王濤正陷入深深糾結(jié)之中,。4月份,，他簽約買下一套位于北京市大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)的房子,，房貸還沒批下來,，降價(jià)的消息已經(jīng)來臨。不到一個(gè)月,，開發(fā)商推出的同戶型房子每平方米降價(jià)近1500元,。
東南五環(huán)外的亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，近年是高價(jià)地的新?lián)u籃,。保利,、融創(chuàng)、中信,、中化方興等一線房企,，均在此跑馬圈地,。“地價(jià)都過3萬元/平方米了,，開發(fā)商曾打算聯(lián)合把這個(gè)區(qū)域打造成高價(jià)區(qū),。”一位當(dāng)?shù)卣耸空f,。
距離高價(jià)地落槌不足一年,，這一區(qū)域的樓盤便出現(xiàn)“零首付”和“10%首付”。盡管這一做法的實(shí)質(zhì)是金融機(jī)構(gòu)墊付或緩交首付,，是開發(fā)企業(yè)促銷的噱頭,，但卻是樓市漸漸向買方市場(chǎng)傾斜的開端。
最為堅(jiān)挺的北京樓市,，正迎來一輪調(diào)整,。正如萬科集團(tuán)副總裁毛大慶所言，北京樓市讓人“看不懂”,。
量跌價(jià)不跌
剛剛過去的一個(gè)月內(nèi),，英坦接到了麥田房產(chǎn)中介的近20個(gè)電話和短信。他曾看過位于海淀區(qū)的西釣魚臺(tái)嘉園項(xiàng)目,，均價(jià)在8萬元左右。而中介最后的報(bào)價(jià)居然已經(jīng)跌破6萬元,。他并不著急作決定,，“再等等看”。
預(yù)期的力量是強(qiáng)大的,，這種賭博式的等待心態(tài)正在購(gòu)房人群中蔓延,。2014年一季度，北京新建商品房成交1.16萬套,，比起2013年同期的2.45萬套,，這是一個(gè)難看的數(shù)字。類似的情形在2012年同期出現(xiàn),，其數(shù)為0.94萬套,。但彼時(shí)正是“限購(gòu)”、“限貸”趨緊時(shí)期,，開發(fā)商小心觀望,、謹(jǐn)慎推盤。
成交量銳減同時(shí),，房?jī)r(jià)卻走出一條上揚(yáng)的曲線,。同樣是來自北京市建委的數(shù)據(jù)顯示，一季度,，北京新建住宅均價(jià)達(dá)到2.83萬元/平方米,，環(huán)比上漲2900元/平方米,，同比上漲了6400元/平方米�,！爸鞴懿块T很緊張,。”接近建委的人士說,，“即使下半年自住商品房成交兩三萬套,，也未必能將房?jī)r(jià)拉低到去年水平�,！�
成交量銳減而價(jià)格堅(jiān)挺,，是北京樓市罕見的局面。原因何在?記者發(fā)現(xiàn),，北京樓市的成交結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化：一季度成交的新建住宅中,，總價(jià)200萬元以下套型占比43%，而2013年此時(shí),，這一數(shù)字為59%,。
總價(jià)在400萬~800萬元的改善型住宅則明顯增多。4萬元/平方米以上的高端住房所占比重達(dá)到32.8%,，創(chuàng)下有史以來的最高值,。而2013年4季度這個(gè)比例只有22.3%。成交量排名前20的樓盤中,，有13個(gè)樓盤的套均面積在100平方米以上,。其中不乏成交均價(jià)逾7萬元/平方米的高端樓盤項(xiàng)目�,！跋迌r(jià)積壓的高端樓盤入市,，很大程度上拉升了房?jī)r(jià)�,！北本┦蟹繀f(xié)人士說,。
從2013年下半年開始，北京推出自住商品房,，大量剛需購(gòu)房者苦苦等待入場(chǎng)機(jī)會(huì),，這對(duì)小戶型、低總價(jià)樓盤形成殺傷,。上述因素疊加,，直接影響到房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。一個(gè)典型的例子是,，大興天宮院的萬科橙項(xiàng)目,，成交300套，但成交額不及泰禾的豪宅北京院子,。
由此,，北京樓市打破了“追漲殺跌”的傳統(tǒng),，而唱多派(如任志強(qiáng))與唱空派(如潘石屹)，均從中找到了數(shù)據(jù)支撐,。
市場(chǎng)向何方
2014年全國(guó)兩會(huì)的政府工作報(bào)告中,，首次提出分類調(diào)控，住建部也拋出“雙向調(diào)控”四字方針,。隨后杭州,、天津等二三線城市均傳出限購(gòu)、限貸政策放松的消息,。
北京的變化出現(xiàn)在4月1日,。當(dāng)天北京市住建委約談50家開發(fā)商，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策將繼續(xù),�,！耙笃髽I(yè)不得捂盤，不要有幻想,�,！币晃粎�(huì)人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者。
事實(shí)上,，北京市在2014年初曾有過一波針對(duì)高價(jià)盤的“窗口期”,，放行了一批高價(jià)房入市，泰禾北京院子,、萬科如園等單價(jià)超過4萬元/平方米的樓盤趁機(jī)入市,，市場(chǎng)以為政策放松。這與建委時(shí)隔一個(gè)月的表態(tài)相矛盾,。
上述參會(huì)人士說，在這次座談中,，焦點(diǎn)集中在高價(jià)地項(xiàng)目上,。開發(fā)商訴苦價(jià)格限制太死，企業(yè)沒法干,。建委的態(tài)度也很明確：不要和我說這些,。
“其實(shí)監(jiān)管層被輿論綁架了。繼續(xù)限價(jià),，則是行政干預(yù)市場(chǎng);放松限價(jià),，就被解讀成調(diào)控放松�,！鄙鲜鰠�(huì)人士說,。而后一種消息一旦發(fā)酵，地方政府將面對(duì)巨大的問責(zé)壓力——北京一季度住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.83萬元/平方米,，這是個(gè)很驚人的數(shù)字,。因而,，在中央政府按兵不動(dòng)、市場(chǎng)形勢(shì)完全明朗前,，北京既有的政策不會(huì)出現(xiàn)明顯變化,。
北京苦苦等待的，是7萬套自住商品房發(fā)揮出威力,。按照計(jì)劃,，2014年下半年，將有3萬套自住商品房成交,。這幾乎占到北京全年商品房成交量的一半,，對(duì)北京市完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)有明顯效果。
但也有多位受訪人士提及,，來廣營(yíng)的自住房項(xiàng)目均價(jià)已到2.8萬元/平方米,，超出之前入市的恒大及北京金隅項(xiàng)目6000元。而西局的樓面地價(jià)就超過了7萬元/平方米,，按照自住房比周邊商品房低30%的定價(jià)規(guī)則,，這仍是個(gè)“天文數(shù)字”。但這一切,，似乎無礙北京的自住商品房計(jì)劃繼續(xù)實(shí)施,，北京的積極性從供地計(jì)劃上可見一斑。
4月底,，北京市國(guó)土局公布2014年北京的供地計(jì)劃,，其中商品住宅供地為1000公頃，比2013年增加了150公頃,，但50%的土地屬于自住房,，也就是說，2014年只有500公頃純商品房的用地供應(yīng),。
另一方面,，一季度已經(jīng)成交的住宅地塊中，有49.5%配建了自住房,，14.5%配建了保障房,。長(zhǎng)期聚焦北京市場(chǎng)的融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說，這意味著市場(chǎng)將加速兩極分化,，“純商品房會(huì)越來越少,，價(jià)格也越來越貴”。
“即使拋開政策,、開發(fā)商策略和晦暗難明的預(yù)期,，僅僅回歸到最常識(shí)的供求關(guān)系，也能對(duì)北京房?jī)r(jià)得出一個(gè)結(jié)論來�,！币晃徊辉妇呙恼耸空f,。他拿出一串?dāng)?shù)字，來說明北京的土地價(jià)格依然向上走,。在剛剛過去的第一季度,，北京只有11%的土地價(jià)格低于1萬元/平方米，而在過去的3年中(2011~2013年),，這一數(shù)字分別為100%,、81%和68%。
按照國(guó)土資源部要求,，東部三大城市群發(fā)展要以盤活存量土地為主,，原則上不再安排500萬人口的特大城市新增建設(shè)用地�,！斑@意味著北京的供地位置大都不會(huì)太偏遠(yuǎn),，價(jià)格也將更高。政策房和普通商品房會(huì)形成不同監(jiān)管體系,，北京樓市將徹底走向兩極分化,。”上述人士說,。
