近期,，有關(guān)房地產(chǎn)市場的各種聲音連續(xù)不斷,，有的說房子賣不動了，價格要大幅下跌;有的說部分開發(fā)商資金緊張，甚至斷裂。與此同時，各路房地產(chǎn)大佬也紛紛發(fā)聲,，拋售論、地產(chǎn)撞冰山,、黃金時代終結(jié)論等等充斥于耳,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場似乎充滿了山雨欲來風(fēng)滿樓的味道。那么,，現(xiàn)在國內(nèi)的樓市到底怎樣?真的到了拐點嗎?如何從房地產(chǎn)大佬的種種論斷中探知未來樓市的真正走向?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn),、張鴻共同評論。
房價真的跌了嗎?未來的房價到底如何演繹?
張鴻：下降城市越來越多 開發(fā)商坐不住了,。
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在整體上是這樣的,，和去年的同期相比，價格的增速在下降,，有些地方出現(xiàn)了下跌,，和上個月相比，下降的城市越來越多,。尤其是一線城市,，北京也出現(xiàn)了環(huán)比的下降，這是一個趨勢性的判斷,。
當(dāng)我們這么說的時候,，可能很多人說，房價下跌了,，我等著下跌,。我們看到最近一段時間，尤其最近幾天,，開發(fā)商坐不住了,，他們開始辟謠了，開始以正視聽,，說根本就沒有下降,，說仍然在良好的上漲之中，意思就是說大家不要太擔(dān)心,，不會跌下來的,。當(dāng)然，我們恐怕也不希望房價砰砰往下跌,，但是我們的趨勢判斷告訴我們,，現(xiàn)在出現(xiàn)了很重要的一個變化。
馬光遠(yuǎn)：今年年內(nèi)如果趨勢不變 二手房的下降空間在15%左右
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我看到今天網(wǎng)絡(luò)在轉(zhuǎn)載這個報道的時候,，用了一個詞叫北京房價飆漲,，這就非常嚇人。事實上,，我覺得現(xiàn)在凡是研究房地產(chǎn)的,，包括房地產(chǎn)的從業(yè)人員，到目前為止,，我周圍比較正常的都認(rèn)為房價調(diào)整的趨勢非常明顯,。如果從同比去看，同比是跟去年的這個月來比較,，因為去年漲的太猛,，如果說有一天北京的房價同比真的出現(xiàn)下降，那我們幾乎可以講房地產(chǎn)的冬天真的到來了,。
現(xiàn)在究竟是一個什么情況?可能調(diào)整的趨勢比較明顯,。比如說從成交量來講，北京成交前5個月,，平均每個月成交的量,，中介給我的數(shù)字是5550套，這個數(shù)字比整個房地產(chǎn)非常困難的2008年每個月的成交量都要低,，比2011年都要低,。事實上，在北京大家談到二手房就有一個標(biāo)桿--10000套,，當(dāng)二手房每個月的成交量低于10000套,，意味著整個市場真的不好。我們從前5個月整個的成交量去看,，一手房的成交量同比去年暴跌了42%,，二手房的成交量暴跌了57%。最近我到一些二手房的樓盤去看,，看到的情況是什么?第一個是價格相對于去年明顯出現(xiàn)了下跌,。比如說我住的那個小區(qū)，去年年底,，10月,，11月的時候那一般都在7萬以上，現(xiàn)在是6萬多,，下降非常明顯,。
從北京市相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計來看，二手房整個下降,，大家在前5個月價格下降應(yīng)該在5%到6%之間,，就是真實的下降5%，6%。那么要價,，就是跟去年比有一個叫溢價,，比如說我100萬的房子一般會敢要120萬，現(xiàn)在不敢要,，100萬的房子要個105萬就差不多了,。根據(jù)這個趨勢大家認(rèn)為，今年年內(nèi)如果這個趨勢不改變,，二手房下降的空間應(yīng)該在15%左右,。一手房的價格也下來了，包括報道里面講的,，有些樓盤我們?nèi)柫艘幌虑闆r,，比如說以前他開盤的時候，他的心里定位是27000元,，后來就調(diào)到24000元,，調(diào)到24000元的目的是什么?是想搞一個日光盤出來，提升大家的士氣,，結(jié)果300套房子也沒賣完,，賣了260套，事實上那個盤總共有1000多套,。也就是說,，你現(xiàn)在賣也才賣出去不到20%的這個量。
張大偉：成交價格基本停滯 出現(xiàn)明顯降價的只是個案項目
(中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
新建住宅的以北京為例,，截止到目前,，5月份的數(shù)據(jù)來看，成交均價是2.5萬,，比去年12月份的2.7萬是有所下降,。因為最近幾個月，特別是4月份到5月份,，一些剛需的項目,，供應(yīng)了大量的項目，其中部分項目有可能一個盤就供應(yīng)了上千套的中低總價和中低單價的項目,，使得均價出現(xiàn)一定程度的下調(diào),。
從整個現(xiàn)在市場來看，一個明顯的特征就是,，去化速度放緩了,，成交價格基本上停滯了，出現(xiàn)明顯降價的也只是個案項目,，大部分市場還是相對比較平穩(wěn)的狀態(tài),。未來預(yù)期來看,，北京的整個新建住宅供需結(jié)構(gòu)相對而言已經(jīng)到了五環(huán)以外，供需的區(qū)域主要集中在一些遠(yuǎn)郊區(qū),，因為受到了土地價格等等,，開發(fā)商意愿降價可能性會比較小，所以整體來看,，價格調(diào)整幅度會小一些,，但是因為供需結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一些扭轉(zhuǎn),，所以后續(xù)應(yīng)該還是會以平價出貨的這么一個趨勢發(fā)展,。
張鴻：時間會改變剛性 量的萎縮說明心理預(yù)期發(fā)生了變化
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
如果我們說還有剛需，但是幾年前我們就說,，所有的剛性需求其實都可能因為價格和時間變得有彈性,。比如說他今天非要喝這個水，但是你說明天這個水就很便宜,，便宜一兩百塊錢,，可能他就忍一忍，但是水是特別剛的,，它起碼比那個住房要剛得多,。你說，我今天非要買這個房子,，明天就不行了,，他只要有一個下降的預(yù)期，時間就會改變這個剛性,，所以它是這樣,。
還有一個就是成交量，剛才張大偉也說了,，說其實現(xiàn)在很多房價在往周邊走,，因為這樣，可能它漲幅的下降有部分是這個帶來的,，因為它越往周邊,，價格可能增幅會越小。再有,，我們現(xiàn)在達(dá)成共識的是什么?達(dá)成共識的是量在絕對萎縮,，因為價格，現(xiàn)在你的統(tǒng)計價格和他跑到那個看的價格不大一樣,，所以我們一直說在房價里面,，平均價好像其實沒有太多的說服力。但是量是鐵定的,，這是北京市統(tǒng)計局發(fā)布的今年1到4月份的商品住宅銷售量,，下降了百分之四十一點幾,。
量的萎縮說明心理預(yù)期首先發(fā)生了變化，包括他說的開發(fā)商為什么要把它27000降到24000,，可能24000也不是降,，24000是指它增幅減少。這說明什么?前一階段有開發(fā)商說,，說北京自住性商品房和保障性住房將對市場產(chǎn)生特別大的影響,，因為它的量太大了，1到4月份竣工的是多少?保障房竣工了5477套,，4777套,。它完成了多少?完成了全年的54%，你這樣一倒推,，全年大概是10萬套左右,。
馬光遠(yuǎn)：整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了變化
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
包括我們現(xiàn)在看到很多的促銷，所謂的零首付,，包括北京去年很多房子是精裝,，現(xiàn)在變成毛坯房等等。為什么會出現(xiàn)這個變化?這個變化出現(xiàn)的最根本原因是因為房地產(chǎn)市場本身出現(xiàn)了變化,。如果按照去年那么熱,，去年到第四季度，我們老在談一個非常有意思的現(xiàn)象,，就是什么?所有的空投死光了,，就說現(xiàn)在怎么沒人敢講中國房價要降?如果在那種情況，他不可能采取促銷的策略,，因為現(xiàn)在促銷的策略也特別多,，包括我們現(xiàn)在到一些樓盤，其實它本身也一直在研究定價策略應(yīng)該怎么樣,。
包括我們現(xiàn)在看到市場上很多的聲音,，比如說有些開發(fā)商出來講說，泰坦尼克號要撞上冰山了,，然后后面有很多人說他為什么這么說,，有人說他在說真話，但是同時也有人說,，你看,，開發(fā)商出來開始嚇唬政府了。我記得,，以前我們講過開發(fā)商的三步曲,，第一步曲是罵，罵政策,，因為今年政策沒有變化,，所以沒罵了;第二個是什么?哭,，我們快扛不住了，快來救一救;那么下一步,，緊接著他們預(yù)期的是什么?通過這么一個變化來要政策,。所以現(xiàn)在我們可以肯定的講，整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期肯定是發(fā)生了變化,。
馬光遠(yuǎn)：很多人不算賬 北京的供需絕對沒有市場上渲染得那么厲害
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們現(xiàn)在關(guān)鍵是很多人不算賬,，事實上仔細(xì)算一下。比如說北京前一段時間也談到一個供地問題,，就是今年北京住宅用地是1570公頃,，那么570公頃是完全的保障房，然后500公頃是自住性商品房,，還有500公頃是純商品房,。500公頃的自住性商品房今年必須是最少5萬套，那么500公頃供5萬套,，我們把剩下的也全部都算成5萬套，等于今年完成新房有多少套?最起碼有15萬套,。二手房每個月成交,，現(xiàn)在按照目前非常低迷的成交去講，也有6萬套,。也就是說,，北京每年一手房加上二手房，差不多的供應(yīng)應(yīng)該在20萬套以上,，那么新增人口有多少?新增人口比如說每年涌進(jìn)北京的人口,，今年因為要嚴(yán)控，差不多有50萬,，20萬套供應(yīng)50萬是沒有問題的,。所以我個人認(rèn)為，北京的供需目前來講,，絕對沒有市場上渲染得那么厲害,。
因為這個統(tǒng)計，如果是三分之二是保障房,，第一個我們注意到自住性商品房它的價格要比周邊低30%,，所以這個價格肯定會下來。
馬光遠(yuǎn)：房地產(chǎn)快速上漲的日子已經(jīng)結(jié)束
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
事實上我們研究房地產(chǎn),，大家用數(shù)據(jù)來說話,，然后通過數(shù)據(jù)來研究趨勢的，鐘偉算其中一個,。事實上,，去年到今天,，我一直關(guān)注他的觀點。他一直在談的一個觀點就是,，無論是存量,，還是增量，整個房地產(chǎn)快速上漲的日子已經(jīng)結(jié)束,，所以今年他講是一個風(fēng)險之年,，我完全同意。也就是說,，我們從今天整個供求的基本面來看,，整個房地產(chǎn)的苦日子并不見得是前5個月已經(jīng)到來，或者下半年已經(jīng)會反彈,，我覺得可能有點過于樂觀,。
事實上，我們現(xiàn)在來看,，房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的最基本情況是什么?就是流動性出問題,，如果說流動性的基本面沒有改變，第二點,，房地產(chǎn)的政策沒有改變,，第三點，在宏觀經(jīng)濟(jì)方面,，如果沒有很強烈的刺激政策,，整個房地產(chǎn)的目前的基本走勢今年還會延續(xù)，那么會不會蔓延,，我們得看政策的一個變化,。所以現(xiàn)在大家找出路也許是對的。比如說有些轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn),，有些講商業(yè)地產(chǎn)還沒有過剩,。
張鴻：黃金時期已經(jīng)結(jié)束 開發(fā)商要轉(zhuǎn)型的拐點開始了
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
短線我們其實沒法判斷，但是長線我們是有一個判斷的,，就是我是同意郁亮說的這個黃金期十年,，黃金時期已經(jīng)結(jié)束。我也同意王石說的,，王石說行業(yè)去暴力,，趨平均，他說一個趨勢,，就是去暴力趨平均,，去粗放，趨細(xì)分,，去模仿,，趨創(chuàng)新,。
如果多年前我們說，我們總關(guān)注價格,，說價格的拐點論,，是不是該漲了，是不是該跌了,。我覺得盈利模式,，包括開發(fā)商要轉(zhuǎn)型的拐點應(yīng)該是開始了。所以你不管是早一步,，還是晚一步,，你現(xiàn)在要去發(fā)現(xiàn)新的盈利點，我覺得其實在去年就應(yīng)該,，就是在最好的日子里就應(yīng)該想寒冬來的時候該怎么辦了,，你今天想，其實都已經(jīng)晚了,。
馬光遠(yuǎn)：地方上的救市政策不能影響房地產(chǎn)的基本面
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
事實上,，大家都在談會不會有救房地產(chǎn)的政策，但是我想講的是,，現(xiàn)在我認(rèn)為地方上的救市政策不能影響房地產(chǎn)的基本面,，包括放松限購等等，因為房子太多了,。但信貸方面一旦放松，最大的利好會在哪些城市?肯定是一線城市,，因為一線城市面臨的最大問題就是價錢太高,，導(dǎo)致大家流動性跟不上。我沒錢,，我本來可以買100萬的,，但你現(xiàn)在需要120萬，突然流動性降低了20萬,，這個可以變成現(xiàn)實的購買力,。但是即使流動性再放松，房地產(chǎn)要想回到以前幾乎沒有可能,。