摘要：中原地產(chǎn)等機構(gòu)指出,，房價下行調(diào)整已成必然,，反映二手住宅市場價格的中原領先指數(shù)已顯示這一趨勢,，上周中原經(jīng)理指數(shù)和中原報價指數(shù)更是降至近兩年新低，市場預期正在進一步下調(diào),。新房市場價格將迎來新一輪的調(diào)整,。
上周，深圳新房市場出現(xiàn)年初以來從未出現(xiàn)過的新局面：5個樓盤扎堆開盤,，為市場供應了1122套剛需及高端住宅,。
中原地產(chǎn)等機構(gòu)指出，房價下行調(diào)整已成必然,，反映二手住宅市場價格的中原領先指數(shù)已顯示這一趨勢,，上周中原經(jīng)理指數(shù)和中原報價指數(shù)更是降至近兩年新低，市場預期正在進一步下調(diào),。新房市場價格將迎來新一輪的調(diào)整,。
價格下跌預期已成
上周之前，多數(shù)項目還是扭扭捏捏,，一拖再拖,。5月，深圳原本有20個項目計劃入市,，但由于客戶蓄積數(shù)量銳減,，開發(fā)商普遍擔心去化慢，最終只有12個項目如期開盤,。6月上半月，市場未有好轉(zhuǎn)跡象,。但開發(fā)商庫存積壓,，資金壓力驟增，又面臨即將到來的年中業(yè)績考核,，在重重壓力之下,，新項目終于在上周集中爆發(fā)。
雖然深圳單周推售量創(chuàng)下年內(nèi)最高值,，但仍遭遇購房者的冷對,。這5個項目除了性價比較高且蓄客持久的中海九號公館以外，其余都是慘淡收場,，開盤銷售率平均僅4成左右,，遠低于去年7成的周均水平,。
就剛需項目而言，要達到比較理想的銷售率,，開盤現(xiàn)場客戶一般需超過住宅推售數(shù)量的40%,。但上周深圳開盤的項目無一達標，有些項目到場客戶量甚至只有推盤量的一半,�,！翱蛻魧r格下跌的預期越來越強烈，所以等待成了最佳選擇,�,！睒I(yè)內(nèi)分析人士說。
深圳中原地產(chǎn)認為,，歸根結(jié)底,，當前市場行情低迷，正是緣于客戶已經(jīng)形成了價格下跌的預期,，新開盤項目要想吸引客戶購房就得下調(diào)定價,，以低于周邊同質(zhì)樓盤的水平入市，才有可能符合客戶心理預期,，成就熱銷,。
北京市場的情形類似。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為,，除非有顯而易見的行政刺激手段,，否則市場在短期內(nèi)仍會維持冷淡的狀態(tài)，大部分剛需觀望濃厚并看跌房價,，而當前業(yè)主的心理價位并不會隨市場不斷下探,，買賣雙方持續(xù)僵持。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進指出,，5,、6月份，一線樓市成交沒有預期的好,。從成交量,、庫存、庫存去化周期等指標來看,，包括一二手住宅,、商辦物業(yè)，基本上都印證了市場降溫的態(tài)勢,。在全國部分城市出現(xiàn)降溫的情況下,，一線城市看跌情緒也開始加重。另外，目前房貸利率沒有變化,，房企讓利促銷力度也不大,，多數(shù)購房者依然選擇觀望。
可以預計,，一線城市看跌情緒在未來幾個月內(nèi)難以驅(qū)散,，進而會影響各類物業(yè)的成交。
大中城市拐點初現(xiàn)
上海易居房地產(chǎn)研究院6月18日發(fā)布《2014年5月份70個大中城市房價指數(shù)報告》指出,，自2012年6月份以來,，70個大中城市房價在連續(xù)上漲23個月后，首次由漲轉(zhuǎn)跌,，出現(xiàn)下行拐點,。
分類來看，一二三線房價環(huán)比同步下跌,，二手房同樣由漲轉(zhuǎn)跌,。5月份，庫存壓力空前加大,，加上近期市場預期不明,，觀望情緒濃厚，成交冷淡,，部分房企銷售壓力明顯增加,，一些房企推出優(yōu)惠促銷，均成房價下跌推力,。從易居監(jiān)測的數(shù)據(jù)分布來看,，當前房價環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預期下半年將進入過冷區(qū)間,。
以北京為例,，今年二季度，北京住宅成交量很可能創(chuàng)造近3年來新低,。根據(jù)住建委數(shù)據(jù)顯示,，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量分別為1400套和2557套,，環(huán)比5月上半月分別減少11.9%和9.4%,。截至6月17日，北京新房庫存量突破77000套,，是2013年1月以來的最高點。
從北京近兩個月的量價水平看,，5月成交量環(huán)比下降9%,，而6月上半月成交量進一步下滑近一成，5月成交均價28854元/平方米，環(huán)比下降6.1%,。樓盤降價的范圍,，也由郊區(qū)漸次向城區(qū)遞進。
在上海,，新房降價也暗中上演,。4月26日，金大元御瓏公館推出60套精裝大平層房源,，并以7.2折“甩賣”,，原價均價50000元/平方米，現(xiàn)價均價36000元/平方米,。之后,，徐匯濱江、浦東外高橋均出現(xiàn)中高端樓盤以“特價房”形式降價銷售的情況,，降價的個案越來越多,。
上海同策咨詢總監(jiān)張宏偉認為，未來2-3個月大幅降價的樓盤可能還會更多,，離大范圍“降價潮”的距離也越來越近了,。進入6月，剛需樓盤價格開始出現(xiàn)松動,，遠洋香奈,、佳兆業(yè)1號等樓盤已出現(xiàn)降價促銷的動作。
張旭表示,，5月全國一二手市場下降城市數(shù)據(jù)急劇增加,，短短一個月的時間，下行范圍擴大到半數(shù)城市,。張旭認為,，這一輪行業(yè)深入下調(diào)與此前不同，非政策主導的下降,，給市場帶來的影響可能會更持久,。預計下半年，房價下降城市數(shù)量仍會增多,，一線城市有可能全部進入降價陣營,，高庫存的三四線城市風險加大。
