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| 記者 陸波岸/攝 |
編者按：2014年房地產(chǎn)意外地在非政策因素影響下開啟調(diào)整,。雖然日前住建部官員表示房地產(chǎn)市場增速下降很正常，但真實(shí)的房地產(chǎn)市場,，房價(jià)究竟有怎樣的變化,，市場供求又有哪些新的現(xiàn)象，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者分赴北京,、天津,、河北,，以這三個典型地區(qū)為代表，從深層次揭示最真實(shí)的房市,。 李強(qiáng)是我愛我家一名經(jīng)紀(jì)人，雖然剛剛經(jīng)過端午假期,，但他這周的業(yè)績?nèi)詻]有什么起色,。“去年這個時候我就想,，什么時候能休息一下就好了,，沒想到，就這一年,，完全變了,。”李強(qiáng)說,，2013年6月,，他每天幾乎要接待10余個客戶，有時晚上10點(diǎn)都得去陪客戶看房,。但進(jìn)入2014年,，客戶仿佛一夜蒸發(fā),，現(xiàn)階段平均每天也就只有2,、3個客戶�,！叭ツ晔嵌嗌倏蛻魮屢惶追�,，今年是多少套房等著客戶挑選,�,！崩顝�(qiáng)說,，在他工作的馬家堡西里小區(qū),，有一套房已掛出近1個月,，但幾乎沒有人詢問，以致客戶不得不將出售意愿改為出租,。這只是現(xiàn)階段北京房地產(chǎn)市場的一個縮影,。在供求關(guān)系轉(zhuǎn)向的背景下,，北京房地產(chǎn)市場,，尤其是二手房市場，買賣雙方地位互換,，作為2013年一線城市代表的北京房價(jià)不再堅(jiān)不可摧。
供銷嚴(yán)重逆轉(zhuǎn) 成交大幅下挫
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，5月新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套,，比4月下降12.4%,。扣除保障房后,，純商品住宅成交量為4284套，比4月上漲0.8%,，比去年同期下降23.5%。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示,，從4月份入市的項(xiàng)目來看,，31個項(xiàng)目的平均簽約率為27.2%,。其中僅有8個項(xiàng)目去化率在五成以上,，有12個項(xiàng)目的簽約率在一成以下或無成交,。
他表示,，4月份以來入市的項(xiàng)目，除了性價(jià)比較高的低價(jià)剛需項(xiàng)目熱銷,，大部分項(xiàng)目的去化率并不是很高，成交周期拉長,，開發(fā)商資金回收的周期也相對拉長,，加速周轉(zhuǎn)的壓力不容樂觀,。張旭認(rèn)為,，5月份市場毫無回暖跡象,，盡管供應(yīng)在大量入市,，但是幾乎沒有帶動成交,，自4月至今,，已連續(xù)兩月維持在4000余套,。目前來看，觀望周期還在繼續(xù),，市場陷入低迷,，價(jià)格下行壓力較大,。
的確，事實(shí)上本寄希望于“紅五月”的北京,，再度陷入沉寂,。5月北京成交量僅51萬平方米，環(huán)比下跌5%,，同比下跌高達(dá)45%,，就是與2014年月均值增幅相比，其下降幅度也高達(dá)49%,。而值得注意的是,，供銷嚴(yán)重逆轉(zhuǎn),。5月，北京新增供應(yīng)接近140萬方,，總量同比增加176%,，環(huán)比增幅6%，在此影響下,，北京供求比從之前的0.8,，一路直漲至2.4。但值得注意的是,，高企的供應(yīng),、降低的價(jià)格，并未吸引大量需求購買,。
與此同時,，在成交量的影響下，土地市場再次陷入灰色境地,。CRIC數(shù)據(jù)顯示,，2014年5月，CRIC監(jiān)測的三百個城市土地成交總建筑面積共計(jì)為2752.39萬平方米,，環(huán)比下降33%,，同比下降61%，總成交金額為817.66億元，環(huán)比下降33%,，同比下降41%,。其中，北京方面,，成交面積18.03萬平方米，同比下滑60%,，環(huán)比下滑88%,。成交金額方面,，成交總額達(dá)58.45億元，環(huán)比下滑高達(dá)80%,。
對此,，CRIC研究中心表示,，北上廣深等一線城市,，雖然月內(nèi)項(xiàng)目降價(jià)頻頻，但成交量更是同環(huán)比均呈下滑態(tài)勢,。這一方面是由于購房者對區(qū)域未來趨勢繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可能,，購房者認(rèn)為價(jià)格還沒降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位,，仍然保持觀望；另一方面更普遍的,，則是因?yàn)榻祪r(jià)項(xiàng)目本身定位與市場需求不匹配,，產(chǎn)品本身難以滿足市場主流需求,，降價(jià)也無法有效刺激需求釋放,。
中低端項(xiàng)目成為供應(yīng)主力
2014年北京房地產(chǎn)市場同往輪調(diào)整類似,，在城市周邊郊區(qū)縣率先啟動�,！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在去化日益困難的剛需市場,，房企的推盤強(qiáng)度與讓利幅度也正在不斷增加,。除了零首付,、特價(jià)房等多種折扣外，頻繁推盤,、順開以及直接以低于取證價(jià)的價(jià)格開盤也開始頻頻出現(xiàn),。
亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，端午3天小長假期間(5月31日至6月2日),，包括朝陽區(qū)的臻園,、房山區(qū)的天恒樂活城D5、通州區(qū)的K2玉蘭灣,、大興區(qū)的住總?cè)f科橙及順義區(qū)的會展譽(yù)景在內(nèi)，北京共有5個老項(xiàng)目后期開盤,，累計(jì)向市場新增了千套房源。而除了臻園的售價(jià)在48000元/平方米外,，其余4個項(xiàng)目的售價(jià)在每平方米1.8萬元到2.9萬元/平方米之間不等,，定位剛需、剛改客群的中低端項(xiàng)目再次發(fā)力,，成為主力供應(yīng),。
但與去年房企因?yàn)槟貌坏筋A(yù)售證賣不出高價(jià)主動“封盤”的現(xiàn)象相反，今年剛需項(xiàng)目不但普遍以低于預(yù)期的價(jià)格開盤,，甚至隨著時間的推移,，還出現(xiàn)了開盤價(jià)格大幅低于取證價(jià)格的現(xiàn)象。5月31日,，房山的天恒樂活城D5以18500元/平方米的價(jià)格推出了最后一期產(chǎn)品,，雖然與一年前15000元/平方米的售價(jià)相比提價(jià)近兩成，但是與該批房源25000元/平方米的取證價(jià)格相比,，實(shí)際開盤價(jià)格仍降低了不少,。
預(yù)計(jì)“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會來臨
對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場，CRIC研究員朱一鳴表示,，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從2002年發(fā)展至今,，其間經(jīng)歷過2005年、2008年,、2011年三次較明顯的調(diào)整期,，隨后市場便快速反轉(zhuǎn)，形成量價(jià)齊升的局面,，以致于陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈,，究其根本原因在于人口、城鎮(zhèn)化,、住房需求等最基本的內(nèi)在力量支撐其上升,。
但今時已不同往日,，經(jīng)過多年發(fā)展，這股支撐力量已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變,，此番市場調(diào)整根源在于供應(yīng)無節(jié)制增加,、價(jià)格快速攀升、需求萎縮等市場內(nèi)生性因素所導(dǎo)致,。既然市場上升期調(diào)控政策控不住,，那在市場調(diào)整期“救市”政策恐怕也托不住，預(yù)計(jì)調(diào)整將會深刻而漫長,。
張旭則認(rèn)為,，當(dāng)前價(jià)格處于穩(wěn)定止?jié)q階段。而隨著庫存的不斷積壓,，開發(fā)商加緊出貨的壓力將越來越大,，多種促銷手段不斷上演，力度也在不斷加大,。從之前的低價(jià)開盤,，預(yù)存優(yōu)惠到目前的“零首付”等營銷策略，都難以撬動觀望的剛需,，市場膠著繼續(xù),。在本輪促銷過后，如果市場情況沒有明顯改善,，預(yù)計(jì)“實(shí)質(zhì)性降價(jià)”將會真正來臨,，“以價(jià)換量”或會重演。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫據(jù)此分析認(rèn)為,，未來市場,，在信貸未見放松、自住型商品房提速供應(yīng)的雙重壓力下,，由于大量剛需客群轉(zhuǎn)向等待自住商品房,，一向以剛需為主的北京商品住宅市場，其買方特征將日益明顯,，這將倒逼現(xiàn)有商品住宅項(xiàng)目加速進(jìn)入下滑通道,，尤其是供應(yīng)同質(zhì)化的郊區(qū)，或?qū)⑦M(jìn)入實(shí)質(zhì)性的“以價(jià)換量”階段,。
以北京為代表的一線城市,，房價(jià)不再堅(jiān)不可摧，而二線,、三線城市更是如此,。天津在高企庫存的壓力下，再度取消了藍(lán)印戶口,，天津房地產(chǎn)市場將怎樣擺脫庫存壓頂現(xiàn)狀,，河北方面,，雖然借著京津冀經(jīng)過了一段較大的漲勢，但后期是否房價(jià)仍有支撐,，請繼續(xù)關(guān)注《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》為您帶來的后續(xù)報(bào)道,。
