摘要：自5月份以來(lái)，廣州默許增城、從化兩地松綁限價(jià),，并對(duì)市區(qū)的五限也進(jìn)行了調(diào)整。這些措施的共同點(diǎn)就是政府對(duì)開發(fā)商僅限“口頭傳達(dá),，不發(fā)文件”，可謂十分低調(diào),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，廣州目前采取的是“溫水煮青蛙”式的松綁樓市調(diào)控，這樣既可以規(guī)避觸碰中央紅線的風(fēng)險(xiǎn),，又能有效釋放市場(chǎng)購(gòu)買力,。如果確實(shí)需要救市，政府手上還有不少牌可打,。
增城,、從化放開限價(jià)，中心區(qū)高價(jià)盤限簽松動(dòng),，廣州人才入戶全面開閘帶來(lái)購(gòu)房名額增加……廣州樓市調(diào)控政策在微調(diào),。
從去年開始，“限購(gòu),、限貸,、限價(jià)、限簽,、限售”這五限政策就成為廣州樓市的緊箍咒,，隨著今年市場(chǎng)逐步下行，要求政府松綁五限進(jìn)行救市的呼聲漸高,。自5月份以來(lái),，廣州默許增城、從化兩地松綁限價(jià),，并對(duì)市區(qū)的五限也進(jìn)行了調(diào)整,。作為一線城市，廣州的限購(gòu)堅(jiān)冰被認(rèn)為難以打破,，但仍可曲線松綁,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州目前采取的是“溫水煮青蛙”式的松綁樓市調(diào)控,，這樣既可以規(guī)避觸碰中央紅線的風(fēng)險(xiǎn),，又能有效釋放市場(chǎng)購(gòu)買力。如果確實(shí)需要救市,，政府手上還有不少牌可打,。
調(diào)整
自今年5月開始,，廣州已低調(diào)啟動(dòng)多項(xiàng)樓市微調(diào)措施，這些措施的共同點(diǎn)就是政府對(duì)開發(fā)商僅限“口頭傳達(dá),，不發(fā)文件”,，可謂十分低調(diào),。
對(duì)于廣州來(lái)說(shuō),，除了限購(gòu)這條紅線難以逾越，地方政府手里仍有相當(dāng)多的牌可以打,。廣州去年開始執(zhí)行的“限購(gòu),、限貸、限價(jià),、限簽,、限售”這五限政策，限購(gòu)短時(shí)間內(nèi)難以解除,，限貸也不會(huì)放松,，但限價(jià)、限簽,、限售這項(xiàng)政策都屬于地方政府自行出臺(tái)的調(diào)控手段,，只要地方政府愿意，隨時(shí)可以拿來(lái)救市,。近期的具體措施表現(xiàn)如下：
1.郊區(qū)限價(jià)放開
早在今年5月份,，增城率先松綁限價(jià)，開發(fā)商無(wú)須再兩套合同賣樓,，并且允許高價(jià)別墅進(jìn)行網(wǎng)簽,。自5月份開始，增城國(guó)土房管局通知各開發(fā)商執(zhí)行新的政策,，按照要求,，原來(lái)簽一個(gè)購(gòu)房合同再簽一個(gè)裝修合同的開發(fā)商，需要向房管局簽署一份承諾書,，承諾不再搞雙合同,，房管局則同意開發(fā)商按照購(gòu)房合同與裝修合同的總價(jià)進(jìn)行銷售，但不得突破兩份合同的價(jià)格,。
同樣被限價(jià)的從化也對(duì)限價(jià)政策進(jìn)行了調(diào)整,。在廣州各地樓盤紛紛推出低首付、大降價(jià)等促銷手段的環(huán)境下,，地處從化市區(qū)新城市中心——從城大道上的萊茵水岸6月1日上午正式發(fā)售“觀邸2期”高層洋房,，均價(jià)比去年11月發(fā)售的“觀邸1期”上漲11%，達(dá)到9899元/平方米,，從化連續(xù)兩年未上調(diào)限價(jià)線的狀態(tài)也因此終于被打破,。
從限價(jià)來(lái)看,，目前增城、從化兩地已經(jīng)放開,，市區(qū)的許多樓盤也解除了限價(jià),，而該政策的松綁，對(duì)樓市最大的影響是開發(fā)商不用再以雙合同來(lái)進(jìn)行銷售,，在同樣的總價(jià)下,，買家的貸款成數(shù)相應(yīng)增加了，購(gòu)房門檻也因此降低,，對(duì)市場(chǎng)的利好不言而喻,。而限簽政策目前雖未完全解除，不少高價(jià)盤仍每月有一定網(wǎng)簽限額,，但政策環(huán)境正在變得逐步寬松,，限簽與限售這兩項(xiàng)遲早要解除，這對(duì)開發(fā)商的銷售回款有所幫助,，一定程度上也是能起到救市的作用,。
2.中心區(qū)高價(jià)盤限簽松綁
除了郊區(qū)松綁限價(jià)，市區(qū)的高價(jià)盤網(wǎng)簽也在近幾個(gè)月被放開,。早在去年年底,，花都、南沙等外圍區(qū)域已經(jīng)傳出松綁高價(jià)盤網(wǎng)簽的消息,，而這一風(fēng)潮今年先后席卷全市各中心區(qū),，如萬(wàn)科金色夢(mèng)想、萬(wàn)科東薈城等原本因網(wǎng)簽受限而被迫采用兩套合同賣樓的項(xiàng)目,，近期已經(jīng)回歸單合同,。
3.戶籍政策進(jìn)一步寬松，“搶人”救市
除了直接調(diào)控樓市,，戶籍政策的改革也對(duì)樓市有間接利好,。今年3月份，廣州市政府網(wǎng)站公布廣州市人口調(diào)控和入戶政策“1+3”文件,，“1+3”文件不僅放寬引進(jìn)高層次,、高技能人才的年齡門檻，也為一線人員開辟入戶的新通道,。而近期廣州重新又啟動(dòng)了本科學(xué)歷入戶的措施,，外來(lái)人才租房滿一年可申請(qǐng)入戶，戶籍政策進(jìn)一步寬松,，使原本只能在廣州買一套房或不能買房的外地戶籍居民增加了一個(gè)甚至兩個(gè)購(gòu)房名額,，無(wú)疑也能帶來(lái)更多的市場(chǎng)空間。
原因
樓市地市雙低迷促使政策微調(diào)
廣州樓市低迷無(wú)疑是促使政府逐步松綁各項(xiàng)調(diào)控政策的重要原因。自春節(jié)以來(lái),，廣州樓市成交呈現(xiàn)連續(xù)下跌的態(tài)勢(shì),，不斷傳出的樓盤降價(jià)的消息也帶來(lái)不小壓力。另一方面,，廣州市政府今年有不小的土地供應(yīng)計(jì)劃,，如果樓市慘淡，必將影響開發(fā)商的拿地?zé)崆�,，這也是政府所不愿意看到的,。
據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控廣州國(guó)土房屋局網(wǎng)站，5月廣州共有12宗土地成交,，總成交面積727314.14平方米,，是今年以來(lái)的最高紀(jì)錄。然而成交金額卻縮水至479199萬(wàn)元,，環(huán)比4月份的697148萬(wàn)元驟減31.26%，同比去年5月減少31.91%,。
盡管5月廣州土地出讓宗數(shù)和面積均創(chuàng)下今年新高,，然而受到樓市低迷影響，廣州土地市場(chǎng)也“遇冷”,，兩場(chǎng)土拍均草草收?qǐng)�,，成交金額也驟減，作為難得一見的廣州老城區(qū)宅地也突然中止出讓,。業(yè)內(nèi)人士判斷,，隨著“降價(jià)潮”蔓延至一線城市，廣州房?jī)r(jià)調(diào)整壓力驟顯,，清庫(kù)存將成為房企首要任務(wù),，接下來(lái)土地市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯降溫。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,，近期廣州開發(fā)商積極推盤,，打折促銷力度比較大，但市場(chǎng)觀望情緒依然很重,，這導(dǎo)致庫(kù)存去化較為緩慢,。市場(chǎng)無(wú)疑需要一針來(lái)自政策的“強(qiáng)心劑”。
建言
限購(gòu)紅線難破但可曲線松綁
近期全國(guó)各地樓市限購(gòu)調(diào)整的傳聞不斷,，廣西南寧,、天津、杭州蕭山,、無(wú)錫,、安徽銅陵等城市相繼放松限購(gòu)。在佛山高明經(jīng)歷限購(gòu)“松綁”告吹后，廣州傳出南沙將針對(duì)澳港人士松綁限購(gòu)的消息,，而這也被視為廣州對(duì)松綁限購(gòu)能否破冰的一個(gè)試探,。
今年5月份，方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志在其個(gè)人微博爆料,，廣州南沙將松綁限購(gòu),，針對(duì)香港、澳門居民購(gòu)買南沙住宅的限購(gòu)將松綁,，“即未來(lái)港澳人士可在南沙置業(yè)”,。不過(guò)，該人士表示公布時(shí)間還不確定,，同時(shí)南沙還在討論對(duì)“粵”籍人士放開限購(gòu),，即放開廣東省內(nèi)居民的限購(gòu)。
關(guān)于南沙限購(gòu)松綁或有針對(duì)性放開,，自廣州開始限購(gòu)后不久就不時(shí)有相關(guān)聲音出來(lái),，其中南沙作為國(guó)家級(jí)新區(qū)，不少專家都曾建議應(yīng)該松綁限購(gòu),，以利于吸引更多人才,，特別是為了促進(jìn)港澳和南沙的合作，針對(duì)港澳人士的限購(gòu)松綁更是得到不少業(yè)內(nèi)人士的支持,。鄧浩志透露,，“落實(shí)粵港澳優(yōu)質(zhì)生活圈”這個(gè)南沙定位正是重要的理由。
不過(guò),，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)人士表示,，廣州仍繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策，目前沒有政策調(diào)整,。此前也有媒體報(bào)道稱,，住建部一位相關(guān)司局的人士確認(rèn)：“近期北上廣深也有市場(chǎng)劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究,，但依然不會(huì)發(fā)文表示限購(gòu)?fù)顺�,。�?/P>
有專家表示,，各地出臺(tái)的“限購(gòu)”政策大多數(shù)以當(dāng)?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納一定年限為前提,，而北京規(guī)定為5年，廣州“穗六條”規(guī)定為3年,、上�,！皽邨l”為兩年、武漢等二線城市大多數(shù)為兩年,，廣州的年限要求在全國(guó)僅次于北京,，因此哪怕不能完全放開限購(gòu)，也可以通過(guò)調(diào)整社保、納稅證明實(shí)際繳納年限來(lái)實(shí)現(xiàn)限購(gòu)政策的定向?qū)捤�,，擴(kuò)大符合購(gòu)房資格群體范圍,。
