近日,，政府救市聲音不斷傳出,。有媒體曝出,，繼杭州出臺“限降令”后，東莞也出現(xiàn)“限降”現(xiàn)象,。
對此,，業(yè)內人士表示,，在市場預期房價下滑的背景下,，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標尚有較大差距,，部分房企選擇降價跑量,。而地方政府出于財政收入等方面的考慮則采取“限降令”防止房價出現(xiàn)跳崖式下滑，這表明部分地方調控已經從防止房價“大漲”轉向防“大跌”,。但值得注意的是,，行政性“限降”或導致部分房企本已趨緊的資金鏈愈發(fā)吃緊。
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| 趙乃育/繪 |
托市 杭州東莞相繼出臺“限降令”
日前,，有報道稱,，東莞世紀城幸福公館項目，最新一期特價房項目因降價幅度達21%,，根據(jù)政府出臺的“超過備案價15%降幅,，需重新備案”規(guī)定，該項目被限制網簽,。
對此,，東莞房管局相關人士向《經濟參考報》記者表示，這不是東莞最新出臺的政策,，早在2011年該政策就已出臺。
據(jù)了解,，2011年,，為防止開發(fā)商報價虛高、高報低賣,，東莞住建局,、房管局、物價部門聯(lián)合出臺《關于加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》,，規(guī)定即日起所有新建商品房銷售價格一經備案,，其實際成交價不得低于備案價的15%，違者其網上銷售系統(tǒng)將自動被鎖定,。
上述人士表示,，當實際成交價高于備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網上銷售系統(tǒng)將自動鎖定交易,，無法進行網上簽約程序,。
這意味著，彼時為杜絕開發(fā)企業(yè)隨意報高房價誤導消費者的行為,，而如今卻成了“限降”工具,。
對此，上述人士指出，媒體報道有過度解讀的成分,，政策初始意圖并不是為了“限降”,。但值得注意的是，就在之前一周,，在樓市降價敏感的時點,，杭州市出臺了類似的“限降令”。
23日,，杭州市出臺政策：商品房實際成交價低于備案價格超過15%,，將通過技術手段限制網簽。
據(jù)了解,，在政策出臺前一周,，杭州不少降價樓盤的開發(fā)商被房管部門約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度,。具體為,，商品住房銷售價格申報備案后，銷售現(xiàn)場標示價格和申報備案價格,、網上公示價格應保持一致,，不得隨意調整，實際成交價格不得高于申報備案價格,。提高銷售價格的,，需重新備案公示，未經備案公示或調價理由不充分的,，不得提高銷售價格,。對未售房源銷售價格明顯偏離原備案價格的，需要重新申報備案,。
杭州市物價局相關負責人表示,，“如果降價幅度超過15%，就屬于隨意調整價格,，房地產開發(fā)企業(yè)需要重新向物價部門申報備案,。”
該負責人同時指出,，商品房降價和優(yōu)惠促銷時,，應做到范圍明確、規(guī)則透明,、幅度合理,，清晰標示原備案價格、現(xiàn)銷售價格,、活動期限,。不得以虛假折扣銷售,，不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標價方式或銷售術語,。
該負責人還表示,，房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)建設成本及市場供求等情況調整價格，政府部門會根據(jù)開發(fā)企業(yè)的調價申請及時進行辦理,。
有房地產企業(yè)負責人向《經濟參考報》記者確認,，房企已經收到相關通知，如果降價幅度超過備案價的15%,，將無法進行網簽,，要么取消交易，要么調整價格重新備案,。
吃緊 地方政府財政收入下滑
對于“限降令”的出現(xiàn)原因,，中原地產市場總監(jiān)張大偉表示，本輪市場轉冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累,，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔,。他認為，杭州等“限價令”政策的出現(xiàn),，其根源是整體樓市或區(qū)域樓市發(fā)展出現(xiàn)了質變,，以這一政策為節(jié)點，調控已經從防止房價“大漲”轉變到了防“大跌”,。
今年2月份以來,，由杭州等地掀起的樓市降價潮由長三角城市向全國范圍擴散。這背后是樓市成交量下滑,，促使開發(fā)商選擇“以價換量”,。
中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月前25天,，全國范圍受統(tǒng)計的54個城市合計住宅簽約套數(shù)為155906套，環(huán)比2014年4月的162714套下調4.22%,。與2013年5月同期的193382套,，則同比下調了19.4%。
而在成交下滑的影響下,，投資,、土地數(shù)據(jù)紛紛下降，依靠土地財政的地方政府,，財政收支大幅縮減,。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至4月份,，全國房地產開發(fā)投資22322億元,，同比名義增長16.4%,，增速比1至3月份回落0.4個百分點，創(chuàng)16個月以來新低,。一直是我國投資重點的房地產投資已連續(xù)兩個月對全國固定資產投資數(shù)據(jù)形成負拉動,。
土地收入方面，在2013年不可能出現(xiàn)的流拍現(xiàn)象再現(xiàn),。5月27日,，沈陽土地交易中心三塊地參與競拍，但最終,，因無競買人報名參與競買,，這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是,，5月來,，沈陽共推出18宗地塊，其中10塊土地流拍,。
同日,，佛山土地市場也經歷了無人競拍而流拍的尷尬局面，而這是佛山土地市場一個月內出現(xiàn)的第二次土地流拍,。
長沙方面,，5月27日，據(jù)長沙市國土資源網上交易系統(tǒng)顯示,，長沙一宗商業(yè)用地被長沙香江商貿物流城開發(fā)有限公司以1.83億拍得,，而同日出讓的另一宗商住用地因無人競拍而流拍。
而值得注意的是,，這些城市正是對土地財政依賴程度較高城市,。此前同策咨詢研究部發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，杭州,、佛山,、南京、長沙4個城市土地財政依賴程度超過100%,，佛山則達到147.5%,。
與此同時，根據(jù)財政部此前數(shù)據(jù),，2014年前4個月,，受全國商品房銷售額持續(xù)下降影響，房地產營業(yè)稅同比下降4.2%;此外,，與房地產交易直接相關的房地產營業(yè)稅和企業(yè)所得稅,、契稅等對地方財政增收的貢獻也出現(xiàn)明顯回落。
隱患 房企負債高企資金鏈緊繃
有業(yè)內人士指出,，在市場預期房價下行的背景下,，雖已接近年中,，但較多房企離其年初目標較遠，部分房企選擇放價跑量,。地方政府則采取“限降令”防止房價出現(xiàn)跳崖式下滑,。但值得注意的是，行政性“限降”或導致部分房企本已干涸的資金鏈雪上加霜,。
29日中國房地產研究會發(fā)布《2014中國房地產上市公司測評研究報告》顯示,，199家中國上市房企2013年資產負債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%,，處于歷史高位,。
報告指出，2013年房地產市場整體呈現(xiàn)出了量價齊升的基本態(tài)勢,，但是進入2014年,，市場情況有所變化，房地產開發(fā)投資增速開始放緩,，持續(xù)回落的住宅成交市場向房地產開發(fā)市場傳遞消極信號,。在房地產市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產上市公司競爭壓力不斷增加,，整體表現(xiàn)持續(xù)分化,。從市場和行業(yè)面來看，房地產行業(yè)上市公司估值普遍較低,，資本市場對行業(yè)悲觀預期未有方向性變化,。
而在負債高企的同時，融資卻更加困難,。中原地產數(shù)據(jù)顯示,，今年前四月房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元,、34.14億美元,、26.18億美元，連續(xù)數(shù)月下降,。
張大偉說,，從融資成本看，大部分企業(yè)的美元優(yōu)先票據(jù)等成本都已經上漲到7%以上,，再加上強勢美元因素，以人民幣銷售的房地產企業(yè)受到的影響非常大,。
“不僅海外融資受阻,，為嚴控風險，國內各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量,。此外,，銀監(jiān)會發(fā)布的《關于信托公司風險監(jiān)管的指導意見》提出加強風險評估,，對房地產等重點風險領域定期進行壓力測試。房企資金門又有一扇處于逐漸關閉狀態(tài),，對市場的影響非常不樂觀,。”張大偉說,。
“在房企負債高企,，融資收緊的同時，房企一旦回款不及時,，極有可能造成不可控風險,。”一位中小型房企負責人表示,，幾十億甚至上百億的資金盤子,，有時甚至就是幾億回款不及時，最后一根稻草也能把房企壓垮,。
對此,，上海易居研究院副院長楊紅旭也表示，“限降令”實際是想控制房企降價的幅度,，但政府直接干預企業(yè)降價行為,，等于直接插手了企業(yè)的經營權，開發(fā)商想加大力度促銷跑貨也不行,，政府行為并不妥當,。
上述房企負責人表示，房企大幅度降價,，一定有其深層次考量,，不到迫切階段，哪個房企也不會大幅度降價,，降低利潤,。因此，政府應減少對此方面的干預,，使房企資金能自由周轉,，以免造成更大的不可控風險。
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