近年來(lái),，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，多地寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)新一輪供應(yīng)高峰,。然而，由于基礎(chǔ)設(shè)施配套待跟進(jìn),、商業(yè)地產(chǎn)去化的周期性規(guī)律等因素,，國(guó)內(nèi)多個(gè)大城市將面臨階段性的“供過(guò)于求”。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，預(yù)計(jì)至2015年，多個(gè)城市甲級(jí)寫字樓總量較2013年的增幅均在30%以上,，天津,、沈陽(yáng)兩地的增幅更分別高達(dá)154%,、139%,。
業(yè)內(nèi)人士建議,，地方政府應(yīng)嚴(yán)控城市開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度,，更多地從促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市功能完善的角度來(lái)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，并進(jìn)一步結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,、產(chǎn)業(yè)最新動(dòng)向,、人口集聚速度規(guī)模等因素，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏,，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。
多城市寫字樓市場(chǎng)將“供過(guò)于求”
據(jù)全球知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕數(shù)據(jù),，從全國(guó)寫字樓市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)三年的新增供應(yīng)量已經(jīng)超過(guò)了目前市場(chǎng)現(xiàn)有存量,。若所有項(xiàng)目均按時(shí)交付，預(yù)計(jì)2014—2016年間中國(guó)14個(gè)主要城市的寫字樓供應(yīng)量將激增4080萬(wàn)平方米,，接近2012年存量的2倍。而天津,、沈陽(yáng)和重慶等二線城市的寫字樓存量規(guī)模將翻兩番,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求,。
商業(yè)地產(chǎn)的供過(guò)于求不僅直接拉低了開發(fā)商的投資回報(bào)率,，更加劇了寫字樓市場(chǎng)的泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn),。以長(zhǎng)三角重鎮(zhèn)寧波市為例,，該市寫字樓未來(lái)三年的供應(yīng)量超過(guò)了現(xiàn)有存量的50%。世邦魏理仕浙江董事總經(jīng)理馬英樞日前在“攜手與共贏”商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上表示,，寧波寫字樓的需求主體來(lái)自本地企業(yè)，租用面積多在200平方米以下,。大部分辦公樓物業(yè)租金僅3元/平方米,，而上海是8元多,，投資回報(bào)率較低�,！霸S多二線城市的商業(yè)地產(chǎn)都存在過(guò)度開發(fā)的情況,，這已經(jīng)成為一個(gè)令人擔(dān)憂的問(wèn)題,。”
地方政府應(yīng)減緩?fù)频貨_動(dòng)
專家認(rèn)為,，在中國(guó)的許多大城市中，寫字樓市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)并非是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而帶來(lái)的需求所推動(dòng),，而更多的是受地方政府的決策引導(dǎo)所致,。
零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)董事長(zhǎng)袁岳在“商業(yè)重生·城市升級(jí)”主題商業(yè)地產(chǎn)論壇上指出,，很多地方政府都熱衷于開發(fā)新的中央商務(wù)區(qū),，以便借此來(lái)推動(dòng)土地的銷售,、城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以及整體房地產(chǎn)的投資,，以保證地方財(cái)政收入和地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)�,！袄纾鞑磕持行某鞘袑徟ㄟ^(guò)了100多個(gè)購(gòu)物中心,，已建了30多個(gè)，這個(gè)城市怎么容納得了,？如果政府不加以制約,，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)泡沫隨時(shí)可能破裂�,！�
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉表示,，天津,、沈陽(yáng)等二線城市的人均土地供應(yīng)已經(jīng)較高，人口吸引力小的三四線城市的情況則更加嚴(yán)重,。除了要面對(duì)大量新增供應(yīng)所帶來(lái)的市場(chǎng)壓力,，這類寫字樓還需克服新興區(qū)域有待完善的基礎(chǔ)和公共設(shè)施建設(shè)以及交通不便等問(wèn)題,。
陳仲偉認(rèn)為,，地方政府應(yīng)提早規(guī)劃,、加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，盡快改善新中央商務(wù)區(qū)的工作和居住環(huán)境,。新中央商務(wù)區(qū)的土地供應(yīng)合理性與基礎(chǔ)建設(shè)的及時(shí)性相結(jié)合,，將有利于寫字樓市場(chǎng)的健康發(fā)展,。從長(zhǎng)期及可持續(xù)的角度來(lái)講,，地方政府也定將從中獲益,。
商業(yè)地產(chǎn)與服務(wù)經(jīng)濟(jì)需協(xié)同發(fā)展
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高檔寫字樓將為城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和服務(wù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供有利載體,。科學(xué)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的根本在于結(jié)合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,、人口遷移等多種因素,，合理把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏,，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)更好協(xié)同發(fā)展。
上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司董事局主席倪建達(dá)認(rèn)為,，未來(lái)城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì),，更多的是通過(guò)特色經(jīng)營(yíng),，通過(guò)服務(wù)的提升來(lái)為商業(yè)資產(chǎn)增值,。
馬英樞認(rèn)為,，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中,，成功的招商和運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目未來(lái)資產(chǎn)增值的主要途徑�,！皩懽謽堑馁Y產(chǎn)價(jià)值提升，將由其所能產(chǎn)生現(xiàn)金回報(bào)能力的高低來(lái)決定,，運(yùn)營(yíng)做好了，它的價(jià)值就會(huì)提升,�,！�
世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總裁潘可維亦表示,，商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的改變對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要,。“目前,，辦公樓產(chǎn)品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，在成熟的市場(chǎng),，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、營(yíng)銷,、運(yùn)營(yíng),、招商手段各有不同。未來(lái),，管理得好的辦公樓長(zhǎng)期的可以收取比較高的租金，如果管理不善租金回報(bào)會(huì)低很多,�,！�