文眼
近幾個(gè)月我國(guó)樓市正悄悄變化,。部分二,、三線城市的樓價(jià)大幅度下降促銷，引起各方對(duì)房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”的關(guān)注,，對(duì)樓市看跌的增多,。但也有業(yè)界大佬表示,，這種降價(jià)并不意味著拐點(diǎn)的到來(lái)。更有嘴硬的大佬撰寫長(zhǎng)篇微博,，對(duì)“拐點(diǎn)”論進(jìn)行反駁,。那么，房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)調(diào)整,？調(diào)整幅度與影響有多大,？這是值得觀察的。尤其在結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌不斷強(qiáng)化的背景下,，認(rèn)清樓市方向無(wú)論從宏觀或微觀的角度看,，都是很重要的。
——亞夫
今年以來(lái),，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)銷售大幅萎縮,，住宅新開工增速回落更早更快。在滯后銷售萎縮四個(gè)月之后,，5月份全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降,，這是在沒(méi)有出臺(tái)政策調(diào)控的情況下首次自主性回落。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的原因是多方面的,，主要包括經(jīng)濟(jì)金融增速換擋、供求關(guān)系改變,、房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位,、城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等都利于房?jī)r(jià)回歸理性。
房?jī)r(jià)回歸是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然結(jié)果,。從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看,，房?jī)r(jià)理性調(diào)整將打破土地財(cái)政和數(shù)量擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“怪圈”，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和合理物價(jià)結(jié)構(gòu)的形成,。
這次房?jī)r(jià)調(diào)整是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的必須和必然,。在政策層面應(yīng)該如何作為呢？這個(gè)問(wèn)題早在十八屆三中全會(huì)報(bào)告中已經(jīng)給出了清晰的回答：發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,，同時(shí)政府要做好自己的事,。
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2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)銷售大幅萎縮,，但是仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)住宅新開工增速回落更早更快,，這說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的感覺(jué)更為敏感,。在滯后銷售萎縮四個(gè)月之后，5月份全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降,，而且這是在沒(méi)有出臺(tái)政策調(diào)控的情況下首次自主性回落,。因而，總體判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸趨勢(shì)難以避免,。
1.住宅銷售大幅萎縮
2014年1-5月,，全國(guó)住宅銷售面積為31946萬(wàn)平方米，同比下降9%,；住宅銷售金額為19720億元人民幣,，同比下降10%。從近四年的情況看,，2014年前五月的平均月銷售面積為6389萬(wàn)平方米,，是近四年最低；平均月銷售金額為3944億元,，僅比2012年略高,，比2013年全年平均月銷售額下降30%。這表明今年以來(lái)的住宅銷售快速萎縮,，市場(chǎng)力量被2013年的瘋狂消耗殆盡,，銷售面積甚至比限購(gòu)觀望的2012年還低。
2.房?jī)r(jià)自主回落
2014年5月百城平均房?jī)r(jià)為10978元/平方米,，比上月回落0.32%,。其中，一線城市平均房?jī)r(jià)為28814元/平方米,，2014年首次出現(xiàn)比上月回落,；二線城市平均房?jī)r(jià)為10399元/平方米，連續(xù)兩個(gè)月回落,；三線城市平均房?jī)r(jià)7203元/平方米,，連續(xù)四個(gè)月回落。在爭(zhēng)論中,，中國(guó)百城房?jī)r(jià)終于見到實(shí)質(zhì)下降,。以前總是在調(diào)控政策出臺(tái)后，購(gòu)房人的觀望等待,，造成房?jī)r(jià)的回落,。一旦預(yù)期落空，房?jī)r(jià)又會(huì)形成新一輪報(bào)復(fù)上漲,。這次房?jī)r(jià)回落和以往不同的是,，在沒(méi)有任何調(diào)控政策出臺(tái)的情況下，百城房?jī)r(jià)跟隨市場(chǎng)的步伐而回落,，甚至不少地方政府進(jìn)行了托市或救市行動(dòng),，沒(méi)有阻止住房?jī)r(jià)自主回調(diào),。
3.開發(fā)商更為敏感
住宅新開工面積自2014年初就已經(jīng)大幅下降，1-2月全國(guó)住宅新開工面積為12279萬(wàn)平方米,，同比下降29.6%,；1-5月全國(guó)住宅新開工面積為42588萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降21.6%,。對(duì)比新房銷售變化,，1-2月住宅銷售面積僅下降1.2%，然后下降幅度才逐步加深,，1-5月累計(jì)下降也不足10%,。應(yīng)該說(shuō)，作為專業(yè)市場(chǎng)機(jī)構(gòu),，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的感覺(jué)更為敏銳,。
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房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的原因是多方面的，主要包括經(jīng)濟(jì)金融增速換擋,、供求關(guān)系改變,、房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位、城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等都利于房?jī)r(jià)回歸理性,。一些措施如限降令,、公積金貸款上調(diào)、定向降準(zhǔn)等不斷出臺(tái),，但是受貨幣條件和需求消耗的影響,，我們判斷這些措施難以產(chǎn)生根本性轉(zhuǎn)變。
1.宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)改變
一是經(jīng)濟(jì)增速換擋,。我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)明顯下滑,，2011-2014年增速分別9.2%、7.8%,、7.7%和7.6%,，今年
4月匯豐制造業(yè)PMI指數(shù)再次處于榮枯線以下，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型壓力不斷加大,，淘汰落后或過(guò)剩產(chǎn)能等不良資產(chǎn)將會(huì)加速增加。
二是貨幣增速回落,。2014年一季度末,，我國(guó)狹義貨幣供應(yīng)量M1 余額為32.8 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)5.4%,。流通中貨幣M0 余額為5.8
萬(wàn)億元,，同比增長(zhǎng)5.2%。第一季度現(xiàn)金凈回籠242
億元,。如果說(shuō)廣義貨幣供給增速還能勉強(qiáng)支持當(dāng)前房?jī)r(jià)的話,，那么狹義的貨幣增速經(jīng)已明確顯示,，我國(guó)經(jīng)濟(jì)活力真正在快速下降，房地產(chǎn)交易萎縮順理成章,。
三是利率高位也會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)產(chǎn)生擠壓,。由于稅費(fèi)等原因，我國(guó)二手房的交易成本至少在10%以上,，房地產(chǎn)開發(fā)的資金成本也至少在10%左右,，總體看來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅在10%以內(nèi)，新投資房地產(chǎn)基本上無(wú)利可圖,。而在今后房地產(chǎn)價(jià)格平均10%以上漲幅幾乎沒(méi)有可能,，房?jī)r(jià)回歸是一種必然。
2.房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位
一是相對(duì)收入房?jī)r(jià)偏高,。由于近十年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,，當(dāng)前房?jī)r(jià)收入比快速提高而達(dá)到相對(duì)高位，按人均居住面積的房屋總價(jià)與人均收入相比,，絕大多數(shù)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)10,，甚至不少城市已經(jīng)超過(guò)20，即使考慮到我國(guó)居民的福利收入,，房?jī)r(jià)收入比也至少在10以上,，購(gòu)房透支了居民若干年的支付能力，被戲稱為“把市場(chǎng)玩死了”,。
二是絕對(duì)房?jī)r(jià)堪比國(guó)際大都市,。北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近或達(dá)到香港,、東京乃至倫敦,、紐約的水平，長(zhǎng)期看我國(guó)大都市的房?jī)r(jià)不可能長(zhǎng)期高于國(guó)際大都市的水平,。
三是房?jī)r(jià)租金比偏高,。在快速城鎮(zhèn)化階段，房?jī)r(jià)租金比一定程度的偏高是可以理解和解釋,，這是建立在未來(lái)兩者逐步趨近,，終值將會(huì)相同的基礎(chǔ)上的。目前看,，我國(guó)房?jī)r(jià)月租金比基本已經(jīng)超過(guò)500,，折合租金年收益率為2.4%，在某些城市租金年收益率僅為1%左右,，相當(dāng)于房?jī)r(jià)月租金比為1000以上,。并且房?jī)r(jià)租金比偏高已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，在相對(duì)房?jī)r(jià)和絕對(duì)房?jī)r(jià)均處于高位時(shí),，房?jī)r(jià)調(diào)整將成為一種趨勢(shì),。
3.供求關(guān)系逐步逆轉(zhuǎn)
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù),，1999-2013年全國(guó)住宅竣工面積為224億平方米。全國(guó)住宅竣工面積包括農(nóng)村住宅竣工和城鎮(zhèn)住宅竣工兩部分,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局沒(méi)有給出城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村住宅構(gòu)成,，但是可以根據(jù)城鎮(zhèn)住宅投資占全社會(huì)住宅投資的比重推算，城鎮(zhèn)住宅竣工面積至少在180億平方米以上,。按常住城鎮(zhèn)人口計(jì)算人均住宅建筑面積24.7平方米,，按戶籍人口計(jì)算約為36平方米，僅城鎮(zhèn)新建住宅面積就已經(jīng)超出全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積,。
由此可見,，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積的城鎮(zhèn)人口口徑是按常住人口計(jì)算的，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2013年農(nóng)民工調(diào)查報(bào)告》數(shù)據(jù),，絕大多數(shù)農(nóng)民工特別是建筑工人通常住在簡(jiǎn)易的工棚里,，而且報(bào)道城市低收入特別是年輕群體“群租”的情況也較多，這說(shuō)明這些人群是沒(méi)有城鎮(zhèn)住房的,。這說(shuō)明我國(guó)城鎮(zhèn)住房存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩,，進(jìn)而也可以判斷我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)分布狀況是極不平均的，部分人群擁有的住房或面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了平均狀況,�,？梢缘贸鼋Y(jié)論，在投資需求被限制的情況下,，未來(lái)的購(gòu)房需求主要集中在常住城鎮(zhèn)的較低收入群體,，他們的購(gòu)買能力不能支撐這樣高的房?jī)r(jià)水平。
4.城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變
前10年,，我國(guó)城鎮(zhèn)化速度平均為1.35%,，在我國(guó)歷史上這樣城鎮(zhèn)化速度和跨度空前絕后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體曾經(jīng)的城鎮(zhèn)化速度,�,？焖俪擎�(zhèn)化能夠降低房地產(chǎn)的資本化率，在租金一定的情況下抬高房?jī)r(jià)水平,。部分學(xué)者估算我國(guó)已經(jīng)達(dá)到70-75%的工業(yè)化率,，2014年以后我國(guó)即將進(jìn)入后工業(yè)化階段，工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的動(dòng)力已經(jīng)不復(fù)存在,。
同時(shí),，我國(guó)就業(yè)人口增速?gòu)?005年開始快速放緩，近年來(lái)幾乎保持零增長(zhǎng)水平,，可以判斷我國(guó)城鎮(zhèn)化由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變是必然趨勢(shì),。今后的城鎮(zhèn)化主要從兩部分人口市民化入手,，一部分是非戶籍常住人口,，主要是農(nóng)民工及其家屬的市民化問(wèn)題,；另一部分是新增城鎮(zhèn)居民的市民化問(wèn)題。
2013年我國(guó)城鎮(zhèn)非戶籍常住人口接近3億人,。農(nóng)民工中在城鎮(zhèn)購(gòu)房的人數(shù)占比僅為0.6%,，在城市獨(dú)自租賃居住的占比為13.5%，合租居住的為19.7%,，合計(jì)33.8%,。其他農(nóng)民工基本居住在單位集體宿舍、單位工棚和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,。這就是說(shuō)明這部分人口市民化的保障居住需求十分巨大,，按一半家庭需要保障住房計(jì)算，至少需要1.3億套保障住房,。
如果10年消化這部分人口的住房保障,，每年需要1300萬(wàn)套�,？鄢擎�(zhèn)自然增長(zhǎng)人口,，新增城鎮(zhèn)人口按80%需要住房需求計(jì)算，每年至少需要600萬(wàn)套住房,，其中很大一部分需要保障居住,。城鎮(zhèn)化方式轉(zhuǎn)變必然帶來(lái)住房需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這種調(diào)整有利于房?jī)r(jià)的合理回歸,。
5.收入分配差距縮小
如果收入分配差距過(guò)大,，富裕階層獲得財(cái)富容易而規(guī)模大，房?jī)r(jià)對(duì)他們來(lái)說(shuō)難以形成“過(guò)濾”效應(yīng),，從而使收入分配差距成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因,。同時(shí)，房地產(chǎn)是投資的重要渠道,，特別是近十年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲,，吸引了越來(lái)越多的富裕家庭資金到房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，很大程度上提升了房?jī)r(jià)水平,。
反貪污腐敗,、縮小收入差距為新一屆政府的執(zhí)政理念。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查數(shù)據(jù),，我國(guó)城鎮(zhèn)居民收入整體差距較大,，2003-2009年10%最高收入戶的平均收入是最低收入家庭的8.5倍以上，2010年以來(lái)該倍數(shù)持續(xù)縮小,，2012年縮減至7.59倍,。收入分配差距縮小，有利于形成合理的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)租金比率等,，房地產(chǎn)市場(chǎng)將向健康理性回歸,。
6.貨幣刺激的條件約束增強(qiáng)
融入了國(guó)際環(huán)境，自然會(huì)受到國(guó)際因素的制約,。與2008年相比,，我國(guó)刺激經(jīng)濟(jì)乃至房地產(chǎn)的貨幣條件已經(jīng)發(fā)生根本性變化，財(cái)政或金融刺激對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用不可能長(zhǎng)久有效,。
一方面,，2014年人民幣兌美元匯率趨向均衡，外匯資金流入的套利條件不復(fù)存在,。2008年初人民幣對(duì)美元匯率為7.38:1,，人民幣升值空間遠(yuǎn)未結(jié)束。時(shí)至今日,，2014年以來(lái)人民幣兌美元匯率已經(jīng)最高升值為6.05左右,，之后開始了貶值歷程，截至6月開局人民幣兌美元匯率已經(jīng)貶值6.25左右,。
另一方面,，當(dāng)前貨幣規(guī)模空前膨脹,，幾乎沒(méi)有了注水空間,。2008年初我國(guó)廣義貨幣供給為40.3萬(wàn)億元，以當(dāng)期匯率折算僅相當(dāng)于5.46萬(wàn)億美元,，相當(dāng)于美國(guó)當(dāng)期廣義貨幣的73%,。截至2014年一季度末，我國(guó)廣義貨幣供給已經(jīng)達(dá)到116萬(wàn)億元人民幣,，相當(dāng)于18.7萬(wàn)億美元,，比美國(guó)的廣義貨幣供給高出67%。因而,，我國(guó)人民幣供給已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)約束階段,。
如果不顧這些約束條件而強(qiáng)行注入流動(dòng)性，不是帶來(lái)人民幣的貶值,，就是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)泡沫化,，進(jìn)而成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的“堰塞湖”。長(zhǎng)期看終會(huì)導(dǎo)致國(guó)際資本流出經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重的地區(qū),，外匯長(zhǎng)期流出必然會(huì)帶來(lái)基礎(chǔ)貨幣的收縮,，廣義貨幣供給也將隨之以貨幣乘數(shù)的方式收縮。
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房?jī)r(jià)回歸是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然結(jié)果,，政策措施能夠起到扶持和延緩作用,，但是難以根本改變市場(chǎng)趨勢(shì),。從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，房?jī)r(jià)理性調(diào)整將打破土地財(cái)政和數(shù)量擴(kuò)張的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“怪圈”,，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和合理物價(jià)結(jié)構(gòu)的形成,。
1.有利于地方財(cái)政打破強(qiáng)烈的土地依賴癥
在數(shù)量型增長(zhǎng)的模式下，土地財(cái)政通過(guò)固定資產(chǎn)投資,、集團(tuán)消費(fèi)等有效拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，功不可沒(méi),。但是也造成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入 “規(guī)模擴(kuò)張—土地財(cái)政—房?jī)r(jià)上漲”
發(fā)展怪圈和不斷膨脹的政府債務(wù)陷阱,。
盡管我國(guó)政府負(fù)債率低于國(guó)際上公認(rèn)的60%的警戒線，但應(yīng)當(dāng)看到這些債務(wù)是在我國(guó)政府可支配收入的增速和份額遠(yuǎn)高于大多數(shù)國(guó)家情況下所形成的,，特別是許多縣級(jí),、個(gè)別市級(jí)甚至有報(bào)道9個(gè)省會(huì)城市負(fù)債率超過(guò)100%，并且對(duì)土地出讓收入依賴性較高,。房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整有利于打破土地財(cái)政,，強(qiáng)制“中斷”飲鴆止渴的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步形成創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新引領(lǐng)的發(fā)展方式,。
2.有利于金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變主要依靠房地產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)模式
在數(shù)量型增長(zhǎng)模式下,，房地產(chǎn)不僅銀行信貸的集中投放領(lǐng)域，更是信托,、投資公司等機(jī)構(gòu)的主要投向目標(biāo),，而且信貸抵押物也以房地產(chǎn)及其地上附著物為主。我國(guó)銀行房地產(chǎn)貸款(包括個(gè)人住房貸款)占比超過(guò)20%,，據(jù)調(diào)研估計(jì)信托資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占40%以上,。
房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整將會(huì)加速暴露房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸風(fēng)險(xiǎn)，給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)不良資產(chǎn)的沖擊,。加上存款向互聯(lián)網(wǎng)金融轉(zhuǎn)移,、影子銀行體系的競(jìng)爭(zhēng)與替代、利率市場(chǎng)化壓縮利差空間,、交叉性金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展等的沖擊,，將加速金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型，逐步拋棄依靠房地產(chǎn)抵押為主的信貸方式,，加快開發(fā)符合科技創(chuàng)新,、文化創(chuàng)意、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng),、居民消費(fèi)等發(fā)展方向的金融產(chǎn)品,，有利支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)軌。
3.物價(jià)結(jié)構(gòu)將合理調(diào)整
房地產(chǎn)是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本載體,，房地產(chǎn)價(jià)格高企勢(shì)必增加經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成本,，進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)價(jià)格水平的總體上漲,。根據(jù)美國(guó)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)租金每上漲1%,，社會(huì)物價(jià)總水平上漲幅度約為0.25%,。我國(guó)房?jī)r(jià)向租金、物價(jià)傳導(dǎo)不像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣順暢,，但是對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作機(jī)制的影響完全相同,。
經(jīng)過(guò)十余年的快速上漲，我國(guó)房?jī)r(jià)水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的適應(yīng)水平,，為維持房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,，據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平估計(jì)，大約33萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)資金流入房地產(chǎn)行業(yè),，客觀上造成了其他行業(yè)特別是制造業(yè)走向蕭條,。房?jī)r(jià)合理調(diào)整將有利于形成合理的物價(jià)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的整體成本,，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展,。
4.居民消費(fèi)等內(nèi)生性增長(zhǎng)動(dòng)力將得到有效培育
毋庸置疑，在一定的發(fā)展階段,，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮和支撐,，但是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)轉(zhuǎn)軌階段，房地產(chǎn)則必須退出引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史舞臺(tái),，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力交給創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新和居民消費(fèi),。在房?jī)r(jià)高企的情況下，居民財(cái)富過(guò)多地被高房?jī)r(jià)所消耗和占據(jù),，居民消費(fèi)等內(nèi)需難以快速釋放,，經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)力往往不足，而只能依靠財(cái)政投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),。房?jī)r(jià)合理調(diào)整將釋放相當(dāng)一部分居民財(cái)富,，是居民消費(fèi)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等擁有財(cái)富的支持,。
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可以知道,，這次房?jī)r(jià)調(diào)整是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的必須和必然，那么在政策層面如何作為呢,？其實(shí)這個(gè)問(wèn)題在在十八屆三中全會(huì)報(bào)告中已經(jīng)給出了清晰地回答：使市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和發(fā)揮好政府的作用,。具體對(duì)房地產(chǎn)而言，可以落實(shí)以下五個(gè)方面的政策建議：
1.尊重供求關(guān)系自主調(diào)整,，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用
十八屆三中全會(huì)提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的總體思路,，體現(xiàn)出政府在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域以市場(chǎng)化為導(dǎo)向的改革方向，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域,，會(huì)議并未提及“調(diào)控”二字,，類似“高房?jī)r(jià)問(wèn)題”等提法也再未出現(xiàn),。種種跡象表明，新一屆政府將著力建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用,，逐漸淡出行政性調(diào)控。
針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì),，建議不要出臺(tái)過(guò)于激進(jìn)的短期干預(yù)政策,，而是充分尊重市場(chǎng)機(jī)制的選擇，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)變量的作用,。長(zhǎng)期內(nèi)逐步理順?lè)康禺a(chǎn)制度體系,，穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng),，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場(chǎng)多樣化住房需求,。
2.調(diào)控政策尊重地方差異,，強(qiáng)化地方政府的調(diào)控責(zé)任
2013年2月26日，
國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(國(guó)辦發(fā)(2013)17號(hào),，新“國(guó)五條”),，提出了各級(jí)政府要細(xì)化房地產(chǎn)調(diào)控措施，承擔(dān)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的責(zé)任,。政策出臺(tái)后,，全國(guó)除拉薩外的其他直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市均陸續(xù)出臺(tái)地方細(xì)則,。
但不同城市之間因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,、人口聚集程度和房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有所差別，地方調(diào)控細(xì)則內(nèi)容也差異較大,。隨著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益分化和不斷調(diào)整,，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策也應(yīng)因地制宜，調(diào)控方向進(jìn)一步差異化,，從而使原來(lái)全國(guó)統(tǒng)一調(diào)控政策逐步轉(zhuǎn)向以地方政府為主導(dǎo)因地制宜的調(diào)控政策,。
3.加快構(gòu)建以政府為主的住房保障，探索多種住房供應(yīng)模式
《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)提出,，要健全城鎮(zhèn)住房制度,，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,。對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭,，實(shí)行租售并舉、以租為主,，提供保障性安居工程住房,，滿足基本住房需求,。
在保障性住房方面，要建立各級(jí)財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制,，擴(kuò)大保障性住房有效供給,。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房,、公共租賃住房并軌運(yùn)行,。制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序,，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度,。
“鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式,，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”,。
4.加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場(chǎng)，逐步形成有效有序的土地市場(chǎng)
2013年全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)放量,，其中土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)8.8%,，增速比上年提高28.3個(gè)百分點(diǎn)，土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)33.9%,，增速比上年提高50.6個(gè)百分點(diǎn),。一方面在于加快探索城鄉(xiāng)一體化用地市場(chǎng)，另一方面一些地區(qū)趁機(jī)推出加大土地開發(fā)供給力度,，以獲取高額的土地出讓收入,。
根據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2013年地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入41250億元,，同比增長(zhǎng)44.6%,。建議加快落實(shí)十八屆三中全會(huì)提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、加快房產(chǎn)稅立法等一系列改革思路,，有效轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)粗放型發(fā)展模式,。
5.加快完善住房信息體系建設(shè)，夯實(shí)房地產(chǎn)稅征收基礎(chǔ)
不動(dòng)產(chǎn)登記中最為核心的全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作2010年就已經(jīng)啟動(dòng),，但進(jìn)展并不順利,。截至2012年5月17日，全國(guó)僅有廣州,、福州,、廈門、南京,、無(wú)錫和蘇州6個(gè)城市宣布信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng),。2013年2月，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示,，40個(gè)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)完成,，逾期8個(gè)月,。
建議加快建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng),，推進(jìn)部門信息共享,。在保證信息安全基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)多部門信息共享和互通,，為財(cái)稅改革和提高政府效率奠定基礎(chǔ),，住房信息系統(tǒng)建成也將成為實(shí)施房地產(chǎn)稅和市場(chǎng)化調(diào)控的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
(作者任職于人民銀行營(yíng)業(yè)管理部,，本文不代表所在單位觀點(diǎn))
