記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“萬科之問”絕非個案,，矛盾的表象是“質(zhì)量通病”,，問題的根子則通在“運作機制”——對具體操作層面的“末梢控制”已經(jīng)成為房地產(chǎn)“品質(zhì)線”無可回避的“最后一公里”。
一向以“國內(nèi)最大的專業(yè)住宅開發(fā)商”,、“大手筆”著稱的萬科集團,，近年來卻屢屢遭遇“小麻煩”。
據(jù)媒體報道,，無錫“萬科信成道”被指“精裝修質(zhì)量不過關”,，寧波“萬科金色水岸”出現(xiàn)“天花板結(jié)構性開裂”，煙臺“萬科假日風景”因“交房標準與樣板間不符”引發(fā)業(yè)主不滿……
近日,，人民網(wǎng)一篇《南京金色領域疑有消防隱患》的報道,，再次將萬科的產(chǎn)品質(zhì)量問題推到了前臺。業(yè)主們疑竇叢生：“房企標桿”也會犯下如此低級的錯誤,？
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，“萬科之問”絕非個案，矛盾的表象是“質(zhì)量通病”,，問題的根子則通在“運作機制”——對具體操作層面的“末梢控制”已經(jīng)成為房地產(chǎn)“品質(zhì)線”無可回避的“最后一公里”,。
利益訴求不一，暗藏質(zhì)量風險
記者從江蘇一些知名房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商處了解到,，在我國,，房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式是“開發(fā)商拿地——建筑商建房——開發(fā)商賣房”，而開發(fā)商與建筑商通常情況下各有歸屬,，即使雙方同在某“大集團”旗下,，也互為獨立核算的經(jīng)濟實體。換句話說,，“開發(fā)房子”的和“砌房子”的“本不是一家人”。
開發(fā)與建筑分離,，決定了合作各方具有不同的利益訴求——開發(fā)商通過投資獲得國有土地使用權進行商品房建設而賺取銷售利潤,，建筑商則依附于開發(fā)商的房地產(chǎn)項目獲得工程收益,。
一位不便公布姓名的業(yè)內(nèi)專家告訴記者，出于成本和風險管控的考量,，開發(fā)商一般并不直接招募和供養(yǎng)自己的建筑隊伍,，建筑商則大多以“開發(fā)商委托代建”的形式獲取工程項目。為了達成既定的建設目標,，開發(fā)商往往會經(jīng)過招投標等方式形成一批相對固定的“合作建筑商”,。
“開發(fā)商和建筑商都希望從項目合作中實現(xiàn)自身利益最大化，而開發(fā)商的利潤高低與建筑商的收益多寡成‘負相關’,，用老百姓最容易聽得懂的話來講,，大家都希望投入盡可能少、產(chǎn)出盡可能高,，而在總收入一定的情況下,，開發(fā)商多賺錢就意味著建筑商少收入。值得注意的是,，與此同時,，質(zhì)量風險被加大了，因為不管是開發(fā)商,、建筑商還是材料供應商,，各方都要想方設法降低自己的經(jīng)營成本�,！苯邮苡浾卟稍L的業(yè)內(nèi)專家分析說,。
蘇州新聞網(wǎng)2013年9月7日的報道《萬科金色里程被曝“偷工減料”》，或許能夠從某一角度證實這位專家的說法,。該報道稱,，業(yè)主普遍反映購買的新房裝修選材和原先樣板房差異較大，售樓處承諾的高檔次裝修變低檔次……
項目逐級分包,，管控難以統(tǒng)一
記者調(diào)查得知,，成熟的開發(fā)商都會依據(jù)與其開發(fā)項目相適應的條件選定“合格建筑商”，然而,，所謂“合格建筑商”的認定依據(jù)往往只能是該企業(yè)的“施工資質(zhì)”和“核心團隊”,，因為建筑商自身同樣也沒有必要和能力長期供養(yǎng)成建制、大規(guī)模的建筑工人隊伍,，通行的做法是根據(jù)項目的體量臨時“集結(jié)”施工人員,。
在著名的建筑之鄉(xiāng)江蘇，記者采訪多家建筑企業(yè)后得到了一個基本數(shù)據(jù)——建筑企業(yè)“核心團隊”與“外圍工人”的比例最高已經(jīng)達到了2:8,，即使是建筑行業(yè)的一些大型老牌“國企”,，這個比例也在不斷加大。也就是說，所謂“核心團隊”主要是管理人員和技術骨干,，建筑隊伍的絕大部分成員是“臨時工”,。有關部門對核心團隊在工地的工作時間都有量化考核，甚至會采用手機定位的方法實時監(jiān)控,，但對于較之于核心團隊規(guī)模龐大數(shù)倍的“預備役”,，其管理模式只能是松散型的，尤其是異地開發(fā)的項目,，建筑工人的來源更多地要依賴于“包工頭”以及聚集在其身邊的農(nóng)民工兄弟,。
一家具有房屋建筑工程施工總承包特級資質(zhì)的省級建筑企業(yè)集團的董事長坦承：“我怎么可能長期供養(yǎng)幾萬、幾十萬人的施工隊伍,？”
“最嚴重的問題還不在這里,。”一位多年從事建筑行業(yè)管理的建工局長告訴記者,，“一般的建筑工程都存在‘分包’現(xiàn)象,，體量越大的項目這種現(xiàn)象越普遍——除了主體工程，輔助項目尤其是砌墻抹灰之類的低端工種不需要也不可能由‘核心團隊’來操作,；房地產(chǎn)行業(yè)多年來形成的‘建筑商先行墊資’模式也決定了不會有哪一家建筑企業(yè)愿意和能夠獨自承擔所有的投資風險,。‘分包’等于分散了風險,，但同時也埋下了事故的隱患,，最終極有可能影響到房屋的質(zhì)量�,！�
“問題是,，在這樣的環(huán)境下許多不該發(fā)生的事情就變得難以避免了，比如工期拖長導致交付延宕,，材料供應質(zhì)量大打折扣等等,。”該局長說,。
基層勞務工存“無證上崗”現(xiàn)象,，質(zhì)量“短板”待補
縱觀萬科集團的發(fā)展軌跡，該公司質(zhì)量管控的“頂層設計”應當說還是非常成功的,。
記者通過有關渠道看到了萬科集團的技術文件《工程質(zhì)量控制指引》,。該“指引”從土建施工到消防安裝都做出了具體規(guī)定，甚至一直詳細到每道工序的“做法”,，并規(guī)定了質(zhì)量差錯的具體“罰則”,，更令人感到勇氣可嘉的是，萬科集團的官方網(wǎng)站按其工程項目主動為業(yè)主開設了投訴論壇并對每一投訴予以積極回應,。
即便如此,，萬科也沒有完美地解決產(chǎn)品品質(zhì)末端控制問題,。2013年6月，萬科的一位副總裁曾公開表示：“2013年萬科在建項目15%要達到?jīng)]有空鼓,、開裂,、滲水，到2014年是50%,，2015年要達到100%�,！�
記者在南京萬科采訪時了解到,，該企業(yè)的質(zhì)量管控近乎嚴苛，建筑,、裝潢企業(yè)的項目經(jīng)理,、“樓棟長”及瓦木水電“技師”必須完全執(zhí)行萬科的工藝規(guī)范，萬科與合作單位的工程師們則始終保持技術業(yè)務的無縫對接,，但最底層的勞務人員尤其是入門級的新手仍然是一塊質(zhì)量“短板”,。
揚州大學建筑科學與工程學院的幾位學生對當?shù)亟ㄖさ氐墓と宋幕脚c從業(yè)資格狀況進行了一次專項調(diào)查，雖然其結(jié)論并不具備權威性,，但它至少“發(fā)現(xiàn)”了房地產(chǎn)“品質(zhì)線最后一公里”存在質(zhì)量隱患的根本原因之一,。同學們的調(diào)查結(jié)果是：受訪的近300位建筑工人大多僅有初中以下文化水平，其中,，近67%的人無證上崗,，約7%的人不知道本崗位需要具備何種資格。調(diào)查還顯示,，從工人的角度看,，大約有55%的人根本就不關心是否持有證件，認為只要聽從工頭的安排干活就可以了,；從建筑公司來講,，因為外來工占比很大，流動性較強,，進行定期培訓很困難,，同時，相對較高的培訓成本亦導致其不愿為此付出代價,。
遺憾的是,，“普通工人也要具備專業(yè)素質(zhì)”似乎并未成為業(yè)界的共同認知——萬科集團曾撥出500萬元專款為“萬科工地上數(shù)以十萬計的勞務工提供大病救助和子女教育的互助共濟”,，但記者沒有找到與這些“勞務工”們的技術培訓相關的新聞報道,。接受采訪的某建工局長也告訴記者，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商都會認為“除了吊車,、電焊等崗位外,，其他工種未必需要證件”,，因為“在現(xiàn)行的建筑行業(yè)管理體系中工作業(yè)績的計算往往與工人的技術等級無關”，但他明確表示,，“經(jīng)過專業(yè)培訓的工人施工質(zhì)量肯定會不一樣,。”
