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2013年中國老年人口達(dá)到2億,，并將加速步入老齡社會，到2053年,，老年人口將達(dá)到頂峰,，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也將成為規(guī)模達(dá)到35萬億元的龐大產(chǎn)業(yè)。
對“適老化”住區(qū)和養(yǎng)老住區(qū)的需求集中爆發(fā),，使“銀發(fā)經(jīng)濟”蘊涵巨大商機,。自去年以來，中國各地興起了一股養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)投資熱,，地產(chǎn)商和投資機構(gòu)紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn),。保利地產(chǎn)等地產(chǎn)商和泰康人壽等險資機構(gòu)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老住區(qū)，并制定了雄心勃勃的計劃,。
“以星級物業(yè),、智能尋呼、邦尼養(yǎng)老,、藍(lán)卡診所4維度的服務(wù)系統(tǒng),，創(chuàng)造老年人全新生活標(biāo)準(zhǔn)”，“擁有三甲醫(yī)院醫(yī)療水平的社區(qū)醫(yī)院,，可以讓專家與住戶面對面進(jìn)行醫(yī)療咨詢”,，“溫泉山谷養(yǎng)生，著名的森林氧吧,，集旅游,、休閑、度假,、養(yǎng)生于一體”……不同的養(yǎng)老社區(qū)都在使出渾身解數(shù)撩撥老年人入住的欲望,。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長張雪舟說：“中國養(yǎng)老住區(qū)形式多樣、各有特色,，地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)精于開發(fā)經(jīng)營,，項目品質(zhì)較好；大型國企主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)資金實力雄厚,，社會口碑良好,；金融機構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)資金實力雄厚,、融資方式多樣化、項目以長期持有為主,；其他運營機構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老機構(gòu)專業(yè)性強,，符合市場需求�,！�
為什么養(yǎng)老地產(chǎn)成為關(guān)注的焦點,？中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“目前，中國房地產(chǎn)市場處于增速換檔期,、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期,，不少企業(yè)主動轉(zhuǎn)型進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這個蛋糕很大很誘人,，整個養(yǎng)老服務(wù)包括老年人的生活照料、產(chǎn)品用品,、健康服務(wù),、文化娛樂、金融服務(wù),、住區(qū)建設(shè)等,，產(chǎn)業(yè)鏈很長�,！�
與以往開發(fā)房地產(chǎn)不同,，養(yǎng)老地產(chǎn)提供給老人的不只是房子，更多的是服務(wù),。因此,，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)被譽為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，但是一些專家對目前的發(fā)展情況充滿了憂慮,�,！暗禺a(chǎn)”大于“養(yǎng)老”、養(yǎng)老地產(chǎn)太貴了買不起,、“以房養(yǎng)老”離普通人有點遠(yuǎn)等一系列問題給這個新興產(chǎn)業(yè)帶來風(fēng)險,，由于沒有可復(fù)制推廣的商業(yè)模式，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)還有點“摸著石頭過河”的感覺,。
前不久,，首屆全國養(yǎng)老住區(qū)創(chuàng)新發(fā)展大會就在寧夏銀川舉行，14家機構(gòu)發(fā)起成立了中國養(yǎng)老住區(qū)創(chuàng)新品牌聯(lián)盟,，以分享養(yǎng)老創(chuàng)新模式,，推動行業(yè)發(fā)展。全國老齡辦副主任吳玉韶在會議上介紹說,，養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā),，但目前一些投資者的普遍做法是在住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上,，加上一些無障礙設(shè)施，配有醫(yī)療機構(gòu)等,，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)仍存在重硬件,、輕軟件，重設(shè)施,、輕服務(wù)的傾向,。
據(jù)了解，中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時間比較短,，大規(guī)模開發(fā)也就三五年時間,，去年全國新增了100多個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。雖然北京太陽城集團,、藍(lán)卡健康集團等養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商提供了一些模式,，但是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期大約需要20年。
北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星,、北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊等人分析說,，中國老齡化勢不可擋，但是“淘金”養(yǎng)老地產(chǎn)也并非易事,，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮�,，進(jìn)入的企業(yè)越來越多，但是叫好不叫座,，由于“未富先老”問題的困擾,，多數(shù)人購買養(yǎng)老服務(wù)的能力偏低，這就造成一方面公辦養(yǎng)老機構(gòu)一床難求,，民辦養(yǎng)老機構(gòu)床位閑置,。
養(yǎng)老不能只為少數(shù)人服務(wù)。很多養(yǎng)老住區(qū)項目規(guī)模太大,，產(chǎn)品缺乏細(xì)分,，一些地區(qū)動輒斥資數(shù)十億元，建設(shè)占地上千畝,，甚至上萬畝的超大型養(yǎng)老社區(qū),，這并不符合養(yǎng)老需求。不少養(yǎng)老住區(qū)項目收費過高,，月租過萬元,、繳納數(shù)十萬元會費、購買超過百萬元的保險產(chǎn)品等,，都超出多數(shù)老年人的承受能力,，造成入住率偏低。此外，盈利模式不清晰,、運營能力不高,、缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等問題也是不小的困擾。
現(xiàn)在,，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目處于虧損或微利狀態(tài),，一些專家認(rèn)為，未來必須創(chuàng)新發(fā)展理念和模式,，把潛藏的商機轉(zhuǎn)化為真正的大產(chǎn)業(yè),，從而提高中國的養(yǎng)老水平。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會常務(wù)副秘書長姜煒說,，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是中國未來經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè),，養(yǎng)老住區(qū)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的資源整合平臺、運營服務(wù)平臺與資本運作平臺,，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要目標(biāo),。”
烏丹星說：“首先要轉(zhuǎn)變觀念,，養(yǎng)老是永久性消費,，養(yǎng)老地產(chǎn)的價值在于生活感受和文化價值所產(chǎn)生的人居價值，是生活方式的創(chuàng)造,，與普通地產(chǎn)截然不同。一旦養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式成熟,，這個產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展,。”
朱中一說：“養(yǎng)老住區(qū)必須考慮配套設(shè)施,、服務(wù)等問題,，發(fā)展老齡經(jīng)濟更多賣的是服務(wù)而不是房子。要避免走豪華路線,，設(shè)計符合中國老年人需求的項目,。另外，開發(fā)模式要多樣化,，可以在老年人社區(qū),、親情社區(qū)、養(yǎng)老公寓以及旅游,、度假和養(yǎng)老相結(jié)合等形式上有所作為,。”
而吳玉韶則認(rèn)為,，要明確養(yǎng)老服務(wù)的定位,，理解“家”才是養(yǎng)老機構(gòu)和養(yǎng)老住區(qū)的最高境界。因此,，即便開發(fā)建設(shè)的是機構(gòu),，也要盡可能去機構(gòu)化,，進(jìn)行居家的配置和設(shè)計，營造居家的濃厚氛圍,，提供居家的親情化服務(wù),。
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