,。以濱江集團(tuán)為例，公司一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤3.67億元,，同比增長147%,，但公司卻預(yù)計(jì)上半年凈利潤同比將下降40%-60%。對于中報(bào)業(yè)績“變臉”的原因,，濱江集團(tuán)歸咎于交付項(xiàng)目減少,，導(dǎo)致結(jié)算收入下降。報(bào)告期內(nèi),，公司僅有城市之星單身公寓結(jié)轉(zhuǎn)以及金色黎明一期,、衢州春江月等尾盤交付。
上半年樓市風(fēng)云突變,，不少房企實(shí)際銷售情況遠(yuǎn)低于年初預(yù)期,。統(tǒng)計(jì)顯示，在已經(jīng)披露前五月銷售數(shù)據(jù)的35家房企中,，有22家的實(shí)際銷售額尚不足年初計(jì)劃的30%,。
正是由于房地產(chǎn)結(jié)算的特殊性，使開發(fā)商當(dāng)期銷售額與真實(shí)結(jié)算額存在“時(shí)間差”,�,！鞍凑諘�(huì)計(jì)核算的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入轉(zhuǎn)為結(jié)算收入，需要滿足項(xiàng)目竣工,、驗(yàn)收,、備案、入伙等一系列條件,�,！币晃簧鲜蟹科蟮呢�(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者，有時(shí)項(xiàng)目雖然竣工,，但是配套建設(shè)沒有完工交付,，也不具備結(jié)算條件。
“每家房企的工期和結(jié)算期不同,，造成全年業(yè)績分配不均衡,。”一位房地產(chǎn)券商分析師表示,，不少房企去年年底未結(jié)算的項(xiàng)目在今年上半年結(jié)算,，因此上半年市場低迷導(dǎo)致銷售額下降，并不能在中報(bào)中馬上體現(xiàn),，但會(huì)影響到房企未來業(yè)績釋放的能力,。
“多數(shù)房企去年高價(jià)拿地，今年房價(jià)下行,，使得行業(yè)銷售利潤率呈下滑態(tài)勢,。由于結(jié)算滯后于銷售，目前大多數(shù)城市房價(jià)的調(diào)整將反映到未來地產(chǎn)公司毛利率水平變化中,�,！痹摲治鰩熤毖浴�
事實(shí)上,，從盈利能力來看,，自去年年底以來，上市房企的整體毛利率水平已經(jīng)出現(xiàn)同比下滑,。統(tǒng)計(jì)顯示,，2013年年報(bào)上市房企整體毛利率為33.7%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn),。今年一季度,，上市房企毛利率為35.5%，同比下降2.5個(gè)百分點(diǎn),。安信證券就認(rèn)為,，由于2013年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于地價(jià)，毛利率未來將繼續(xù)探底,。
成交低迷 樓市步入調(diào)整期
如果說年初市場對于樓市走向還有爭議的話,，那么如今“樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期”的觀點(diǎn)得到業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可,。萬科董事會(huì)主席王石甚至預(yù)計(jì)“未來二至四年仍處調(diào)整期”。低迷的成交量便成為最直接的證明,。
中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示,，截至6月25日，2014年上半年北京市商品房簽約面積為267.54萬平方米(剔除保障房),，總成交額為714億元,。成交額同比下降超過30%，成交面積則創(chuàng)下歷史最低紀(jì)錄,，甚至較2008年金融危機(jī)時(shí)仍下降近四成,。
一線城市自3月以來的銷售量已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下滑，五六月份傳統(tǒng)銷售旺季全面遇冷,，住宅銷售均價(jià)也明顯下調(diào),。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市3月商品住宅銷售套數(shù)為7610套,，4、5月則出現(xiàn)連續(xù)下跌,，分別跌至5179套和5043套,。銷售均價(jià)也從3月份的24037元/平方米，下降至5月份的21688元/平方米,，下降幅度已接近10%,。廣州、深圳的樓市成交量自3月后也出現(xiàn)下滑,，成交套數(shù)減少5%以上,，而這一趨勢在6月份仍未得到緩解。
由于信貸依舊緊張,，樓市成交量不斷下滑已引發(fā)市場預(yù)期的改變,。特別是受到貸款影響最大的二手房，價(jià)格開始連續(xù)陰跌,。統(tǒng)計(jì)顯示,，北京市二手房價(jià)格已從去年12月以來連續(xù)下調(diào)6個(gè)月。
“我們的掛牌房源價(jià)格都有不同程度下調(diào),�,！北本┠先h(huán)外一家房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴中國證券報(bào)記者，他們剛剛賣出一套位于公益西橋附近的二手房,，成交價(jià)格算下來約每平米3.4萬元,。而在去年高點(diǎn)時(shí)，這一帶房源曾賣到每平米4萬元,。
伴隨成交量下滑,，庫存高企已成為擺在開發(fā)商面前無法回避的問題。5月底時(shí)上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量同比增長20%，庫存創(chuàng)下歷史新高,。如今,，這一庫存水平仍在不斷刷新。僅從北京地區(qū)來看,，目前的住宅期房和現(xiàn)房庫存合計(jì)已經(jīng)超過8萬套,，這也是自2013年1月后再次回到8萬套以上的水平。
資金承壓 地方政策漸微調(diào)
在完成銷售目標(biāo),、消化庫存規(guī)模,、緩解資金壓力的多重影響下，房企正在通過平價(jià)或降價(jià)入市的方式加快走量,。
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，7月北京將有36個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤，其中包括12個(gè)純新盤以及24個(gè)老項(xiàng)目后期,。樓市供應(yīng)自3月以來大幅增加,，北京月度開盤項(xiàng)目數(shù)量已連續(xù)5個(gè)月超過30個(gè)。就此計(jì)算,，3月到7月市場總開盤量與去年同期相比已經(jīng)上漲近六成,。
與年初時(shí)開發(fā)商返點(diǎn)、抵扣等“遮遮掩掩”的促銷方式不同,，如今不少項(xiàng)目直接以降價(jià)方式入市,。北京通州區(qū)某樓盤，5月中旬入市時(shí)項(xiàng)目均價(jià)為24000元/平方米,，而7月將入市的樓棟整體報(bào)價(jià)已調(diào)至23000元/平方米,，萬科等開發(fā)商也以低于預(yù)期價(jià)格推出項(xiàng)目入市。
“目前已經(jīng)基本確立全國房價(jià)加速下行的趨勢,�,！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，在年度銷售業(yè)績,、信貸持續(xù)緊縮以及現(xiàn)金流等因素的影響下,，開發(fā)商紛紛采取“加快出貨、現(xiàn)金為王”的高周轉(zhuǎn)策略,，但低迷的市場前景無疑進(jìn)一步加劇了房企資金鏈緊張的格局,。
事實(shí)上，資金緊張已經(jīng)是懸在房企頭上的利刃,。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,，2014年將有超過6000億元的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品到期，今年7,、8月份或?qū)⒂瓉硪徊▋陡陡叻濉?/P>
“房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營資金中,，有超過三成的部分來自商品房預(yù)售款,，銷售低迷將直接導(dǎo)致房企資金鏈趨緊�,！钡禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言,，去年高價(jià)拿地的房企，還要面臨繳清土地價(jià)款的壓力,。
就在房企悲觀情緒滋生之際,，不少地方政府祭出了微調(diào)政策。今年以來,，已有杭州,、無錫、天津,、沈陽等十余個(gè)城市出臺(tái)微調(diào)政策促進(jìn)樓市走量,。
“除了一線城市和超1000萬人口的城市外，其他城市都有可能逐漸取消限購政策,�,！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示，面對樓市下行壓力,，地方政府各類微調(diào)政策將持續(xù)推進(jìn),，主要從放松限購、限價(jià),，擴(kuò)大購房資金支持及調(diào)整戶籍政策等方面展開,，預(yù)計(jì)有30個(gè)以上城市的限購將可能在年內(nèi)取消,。
近期,，中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)也開始研究支持承擔(dān)普通商品住房建設(shè)的企業(yè)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具的具體措施。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債細(xì)則或?qū)⒚鞔_,，符合條件的房企有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。
專家指出,，稅收優(yōu)惠以及限購放松將在短期對樓市構(gòu)成輕微利好,，市場有望走出一波上行行情。但如果信貸等政策沒有本質(zhì)變化,，不少庫存過高的城市將難免持續(xù)調(diào)整,，一些房企的財(cái)務(wù)狀況也可能繼續(xù)惡化。房價(jià)出現(xiàn)合理調(diào)整將有利于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,，但也要避免斷崖式調(diào)整對上下游的沖擊,。