摘要：樓市“微刺激”是否需要,，或者需要哪些“微刺激”,？對此,，專家表示,，市場出現(xiàn)分化后,，目前應(yīng)是促進(jìn)我國住房市場健康化的契機,，地方政府應(yīng)該相機抉擇使限購等行政手段和措施淡出,，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計退出歷史舞臺,。加快房地產(chǎn)稅立法,，以經(jīng)濟手段置換行政“調(diào)控”,，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動中的重要抉擇。
房價無論是起是伏,，爭論一直未曾停息,。
樓市出現(xiàn)分化，帶來新的爭議：限購是否可以松綁,，如何松綁,？樓市分類調(diào)控如何推進(jìn),？
一些地方政府推出了相應(yīng)的調(diào)控措施，央行和銀監(jiān)會也要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購房的貸款需求,。
樓市“微刺激”是否需要,，或者需要哪些“微刺激”？還有哪些更有針對性的財稅,、貨幣政策,，更好地滿足分化的市場需求，更好實現(xiàn)分類調(diào)控,？
帶著這些問題,，《第一財經(jīng)日報》記者專訪了財政部財政科學(xué)研究所所長賈康、住建部政策研究中心原副主任王玨林,、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇,、上海銀行首席風(fēng)險官黃濤。
限購應(yīng)擇機淡出
第一財經(jīng)日報：在房地產(chǎn)市場分化的大背景下,，如何看待 “微刺激”,？ “微刺激”如何才能更有效地實施分類調(diào)控？
賈康：3月份以來,，國內(nèi)主要城市房價指標(biāo)降溫,，樓市步入調(diào)整期。一時間眾說紛紜,，有不少人在大談中國樓市的“拐點”和房價“大跳水”,、“崩盤”。但這些似乎過于極端和悲觀,。有必要區(qū)分市場分化(有升有降)和大勢拐點(長期曲線掉頭向下),，以及房價的階段性回調(diào)盤整與全面崩盤。我認(rèn)為目前的情況都屬于前者,。
市場出現(xiàn)分化后,，目前應(yīng)是促進(jìn)我國住房市場健康化的契機，地方政府應(yīng)該相機抉擇使限購等行政手段和措施淡出,，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計退出歷史舞臺,。
當(dāng)然，這需要因地制宜,。所有跡象表明,，對市場分化應(yīng)給予正面評價。中長期制度建設(shè)如跟上,，應(yīng)能有效防止強烈的大幅反彈,。
王玨林：今年大家普遍認(rèn)為市場不太好，我覺得有兩點：一是今年指標(biāo)和去年同期相比有明顯變化,，去年1～4月指標(biāo)較高,，歷史上也是最高的,，去年不正常，今年再高就更不正常,；二是貸款收緊,，由于銀行內(nèi)部調(diào)整,，不管開發(fā)貸還是消費貸全部減少或延遲,。
未來怎么做還是要看市場，現(xiàn)在的市場不是最壞的,，今年1～4月商品房銷售2.77億平方米,，這個數(shù)量比2011、2012年都好,，只是低于2013年,。所以這個狀況不是最困難的，也不是最危急的,。只是市場主要處于觀望階段,，開發(fā)企業(yè)拿地信心不足，屬于僵持階段,。
十八大后,，整個房地產(chǎn)市場逐步往市場資源配置方向轉(zhuǎn)移，但從政府管理層面看,，還沒有做好市場管理措施,，手段還跟不上。
楊志勇：現(xiàn)在更應(yīng)該做的是,，借這個時機把過去扭曲的一些政策矯正,。整個房地產(chǎn)市場部分房價下行，存在種種風(fēng)險,，首先可能沖擊社會穩(wěn)定,，其次影響經(jīng)濟和金融穩(wěn)定。中國還處在轉(zhuǎn)型期,，過去很多不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策需要梳理,。
在制度完善的過程中，對市場本身或多或少都會起到作用,。
黃濤：近期,，央行和銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。我認(rèn)為這是正確和理性的,。市場如果沒有按揭貸款支持,，也是比較不健康的。
同時,，商業(yè)銀行實施合理審慎,、符合實體經(jīng)濟真實需求的信貸政策,，從整體上也有助于防范宏觀經(jīng)濟風(fēng)險和金融風(fēng)險。
特別是首套房按揭貸款,，如果是剛性基本需求,，從銀行角度來講，應(yīng)該持積極支持的態(tài)度,。2008年金融危機以后,，香港地區(qū)市場的按揭貸款利率很低，很長一段時間的實際利率不到1%,，導(dǎo)致大多數(shù)銀行在按揭貸款方面的收益狀況并不理想,，但這個產(chǎn)品在香港地區(qū)市場仍然存在，主要是因為按揭貸款本身就有合理,、實際需求,，還關(guān)系到社會民生和整體經(jīng)濟穩(wěn)定。
至于開發(fā)貸,，此次央行沒直接提到,，但房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟、民生領(lǐng)域影響比較大,，我相信商業(yè)銀行還是會在守住風(fēng)險底線的情況下,，繼續(xù)甄選優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)項目給予合理支持,。
現(xiàn)在的市場為何不正常
日報：過去幾年,，中國推動了大規(guī)模的保障房建設(shè)，這對商品房市場是否形成了良性推動,？接下來住房保障工作要如何推進(jìn),，以更好實現(xiàn)分類調(diào)控？
賈康：現(xiàn)在對于房地產(chǎn)領(lǐng)域,，我國政府決策層顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路,。
一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn)，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位,。另一方面在商品房領(lǐng)域,，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手,，而是給出市場自身調(diào)整空間,。市場通常應(yīng)該在小幅正常波動中優(yōu)化配置健康發(fā)展，我們現(xiàn)在越來越有望接近這個境界了,。
在宏觀調(diào)控層面,，應(yīng)說正在實行“雙軌統(tǒng)籌”框架：一是保障軌；一是市場軌。也就是說,，商品房的房價高與低,，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關(guān)系。
政府要做的首先是托住“廉租房”與“公租房”合而為一這個底,；其次,，要發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”；第三,，在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi),，適時把“補磚頭(出資支持新建保障房)”轉(zhuǎn)為“補人頭(政府采購式供應(yīng)公租房，補貼付給特定保障對象的房東)”,。在這個基礎(chǔ)上,，對于一般性的商品住宅,，政府只需要管土地合理規(guī)劃,、市場公平競爭規(guī)則和依法收稅就可以了。
王玨林：現(xiàn)在真正急需住房的是外來的,、長期在城市工作的年輕人,，這部分人口是每年源源不斷增加的新需求，保障房并沒有這么多能力解決他們的問題,，所以還是要靠市場,，只有市場穩(wěn)定了、房價穩(wěn)定了,，才有更多的群體能進(jìn)入市場,，改善住房。
現(xiàn)在的市場,，對二手房和租賃市場不夠重視,，沒有盤活。現(xiàn)在大家盯著房價,、盯著新房,，保障房解決不了問題但還得建。實際上這部分資源可以發(fā)揮作用,，解決無房戶,、年輕人的需求，政府應(yīng)該把租賃和二手房市場規(guī)范利用起來,，提供一些免稅政策,，緩解保障房的壓力。
楊志勇：保障房方向是對的,，但要注意處理好一個問題——住房公共政策的制定,。
假設(shè)月收入低于某個金額，比如3000元，就可以進(jìn)入保障房,，那是不是會鼓勵大家都去做3000元的工作,？這是政策的問題，保障范圍多大,、程度多深,，都需要考慮，而不是保障越多越好,。
另一個問題,，不管房價多少，每個時期都有一個對應(yīng)的衡量標(biāo)準(zhǔn),。我認(rèn)為,，一個社會中，收入達(dá)到中上水平的人群都應(yīng)該買得起與自身社會地位相稱的商品房,，而且靠的是自己獨立的收入和積累,，而不是憑借全家的力量，這個市場才是正常的,。按此現(xiàn)在的市場肯定是不正常的,。
這個情況下，擴大保障性住房的供給就會減少一部分剛性需求,，是有利的,。但是蓋多少，住房公共政策在這個方面還沒有完全厘清,。
加快房產(chǎn)稅立法
日報：如果政府要出臺專門針對房地產(chǎn)市場的“微刺激”政策,，在“分類調(diào)控”的思路上，短期和中長期來看,，財政政策可以有哪些作為,？
賈康：加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟手段置換行政“調(diào)控”,，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動中的重要抉擇,。
不宜簡單化地認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一出臺就能抑制房價,。實際上,，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的大模式，但在發(fā)揮其他功能的同時,，確實有利于減少一些房市泡沫,，也有利于降低住房空置率，是促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要制度要素之一,。
但令人遺憾的是,，房地產(chǎn)稅改革至今的進(jìn)展很不理想,。三中全會之后，這一改革的方向,、思路更清晰了,，政府理應(yīng)抓住制度建設(shè)不放而有所作為。
楊志勇：一種是原先制度不好的,，需要改變制度,；另一種是調(diào)整稅費，比如契稅從3%調(diào)整到1%,。
考慮到未來契稅等一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收,，可能被房地產(chǎn)稅所取代，這個問題就會更復(fù)雜,。
目前情況下,，我們現(xiàn)有的稅費制度可以采取一些改革。例如,，現(xiàn)行制度不利于改善型消費,，那么賣舊房買新房之間的稅費可以抵扣的制度，就比現(xiàn)有制度要好得多,。
但要注意的是政策利益歸宿,，如果減輕稅費房價依然不變,，或者減掉的部分又被漲價“吃掉”,，那意義就不大了。
家庭買首套房可考慮抵扣個稅
日報：我們想探討幾種政策的可能性：一是,，結(jié)合未來個稅以家庭綜合征收的方向,，是否有可能對家庭購買首套房進(jìn)行抵扣？二是,，不滿個稅免征額的,，購房有沒有可能享受財政貼息？
賈康：優(yōu)化個稅制度設(shè)計,，需強調(diào)“綜合計征,，分類扣除，年度結(jié)算”的改革方向,，以利優(yōu)化其調(diào)節(jié)社會成員收入的功能,。還有一個值得重視的優(yōu)化要領(lǐng)：按家庭征收，以追求更具實質(zhì)意義的公平,。
在目前僅按個人征收個稅的情況下,，同樣水平的收入，在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個納稅人之間很容易導(dǎo)致極大的不公平,。更合理的制度設(shè)計,，是合并計算家庭所有收入，再考慮人均收入水平的差異，區(qū)別對待,。
個稅改革的工作千頭萬緒,，我們要做的，是爭取將更多符合條件的抵扣因素納入個稅征管,，這對于減輕納稅負(fù)擔(dān)更為有效,。
樓繼偉部長曾特別提及應(yīng)把按揭貸款納入抵扣范圍。雖然綜合和分類結(jié)合的個稅改革方向,，在操作上還有不小的難度,，但可以借鑒國際成熟經(jīng)驗，積極創(chuàng)造條件逐步推進(jìn),。
比如,，按家庭征收個稅不論具體設(shè)計上的“技術(shù)路線”如何，首先對于稅務(wù)部門的征管提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn),。如何保證信息具備真實性,？假如核查、糾錯機制跟不上,，這種情況將防不勝防,，進(jìn)而整個制度體系將會落入“懲罰老實人”的陷阱，最終趨于喪失公正以及不可持續(xù),。
如果信息掌握比較可靠,，可以考慮對家庭購買首套房給予適當(dāng)?shù)膫�稅抵扣優(yōu)惠。
另外,，達(dá)不到個稅起征點的低收入階層,，應(yīng)首先考慮由保障房解決他們“住有所居”問題，應(yīng)主要是“租房”而非“購房”,，不宜先講如何以財政貼息支持他們購房,。
王玨林：稅收是法治管理的手段，市場管理最好的手段是法治手段,。為什么行政手段總是調(diào)不好,？因為部門步調(diào)不一致。
比如,，土地轉(zhuǎn)讓金一收就是70年,，稅收應(yīng)該是每年繳納，現(xiàn)在變成一次性的費,，將來再調(diào)控應(yīng)考慮這部分因素,。
原來的稅法是單一的，以管為主,，現(xiàn)在考慮的因素要更多一些,。政策制定了,，實施中也很難到位，會產(chǎn)生新的不公,。房地產(chǎn)這些難題,，應(yīng)該是重大的研究和改革問題，不是簡單的修補,。
楊志勇：按揭利息支付抵扣政策不一定需要以家庭為單位,，以個人為單位也可以。我們現(xiàn)在規(guī)定,，資本部分不能抵扣,，勞動報酬所得可以進(jìn)行抵扣。執(zhí)行這個政策,，技術(shù)上來說沒有多難,，但是征管成本可能很高，個稅收入總體水平還是有限,。征稅不能不考慮到成本問題,。
達(dá)不到個稅免征額的，可能也沒錢買商品房,，低收入群體可以依靠保障性住房解決住房問題,。如果是唯一的一套商品房，允許按揭貸款利息做些扣除,，更有利解決問題,。
日報：從貨幣政策看，如何能更精準(zhǔn)實現(xiàn)分類調(diào)控,？
王玨林：主要還是資本市場盤活,，不管是開發(fā)投資還是住房消費，目前的貸款渠道還是單一,。只有把資本市場盤活，融資渠道寬了,，貸款方式多樣化,，才是最好的方式。
金融改革還是要深入,，如果渠道多元化,，房地產(chǎn)這塊肉誰都會搶。
黃濤：下一步調(diào)控政策,，可能不會偏重一次性,、普適性的調(diào)整，更可能是針對不同領(lǐng)域和區(qū)域,、不同演變發(fā)展階段,、不同性質(zhì)等問題,，進(jìn)行小步、差異化調(diào)整,。有關(guān)部門對貨幣政策等的調(diào)整,，會更強調(diào)針對性、有效性和執(zhí)行效果,。
楊志勇：市場可以決定的就讓它歸市場,。目前市場上的貨幣已經(jīng)太多了，如何讓貨幣政策回歸中性,，比什么都重要,。
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