最近對樓市限購政策松綁的呼聲甚高，不過央行的救市做法卻頗有一番新意味,。日前,，央行約談商業(yè)銀行，希望其加大首套房貸的規(guī)模和優(yōu)惠力度,。但與此同時,，央行并沒有流露出要出臺大規(guī)模的信貸刺激計劃。這其實反映了央行在限購政策松綁問題上的糾結(jié)心態(tài)：松綁限購或?qū)⑻嵴駱鞘�,，但房價可能會面臨一波新的漲勢,。
目前對于
“救市”的主流觀點(diǎn)是：降低入市門檻，刺激供求雙方積極入市,。但實際上,，“救市”還有另一層意思，即讓樓市獲得轉(zhuǎn)型的機(jī)會,。矛盾之處在于：市場若放松,，那么房價就會出現(xiàn)反彈態(tài)勢；而市場若繼續(xù)收緊,，房價雖然能受抑制,，但樓市也將背負(fù)“崩盤”壓力。
中國樓市面臨一個悖論：穩(wěn)定房價和提振樓市之間的矛盾,。此類悖論,，在市場有爭議的高庫存、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,、人口導(dǎo)入等內(nèi)容上均有所體現(xiàn),。
目前救市的最大理由就是緩解高庫存壓力。高庫存是否是樓市的病態(tài)？如果緩解高庫存,，房企的資金緊張局面勢必緩解,。但反過來，庫存若能有效去化,，那么類似的日光盤現(xiàn)象又會出現(xiàn),，進(jìn)而成為引致看漲預(yù)期的導(dǎo)火索。高庫存可以作為房價的穩(wěn)定器,。一味堅持快速去庫存的思維,，可能是促使房價反彈的誘因。
救市不光是在救樓市,，也是在救城市,。目前很多二、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)比重比較大,，甚至是當(dāng)?shù)刈畲蟮闹еa(chǎn)業(yè),。所以，從發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和提高地方財政收入等要求看,，必須積極進(jìn)行寬松的樓市政策注入,，從而盤活樓市資源。但問題在于,，如果在這個時間點(diǎn)救活樓市,，就會導(dǎo)致更多的投機(jī)型資本進(jìn)入。限購政策的松綁固然好,，但對于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會留下后遺癥,。
很多加入救市大軍的城市，在松綁政策的制定上都會和落戶政策相掛鉤,。這里有一個隱形前提：救市能加快外來人口的導(dǎo)入和購買力的釋放,，從而改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，引導(dǎo)各個企業(yè)進(jìn)入�,，F(xiàn)實情況是,，這么多年來，“孔雀東南飛”的人口遷移格局沒有發(fā)生實質(zhì)性變化,。若沒有產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入,，那么人口并不會因為限購政策的松綁而加快流入。而產(chǎn)業(yè)因為沒有人口的導(dǎo)入,，也會擔(dān)憂在該市場的投資風(fēng)險。產(chǎn)業(yè)和人口誰先進(jìn)入,，這是地方政府一直很懊惱的問題,。
處理好“穩(wěn)定房價”和“提振樓市”的關(guān)系，自然需要一定的智慧。想當(dāng)然地進(jìn)行救市,，難免會有后遺癥,。此次央行提供了限購松綁中的一個模板：有條件地進(jìn)行放松，并將樓市資源盡可能地向剛需購房者傾斜,。這樣的一個傾斜做法,，自然需要差異化、有條件的松綁計劃,。那么,，什么樣的救市策略才能真正解決這樣一個悖論呢？
整個市場的主流觀點(diǎn)是：三,、四線城市最需要松綁,，因為庫存積壓。但此類城市過去并沒有為太多的限購政策所束縛,，人口導(dǎo)入速度不會因為政策松綁而大量流入,，當(dāng)?shù)氐馁徺I力也不會因此而快速向樓市注入。因此對于此類松綁限購的做法還是需要潑冷水,。事實上,，限購政策主要還是體現(xiàn)在一、二線城市,。亟須松綁或注入樓市刺激政策的不是三,、四線城市，而是一,、二線城市的郊區(qū)市場,。此類城市的樓盤開發(fā)規(guī)模較大，可以成為外來人口購房的重要空間,。對此類城市注入寬松的購房政策,，利好人口的導(dǎo)入，屬于比較務(wù)實的做法,。筆者建議對此類城市市區(qū)中的老市民購房資格進(jìn)行松綁,，鼓勵其進(jìn)行二次置業(yè)，但必須在郊區(qū)樓盤中完成,。這樣的一個松綁,，利好當(dāng)?shù)厥忻窀纳菩妥》啃枨蟮臐M足，同時能為市區(qū)增加更多的二手房源,。
2010年以來的限購限貸政策威懾力才剛剛顯露,。此刻魯莽地對此類政策進(jìn)行松綁，自然容易貶損政策的公信力,。所以,，還是需要采取有條件的松綁，并且要給予該行業(yè)3~6個月的反思期。這樣將有效抑制投資投機(jī)需求,，并鼓勵剛需購房者的入市,。在為各個市場主體找到最佳利益平衡點(diǎn)的同時，真正破解樓市的悖論,。