6月10日,，沈陽(yáng)放松限購(gòu)的消息傳出。第二天,，沈陽(yáng)市政府相關(guān)部門(mén)表示,，沈陽(yáng)市并未實(shí)施所謂全面取消限購(gòu)的政策。有人戲稱(chēng)其為“松綁一日游”,。
兩三個(gè)月來(lái),，多地已經(jīng)試探性放松限購(gòu)。市場(chǎng)庫(kù)存壓力,、土地財(cái)政壓力,，迫使一些地方開(kāi)始在放松限購(gòu)上做文章。
松綁,，不能說(shuō)的秘密
沈陽(yáng),、天津、福建等多個(gè)地方都傳出限購(gòu)放松的消息,，但政府部門(mén)都不曾公開(kāi)承認(rèn)
雖然沈陽(yáng)市有關(guān)方面否認(rèn)了限購(gòu)取消,，但記者從多個(gè)渠道獲悉,，沈陽(yáng)市限購(gòu)的有條件放開(kāi)在6月10日之前已經(jīng)開(kāi)始。在原限購(gòu)的二環(huán)區(qū)域,，將沈陽(yáng)戶(hù)籍每戶(hù)限購(gòu)兩套房調(diào)整為夫妻二人各限購(gòu)兩套房,；外地戶(hù)籍人士購(gòu)房條件，從原來(lái)要求連續(xù)繳納1年社保變成連續(xù)繳納3個(gè)月即可,。
6月10日,，在業(yè)內(nèi)人士微博披露沈陽(yáng)限購(gòu)放松的消息后，全國(guó)各地媒體迅速關(guān)注,，“放松限購(gòu)”,、“首個(gè)取消限購(gòu)的城市”等標(biāo)簽被貼給沈陽(yáng)。還有觀點(diǎn)將沈陽(yáng)放松限購(gòu)與從遼寧調(diào)任住建部黨組書(shū)記的陳政高聯(lián)系起來(lái),，認(rèn)為沈陽(yáng)此舉更具有風(fēng)向標(biāo)的意義,。
在這樣的關(guān)注下，沈陽(yáng)否認(rèn)取消限購(gòu),，“避免被指為‘出頭鳥(niǎo)’,，就可以理解了�,！币晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣對(duì)記者表示,。
今年，沈陽(yáng),、天津,、福建等多個(gè)地方都傳出限購(gòu)放松的消息，但政府部門(mén)都不曾公開(kāi)承認(rèn),。早些時(shí)候業(yè)內(nèi)流傳的“閩十條”,，也是一個(gè)沒(méi)有公章的文件形式。今年5月,，廣東佛山高明區(qū)傳出放松限購(gòu)的消息后,，高明區(qū)國(guó)土城建部門(mén)稱(chēng)，此為高明房協(xié)內(nèi)部操作行為,。
有業(yè)內(nèi)人士表示,，雖然中央已有分類(lèi)調(diào)控的精神，但畢竟都沒(méi)有不再調(diào)控,、取消原來(lái)調(diào)控政策的說(shuō)法,。地方政府想放松限購(gòu)，也會(huì)避免明說(shuō),，或通過(guò)口頭通知,，或由行業(yè)協(xié)會(huì)名義進(jìn)行，一旦發(fā)現(xiàn)輿論風(fēng)向不利,，地方還有回旋余地,。
庫(kù)存“壓力山大”
溫州去化周期接近45個(gè)月,；西安,、寧波,、福州、杭州,、沈陽(yáng),、天津去化周期都在22個(gè)月以上
包括沈陽(yáng)在內(nèi)，多個(gè)地方政府尋求放松限購(gòu),，背后都有來(lái)自市場(chǎng)的壓力,。
這種壓力首先是庫(kù)存的壓力。易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)字顯示,，截至5月,，沈陽(yáng)新建住宅庫(kù)存1828萬(wàn)平方米，僅次于全國(guó)庫(kù)存最高的天津市(2110萬(wàn)平方米),。按照過(guò)去6個(gè)月的平均去化速度,，沈陽(yáng)新房庫(kù)存去化需要22個(gè)月。相對(duì)于12個(gè)月的正常水平,，這個(gè)去化周期明顯偏長(zhǎng),。
同時(shí)，沈陽(yáng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格從去年四季度開(kāi)始也在一直走低,，土地成交量也在下降,。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，沈陽(yáng)一季度土地出讓成交宗數(shù)同比下降36%,。另?yè)?jù)沈陽(yáng)當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì),，1-5月，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)投放60宗土地,，16宗流拍,；其中5月流拍10宗。6月17日,，沈陽(yáng)4地塊出讓又有3宗流拍,。
土地流拍無(wú)疑直接影響到地方財(cái)政收入。而沈陽(yáng)對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度并不低,。據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告,，在全國(guó)45個(gè)限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴(lài)度排名中，沈陽(yáng)位居第24位,，2013年土地出讓金占全年一般預(yù)算財(cái)政收入的65.9%,。
今年一季度，沈陽(yáng)GDP增長(zhǎng)只有7.5%,，同比回落1.6個(gè)百分點(diǎn),。世聯(lián)行集團(tuán)副總經(jīng)理兼董秘袁鴻昌認(rèn)為,，沈陽(yáng)尋求放松限購(gòu)，也有為經(jīng)濟(jì)托底的考慮,。
與沈陽(yáng)一樣面臨巨大庫(kù)存壓力的還有許多城市,。上海易居房地產(chǎn)研究院一份針對(duì)35個(gè)城市(4個(gè)一線城市、21個(gè)二線城市,、10個(gè)三線城市)的統(tǒng)計(jì)顯示,，截至5月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存達(dá)到25570萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%,，同比增長(zhǎng)20.1%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高,。
而根據(jù)新建商品住宅存銷(xiāo)比(當(dāng)月庫(kù)存面積/最近六個(gè)月單月銷(xiāo)售平均面積)這個(gè)指標(biāo),，上述35個(gè)城市新建商品住宅平均需要16.5個(gè)月才能消化完，而在4月,，存銷(xiāo)比數(shù)值為15.2個(gè)月,。其中，溫州去化周期最長(zhǎng),，接近45個(gè)月,；西安、寧波,、福州,、杭州、沈陽(yáng),、天津去化周期都在22個(gè)月以上,。這其中，寧波,、福州,、杭州、沈陽(yáng),、天津都傳出過(guò)限購(gòu)放松的消息,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，多個(gè)城市庫(kù)存“壓力山大”,，帶來(lái)對(duì)土地市場(chǎng),、地方財(cái)政的影響，就積聚成地方放松限購(gòu)的動(dòng)力,。在他看來(lái),，庫(kù)存壓力大、房?jī)r(jià)收入比相對(duì)合理的城市更可能放松限購(gòu),。
放松時(shí)機(jī)初現(xiàn)
在投資性需求被擠出,，房?jī)r(jià)也在合理回歸的情況下,，限購(gòu)放松或者逐步放松正是一個(gè)時(shí)機(jī)
在談到沈陽(yáng)放松限購(gòu)的嘗試時(shí)，楊紅旭表示,，從房?jī)r(jià)收入比(房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值,，世界銀行認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為3-6倍)看，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)收入比從2011年的9.3降到2013年的6.8,，“非常合理”,，沒(méi)有任何房?jī)r(jià)泡沫,，本不需要限購(gòu),。
此外，袁鴻昌認(rèn)為,，沈陽(yáng)的限購(gòu)政策原本限制在二環(huán)以?xún)?nèi),，而市場(chǎng)的供應(yīng)主要集中在二環(huán)以外。從這個(gè)角度看,，限購(gòu)放松乃至取消帶來(lái)的需求是有限的,。同時(shí)在市場(chǎng)向下的情況下，投資客進(jìn)場(chǎng)的可能性并不大,。
根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)分析,，今年投資客在市場(chǎng)占比低至10.2%，2012-2013年,，這一數(shù)字在14%左右,，2009-2011年則在25%上下，而2007年高達(dá)39.5%,。
北京一位業(yè)內(nèi)資深人士也表示,，限購(gòu)的目的是抑制投資投機(jī)型需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,。在目前投資性需求被擠出,，房?jī)r(jià)也在合理回歸的情況下，限購(gòu)放松或者逐步放松,，正是一個(gè)時(shí)機(jī),，不會(huì)引起市場(chǎng)大幅反彈。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字也顯示,，5月,，沈陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比降0.4%。全國(guó)70個(gè)大中城市中,，半數(shù)城市房?jī)r(jià)都在回調(diào),。
此外，本輪市場(chǎng)調(diào)整更多的是信貸收緊造成的,。在信貸環(huán)境沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)的背景下,，市場(chǎng)成交難以明顯反彈,。
“松綁不違背中央精神”
業(yè)界認(rèn)為，限購(gòu)放松和中央“分類(lèi)調(diào)控”精神并不違背
一位不愿具名的房企總經(jīng)理對(duì)記者表示,，多個(gè)地方頻頻試水放松限購(gòu),，已經(jīng)證明地方的急切性。而限購(gòu)放松和中央“分類(lèi)調(diào)控”,、讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用并不違背,。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位資深人士不久前也談到，限價(jià),、限購(gòu)等行政性手段遲早是要退出的,，這也貼近改革的方向�,！胺康禺a(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也處于一個(gè)前期調(diào)控政策的消化期,，在房?jī)r(jià)已經(jīng)顯露理性回歸勢(shì)頭的情況下，調(diào)控政策稍微松動(dòng)一點(diǎn)有什么不好呢,？”
另?yè)?jù)媒體報(bào)道,，在6月4日國(guó)新辦的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示,，中央對(duì)不同地區(qū),、不同情況提出分類(lèi)調(diào)控的原則，至于是否取消限購(gòu)由地方自行判斷,。
未來(lái),，除一線城市外，更多的限購(gòu)城市或許會(huì)尋求明里暗里的突破,。楊紅旭預(yù)計(jì),，限購(gòu)可能就像曾經(jīng)的“7090”政策一樣，到最后不了了之,，媒體也不關(guān)注了,。
