 |
| 記者 陸波岸/攝 |
編者按：2014年房地產意外地在非政策因素影響下開啟調整,。雖然日前住建部官員表示房地產市場增速下降很正常,，但真實的房地產市場,，房價究竟有怎樣的變化,，市場供求又有哪些新的現象，《經濟參考報》記者分赴北京,、天津,、河北，以這三個典型地區(qū)為代表,，從深層次揭示最真實的房市,。 李強是我愛我家一名經紀人，雖然剛剛經過端午假期,，但他這周的業(yè)績仍沒有什么起色,。“去年這個時候我就想,，什么時候能休息一下就好了,，沒想到，就這一年,，完全變了�,！崩顝娬f,，2013年6月，他每天幾乎要接待10余個客戶,，有時晚上10點都得去陪客戶看房,。但進入2014年，客戶仿佛一夜蒸發(fā),，現階段平均每天也就只有2,、3個客戶,。“去年是多少客戶搶一套房,，今年是多少套房等著客戶挑選,。”李強說,，在他工作的馬家堡西里小區(qū),，有一套房已掛出近1個月，但幾乎沒有人詢問,，以致客戶不得不將出售意愿改為出租,。這只是現階段北京房地產市場的一個縮影。在供求關系轉向的背景下,，北京房地產市場,，尤其是二手房市場，買賣雙方地位互換,，作為2013年一線城市代表的北京房價不再堅不可摧,。
供銷嚴重逆轉 成交大幅下挫
據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，5月新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套,，比4月下降12.4%,。扣除保障房后,，純商品住宅成交量為4284套,，比4月上漲0.8%，比去年同期下降23.5%,。鏈家地產市場研究部張旭表示,，從4月份入市的項目來看，31個項目的平均簽約率為27.2%,。其中僅有8個項目去化率在五成以上,，有12個項目的簽約率在一成以下或無成交。
他表示,，4月份以來入市的項目,，除了性價比較高的低價剛需項目熱銷，大部分項目的去化率并不是很高,，成交周期拉長,，開發(fā)商資金回收的周期也相對拉長，加速周轉的壓力不容樂觀,。張旭認為,，5月份市場毫無回暖跡象，盡管供應在大量入市，但是幾乎沒有帶動成交,，自4月至今,，已連續(xù)兩月維持在4000余套。目前來看,，觀望周期還在繼續(xù),，市場陷入低迷，價格下行壓力較大,。
的確,，事實上本寄希望于“紅五月”的北京，再度陷入沉寂,。5月北京成交量僅51萬平方米,，環(huán)比下跌5%，同比下跌高達45%,，就是與2014年月均值增幅相比,，其下降幅度也高達49%。而值得注意的是,，供銷嚴重逆轉,。5月，北京新增供應接近140萬方,，總量同比增加176%,，環(huán)比增幅6%，在此影響下,，北京供求比從之前的0.8,，一路直漲至2.4。但值得注意的是,，高企的供應,、降低的價格，并未吸引大量需求購買,。
與此同時,，在成交量的影響下，土地市場再次陷入灰色境地,。CRIC數據顯示,，2014年5月，CRIC監(jiān)測的三百個城市土地成交總建筑面積共計為2752.39萬平方米,，環(huán)比下降33%,，同比下降61%，總成交金額為817.66億元,，環(huán)比下降33%，同比下降41%。其中,，北京方面,，成交面積18.03萬平方米，同比下滑60%,，環(huán)比下滑88%,。成交金額方面，成交總額達58.45億元,，環(huán)比下滑高達80%,。
對此，CRIC研究中心表示,，北上廣深等一線城市,，雖然月內項目降價頻頻，但成交量更是同環(huán)比均呈下滑態(tài)勢,。這一方面是由于購房者對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌或者認為還有下跌可能,，購房者認為價格還沒降到其心理價位或能夠承受的價位，仍然保持觀望,；另一方面更普遍的,，則是因為降價項目本身定位與市場需求不匹配，產品本身難以滿足市場主流需求,，降價也無法有效刺激需求釋放,。
中低端項目成為供應主力
2014年北京房地產市場同往輪調整類似，在城市周邊郊區(qū)縣率先啟動,�,！督洕鷧⒖紙蟆酚浾哒{查發(fā)現，在去化日益困難的剛需市場,，房企的推盤強度與讓利幅度也正在不斷增加,。除了零首付、特價房等多種折扣外,，頻繁推盤,、順開以及直接以低于取證價的價格開盤也開始頻頻出現。
亞豪機構的統(tǒng)計數據顯示,，端午3天小長假期間(5月31日至6月2日),，包括朝陽區(qū)的臻園、房山區(qū)的天恒樂活城D5,、通州區(qū)的K2玉蘭灣,、大興區(qū)的住總萬科橙及順義區(qū)的會展譽景在內，北京共有5個老項目后期開盤,，累計向市場新增了千套房源,。而除了臻園的售價在48000元/平方米外,，其余4個項目的售價在每平方米1.8萬元到2.9萬元/平方米之間不等，定位剛需,、剛改客群的中低端項目再次發(fā)力,，成為主力供應。
但與去年房企因為拿不到預售證賣不出高價主動“封盤”的現象相反,，今年剛需項目不但普遍以低于預期的價格開盤,，甚至隨著時間的推移，還出現了開盤價格大幅低于取證價格的現象,。5月31日,，房山的天恒樂活城D5以18500元/平方米的價格推出了最后一期產品，雖然與一年前15000元/平方米的售價相比提價近兩成,，但是與該批房源25000元/平方米的取證價格相比,，實際開盤價格仍降低了不少。
預計“實質性降價”將會來臨
對于現階段房地產市場,，CRIC研究員朱一鳴表示,，國內房地產市場從2002年發(fā)展至今，其間經歷過2005年,、2008年,、2011年三次較明顯的調整期，隨后市場便快速反轉,，形成量價齊升的局面,，以致于陷入“屢調屢漲”的怪圈，究其根本原因在于人口,、城鎮(zhèn)化,、住房需求等最基本的內在力量支撐其上升。
但今時已不同往日,，經過多年發(fā)展,，這股支撐力量已經發(fā)生質變，此番市場調整根源在于供應無節(jié)制增加,、價格快速攀升,、需求萎縮等市場內生性因素所導致。既然市場上升期調控政策控不住,，那在市場調整期“救市”政策恐怕也托不住,，預計調整將會深刻而漫長。
張旭則認為,，當前價格處于穩(wěn)定止?jié)q階段,。而隨著庫存的不斷積壓，開發(fā)商加緊出貨的壓力將越來越大,，多種促銷手段不斷上演,，力度也在不斷加大,。從之前的低價開盤，預存優(yōu)惠到目前的“零首付”等營銷策略,，都難以撬動觀望的剛需,，市場膠著繼續(xù)。在本輪促銷過后,，如果市場情況沒有明顯改善，預計“實質性降價”將會真正來臨,，“以價換量”或會重演,。
亞豪機構副總經理任啟鑫據此分析認為，未來市場,，在信貸未見放松,、自住型商品房提速供應的雙重壓力下，由于大量剛需客群轉向等待自住商品房,，一向以剛需為主的北京商品住宅市場,，其買方特征將日益明顯，這將倒逼現有商品住宅項目加速進入下滑通道,，尤其是供應同質化的郊區(qū),，或將進入實質性的“以價換量”階段。
以北京為代表的一線城市,，房價不再堅不可摧,，而二線、三線城市更是如此,。天津在高企庫存的壓力下,，再度取消了藍印戶口，天津房地產市場將怎樣擺脫庫存壓頂現狀,，河北方面,，雖然借著京津冀經過了一段較大的漲勢，但后期是否房價仍有支撐,，請繼續(xù)關注《經濟參考報》為您帶來的后續(xù)報道,。
