摘要：樓市“微刺激”是否需要，或者需要哪些“微刺激”,？對(duì)此,，專家表示，市場(chǎng)出現(xiàn)分化后,，目前應(yīng)是促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康化的契機(jī),，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇使限購(gòu)等行政手段和措施淡出，讓不符合市場(chǎng)規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái),。加快房地產(chǎn)稅立法,，以經(jīng)濟(jì)手段置換行政“調(diào)控”，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中的重要抉擇,。
房?jī)r(jià)無論是起是伏,，爭(zhēng)論一直未曾停息,。
樓市出現(xiàn)分化,，帶來新的爭(zhēng)議：限購(gòu)是否可以松綁，如何松綁,？樓市分類調(diào)控如何推進(jìn),？
一些地方政府推出了相應(yīng)的調(diào)控措施，央行和銀監(jiān)會(huì)也要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)房的貸款需求,。
樓市“微刺激”是否需要,，或者需要哪些“微刺激”？還有哪些更有針對(duì)性的財(cái)稅,、貨幣政策,，更好地滿足分化的市場(chǎng)需求，更好實(shí)現(xiàn)分類調(diào)控,？
帶著這些問題,，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者專訪了財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康、住建部政策研究中心原副主任王玨林,、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇,、上海銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官黃濤。
限購(gòu)應(yīng)擇機(jī)淡出
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的大背景下,，如何看待 “微刺激”,？ “微刺激”如何才能更有效地實(shí)施分類調(diào)控？
賈康：3月份以來,，國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)指標(biāo)降溫,，樓市步入調(diào)整期。一時(shí)間眾說紛紜,，有不少人在大談中國(guó)樓市的“拐點(diǎn)”和房?jī)r(jià)“大跳水”,、“崩盤”,。但這些似乎過于極端和悲觀。有必要區(qū)分市場(chǎng)分化(有升有降)和大勢(shì)拐點(diǎn)(長(zhǎng)期曲線掉頭向下),，以及房?jī)r(jià)的階段性回調(diào)盤整與全面崩盤,。我認(rèn)為目前的情況都屬于前者。
市場(chǎng)出現(xiàn)分化后,，目前應(yīng)是促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康化的契機(jī),，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇使限購(gòu)等行政手段和措施淡出，讓不符合市場(chǎng)規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái),。
當(dāng)然,，這需要因地制宜。所有跡象表明,，對(duì)市場(chǎng)分化應(yīng)給予正面評(píng)價(jià),。中長(zhǎng)期制度建設(shè)如跟上，應(yīng)能有效防止強(qiáng)烈的大幅反彈,。
王玨林：今年大家普遍認(rèn)為市場(chǎng)不太好,，我覺得有兩點(diǎn)：一是今年指標(biāo)和去年同期相比有明顯變化，去年1～4月指標(biāo)較高,，歷史上也是最高的,，去年不正常，今年再高就更不正常,；二是貸款收緊,，由于銀行內(nèi)部調(diào)整，不管開發(fā)貸還是消費(fèi)貸全部減少或延遲,。
未來怎么做還是要看市場(chǎng),，現(xiàn)在的市場(chǎng)不是最壞的，今年1～4月商品房銷售2.77億平方米,，這個(gè)數(shù)量比2011,、2012年都好，只是低于2013年,。所以這個(gè)狀況不是最困難的,，也不是最危急的。只是市場(chǎng)主要處于觀望階段,，開發(fā)企業(yè)拿地信心不足,，屬于僵持階段。
十八大后,，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步往市場(chǎng)資源配置方向轉(zhuǎn)移,，但從政府管理層面看，還沒有做好市場(chǎng)管理措施,，手段還跟不上,。
楊志勇：現(xiàn)在更應(yīng)該做的是,，借這個(gè)時(shí)機(jī)把過去扭曲的一些政策矯正。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)部分房?jī)r(jià)下行,，存在種種風(fēng)險(xiǎn),，首先可能沖擊社會(huì)穩(wěn)定，其次影響經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定,。中國(guó)還處在轉(zhuǎn)型期,，過去很多不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策需要梳理。
在制度完善的過程中,，對(duì)市場(chǎng)本身或多或少都會(huì)起到作用,。
黃濤：近期，央行和銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求,。我認(rèn)為這是正確和理性的,。市場(chǎng)如果沒有按揭貸款支持，也是比較不健康的,。
同時(shí),，商業(yè)銀行實(shí)施合理審慎、符合實(shí)體經(jīng)濟(jì)真實(shí)需求的信貸政策,，從整體上也有助于防范宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn),。
特別是首套房按揭貸款,，如果是剛性基本需求,，從銀行角度來講，應(yīng)該持積極支持的態(tài)度,。2008年金融危機(jī)以后,，香港地區(qū)市場(chǎng)的按揭貸款利率很低，很長(zhǎng)一段時(shí)間的實(shí)際利率不到1%,，導(dǎo)致大多數(shù)銀行在按揭貸款方面的收益狀況并不理想,，但這個(gè)產(chǎn)品在香港地區(qū)市場(chǎng)仍然存在，主要是因?yàn)榘唇屹J款本身就有合理,、實(shí)際需求,，還關(guān)系到社會(huì)民生和整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。
至于開發(fā)貸,，此次央行沒直接提到,，但房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)、民生領(lǐng)域影響比較大,，我相信商業(yè)銀行還是會(huì)在守住風(fēng)險(xiǎn)底線的情況下,，繼續(xù)甄選優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目給予合理支持,。
現(xiàn)在的市場(chǎng)為何不正常
日?qǐng)?bào)：過去幾年,，中國(guó)推動(dòng)了大規(guī)模的保障房建設(shè),，這對(duì)商品房市場(chǎng)是否形成了良性推動(dòng)？接下來住房保障工作要如何推進(jìn),，以更好實(shí)現(xiàn)分類調(diào)控,？
賈康：現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國(guó)政府決策層顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路,。
一方面以建3600萬(wàn)套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn),，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位。另一方面在商品房領(lǐng)域,，不再屢屢表態(tài),、頻頻出手，而是給出市場(chǎng)自身調(diào)整空間,。市場(chǎng)通常應(yīng)該在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置健康發(fā)展,，我們現(xiàn)在越來越有望接近這個(gè)境界了。
在宏觀調(diào)控層面,，應(yīng)說正在實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架：一是保障軌；一是市場(chǎng)軌,。也就是說，商品房的房?jī)r(jià)高與低,，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關(guān)系,。
政府要做的首先是托住“廉租房”與“公租房”合而為一這個(gè)底；其次,，要發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”,；第三,，在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi)，適時(shí)把“補(bǔ)磚頭(出資支持新建保障房)”轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭(政府采購(gòu)式供應(yīng)公租房,，補(bǔ)貼付給特定保障對(duì)象的房東)”。在這個(gè)基礎(chǔ)上，對(duì)于一般性的商品住宅,，政府只需要管土地合理規(guī)劃,、市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則和依法收稅就可以了。
王玨林：現(xiàn)在真正急需住房的是外來的,、長(zhǎng)期在城市工作的年輕人,，這部分人口是每年源源不斷增加的新需求,，保障房并沒有這么多能力解決他們的問題,，所以還是要靠市場(chǎng)，只有市場(chǎng)穩(wěn)定了,、房?jī)r(jià)穩(wěn)定了,，才有更多的群體能進(jìn)入市場(chǎng)，改善住房,。
現(xiàn)在的市場(chǎng),，對(duì)二手房和租賃市場(chǎng)不夠重視,，沒有盤活。現(xiàn)在大家盯著房?jī)r(jià),、盯著新房,，保障房解決不了問題但還得建。實(shí)際上這部分資源可以發(fā)揮作用,，解決無房戶、年輕人的需求,，政府應(yīng)該把租賃和二手房市場(chǎng)規(guī)范利用起來,，提供一些免稅政策，緩解保障房的壓力,。
楊志勇：保障房方向是對(duì)的,，但要注意處理好一個(gè)問題——住房公共政策的制定,。
假設(shè)月收入低于某個(gè)金額,，比如3000元,，就可以進(jìn)入保障房,，那是不是會(huì)鼓勵(lì)大家都去做3000元的工作？這是政策的問題,，保障范圍多大,、程度多深，都需要考慮,，而不是保障越多越好,。
另一個(gè)問題,，不管房?jī)r(jià)多少,，每個(gè)時(shí)期都有一個(gè)對(duì)應(yīng)的衡量標(biāo)準(zhǔn),。我認(rèn)為,，一個(gè)社會(huì)中,，收入達(dá)到中上水平的人群都應(yīng)該買得起與自身社會(huì)地位相稱的商品房,，而且靠的是自己獨(dú)立的收入和積累,，而不是憑借全家的力量,，這個(gè)市場(chǎng)才是正常的,。按此現(xiàn)在的市場(chǎng)肯定是不正常的。
這個(gè)情況下,，擴(kuò)大保障性住房的供給就會(huì)減少一部分剛性需求,，是有利的,。但是蓋多少,，住房公共政策在這個(gè)方面還沒有完全厘清。
加快房產(chǎn)稅立法
日?qǐng)?bào)：如果政府要出臺(tái)專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“微刺激”政策,，在“分類調(diào)控”的思路上,，短期和中長(zhǎng)期來看,，財(cái)政政策可以有哪些作為,？
賈康：加快房地產(chǎn)稅立法,，以經(jīng)濟(jì)手段置換行政“調(diào)控”,，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中的重要抉擇,。
不宜簡(jiǎn)單化地認(rèn)為,，房地產(chǎn)稅一出臺(tái)就能抑制房?jī)r(jià),。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國(guó)未來幾十年中心城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)曲線的大模式,，但在發(fā)揮其他功能的同時(shí),，確實(shí)有利于減少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率,，是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要制度要素之一,。
但令人遺憾的是，房地產(chǎn)稅改革至今的進(jìn)展很不理想,。三中全會(huì)之后,，這一改革的方向,、思路更清晰了，政府理應(yīng)抓住制度建設(shè)不放而有所作為,。
楊志勇：一種是原先制度不好的,，需要改變制度；另一種是調(diào)整稅費(fèi),，比如契稅從3%調(diào)整到1%,。
考慮到未來契稅等一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，可能被房地產(chǎn)稅所取代,，這個(gè)問題就會(huì)更復(fù)雜,。
目前情況下，我們現(xiàn)有的稅費(fèi)制度可以采取一些改革,。例如,，現(xiàn)行制度不利于改善型消費(fèi)，那么賣舊房買新房之間的稅費(fèi)可以抵扣的制度,，就比現(xiàn)有制度要好得多,。
但要注意的是政策利益歸宿，如果減輕稅費(fèi)房?jī)r(jià)依然不變,，或者減掉的部分又被漲價(jià)“吃掉”,，那意義就不大了。
家庭買首套房可考慮抵扣個(gè)稅
日?qǐng)?bào)：我們想探討幾種政策的可能性：一是,，結(jié)合未來個(gè)稅以家庭綜合征收的方向,，是否有可能對(duì)家庭購(gòu)買首套房進(jìn)行抵扣？二是,，不滿個(gè)稅免征額的,，購(gòu)房有沒有可能享受財(cái)政貼息？
賈康：優(yōu)化個(gè)稅制度設(shè)計(jì),，需強(qiáng)調(diào)“綜合計(jì)征,，分類扣除，年度結(jié)算”的改革方向,，以利優(yōu)化其調(diào)節(jié)社會(huì)成員收入的功能,。還有一個(gè)值得重視的優(yōu)化要領(lǐng)：按家庭征收，以追求更具實(shí)質(zhì)意義的公平,。
在目前僅按個(gè)人征收個(gè)稅的情況下,，同樣水平的收入，在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個(gè)納稅人之間很容易導(dǎo)致極大的不公平,。更合理的制度設(shè)計(jì),，是合并計(jì)算家庭所有收入，再考慮人均收入水平的差異,，區(qū)別對(duì)待,。
個(gè)稅改革的工作千頭萬(wàn)緒,，我們要做的,，是爭(zhēng)取將更多符合條件的抵扣因素納入個(gè)稅征管，這對(duì)于減輕納稅負(fù)擔(dān)更為有效,。
樓繼偉部長(zhǎng)曾特別提及應(yīng)把按揭貸款納入抵扣范圍。雖然綜合和分類結(jié)合的個(gè)稅改革方向,，在操作上還有不小的難度,，但可以借鑒國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，積極創(chuàng)造條件逐步推進(jìn),。
比如,，按家庭征收個(gè)稅不論具體設(shè)計(jì)上的“技術(shù)路線”如何，首先對(duì)于稅務(wù)部門的征管提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn),。如何保證信息具備真實(shí)性,？假如核查、糾錯(cuò)機(jī)制跟不上,，這種情況將防不勝防,，進(jìn)而整個(gè)制度體系將會(huì)落入“懲罰老實(shí)人”的陷阱，最終趨于喪失公正以及不可持續(xù),。
如果信息掌握比較可靠,，可以考慮對(duì)家庭購(gòu)買首套房給予適當(dāng)?shù)膫�(gè)稅抵扣優(yōu)惠。
另外,，達(dá)不到個(gè)稅起征點(diǎn)的低收入階層,，應(yīng)首先考慮由保障房解決他們“住有所居”問題，應(yīng)主要是“租房”而非“購(gòu)房”,，不宜先講如何以財(cái)政貼息支持他們購(gòu)房,。
王玨林：稅收是法治管理的手段,，市場(chǎng)管理最好的手段是法治手段。為什么行政手段總是調(diào)不好,？因?yàn)椴块T步調(diào)不一致,。
比如，土地轉(zhuǎn)讓金一收就是70年,，稅收應(yīng)該是每年繳納,，現(xiàn)在變成一次性的費(fèi)，將來再調(diào)控應(yīng)考慮這部分因素,。
原來的稅法是單一的,，以管為主,，現(xiàn)在考慮的因素要更多一些。政策制定了,，實(shí)施中也很難到位,，會(huì)產(chǎn)生新的不公。房地產(chǎn)這些難題,，應(yīng)該是重大的研究和改革問題,，不是簡(jiǎn)單的修補(bǔ),。
楊志勇：按揭利息支付抵扣政策不一定需要以家庭為單位,，以個(gè)人為單位也可以,。我們現(xiàn)在規(guī)定,，資本部分不能抵扣,，勞動(dòng)報(bào)酬所得可以進(jìn)行抵扣,。執(zhí)行這個(gè)政策，技術(shù)上來說沒有多難,，但是征管成本可能很高,，個(gè)稅收入總體水平還是有限。征稅不能不考慮到成本問題,。
達(dá)不到個(gè)稅免征額的，可能也沒錢買商品房,，低收入群體可以依靠保障性住房解決住房問題。如果是唯一的一套商品房，允許按揭貸款利息做些扣除,，更有利解決問題。
日?qǐng)?bào)：從貨幣政策看,，如何能更精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)分類調(diào)控？
王玨林：主要還是資本市場(chǎng)盤活,，不管是開發(fā)投資還是住房消費(fèi)，目前的貸款渠道還是單一,。只有把資本市場(chǎng)盤活,，融資渠道寬了,，貸款方式多樣化,，才是最好的方式。
金融改革還是要深入,，如果渠道多元化,，房地產(chǎn)這塊肉誰(shuí)都會(huì)搶。
黃濤：下一步調(diào)控政策,，可能不會(huì)偏重一次性,、普適性的調(diào)整,，更可能是針對(duì)不同領(lǐng)域和區(qū)域、不同演變發(fā)展階段,、不同性質(zhì)等問題,，進(jìn)行小步,、差異化調(diào)整,。有關(guān)部門對(duì)貨幣政策等的調(diào)整,，會(huì)更強(qiáng)調(diào)針對(duì)性、有效性和執(zhí)行效果,。
楊志勇：市場(chǎng)可以決定的就讓它歸市場(chǎng),。目前市場(chǎng)上的貨幣已經(jīng)太多了，如何讓貨幣政策回歸中性,，比什么都重要,。
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