昨天,，中國保監(jiān)會發(fā)文，從7月1日起,，未來兩年,，北京、上海,、廣州,、武漢試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”。那么,，以房養(yǎng)老具體的操作細(xì)節(jié)如何設(shè)計(jì)?老年人和保險(xiǎn)公司雙方的參與意愿如何?這種方式將會對銀發(fā)潮來襲的中國帶來多大的幫助?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員清華大學(xué)就業(yè)與社會保障研究中心主任楊燕綏,、著名財(cái)經(jīng)評論員張鴻共同評論。
北京,、上海,、廣州、武漢,，保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老開閘,，給老年人養(yǎng)老多了一種選擇。房價漲跌怎么算?養(yǎng)老隱憂如何解?以房養(yǎng)老政策落地,，如何落到實(shí)處?
昨天,，中國保監(jiān)會公布了《老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)》的指導(dǎo)意見。明確參加以房養(yǎng)老的投保人群應(yīng)為60周歲以上,，擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人,，試點(diǎn)城市為北京、上海,、廣州,、武漢,，試點(diǎn)期間自2014年7月1日起至2016年6月31日止。指導(dǎo)意見從老年人角度進(jìn)行規(guī)定,，例如產(chǎn)品條款簡單易懂，業(yè)務(wù)流程規(guī)范可行,，使投保老人便于理解和接受,，客戶的猶豫期不得短于30個自然日等,。
姚渝(中國保監(jiān)會人身保險(xiǎn)監(jiān)管部壽險(xiǎn)處處長)：它的目標(biāo)人群實(shí)際上是有房產(chǎn)的這樣一些老年人，他們有一部分老年人可能是在房產(chǎn)上是比較的富裕，但是在現(xiàn)金上是比較的短缺,，那么我們提供這樣一種方式能夠幫助他們,，一方面居住在自己房屋這樣一個前提之下,，能夠把這種固定的資產(chǎn)變成一種流動的資產(chǎn),，能夠在有生之年享有更加幸福的生活,。
以房養(yǎng)老也就是反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故，老年人身故后,，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老開閘,，將給百姓帶來怎樣的養(yǎng)老新選擇?
楊燕綏：以房養(yǎng)老在我國應(yīng)該是失能老人最需要
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
第一，這4個城市老齡化比較嚴(yán)重,，第二，這4個城市可能擁有房產(chǎn)的人多一些,。
實(shí)際上那些先行老齡化的國家有這么一句話,，叫30年我養(yǎng)房，20年房養(yǎng)我,，所謂30年我養(yǎng)房，就是用自己收入能力最好的那30年去貸款把房子買下來,。20年房養(yǎng)我，就是當(dāng)自己最需要錢,，但是錢不夠的時候,，再把房子反向抵押出去,。尤其像中國，現(xiàn)在可能高齡,，失能,，沒錢有房的老年人群也有一部分,，我們國家老齡化來的比較快，然后我們又沒有建立護(hù)理險(xiǎn),，那么現(xiàn)在失能老人的護(hù)理費(fèi)用又非常貴，那么老年人拿什么時候置換這個服務(wù)?那這時候可能沒錢卻有房,，所以以房養(yǎng)老應(yīng)該是這個人群最需要的,。
我們國家失能老人大概將近2000萬，老年人已經(jīng)超過2個億了,。而且要是高齡的話,，有孩子也沒用了,，因?yàn)楹⒆右怖狭�,。我見過很多這樣的案子,，就是老人失能以后,，他自己年齡已經(jīng)80多,，快90了，那孩子也60多了,，也幫不動,，這時候就一定要去買服務(wù)了，買服務(wù)大家都是一份養(yǎng)老金，而且這種護(hù)理服務(wù)還是很貴的,，這樣就是兩代人都面對這個問題了,，這時候在房子上要想點(diǎn)辦法了。
張鴻：以房養(yǎng)老和中國的傳統(tǒng)老觀念有沖突
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
我覺得可能和觀念有關(guān)系,，因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老對中國來說,，我覺得很重要的一點(diǎn)是觀念，就是你很難指望老年人特別能夠接受這個事,，房子不給自己的孩子,，最后自己臨終房子沒了，這個事很難接受,。那么可能這幾個城市的老年人接受新生事物的能力相對強(qiáng)一點(diǎn),。還有一個，是不是也有對房價的判斷,，就是起碼試點(diǎn)的城市不能是未來房價大幅下降的城市,，因?yàn)榉績r其實(shí)保持穩(wěn)定或者上漲可能是一個非常重要的前提。
在這其中可能還會有,，比如說有孩子的可能大多數(shù)都不會選擇以房養(yǎng)老,。可能一般來說,，沒有孩子或者是就剩單身一個人了,，相對來說接受起來要容易一點(diǎn)。
楊燕綏：以房養(yǎng)老必須面對四個難解的難題
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
以房養(yǎng)老的難題應(yīng)該有四個,，第一就是觀念上,，中國的老年人，當(dāng)然也不是年輕人完全的啃老,，是老年人心甘情愿的要給孩子留點(diǎn)什么,，這個觀念還是挺重的。所以實(shí)際上隨著老齡化,，平均壽命高了以后,，這個觀念才會變，從養(yǎng)兒防老變成了養(yǎng)老防兒,，這時候這個觀念才會扭轉(zhuǎn)過來;第二就是土地使用權(quán),，因?yàn)槲覀兎孔邮亲约旱模峭恋厥褂脵?quán)是有限的,，是70年產(chǎn)權(quán),，所以有多少人會涉及到土地使用權(quán)要延長，跟他的壽命要對等,，我想這個國家會給政策,，因?yàn)檫@個是最容易讓步的事情也最容易克服，因?yàn)檫@涉及到政府,，土地是國家的,，國家總是要考慮這個問題的。第三就是價格波動,，如果這個國家的房價一直比較穩(wěn)定還好辦,，要是價格波動特別快，那不確定性就太強(qiáng)了,，不管是反向抵押還是抵押者都面對一個波動;第四就是沒有人知道到底老人能活到多久,，這個專業(yè)上叫死亡率風(fēng)險(xiǎn)，這也是個不確定性,，那么不確定性就都是風(fēng)險(xiǎn),。
保險(xiǎn)公司比銀行好一點(diǎn)，他有精算師,，但是精算師,，對于房價波動的問題，還有長壽的問題,，精算師一下子把每個以房養(yǎng)老的人的壽命給算到90歲,，那這房子就不值錢了。但是周期太長了,，這個反向抵押的人就不核算了,，給你一算，20年平均到每個月你沒有多少錢,，而且沒多少錢比那個我租房子還低,，那我干嘛要抵押，我還不如租房,。
張鴻：以房養(yǎng)老里最難算的是房價的帳
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
房屋的使用權(quán)肯定是可以延長的,，但問題就是未來是不是需要涉及到續(xù)費(fèi)的問題，那續(xù)費(fèi)成本是不是在你最初時候設(shè)計(jì)這個保險(xiǎn)合同的時候就得考慮進(jìn)去?所以就需要保險(xiǎn)公司來做特別精算的設(shè)計(jì),。為什么這一次保險(xiǎn)公司和過去的銀行稍微有一點(diǎn)區(qū)別,，就是銀行一般來說，我們從銀行貸款,，買房子貸款都是貸20年,，25年，30年,，那是精準(zhǔn)的,，它很簡單，套用就行了,。保險(xiǎn)公司善于干的活是不精準(zhǔn)的,，時間沒那么特定,。從保險(xiǎn)公司的角度來說，他是傾向于算的更長一些的,，因?yàn)榉聪虻盅�,，就是我們把房子賣給保險(xiǎn)公司，然后保險(xiǎn)公司按月給我們錢,，抵押貸款,，他還貸款，按月給我們錢,，到最后這個房子歸他,，所以這個周期越長，他就越少給我們錢,。
其實(shí)這里面最難的是房價,，因?yàn)檫@個事情是什么呢?就是等于我們一次性把房子賣給了保險(xiǎn)公司，這個時候我的判斷大概是房價不會漲的太狠,。我如果不那么急缺錢,，我不會在還在漲的時候把房子賣出去。但是從保險(xiǎn)公司的角度來說,，他買了你這個房子,，他是希望未來房價漲的。如果暴跌,，比如我們正向抵押時候,，如果房價暴跌，那我就可能斷供,，那么保險(xiǎn)公司也存在這個問題,。如果房價暴跌，他斷供,，那未來很可能出現(xiàn)什么呢?現(xiàn)在房價一暴跌,，就會有原來有房的人到售樓處去抗議，那未來房價暴跌,，那可能會有一些老年人出來抗議,。
楊燕綏：以房養(yǎng)老面臨的第一個問題就是如何給房子定價
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
我們今天說的是反向抵押的以房養(yǎng)老，那其他國家以房養(yǎng)老方式很多,，以大換小,，兩套賣一套，什么近郊上遠(yuǎn)郊,，有很多,。今天說的是反向抵押，所以第一個問題就是如何定價,，那要有一套房產(chǎn)的定價標(biāo)準(zhǔn),，比如學(xué)區(qū)房被炒作的高價算不算,，這也得有嚴(yán)格的有一套法律和定價標(biāo)準(zhǔn)，和有資質(zhì)的第三方評價機(jī)構(gòu),。那么,，最大的問題還是房價波動，所以實(shí)際上真正能做好,，反向抵押以房養(yǎng)老一般都是第一套房子，就是西方國家真正能做保障的補(bǔ)充方式來做的都是第一套房,。
比如美國,，對在外面打仗的軍人，還有派到國外機(jī)構(gòu)的那些人,，他們是老老實(shí)實(shí)拿工資的人,，很難掙到其他外快的人，這樣他到老了也就買一套房子,，有的甚至到退休了,，他房產(chǎn)的按揭還差5%沒還完，那么美國對這樣的人有一個政策,，你的第一套房子,，而且你的終生信用沒有欠教育貸款，不欠社保稅等等,，調(diào)查以后,，政府會來給一個擔(dān)保。那么,，中國要真正能好好的做以房養(yǎng)老,，尤其我們現(xiàn)在老齡化這么嚴(yán)重，又沒有護(hù)理保險(xiǎn),，尤其一些老人有存量資產(chǎn),，把它能變成流量是個很好的事情，但是這里怎么抑制房價?第一套房子如果是有半福利性質(zhì)的,，它的價格實(shí)際上是一個封閉運(yùn)行的,，不是完全市場化的，所以這時候房價調(diào)整是有一定的政策因素的,。
比如新加坡的政府祖屋,，它的價格永遠(yuǎn)是市場價的十分之一，或者八分之一,，北京目前試驗(yàn)的自住型商品房,，是市場的70%，所以他有一定的政策因素在里面,，那么這時候他可以用政策的手段來抑制房價波動,，但是這個往往是指第一套房,，帶有保障性房性質(zhì)，這個時候政府參與進(jìn)來,，政策手段抑制價格的因素就可以解決價格波動問題,，把不確定性變成確定性。
壽命上基本上按人均預(yù)期壽命來算,，像我們國家今年大約是76歲,，那你就參考76歲來算它的殘值，你不至于一下給攤到90歲,，那你這房子不值錢了,。
張鴻：我們在試點(diǎn)期間最需要的是有公信力的中介機(jī)構(gòu)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
新加坡有屋契回購計(jì)劃，其實(shí)就是反向抵押,，但是它局限在哪?局限在這個租屋里面,，租屋就是政策性住房，所以它本身就不是完全商品化的,，所以政府在里面能做的事情很多,，而且還會用一些政策。那以房養(yǎng)老是什么呢?是我自己用大房子換成小房子,，但是新加坡會用政府的一些政策,，你如果用大房子換成了小房子，那你會有一些補(bǔ)貼,，或者你到郊區(qū)去了,，你會有一些補(bǔ)貼，會鼓勵你這么做,。做這個事情有兩個好處,，一個是你自己養(yǎng)老的錢有了，第二個是市場上的房屋能夠保證它很好的流通,，也能起到在某種程度上房價抑制的作用,，但是這是政府只能做在政府決策里面的事情。包括美國對一些以房養(yǎng)老的擔(dān)保,，市場上其實(shí)需要特別多的專業(yè)的,、第三方的、有公信力的中介機(jī)構(gòu),，無論是算壽命,，還是算房屋的價格，這些是現(xiàn)在我們在試點(diǎn)期間最需要的,。