近年來,，我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展,，多地寫字樓市場迎來新一輪供應高峰。然而,，由于基礎設施配套待跟進,、商業(yè)地產(chǎn)去化的周期性規(guī)律等因素，國內(nèi)多個大城市將面臨階段性的“供過于求”,。
機構數(shù)據(jù)顯示,，預計至2015年，多個城市甲級寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上,，天津,、沈陽兩地的增幅更分別高達154%、139%,。
業(yè)內(nèi)人士建議,，地方政府應嚴控城市開發(fā)建設強度，更多地從促進產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和城市功能完善的角度來調(diào)整土地利用結構,，并進一步結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展,、產(chǎn)業(yè)最新動向、人口集聚速度規(guī)模等因素,，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏,，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。
多城市寫字樓市場將“供過于求”
據(jù)全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司世邦魏理仕數(shù)據(jù),，從全國寫字樓市場來看,，未來三年的新增供應量已經(jīng)超過了目前市場現(xiàn)有存量,。若所有項目均按時交付,，預計2014—2016年間中國14個主要城市的寫字樓供應量將激增4080萬平方米，接近2012年存量的2倍,。而天津,、沈陽和重慶等二線城市的寫字樓存量規(guī)模將翻兩番，遠遠超過需求,。
商業(yè)地產(chǎn)的供過于求不僅直接拉低了開發(fā)商的投資回報率,，更加劇了寫字樓市場的泡沫破裂風險。以長三角重鎮(zhèn)寧波市為例,，該市寫字樓未來三年的供應量超過了現(xiàn)有存量的50%,。世邦魏理仕浙江董事總經(jīng)理馬英樞日前在“攜手與共贏”商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上表示，寧波寫字樓的需求主體來自本地企業(yè),，租用面積多在200平方米以下,。大部分辦公樓物業(yè)租金僅3元/平方米,，而上海是8元多，投資回報率較低,�,！霸S多二線城市的商業(yè)地產(chǎn)都存在過度開發(fā)的情況，這已經(jīng)成為一個令人擔憂的問題,�,！�
地方政府應減緩推地沖動
專家認為，在中國的許多大城市中,，寫字樓市場的快速增長并非是由經(jīng)濟增長而帶來的需求所推動,，而更多的是受地方政府的決策引導所致。
零點研究咨詢集團董事長袁岳在“商業(yè)重生·城市升級”主題商業(yè)地產(chǎn)論壇上指出,，很多地方政府都熱衷于開發(fā)新的中央商務區(qū),，以便借此來推動土地的銷售、城市的發(fā)展,、基礎設施的建設以及整體房地產(chǎn)的投資,，以保證地方財政收入和地方經(jīng)濟的增長�,！袄�,，西部某中心城市審批通過了100多個購物中心，已建了30多個,，這個城市怎么容納得了,？如果政府不加以制約，當?shù)氐牡禺a(chǎn)泡沫隨時可能破裂,�,！�
世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示，天津,、沈陽等二線城市的人均土地供應已經(jīng)較高,，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴重。除了要面對大量新增供應所帶來的市場壓力,，這類寫字樓還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎和公共設施建設以及交通不便等問題,。
陳仲偉認為，地方政府應提早規(guī)劃,、加快基礎設施和公共設施的建設,，盡快改善新中央商務區(qū)的工作和居住環(huán)境。新中央商務區(qū)的土地供應合理性與基礎建設的及時性相結合,，將有利于寫字樓市場的健康發(fā)展,。從長期及可持續(xù)的角度來講，地方政府也定將從中獲益,。
商業(yè)地產(chǎn)與服務經(jīng)濟需協(xié)同發(fā)展
業(yè)內(nèi)人士認為,，高檔寫字樓將為城市的產(chǎn)業(yè)轉型和服務經(jīng)濟的發(fā)展提供有利載體,。科學發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結合經(jīng)濟轉型,、產(chǎn)業(yè)轉移,、人口遷移等多種因素，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏,，實現(xiàn)與現(xiàn)代服務業(yè)更好協(xié)同發(fā)展,。
上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司董事局主席倪建達認為，未來城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,，更多的是通過特色經(jīng)營,，通過服務的提升來為商業(yè)資產(chǎn)增值。
馬英樞認為,，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,，成功的招商和運營是項目未來資產(chǎn)增值的主要途徑�,！皩懽謽堑馁Y產(chǎn)價值提升,，將由其所能產(chǎn)生現(xiàn)金回報能力的高低來決定，運營做好了,，它的價值就會提升,。”
世邦魏理仕中國區(qū)總裁潘可維亦表示,，商業(yè)運營模式的改變對于開發(fā)商來說至關重要,。“目前,，辦公樓產(chǎn)品的同質化比較嚴重,，在成熟的市場，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃,、設計,、營銷、運營,、招商手段各有不同,。未來,，管理得好的辦公樓長期的可以收取比較高的租金,，如果管理不善租金回報會低很多�,！�