摘要：受京津冀一體化預(yù)期影響,，環(huán)北京的廊坊,、保定和張家口三市房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲，特別是與北京相鄰的幾個(gè)小縣城,，房?jī)r(jià)過萬已比較常見,，遠(yuǎn)超所在城市市中心的房?jī)r(jià),。
京津冀一體化的徐徐微風(fēng)，吹皺了河北樓市一池春水,。
證券時(shí)報(bào)記者近日在河北省的幾個(gè)重點(diǎn)市縣采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),，首都對(duì)河北房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射作用非常明顯。受京津冀一體化預(yù)期影響,，環(huán)北京的廊坊,、保定和張家口三市房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲，特別是與北京相鄰的幾個(gè)小縣城，房?jī)r(jià)過萬已比較常見,，遠(yuǎn)超所在城市市中心的房?jī)r(jià),。離北京較遠(yuǎn)的石家莊、唐山等城市則走出了獨(dú)立行情,，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎對(duì)一體化的概念并不敏感,，甚至面臨去庫(kù)存難題。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，由于區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施完成程度不同,，即便是在京津冀一體化的大背景下，河北各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式也會(huì)呈現(xiàn)出明顯的差異化,。長(zhǎng)期來看,，隨著一體化進(jìn)程的推進(jìn)，河北房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迸發(fā)出巨大潛力,，但短期來看,，部分市場(chǎng)對(duì)政策利好過于敏感，存在透支市場(chǎng)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn),，購(gòu)房者應(yīng)該理性看待,。
房?jī)r(jià)過萬的小縣城
廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津兩個(gè)國(guó)際城市之間,，素有“京津走廊,、黃金地帶”之稱。北京的東部和南部大半圈都被廊坊的區(qū)縣包圍,，特別是固安,、永清兩個(gè)縣，因攤上了京津冀一體化的“大事”,，成了購(gòu)房新熱點(diǎn),，房?jī)r(jià)已經(jīng)飛漲。
從北京地鐵4號(hào)線天宮院站出來坐車25分鐘就能到固安縣,，孔雀城是這里一個(gè)比較大的樓盤,。
“我們?nèi)ツ?月開盤時(shí)才6000～7000元/平方米，今年3月份新開盤的兩棟樓目前價(jià)格在8000～11000元/平方米,。孔雀城的‘英國(guó)宮’第五期新盤已達(dá)到9000～12000元/平方米,，是固安目前最貴的項(xiàng)目,。”孔雀城“劍橋郡”的一名銷售人員小李告訴記者,，他近兩個(gè)月接待了不少北京來的看房客,。
固安縣再往南20公里是永清縣，這里道路兩邊布滿建筑工地,，不少銷售人員舉著牌子招徠顧客,�,！�3月份每天都有幾十套的預(yù)訂，大多數(shù)客戶是北京,、天津等地的,，永清原來5000～6000元/平方米的房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)翻番了�,！币粋�(gè)銷售人員告訴記者,。
張家口位于北京的西北部，緊鄰北京延慶縣,，京津冀一體化,、北京張家口聯(lián)合申辦冬奧會(huì)這兩個(gè)熱門話題，徹底顛覆了這里的樓市生態(tài),。與延慶今年房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)相反,，張家口的房?jī)r(jià)仍在上漲，特別是轄區(qū)中環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的懷來縣,、承辦北京冬奧會(huì)雪上比賽的崇禮縣,，房?jī)r(jià)漲得更快。
當(dāng)?shù)卣晃豢崎L(zhǎng)對(duì)證券時(shí)報(bào)記者感慨說,，張家口各區(qū)縣樓市與收入基本脫節(jié),，經(jīng)濟(jì)較好的懷來縣，其高端樓盤均價(jià)已經(jīng)超過市區(qū),，而國(guó)家級(jí)貧困縣崇禮縣的高端樓盤價(jià)格更是遠(yuǎn)超懷來,。
懷來縣房?jī)r(jià)大漲始于2010年，河北省將“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”定位為環(huán)京經(jīng)濟(jì)特區(qū),、京津冀區(qū)域合作戰(zhàn)略平臺(tái),，建設(shè)京東、京南,、京北新城,，懷來縣被列入京北新城進(jìn)行建設(shè)。兩年前,，縣城房?jī)r(jià)還徘徊在每平米3000元左右,，隨著環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的各種新聞不斷熱炒，如今,，縣城中心區(qū)域新樓盤均價(jià)在每平米6000元左右,，縣里最貴的樓盤是八達(dá)嶺孔雀城，與北京延慶縣一山之隔,。這里的小高層(精裝修)每平米達(dá)到1萬元,。
崇禮縣最貴的樓盤在幾個(gè)滑雪場(chǎng)附近。滑雪場(chǎng)山下的房子幾年前每平米尚不足千元,，現(xiàn)在均已過萬,。崇禮縣城中心地段的房子均價(jià)也站上了5000元，與張家口市區(qū)房?jī)r(jià)比肩,。
河北省旅游發(fā)展研究院副院長(zhǎng)梁勇對(duì)記者說,，張家口下轄縣房?jī)r(jià)高過市區(qū)，這種反常的現(xiàn)象是因?yàn)槭袌?chǎng)把這兩個(gè)縣當(dāng)作環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈對(duì)待,，北京生態(tài)后花園的懷來,、北京旅游后花園的崇禮，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)反而利于北京雕琢,。
不過,，也有當(dāng)?shù)毓賳T認(rèn)為懷來縣房?jī)r(jià)漲勢(shì)難以繼續(xù)：“延慶縣樓市均價(jià)已經(jīng)由去年底的1.4萬元降到現(xiàn)在的1.2萬元了，要是北京房?jī)r(jià)不漲,，懷來的房?jī)r(jià)能一枝獨(dú)秀嗎,？”
位于北京西南部的保定，因最先傳出首都副中心傳言,，樓市火了一把,。市區(qū)北邊因離北京近，房?jī)r(jià)一度被炒高到每平米10000元,，現(xiàn)在已經(jīng)回落到每平米8200～8800元左右,。而市區(qū)南邊因離北京遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)在5000元/平方米左右,，與北邊差距巨大,。一位出租司機(jī)告訴記者，保定北邊房?jī)r(jià)再高也不如離北京更近的縣城房?jī)r(jià)高,，像淶水和野山坡的房?jī)r(jià)都漲到了萬元之上,。
在河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)高炳連看來，保定樓盤已處在“高庫(kù)存”警戒線以上,，缺乏上漲動(dòng)力,，房?jī)r(jià)飆升的傳聞中注入了“水分”，而現(xiàn)在保定樓市已基本恢復(fù)平穩(wěn),。
高炳連指出,，雖然京津冀一體化已成為國(guó)家戰(zhàn)略，但仍需理性看待,。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，對(duì)環(huán)北京周邊市場(chǎng)將是利好，但是至少要放到十年的周期上去看,。短期內(nèi)，市場(chǎng)對(duì)于這一利好有些過度敏感，客觀上存在透支市場(chǎng)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn),。建議購(gòu)房者理性看待,，切勿盲目入市。
庫(kù)存難去的大城市
與聞風(fēng)而動(dòng)的北京周邊市縣不同,，河北省內(nèi)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持著自己的運(yùn)行節(jié)奏,。
從北京西站坐高鐵到石家莊僅需1小時(shí)20分鐘。從火車站出來,，左手邊放眼望去,，是一大片即將竣工的高樓和近20臺(tái)塔吊。出租車沿著二環(huán)路跑一圈,，兩邊滿眼都是30層以上的高樓,。
出租車司機(jī)李師傅說，二環(huán)周邊大部分是城中村改造項(xiàng)目,，這些房子都是3年內(nèi)建起來的,，很多樓盤都空著。在二環(huán)北邊,，通往正定新區(qū)方向正在建設(shè)成片的高樓,，恒大御景半島是其中之一。一對(duì)劉姓夫婦剛在這里買了一套精裝修房,，每平米7800元,。“我們住在一環(huán)(市中心),，拆遷分了3套房子,，買這里是為給孩子提供一個(gè)好的居住環(huán)境�,！�
恒大御景半島的一位銷售人員告訴記者,，石家莊市場(chǎng)整體比較平穩(wěn)，就連2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí),，房?jī)r(jià)也一點(diǎn)都沒降,，這兩年則一直穩(wěn)步走高，但不像其他城市漲得那么快,。
與石家莊大興土木,、空置率高企相似，唐山也面臨去庫(kù)存壓力,。因?yàn)闃潜P銷售速度很慢,，包裝和營(yíng)銷顯得很重要。記者走訪了唐山市多個(gè)樓盤后發(fā)現(xiàn),，樓盤滯銷,、打折優(yōu)惠成為普遍現(xiàn)象,。
位于唐山市中心區(qū)域的萬達(dá)廣場(chǎng)，正在以均價(jià)每平米6300元推出30套特惠房,，而2009年底該樓盤第一次對(duì)外報(bào)價(jià)時(shí)達(dá)到每平米8500元,。同樣降價(jià)促銷的還有中國(guó)水電首郡項(xiàng)目，該項(xiàng)目自5月1日開始認(rèn)籌,，每日優(yōu)惠1000元,。另外，世博廣場(chǎng)也打出了“抄底價(jià)6420元起,，僅限10套”的廣告,。
此前有報(bào)道稱，從2009年到2012年,，唐山市在建商品房面積累計(jì)有1741萬平方米,，僅消化這4年新建的樓房庫(kù)存就需要10年。
位于市中心區(qū)西北部的鳳凰新城,，因定位于“服務(wù)環(huán)京津,、服務(wù)環(huán)渤海”而備受關(guān)注,，約23平方公里的范圍內(nèi)分布著20余個(gè)大型樓盤,。盡管一些前期推出的樓盤已基本售罄，但或許因?yàn)榕涮咨胁煌晟频仍�,，這里還顯得很冷清,，入住率偏低。
在唐山,，同樣甚少有人認(rèn)為京津冀一體化會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥潜P產(chǎn)生影響,。而一位從北京到唐山工作的某項(xiàng)目售樓員則認(rèn)為，京津冀一體化規(guī)劃可能于近期出臺(tái),，屆時(shí)承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重任將會(huì)落在唐山特別是曹妃甸身上,，將拉動(dòng)唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)然也對(duì)樓市有利,。
不過,，當(dāng)記者來到曹妃甸工業(yè)開發(fā)區(qū)和配套的生態(tài)城時(shí)，發(fā)現(xiàn)這里一片荒涼,，建設(shè)進(jìn)度均不理想,。當(dāng)?shù)刈钤绲囊粋�(gè)小區(qū)雖已售罄，但物業(yè)人員表示,，該小區(qū)共有730戶,，目前僅入住270戶左右。
高炳連說,，從區(qū)位優(yōu)勢(shì)看,，廊坊,、保定、張家口,、承德這四個(gè)市環(huán)抱著北京和天津,，而石家莊相對(duì)不占優(yōu)勢(shì),。
他認(rèn)為,，京津冀一體化不是房地產(chǎn)化，但京津冀一體化絕對(duì)離不開房地產(chǎn),。隨著京津冀一體化的發(fā)展,，河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迸發(fā)出巨大的潛力，住宅,、商業(yè),、工業(yè)、養(yǎng)老,、旅游等都將逐漸成為開發(fā)熱點(diǎn),，河北部分地區(qū)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)也是可以理解的。
“目前,，京津冀一體化的相關(guān)規(guī)劃出臺(tái)還沒有明確的時(shí)間表,，將來由紙上規(guī)劃到實(shí)際落實(shí)需要很長(zhǎng)時(shí)間周期�,！备弑B說,，京津冀一體化任重道遠(yuǎn)，要統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局,，打破藩籬,，優(yōu)化分工。同時(shí),，要縮小公共資源的巨大落差,，分流人口。此外,，還要實(shí)現(xiàn)交通一體化,，少些“斷頭路”，打通“最后一公里”,。
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