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2013年中國(guó)老年人口達(dá)到2億,，并將加速步入老齡社會(huì),，到2053年,，老年人口將達(dá)到頂峰，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也將成為規(guī)模達(dá)到35萬(wàn)億元的龐大產(chǎn)業(yè),。
對(duì)“適老化”住區(qū)和養(yǎng)老住區(qū)的需求集中爆發(fā),，使“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”蘊(yùn)涵巨大商機(jī)。自去年以來(lái),，中國(guó)各地興起了一股養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)投資熱,，地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。保利地產(chǎn)等地產(chǎn)商和泰康人壽等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)宣布進(jìn)軍養(yǎng)老住區(qū),，并制定了雄心勃勃的計(jì)劃,。
“以星級(jí)物業(yè)、智能尋呼,、邦尼養(yǎng)老,、藍(lán)卡診所4維度的服務(wù)系統(tǒng)，創(chuàng)造老年人全新生活標(biāo)準(zhǔn)”,，“擁有三甲醫(yī)院醫(yī)療水平的社區(qū)醫(yī)院,，可以讓專家與住戶面對(duì)面進(jìn)行醫(yī)療咨詢”，“溫泉山谷養(yǎng)生,，著名的森林氧吧,，集旅游、休閑,、度假,、養(yǎng)生于一體”……不同的養(yǎng)老社區(qū)都在使出渾身解數(shù)撩撥老年人入住的欲望。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張雪舟說(shuō)：“中國(guó)養(yǎng)老住區(qū)形式多樣,、各有特色,，地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)精于開發(fā)經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目品質(zhì)較好,；大型國(guó)企主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)資金實(shí)力雄厚,，社會(huì)口碑良好；金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)資金實(shí)力雄厚,、融資方式多樣化,、項(xiàng)目以長(zhǎng)期持有為主；其他運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)性強(qiáng),，符合市場(chǎng)需求,。”
為什么養(yǎng)老地產(chǎn)成為關(guān)注的焦點(diǎn),？中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)：“目前,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于增速換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期,，不少企業(yè)主動(dòng)轉(zhuǎn)型進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn),。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這個(gè)蛋糕很大很誘人，整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)包括老年人的生活照料,、產(chǎn)品用品,、健康服務(wù),、文化娛樂(lè)、金融服務(wù),、住區(qū)建設(shè)等,，產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)�,！�
與以往開發(fā)房地產(chǎn)不同,，養(yǎng)老地產(chǎn)提供給老人的不只是房子，更多的是服務(wù),。因此,，盡管養(yǎng)老地產(chǎn)被譽(yù)為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，但是一些專家對(duì)目前的發(fā)展情況充滿了憂慮,�,！暗禺a(chǎn)”大于“養(yǎng)老”、養(yǎng)老地產(chǎn)太貴了買不起,、“以房養(yǎng)老”離普通人有點(diǎn)遠(yuǎn)等一系列問(wèn)題給這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),，由于沒(méi)有可復(fù)制推廣的商業(yè)模式，中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)還有點(diǎn)“摸著石頭過(guò)河”的感覺(jué),。
前不久,，首屆全國(guó)養(yǎng)老住區(qū)創(chuàng)新發(fā)展大會(huì)就在寧夏銀川舉行，14家機(jī)構(gòu)發(fā)起成立了中國(guó)養(yǎng)老住區(qū)創(chuàng)新品牌聯(lián)盟,，以分享養(yǎng)老創(chuàng)新模式,，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。全國(guó)老齡辦副主任吳玉韶在會(huì)議上介紹說(shuō),，養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā),，但目前一些投資者的普遍做法是在住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，加上一些無(wú)障礙設(shè)施,，配有醫(yī)療機(jī)構(gòu)等,，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)仍存在重硬件、輕軟件,，重設(shè)施,、輕服務(wù)的傾向。
據(jù)了解,，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間比較短，大規(guī)模開發(fā)也就三五年時(shí)間,，去年全國(guó)新增了100多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,。雖然北京太陽(yáng)城集團(tuán)、藍(lán)卡健康集團(tuán)等養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商提供了一些模式,，但是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期大約需要20年,。
北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)烏丹星,、北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊等人分析說(shuō)，中國(guó)老齡化勢(shì)不可擋,，但是“淘金”養(yǎng)老地產(chǎn)也并非易事,，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅M(jìn)入的企業(yè)越來(lái)越多,，但是叫好不叫座,，由于“未富先老”問(wèn)題的困擾，多數(shù)人購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)的能力偏低,，這就造成一方面公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求,，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位閑置。
養(yǎng)老不能只為少數(shù)人服務(wù),。很多養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目規(guī)模太大,，產(chǎn)品缺乏細(xì)分，一些地區(qū)動(dòng)輒斥資數(shù)十億元,，建設(shè)占地上千畝,，甚至上萬(wàn)畝的超大型養(yǎng)老社區(qū)，這并不符合養(yǎng)老需求,。不少養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目收費(fèi)過(guò)高,，月租過(guò)萬(wàn)元、繳納數(shù)十萬(wàn)元會(huì)費(fèi),、購(gòu)買超過(guò)百萬(wàn)元的保險(xiǎn)產(chǎn)品等,，都超出多數(shù)老年人的承受能力，造成入住率偏低,。此外,，盈利模式不清晰、運(yùn)營(yíng)能力不高,、缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等問(wèn)題也是不小的困擾,。
現(xiàn)在，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目處于虧損或微利狀態(tài),，一些專家認(rèn)為,，未來(lái)必須創(chuàng)新發(fā)展理念和模式，把潛藏的商機(jī)轉(zhuǎn)化為真正的大產(chǎn)業(yè),，從而提高中國(guó)的養(yǎng)老水平,。
全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)姜煒說(shuō)，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),，養(yǎng)老住區(qū)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的資源整合平臺(tái),、運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)與資本運(yùn)作平臺(tái)，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要目標(biāo)�,！�
烏丹星說(shuō)：“首先要轉(zhuǎn)變觀念,，養(yǎng)老是永久性消費(fèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值在于生活感受和文化價(jià)值所產(chǎn)生的人居價(jià)值,，是生活方式的創(chuàng)造,，與普通地產(chǎn)截然不同。一旦養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式成熟,，這個(gè)產(chǎn)業(yè)將蓬勃發(fā)展,。”
朱中一說(shuō)：“養(yǎng)老住區(qū)必須考慮配套設(shè)施,、服務(wù)等問(wèn)題,，發(fā)展老齡經(jīng)濟(jì)更多賣的是服務(wù)而不是房子。要避免走豪華路線,，設(shè)計(jì)符合中國(guó)老年人需求的項(xiàng)目,。另外，開發(fā)模式要多樣化,，可以在老年人社區(qū),、親情社區(qū)、養(yǎng)老公寓以及旅游,、度假和養(yǎng)老相結(jié)合等形式上有所作為,。”
而吳玉韶則認(rèn)為,，要明確養(yǎng)老服務(wù)的定位,，理解“家”才是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老住區(qū)的最高境界。因此,，即便開發(fā)建設(shè)的是機(jī)構(gòu),，也要盡可能去機(jī)構(gòu)化，進(jìn)行居家的配置和設(shè)計(jì),，營(yíng)造居家的濃厚氛圍,，提供居家的親情化服務(wù)。
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