近期，有關房地產市場的各種聲音連續(xù)不斷,，有的說房子賣不動了，價格要大幅下跌;有的說部分開發(fā)商資金緊張,，甚至斷裂,。與此同時,，各路房地產大佬也紛紛發(fā)聲,，拋售論,、地產撞冰山,、黃金時代終結論等等充斥于耳,，國內房地產市場似乎充滿了山雨欲來風滿樓的味道,。那么，現在國內的樓市到底怎樣?真的到了拐點嗎?如何從房地產大佬的種種論斷中探知未來樓市的真正走向?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、張鴻共同評論,。
房價真的跌了嗎?未來的房價到底如何演繹?
張鴻：下降城市越來越多 開發(fā)商坐不住了,。
(《央視財經評論》評論員)
現在整體上是這樣的,，和去年的同期相比，價格的增速在下降,，有些地方出現了下跌,，和上個月相比,，下降的城市越來越多,。尤其是一線城市，北京也出現了環(huán)比的下降,，這是一個趨勢性的判斷。
當我們這么說的時候,，可能很多人說,，房價下跌了,，我等著下跌,。我們看到最近一段時間,，尤其最近幾天,，開發(fā)商坐不住了,，他們開始辟謠了,，開始以正視聽,，說根本就沒有下降,，說仍然在良好的上漲之中，意思就是說大家不要太擔心,，不會跌下來的,。當然，我們恐怕也不希望房價砰砰往下跌，但是我們的趨勢判斷告訴我們,，現在出現了很重要的一個變化,。
馬光遠：今年年內如果趨勢不變 二手房的下降空間在15%左右
(《央視財經評論》評論員)
我看到今天網絡在轉載這個報道的時候,，用了一個詞叫北京房價飆漲,，這就非常嚇人。事實上,，我覺得現在凡是研究房地產的,，包括房地產的從業(yè)人員，到目前為止,，我周圍比較正常的都認為房價調整的趨勢非常明顯,。如果從同比去看，同比是跟去年的這個月來比較,，因為去年漲的太猛,，如果說有一天北京的房價同比真的出現下降，那我們幾乎可以講房地產的冬天真的到來了,。
現在究竟是一個什么情況?可能調整的趨勢比較明顯,。比如說從成交量來講，北京成交前5個月,，平均每個月成交的量,，中介給我的數字是5550套，這個數字比整個房地產非常困難的2008年每個月的成交量都要低,，比2011年都要低,。事實上，在北京大家談到二手房就有一個標桿--10000套,，當二手房每個月的成交量低于10000套,，意味著整個市場真的不好。我們從前5個月整個的成交量去看,，一手房的成交量同比去年暴跌了42%,，二手房的成交量暴跌了57%。最近我到一些二手房的樓盤去看,，看到的情況是什么?第一個是價格相對于去年明顯出現了下跌,。比如說我住的那個小區(qū)，去年年底,，10月,，11月的時候那一般都在7萬以上，現在是6萬多,，下降非常明顯,。
從北京市相關機構的統計來看，二手房整個下降，大家在前5個月價格下降應該在5%到6%之間,，就是真實的下降5%,，6%。那么要價,，就是跟去年比有一個叫溢價,，比如說我100萬的房子一般會敢要120萬，現在不敢要,，100萬的房子要個105萬就差不多了,。根據這個趨勢大家認為，今年年內如果這個趨勢不改變,，二手房下降的空間應該在15%左右,。一手房的價格也下來了，包括報道里面講的,，有些樓盤我們去問了一下情況,，比如說以前他開盤的時候，他的心里定位是27000元,，后來就調到24000元,，調到24000元的目的是什么?是想搞一個日光盤出來，提升大家的士氣,，結果300套房子也沒賣完,，賣了260套，事實上那個盤總共有1000多套,。也就是說,，你現在賣也才賣出去不到20%的這個量。
張大偉：成交價格基本停滯 出現明顯降價的只是個案項目
(中原地產市場研究部總監(jiān) 《央視財經評論》特約評論員)
新建住宅的以北京為例,，截止到目前,，5月份的數據來看，成交均價是2.5萬,，比去年12月份的2.7萬是有所下降,。因為最近幾個月，特別是4月份到5月份,，一些剛需的項目,，供應了大量的項目，其中部分項目有可能一個盤就供應了上千套的中低總價和中低單價的項目,，使得均價出現一定程度的下調,。
從整個現在市場來看，一個明顯的特征就是,，去化速度放緩了,，成交價格基本上停滯了,，出現明顯降價的也只是個案項目，大部分市場還是相對比較平穩(wěn)的狀態(tài),。未來預期來看,，北京的整個新建住宅供需結構相對而言已經到了五環(huán)以外，供需的區(qū)域主要集中在一些遠郊區(qū),，因為受到了土地價格等等,，開發(fā)商意愿降價可能性會比較小，所以整體來看,，價格調整幅度會小一些,，但是因為供需結構也出現了一些扭轉,，所以后續(xù)應該還是會以平價出貨的這么一個趨勢發(fā)展,。
張鴻：時間會改變剛性 量的萎縮說明心理預期發(fā)生了變化
(《央視財經評論》評論員)
如果我們說還有剛需，但是幾年前我們就說,，所有的剛性需求其實都可能因為價格和時間變得有彈性,。比如說他今天非要喝這個水，但是你說明天這個水就很便宜,，便宜一兩百塊錢,，可能他就忍一忍，但是水是特別剛的,，它起碼比那個住房要剛得多,。你說，我今天非要買這個房子,，明天就不行了,，他只要有一個下降的預期，時間就會改變這個剛性,，所以它是這樣,。
還有一個就是成交量，剛才張大偉也說了,，說其實現在很多房價在往周邊走,，因為這樣，可能它漲幅的下降有部分是這個帶來的,，因為它越往周邊,，價格可能增幅會越小。再有,，我們現在達成共識的是什么?達成共識的是量在絕對萎縮,，因為價格，現在你的統計價格和他跑到那個看的價格不大一樣,，所以我們一直說在房價里面,，平均價好像其實沒有太多的說服力。但是量是鐵定的，這是北京市統計局發(fā)布的今年1到4月份的商品住宅銷售量,，下降了百分之四十一點幾,。
量的萎縮說明心理預期首先發(fā)生了變化，包括他說的開發(fā)商為什么要把它27000降到24000,，可能24000也不是降,，24000是指它增幅減少。這說明什么?前一階段有開發(fā)商說,，說北京自住性商品房和保障性住房將對市場產生特別大的影響,，因為它的量太大了，1到4月份竣工的是多少?保障房竣工了5477套,，4777套,。它完成了多少?完成了全年的54%，你這樣一倒推,，全年大概是10萬套左右,。
馬光遠：整個房地產市場的預期已經發(fā)生了變化
(《央視財經評論》評論員)
包括我們現在看到很多的促銷，所謂的零首付,，包括北京去年很多房子是精裝,，現在變成毛坯房等等。為什么會出現這個變化?這個變化出現的最根本原因是因為房地產市場本身出現了變化,。如果按照去年那么熱,，去年到第四季度，我們老在談一個非常有意思的現象,，就是什么?所有的空投死光了,，就說現在怎么沒人敢講中國房價要降?如果在那種情況，他不可能采取促銷的策略,，因為現在促銷的策略也特別多,，包括我們現在到一些樓盤，其實它本身也一直在研究定價策略應該怎么樣,。
包括我們現在看到市場上很多的聲音,，比如說有些開發(fā)商出來講說，泰坦尼克號要撞上冰山了,，然后后面有很多人說他為什么這么說,，有人說他在說真話，但是同時也有人說,，你看,，開發(fā)商出來開始嚇唬政府了。我記得,，以前我們講過開發(fā)商的三步曲,，第一步曲是罵,，罵政策，因為今年政策沒有變化,，所以沒罵了;第二個是什么?哭,，我們快扛不住了，快來救一救;那么下一步,，緊接著他們預期的是什么?通過這么一個變化來要政策,。所以現在我們可以肯定的講，整個房地產市場的預期肯定是發(fā)生了變化,。
馬光遠：很多人不算賬 北京的供需絕對沒有市場上渲染得那么厲害
(《央視財經評論》評論員)
我們現在關鍵是很多人不算賬,，事實上仔細算一下。比如說北京前一段時間也談到一個供地問題,，就是今年北京住宅用地是1570公頃,，那么570公頃是完全的保障房，然后500公頃是自住性商品房,，還有500公頃是純商品房,。500公頃的自住性商品房今年必須是最少5萬套,，那么500公頃供5萬套,，我們把剩下的也全部都算成5萬套，等于今年完成新房有多少套?最起碼有15萬套,。二手房每個月成交,，現在按照目前非常低迷的成交去講，也有6萬套,。也就是說,，北京每年一手房加上二手房，差不多的供應應該在20萬套以上,，那么新增人口有多少?新增人口比如說每年涌進北京的人口,，今年因為要嚴控，差不多有50萬,，20萬套供應50萬是沒有問題的,。所以我個人認為，北京的供需目前來講,，絕對沒有市場上渲染得那么厲害,。
因為這個統計，如果是三分之二是保障房,，第一個我們注意到自住性商品房它的價格要比周邊低30%,，所以這個價格肯定會下來。
馬光遠：房地產快速上漲的日子已經結束
(《央視財經評論》特約評論員)
事實上我們研究房地產,，大家用數據來說話,，然后通過數據來研究趨勢的,，鐘偉算其中一個。事實上,，去年到今天,，我一直關注他的觀點。他一直在談的一個觀點就是,，無論是存量,，還是增量，整個房地產快速上漲的日子已經結束,，所以今年他講是一個風險之年,，我完全同意。也就是說,，我們從今天整個供求的基本面來看,，整個房地產的苦日子并不見得是前5個月已經到來，或者下半年已經會反彈,，我覺得可能有點過于樂觀,。
事實上，我們現在來看,，房地產現在面臨的最基本情況是什么?就是流動性出問題,，如果說流動性的基本面沒有改變，第二點,，房地產的政策沒有改變,，第三點，在宏觀經濟方面,，如果沒有很強烈的刺激政策,，整個房地產的目前的基本走勢今年還會延續(xù)，那么會不會蔓延,，我們得看政策的一個變化,。所以現在大家找出路也許是對的。比如說有些轉向旅游地產,，有些講商業(yè)地產還沒有過剩,。
張鴻：黃金時期已經結束 開發(fā)商要轉型的拐點開始了
(《央視財經評論》評論員)
短線我們其實沒法判斷，但是長線我們是有一個判斷的,，就是我是同意郁亮說的這個黃金期十年,，黃金時期已經結束。我也同意王石說的,，王石說行業(yè)去暴力,，趨平均，他說一個趨勢,，就是去暴力趨平均,，去粗放,，趨細分，去模仿,，趨創(chuàng)新,。
如果多年前我們說，我們總關注價格,，說價格的拐點論,，是不是該漲了，是不是該跌了,。我覺得盈利模式,，包括開發(fā)商要轉型的拐點應該是開始了。所以你不管是早一步,，還是晚一步,，你現在要去發(fā)現新的盈利點，我覺得其實在去年就應該,，就是在最好的日子里就應該想寒冬來的時候該怎么辦了,，你今天想，其實都已經晚了,。
馬光遠：地方上的救市政策不能影響房地產的基本面
(《央視財經評論》評論員)
事實上,，大家都在談會不會有救房地產的政策，但是我想講的是,，現在我認為地方上的救市政策不能影響房地產的基本面,，包括放松限購等等，因為房子太多了,。但信貸方面一旦放松，最大的利好會在哪些城市?肯定是一線城市,，因為一線城市面臨的最大問題就是價錢太高,，導致大家流動性跟不上。我沒錢,，我本來可以買100萬的,，但你現在需要120萬，突然流動性降低了20萬,，這個可以變成現實的購買力,。但是即使流動性再放松，房地產要想回到以前幾乎沒有可能,。