“預計內地樓市在未來2至4年內會持續(xù)調整,�,！痹谧蛱烊f科B轉H股的上市儀式上,，萬科董事局主席王石針對內地樓市未來走向做出如此判斷,。這已經(jīng)不是萬科高層今年以來第一次“唱空”內地樓市,。作為全球最大的房地產(chǎn)企業(yè),，萬科對市場的看法往往引導著行業(yè)的真實走向,。
2014年上半年的房地產(chǎn)市場,，一方面是萬科等龍頭房企看空樓市,、積極跑量,，而以閩系房企為代表的中型房企仍在高歌猛進、大舉擴張,，絲毫沒有加速離場的跡象;一方面是大量城市以各種形式托市,，廣東卻反其道而行之，將清算房企土地增值稅提上日程,，讓人大呼“看不懂”,。業(yè)內人士認為，這諸多“看不懂”纏繞之下的樓市,，是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展15年后整體格局的改變,，以“分化”為關鍵詞的房地產(chǎn)市場將在市場規(guī)律作用下通過自我修復回歸理性。
王石看淡未來2至4年樓市
昨天,，王石在香港接受媒體采訪時表示,，雖然內地樓市轉弱，但萬科仍按計劃銷售,，暫時無意調整全年銷售目標,。他強調自己一向擔心內地樓市存在泡沫，認為樓市有必要調整,，現(xiàn)時放緩主要是內地經(jīng)濟轉型所致,，政府不應針對樓市推出大規(guī)模刺激措施，應讓樓市軟著陸,，才能健康發(fā)展,。他預期，內地樓市在未來兩至四年內會持續(xù)調整,。
這已不是萬科高層今年第一次“唱空”樓市,。今年5月1日,，一篇關于萬科副總裁毛大慶在某內部沙龍的發(fā)言稿開始在網(wǎng)絡上廣泛流傳，文中用翔實有力的數(shù)據(jù)論證了三大核心要點：反腐對于高端市場的影響;部分城市的供應過剩;銀行資金面收緊,。該萬字發(fā)言稿中傳遞的“看空行業(yè),、全國房地產(chǎn)將下行”等觀點被輿論快速發(fā)酵。一時間,，房企老大萬科被視為唱空樓市的領頭羊,。
“我對住宅市場不看好。我認為中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在就是泰坦尼克號,，馬上就要撞到前面的大冰山了,。”許久不談房價的SOHO中國董事局主席潘石屹5月再談房價時曾語出驚人,。他認為,，目前不光是房地產(chǎn)行業(yè)的風險，更大的是金融行業(yè)的風險,。一旦房價下跌20%,、30%，將會引發(fā)金融問題暴露出來,，這將是一個巨大的風險,。
部分中型房企大舉拿地
在龍頭房企紛紛唱空的同時，一些中型房企甚至仍在高歌猛進,、拿地擴張,，希望從地方走向全國，從百億走向千億,，絲毫看不出加速離場或是儲糧過冬的跡象,。
最為典型的是閩系房企泰禾集團。截至4月底公司已在北京,、上海,、天津及福建省內共6個城市拿下總計138.465億元的地塊，約占去年全年總拿地金額的七成,，其中一線城市的地價就占到總地價的84%,，僅北京的地價就占到總地價的73%。泰禾極端兇猛的拿地策略,，連不少業(yè)內同行都直呼“看不懂”,。
事實上，不僅是以野蠻生長著稱的福建房企,，向來以穩(wěn)健形象示人的央資背景的標桿房企中,，也不乏在如今這個方向不明的市場上大舉購地者。據(jù)記者統(tǒng)計，華潤今年前5月權益購地金額及權益購地可建面積已經(jīng)接近去年全年水平,，招商,、中海2家房企今年前5月購地金額已經(jīng)達到或超過去年的一半。
有業(yè)內人士認為,，華潤,、招商是為規(guī)模擴張千億做準備，而中海則是抓住行業(yè)下行窗口期低價取地,。從過往經(jīng)歷來看,，中海善于在市場低谷期逆周期拿地，這是其保持高利潤率的秘訣之一,。但此時大舉拿地,，不管出于什么發(fā)展目的,，對后市依然看好是房企信心的基礎,。
內在回調引發(fā)多重分化
不僅是房企對后市看法的分化讓人“看不懂”，地方政府對待“救市”的曖昧態(tài)度同樣讓人“看不懂”,。就在全國多地以松綁限購,、買房落戶、公積金放松等各種形式“救市”的同時,，廣東省地稅局近日制定出臺了《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》,，并將于7月1日起正式實施。該規(guī)定此時出臺無異于雪上加霜,，稅率高達30%至60%的土地增值稅,，無疑將成為開發(fā)商無法承受之重，尤其在目前樓市低迷,、開發(fā)商資金緊張之時,，甚至有業(yè)內人士認為，此舉將令三成以上房企退市,。
“就目前46個限購城市來說,，今年內全面取消限購的可能性不大，但是市場壓力大的城市馬上會做出相應調整,�,！笨硕鸱康禺a(chǎn)信息集團總裁丁祖昱認為，當前市場確實在調整過程中,，但并沒有出現(xiàn)轉折性的發(fā)展態(tài)勢,。今年市場調整更多是出于自身內因。2013年樓市發(fā)展過快,、房價上升過猛,，導致提前透支了部分需求，大舉賣地客觀上增加了供應，房價上升又降低了購買力,，多重因素作用下市場的調整實屬正常,。而房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，走向分化和洗牌已是不可逆轉的大勢所趨,。
“2014年上半年的房地產(chǎn)市場,，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的,�,！敝性瘓F地產(chǎn)研究董事程澐認為，這爭議的背后,，是房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的15年后整體格局已經(jīng)發(fā)生改變,，新房高增長時代已經(jīng)終結，在向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段中,，地區(qū)之間,、不同需求之間的差異分化凸顯。因此,，面對當前內外宏觀經(jīng)濟的不確定環(huán)境,，房地產(chǎn)市場必須接受這樣的事實，即2014年將是對透支式爆發(fā)的2013年的再次回調,。而這次調整將何時達到新的均衡,，回歸市場的理性狀態(tài)，將更多地依賴來自于市場主動的自我修復和平衡的力量,。