今天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)：5月份,，70個(gè)大中城市當(dāng)中，新建住宅價(jià)格出現(xiàn)了環(huán)比下降的有35個(gè)城市,，這和4月份的數(shù)據(jù)相比,，翻了好幾倍;二手房的數(shù)據(jù)也顯示了同樣的趨勢(shì)，5月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市也是35個(gè),，比4月份多出了一半,。那么，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的變化,，是不是意味著大范圍的房?jī)r(jià)調(diào)整真的要開(kāi)始了?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn),、劉戈共同評(píng)論。
房?jī)r(jià)調(diào)整真的要開(kāi)始了?是真跌，還是假摔?
今天,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況,，與4月份相比，70個(gè)大中城市中,，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有35個(gè),，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè),。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,，最高漲幅的城市是鄭州，為0.3%,，下跌最多的是杭州,，下降幅度為1.4%。不過(guò),，與去年同月相比,，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市只有溫州1個(gè),，上漲的城市有69個(gè),。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)進(jìn)入下行通道?
在廣州，當(dāng)年的“全國(guó)總價(jià)地王”廣州亞運(yùn)城樓盤(pán)日前突然大幅降價(jià),，部分房源單價(jià)從每平方米一萬(wàn)五千元跌至一萬(wàn)元以下,。
在北京，去年成交的一些高價(jià)地,，則正在遭遇開(kāi)發(fā)不順,，進(jìn)退維谷的困境。
董彬(本臺(tái)記者)：在我身后的這個(gè)地塊,，就是位于北京西南三環(huán)的夏家胡同地塊,，在去年七月以折合樓面價(jià)格接近四萬(wàn)六千元每平方米成交。而如今我們看到,，接近一年的時(shí)間過(guò)去了,，該地塊并沒(méi)有任何的開(kāi)工跡象。
去年花了17.7億元競(jìng)拍成功的地產(chǎn)商北京懋源至今仍然讓土地“曬太陽(yáng)”,，主要原因是夏家胡同地塊周邊的新房和二手房?jī)r(jià)格,，均價(jià)已經(jīng)在每平米3-4萬(wàn)元左右，當(dāng)初以每平米近4.6萬(wàn)元成交的地塊,，面臨著地價(jià)高過(guò)現(xiàn)房?jī)r(jià)格的尷尬局面,。
二手房方面，今年以來(lái),，北京一些房產(chǎn)中介店里的生意與去年市場(chǎng)紅火時(shí)相比可謂是冷冷清清,，房主都希望通過(guò)降價(jià)盡早出手,。
劉戈：調(diào)整已成定局 下行的趨勢(shì)已經(jīng)建立起來(lái)了
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
如果說(shuō)3月份、4月份我們談房?jī)r(jià)相當(dāng)于在足球的下半場(chǎng)時(shí)候做出的一個(gè)判斷,，現(xiàn)在這個(gè)數(shù)字應(yīng)該說(shuō)就是在傷停補(bǔ)時(shí)階段進(jìn)了一個(gè)球,。也就是說(shuō)，如果不出那種非常小概率的翻盤(pán)的話(huà),，那這場(chǎng)球賽的話(huà)應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)定局,，也就是說(shuō)這種下行的趨勢(shì)已經(jīng)建立起來(lái)了。
不光是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)數(shù)字,，我們看一些其他的民間研究機(jī)構(gòu),，比如說(shuō)中國(guó)指數(shù)研究院，他有一個(gè)100城市的指數(shù),，那么這個(gè)指數(shù)在5月份,，它也在23個(gè)月以來(lái)第一次出現(xiàn)了環(huán)比下降0.23%這樣一個(gè)數(shù)字，包括北京的交易房的套數(shù)也出現(xiàn)了環(huán)比的下降,。所有這些我們能看到的這些數(shù)字都已經(jīng)確認(rèn)了,。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)有一個(gè)中國(guó)家庭的金融狀況的調(diào)查，這里邊有三個(gè)數(shù)字,，我覺(jué)得非常有價(jià)值,。一個(gè)就是說(shuō)中國(guó)現(xiàn)在目前城市家庭，擁有多套住房的達(dá)到18.6%,。第二個(gè)數(shù)字，目前自住房的擁有率達(dá)到87%,。就是自有住房,，這個(gè)比世界各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，以及發(fā)展中國(guó)家都高,。在這樣一個(gè)基本面的狀態(tài)下,，再加上大家情緒和這種預(yù)判的變化，所以整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),，上行壓力已經(jīng)基本上沒(méi)有了,。
馬光遠(yuǎn)：統(tǒng)計(jì)局的這個(gè)數(shù)據(jù)就像傷停補(bǔ)時(shí)階段的一個(gè)點(diǎn)球 基本上把心理防線(xiàn)給擊潰了
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
事實(shí)上以前大家還在判斷，還不敢確定這個(gè)趨勢(shì),，因?yàn)殡p方踢球踢得還是比較激烈的,。那么從4月份到5月份，我個(gè)人覺(jué)得,，無(wú)論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字,，還是我們看到其他一系列的統(tǒng)計(jì)，應(yīng)該說(shuō)是從量的變化到質(zhì)的飛躍,，基本上大家都認(rèn)為這個(gè)趨勢(shì)基本上確定了,。
我們從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局這個(gè)數(shù)字來(lái)看的話(huà),，非常有意思，不論是新房還是二手房,，下跌,、環(huán)比下跌的城市都達(dá)到了35個(gè)，達(dá)到一半,。一半是個(gè)非常有意思的數(shù)據(jù),。如果再加上持平的，你會(huì)發(fā)現(xiàn)不漲的城市個(gè)數(shù)超過(guò)70%,，基本接近80%,。這是一個(gè)博弈一邊倒的情況，這是官方的數(shù)據(jù),。還有一個(gè),，從去年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)吸引的資金,，去年全年吸引的資金是12.2萬(wàn)億,，增速是26.5%，也就是去年大家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的這種熱情達(dá)到了空前的一個(gè)程度,。但是今年前五個(gè)月,，到位資金是3.7萬(wàn)億左右，但是增速只有4.5,。4.5的增速是除了金融危機(jī),，房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)到位資金增速最低的。也就是說(shuō),，我們從這個(gè)吸引資金來(lái)看,，整個(gè)市場(chǎng)也發(fā)生了變化。再加上我們到一些地方去,，你看大家心理層面的變化,，以前我們一塊兒吃飯的時(shí)候，大家都問(wèn),，說(shuō)房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)再漲,，現(xiàn)在大家問(wèn)的問(wèn)題是房?jī)r(jià)還能跌多少，未來(lái)跌的空間有多大,。
我覺(jué)得從5月份這個(gè)數(shù)據(jù),，因?yàn)?0個(gè)大中城市的這個(gè)數(shù)據(jù)，應(yīng)該說(shuō)是這個(gè)數(shù)據(jù)有史以來(lái),，4月份到5月份的這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該說(shuō)是有里程碑意義的,。我個(gè)人認(rèn)為已經(jīng)完成了心理層面的博弈到市場(chǎng)實(shí)質(zhì)調(diào)整的過(guò)程，也就是剛才老劉講的說(shuō),，傷停補(bǔ)時(shí)階段的一個(gè)點(diǎn)球,，基本上把心理防線(xiàn)給擊潰了,。
張大偉：下半年調(diào)整會(huì)加速 購(gòu)房者可以再觀望兩到三個(gè)月
(中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
目前市場(chǎng)情況，對(duì)于一線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),，今年的價(jià)格基本還是挺穩(wěn)的,。只是個(gè)別區(qū)域，個(gè)別項(xiàng)目有一些促銷(xiāo),，但是這個(gè)促銷(xiāo)其實(shí)環(huán)比的價(jià)格出現(xiàn)了一些止跌,。但對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，目前的確是出現(xiàn)了全面的普跌,。
以北京為例,，二手房的價(jià)格按照5、6月份的情況,，相比較去年底的4季度的跌幅已經(jīng)平均達(dá)到了10%了,，這個(gè)跌幅是非常大的。現(xiàn)在二手房應(yīng)該是一個(gè)先期指標(biāo),，以北京為例,，成交量延續(xù)的多月低于一萬(wàn)套。在我們統(tǒng)計(jì)慣例中,，包括我們得到的一些經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，單月成交量不足一萬(wàn)套的，按照北京這個(gè)城市來(lái)說(shuō),，它的價(jià)格可能是下調(diào)的,。所以在這種情況下，它也是逐漸在把這個(gè)定價(jià)的調(diào)整,，傳遞給新建住宅,。我們預(yù)期未來(lái)的市場(chǎng)，特別是今年來(lái)說(shuō),，下半年這個(gè)調(diào)整有可能還是加速的,。很多開(kāi)發(fā)商也在加緊銷(xiāo)售,，包括開(kāi)盤(pán)量,，開(kāi)盤(pán)的速度都在加快。這種情況下,，如果購(gòu)房者有意愿購(gòu)房,，可以再考慮兩到三個(gè)月，在三季度,，房?jī)r(jià)的調(diào)整有可能就從二手房逐漸曼延到新建住宅了,。
馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入冬天 很多開(kāi)發(fā)商都穿上了棉衣過(guò)冬
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我認(rèn)為這種分歧現(xiàn)在來(lái)看小了很多，也就是大家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),，第一個(gè)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期,，我想基本上是有共識(shí)的,。第二個(gè)是調(diào)整的幅度范圍，比以前大家認(rèn)為的要大,，包括一線(xiàn)城市,。因?yàn)槲覀兛吹降慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)好像顯示說(shuō)，比如廣州,、深圳二手房還在漲,，但是據(jù)我所知，應(yīng)該說(shuō)跌得還是比較明顯,。我有一個(gè)朋友,，他有一套二手房去年年底就開(kāi)始掛牌，掛到現(xiàn)在一直沒(méi)有賣(mài)出去,，現(xiàn)在掛牌價(jià)比去年12月份已經(jīng)掉了50萬(wàn),。他那個(gè)房子不到500萬(wàn)，掉了50萬(wàn),，現(xiàn)在仍然沒(méi)有人問(wèn)津,，以前還有人來(lái)看房，現(xiàn)在沒(méi)人來(lái)看房了,。我覺(jué)得目前來(lái)講,，大家整個(gè)心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化，整個(gè)市場(chǎng),，我覺(jué)得如果我們用冬天來(lái)說(shuō)的話(huà),，應(yīng)該說(shuō)進(jìn)入了一個(gè)冬天，無(wú)論是一線(xiàn)城市,，還是二線(xiàn)城市,。
當(dāng)然這個(gè)調(diào)整是短期調(diào)整，還是長(zhǎng)期調(diào)整,，我覺(jué)得對(duì)一線(xiàn)城市,，或者其他城市可能不一樣。但目前來(lái)講,，冬天了,，大家都要穿棉衣。我覺(jué)得現(xiàn)在不是說(shuō)你身體不好,，你得病了,，而是說(shuō)外邊就是冬天，你現(xiàn)在必須穿棉衣�,，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商很多都穿上了棉衣,，怎么樣來(lái)對(duì)付這個(gè)冬天，怎么樣走出這個(gè)冬天,，恐怕是開(kāi)發(fā)商要慎重研究的一個(gè)問(wèn)題,。
劉戈：中國(guó)人在買(mǎi)房子和買(mǎi)黃金的投資需求上是相似的
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
這平衡恐怕也不是一廂情愿,，它可能一方面跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體的發(fā)展局勢(shì)，也跟國(guó)際金融的局勢(shì),，密切相關(guān),。在過(guò)去十來(lái)年當(dāng)中，中國(guó)的房?jī)r(jià)一路上漲,。中國(guó)黃金公司的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家萬(wàn)喆做了一張表,，他發(fā)現(xiàn)中國(guó)的金價(jià)和房?jī)r(jià)是一個(gè)密切的正相關(guān)關(guān)系。一旦金價(jià)有大幅度上漲,，在這不久之后,，房?jī)r(jià)、地價(jià)也會(huì)大幅度上漲,。那么現(xiàn)在這個(gè)趨勢(shì)基本上來(lái)說(shuō),，比較三比一的關(guān)系。
當(dāng)然,，它不一定是一個(gè)因果關(guān)系,。那么下一步是不是還會(huì)有這樣一個(gè)走勢(shì)，也很難說(shuō),，但從這張表里我們看到,，過(guò)去這么多年來(lái)，我們的買(mǎi)房子的投資需求和買(mǎi)黃金的投資需求,，它是相似的,。也就是說(shuō)。我們現(xiàn)在,，大家都急切希望能夠通過(guò)投資短期獲得較大的利益,，這一點(diǎn)買(mǎi)房子和買(mǎi)黃金是一樣的，所以出現(xiàn)了這樣的一個(gè)情況,。那么這也有一個(gè)基礎(chǔ),，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化的預(yù)期，現(xiàn)在這兩個(gè)前提都在發(fā)生一個(gè)變化,。
馬光遠(yuǎn)：政策不管怎么放松 都不可能回到2008年以后的那段時(shí)間
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
它是一個(gè)標(biāo)志性的,，現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的情況有三個(gè)。第一,，流動(dòng)性非常緊,，今年錢(qián)非常緊,。我們現(xiàn)在看到一線(xiàn)城市為什么會(huì)調(diào)整,，因?yàn)殄X(qián)緊張。第二,，中國(guó)房地產(chǎn)的基本面跟過(guò)去最大的不同就是,，我們現(xiàn)在很難找到哪個(gè)城市說(shuō)房子極度短缺,，極度短缺已經(jīng)成為歷史。包括北京,，北京一年完成20萬(wàn)套,，新增人口50萬(wàn)，也就是說(shuō)差不多大家也應(yīng)該平分了,。第三,，我們現(xiàn)在看到大量的城市房子已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩。我們現(xiàn)在如果把中國(guó)的房地產(chǎn)分為三種情況,，有三分之一的絕對(duì)過(guò)剩,，有三分之一的基本平衡，有三分之一的隨著未來(lái)人口的流入,，還是可以支撐的,。
現(xiàn)在有很多人想當(dāng)然的認(rèn)為說(shuō)，只要政策放水,，只要政策救房地產(chǎn)的話(huà),，房地產(chǎn)就可以，但是他沒(méi)有看到這個(gè)基本面的一個(gè)完全的變化�,，F(xiàn)在有很多人問(wèn)說(shuō),，怎么才可以救房地產(chǎn)?第一個(gè)政策能不能救。大家一定要相信,，政策不管怎么放松,，不管怎么放水，回到2008年以后那段時(shí)間,，基本不可能,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)基本賣(mài)遍了。第二點(diǎn),，有人說(shuō)未來(lái)城鎮(zhèn)化還有很大的需求,，我覺(jué)得千萬(wàn)不要把救中國(guó)房地產(chǎn)的使命又加到中國(guó)農(nóng)民的頭上，中國(guó)農(nóng)民救中國(guó)經(jīng)濟(jì)救了很多次,，但是他救不了房地產(chǎn),，為什么?價(jià)格太高了。但是現(xiàn)在渲染說(shuō)什么中國(guó)房地產(chǎn)要崩盤(pán),，要崩潰,，我得你是無(wú)稽之談。
馬光遠(yuǎn)：這次調(diào)整不是要崩盤(pán)了 而是在健康發(fā)展中必走的一個(gè)坎兒
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
不要去看這個(gè)幅度,，我覺(jué)得這是心理層面的一個(gè)變化,。我們現(xiàn)在要做的不是說(shuō)，你允許它跌多少，那是一個(gè)數(shù)理概念,，最關(guān)鍵的是一定要引導(dǎo)大家正確的預(yù)期,。
我認(rèn)為房地產(chǎn)這次調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)的健康是有好處的,，不要害怕調(diào)整,。價(jià)格的調(diào)整會(huì)成為常態(tài)，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)我們會(huì)看到,，有的房子會(huì)漲價(jià),，有的房子會(huì)降價(jià)，這才叫一個(gè)市場(chǎng),。所以我覺(jué)得這次調(diào)整本身不像有些人渲染的說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)要崩盤(pán)了,，而是在整個(gè)市場(chǎng)化過(guò)程中，他的健康發(fā)展過(guò)程中,，必須走的一個(gè)坎兒,。