王濤正陷入深深糾結(jié)之中,。4月份,，他簽約買下一套位于北京市大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)的房子，房貸還沒批下來,，降價的消息已經(jīng)來臨,。不到一個月，開發(fā)商推出的同戶型房子每平方米降價近1500元,。
東南五環(huán)外的亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),，近年是高價地的新?lián)u籃。保利,、融創(chuàng),、中信、中化方興等一線房企，均在此跑馬圈地,�,！暗貎r都過3萬元/平方米了，開發(fā)商曾打算聯(lián)合把這個區(qū)域打造成高價區(qū),�,！币晃划�(dāng)?shù)卣耸空f。
距離高價地落槌不足一年,，這一區(qū)域的樓盤便出現(xiàn)“零首付”和“10%首付”,。盡管這一做法的實(shí)質(zhì)是金融機(jī)構(gòu)墊付或緩交首付，是開發(fā)企業(yè)促銷的噱頭,，但卻是樓市漸漸向買方市場傾斜的開端,。
最為堅(jiān)挺的北京樓市，正迎來一輪調(diào)整,。正如萬科集團(tuán)副總裁毛大慶所言,，北京樓市讓人“看不懂”。
量跌價不跌
剛剛過去的一個月內(nèi),，英坦接到了麥田房產(chǎn)中介的近20個電話和短信,。他曾看過位于海淀區(qū)的西釣魚臺嘉園項(xiàng)目，均價在8萬元左右,。而中介最后的報價居然已經(jīng)跌破6萬元,。他并不著急作決定，“再等等看”,。
預(yù)期的力量是強(qiáng)大的,，這種賭博式的等待心態(tài)正在購房人群中蔓延。2014年一季度,，北京新建商品房成交1.16萬套,，比起2013年同期的2.45萬套，這是一個難看的數(shù)字,。類似的情形在2012年同期出現(xiàn),，其數(shù)為0.94萬套。但彼時正是“限購”,、“限貸”趨緊時期,，開發(fā)商小心觀望、謹(jǐn)慎推盤,。
成交量銳減同時,，房價卻走出一條上揚(yáng)的曲線。同樣是來自北京市建委的數(shù)據(jù)顯示,，一季度,，北京新建住宅均價達(dá)到2.83萬元/平方米,，環(huán)比上漲2900元/平方米，同比上漲了6400元/平方米,�,！爸鞴懿块T很緊張�,！苯咏ㄎ娜耸空f,，“即使下半年自住商品房成交兩三萬套，也未必能將房價拉低到去年水平,�,！�
成交量銳減而價格堅(jiān)挺，是北京樓市罕見的局面,。原因何在?記者發(fā)現(xiàn),，北京樓市的成交結(jié)構(gòu)正在發(fā)生巨大變化：一季度成交的新建住宅中,，總價200萬元以下套型占比43%,，而2013年此時，這一數(shù)字為59%,。
總價在400萬~800萬元的改善型住宅則明顯增多,。4萬元/平方米以上的高端住房所占比重達(dá)到32.8%，創(chuàng)下有史以來的最高值,。而2013年4季度這個比例只有22.3%,。成交量排名前20的樓盤中，有13個樓盤的套均面積在100平方米以上,。其中不乏成交均價逾7萬元/平方米的高端樓盤項(xiàng)目,。“限價積壓的高端樓盤入市,，很大程度上拉升了房價,。”北京市房協(xié)人士說,。
從2013年下半年開始,，北京推出自住商品房，大量剛需購房者苦苦等待入場機(jī)會,，這對小戶型,、低總價樓盤形成殺傷。上述因素疊加,，直接影響到房價統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),。一個典型的例子是，大興天宮院的萬科橙項(xiàng)目,，成交300套,，但成交額不及泰禾的豪宅北京院子,。
由此，北京樓市打破了“追漲殺跌”的傳統(tǒng),，而唱多派(如任志強(qiáng))與唱空派(如潘石屹),，均從中找到了數(shù)據(jù)支撐。
市場向何方
2014年全國兩會的政府工作報告中,，首次提出分類調(diào)控,，住建部也拋出“雙向調(diào)控”四字方針。隨后杭州,、天津等二三線城市均傳出限購,、限貸政策放松的消息。
北京的變化出現(xiàn)在4月1日,。當(dāng)天北京市住建委約談50家開發(fā)商,，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策將繼續(xù)�,！耙笃髽I(yè)不得捂盤,，不要有幻想�,！币晃粎耸扛嬖V《財經(jīng)國家周刊》記者,。
事實(shí)上，北京市在2014年初曾有過一波針對高價盤的“窗口期”,，放行了一批高價房入市,，泰禾北京院子、萬科如園等單價超過4萬元/平方米的樓盤趁機(jī)入市,，市場以為政策放松,。這與建委時隔一個月的表態(tài)相矛盾。
上述參會人士說,，在這次座談中,，焦點(diǎn)集中在高價地項(xiàng)目上。開發(fā)商訴苦價格限制太死,，企業(yè)沒法干,。建委的態(tài)度也很明確：不要和我說這些。
“其實(shí)監(jiān)管層被輿論綁架了,。繼續(xù)限價,，則是行政干預(yù)市場;放松限價，就被解讀成調(diào)控放松,�,！鄙鲜鰠耸空f。而后一種消息一旦發(fā)酵,，地方政府將面對巨大的問責(zé)壓力——北京一季度住宅均價已經(jīng)達(dá)到2.83萬元/平方米,，這是個很驚人的數(shù)字,。因而，在中央政府按兵不動,、市場形勢完全明朗前,，北京既有的政策不會出現(xiàn)明顯變化。
北京苦苦等待的,，是7萬套自住商品房發(fā)揮出威力,。按照計(jì)劃，2014年下半年,，將有3萬套自住商品房成交,。這幾乎占到北京全年商品房成交量的一半，對北京市完成房價控制目標(biāo)有明顯效果,。
但也有多位受訪人士提及,，來廣營的自住房項(xiàng)目均價已到2.8萬元/平方米，超出之前入市的恒大及北京金隅項(xiàng)目6000元,。而西局的樓面地價就超過了7萬元/平方米,，按照自住房比周邊商品房低30%的定價規(guī)則，這仍是個“天文數(shù)字”,。但這一切,，似乎無礙北京的自住商品房計(jì)劃繼續(xù)實(shí)施,，北京的積極性從供地計(jì)劃上可見一斑,。
4月底，北京市國土局公布2014年北京的供地計(jì)劃,，其中商品住宅供地為1000公頃,，比2013年增加了150公頃，但50%的土地屬于自住房,，也就是說,，2014年只有500公頃純商品房的用地供應(yīng)。
另一方面,，一季度已經(jīng)成交的住宅地塊中,，有49.5%配建了自住房，14.5%配建了保障房,。長期聚焦北京市場的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌說,，這意味著市場將加速兩極分化，“純商品房會越來越少,，價格也越來越貴”,。
“即使拋開政策、開發(fā)商策略和晦暗難明的預(yù)期,，僅僅回歸到最常識的供求關(guān)系,，也能對北京房價得出一個結(jié)論來,。”一位不愿具名的政府人士說,。他拿出一串?dāng)?shù)字,，來說明北京的土地價格依然向上走。在剛剛過去的第一季度,，北京只有11%的土地價格低于1萬元/平方米,，而在過去的3年中(2011~2013年)，這一數(shù)字分別為100%,、81%和68%,。
按照國土資源部要求，東部三大城市群發(fā)展要以盤活存量土地為主,，原則上不再安排500萬人口的特大城市新增建設(shè)用地,。“這意味著北京的供地位置大都不會太偏遠(yuǎn),，價格也將更高,。政策房和普通商品房會形成不同監(jiān)管體系，北京樓市將徹底走向兩極分化,�,！鄙鲜鋈耸空f。
