實(shí)施近四年的限購政策,，對抑制樓市投機(jī)起到明顯效果,，但時(shí)至今日,，限購政策的合理性和必然性都在受到挑戰(zhàn)。(如有購房問題請撥打熱線：400-606-6969)
??今年以來,，已有銅陵,、南寧、無錫等多個(gè)地區(qū)出臺了放松限購范圍,、放松非戶籍資格審查以及購房落戶等政策,。
??接近住建部的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者稱，全面取消限購現(xiàn)在不可能,，這樣做存在放大房地產(chǎn)市場泡沫的風(fēng)險(xiǎn),。但在中央分類調(diào)控和市場化思路下，部分二三線城市放松限購實(shí)際上已經(jīng)在發(fā)生,，并且沒有受到高層的干預(yù),。
??但從實(shí)際效果來看，多位業(yè)內(nèi)人士對記者指出,，除了四個(gè)一線城市,，限購的邊際效應(yīng)已明顯遞減，很多城市即使取消也影響不大,。
??全面取消限購的風(fēng)險(xiǎn)
??2014年至今,，樓市低迷僵局持續(xù)未有改善。
??從宏觀經(jīng)濟(jì)來看,，2014年一季度中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)探底,，GDP增速回落至7.4%，創(chuàng)2009年一季度以來新低,。中國經(jīng)濟(jì)仍未企穩(wěn),，表明經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)。
??2014年2月興業(yè)銀行暫停辦理房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù),，是商業(yè)銀行對房企信貸進(jìn)一步緊縮的信號,。同時(shí)，不少銀行上浮了首套房按揭貸款利率,。央行督促商業(yè)銀行確保首套房貸款半個(gè)月后,，仍看不出信貸明顯松動(dòng)的跡象,。
??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-4月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資22322億元,，同比名義增長16.4%,，增速比1-3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn),；全國商品房銷售面積同比下降6.9%，降幅比1-3月擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn),。
??由于對房地產(chǎn)的嚴(yán)重依賴,，地方政府在壓力之下，首先想到的便是放松限購,。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，從當(dāng)前市場發(fā)展態(tài)勢來看，由于今年回歸
市場化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路,，對于庫存偏大,，存在較大市場去化壓力的三四線城市、部分二線城市,，有可能會拉開限購逐步退出的序幕,。
??偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，在供求相對平衡,、或者供不應(yīng)求的城市,，如果放松限購引起市場的激烈波動(dòng)，將受到監(jiān)督和問責(zé),。分類調(diào)控并不意味著可以全面放松限購,。
??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，目前完全放開限購的條件尚不具備,。限購政策對抑制投資,、投機(jī)需求起到巨大作用，尤其是一,、二線城市,，如果立即退出，在調(diào)控長效機(jī)制沒有建立的情況下,，抑制投資和投機(jī)方面必然缺少相應(yīng)的銜接和替代手段,。
??丁祖昱還表示，一旦取消限購,，就會被市場解讀為政府開始救市了,，房價(jià)又要上漲了。市場因自身供求失衡的調(diào)整節(jié)奏被人為縮短或終止,，這對市場化的調(diào)節(jié)機(jī)制是非常不利的,，如果又出現(xiàn)量價(jià)短期快速攀升,，樓市未來的壓力無疑更大。
??“中國的限購,，是支撐房價(jià)的最重要屏障,，這個(gè)邏輯是：因?yàn)橄拶彛徺I力沒有得到真正釋放,，所以,，假如限購取消，房價(jià)一定暴漲,�,；谶@個(gè)邏輯，大
資金才會瘋狂炒作地價(jià),、房價(jià),，并且這種炒作的杠桿難以想象地高�,！鄙钲谝患掖笮偷禺a(chǎn)商人士不無憂慮地說,，這種邏輯恰恰是最大的陷阱，一旦全面退出兌現(xiàn),，對
于資本來說就是大量拋售籌碼的最后機(jī)會,，否則只能被套牢。
??該人士認(rèn)為,，目前全面取消限購只會導(dǎo)致短期市場繁榮,，長期對市場則很不利。
??退出的“藝術(shù)”
??深化改革強(qiáng)調(diào)市場化取向,，而限購政策作為一種行政手段,，退出是遲早的,。但在當(dāng)前環(huán)境下,，如何退出和什么時(shí)候退出都要十分慎重,。
??21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場總監(jiān)桑豫峰表示，多個(gè)城市對現(xiàn)有限購政策所作的調(diào)整,，屬于微調(diào),，并沒有突破房地產(chǎn)調(diào)控這一前提。預(yù)計(jì)微調(diào)的城市會繼續(xù)增加,，但今年全面放松限購的可能性幾乎不存在,，因此，聲稱“告別限購”為時(shí)尚早,。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，后續(xù)在房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫的情況下，全國預(yù)計(jì)有超過30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性,。他指出,，未來松綁
的政策空間有很多,，主要有6大方向。其中,，除了最主要的戶籍和限購區(qū)域放松外,，調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、限價(jià)政策放松,，以及公積金政策松動(dòng),，都是常用的放松
手段。公積金政策是地方政府能夠使用的最直接的金融工具,。
??丁祖昱則建議,，部分三線城市可以率先取消。目前有46個(gè)城市限購,，其中部分城市并不屬于迫切需要限購的，比如無錫,、臺州,、佛山、珠海等,。這類城
市在目前這種弱勢市場中應(yīng)該取消限購,；對一般二線城市，從支持改善需求的角度可以進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整,，比如把二套的上限調(diào)整為三套,，也可以對改善需求可以采用賣
一買一(賣掉一套即可再買一套)；對城市非戶籍常住居民給予同等待遇,。讓持有居住證的常住人口和戶籍人口享有同等的購房待遇,，包括上海、北京等一,、二線城
市在限購政策中調(diào)整或取消這類限制條件也是可行的,。
??邊際效應(yīng)在遞減
??根據(jù)同策咨詢分析數(shù)據(jù)，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,，限購政策執(zhí)行時(shí)效周期為4-6個(gè)月,，此后政策執(zhí)行的效力會趨弱。
??張宏偉認(rèn)為,，當(dāng)前樓市預(yù)期分化,，尤其是銀行信貸緊縮對于樓市的影響明顯，因此限購放松的效果會大打折扣,，預(yù)計(jì)拉動(dòng)成交量的增幅在20%-30%,，但對成交價(jià)格難以形成支撐。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，限購政策是結(jié)合戶籍起到效果的,，而全國除了北京,、上海，其他城市落戶的難度基本都是與購房能力匹配,，這種情況下,，特別是
三四線城市，甚至二線城市,，限購的執(zhí)行對市場的影響不大,。從2011年執(zhí)行來，限購效果已經(jīng)遞減,，很多城市限購年限都是一年,，獲得購房資格非常容易；只有
一線城市來限購松綁會產(chǎn)生比較明顯的變化,。
??胡景暉認(rèn)為,，未來一段時(shí)間，我國樓市將更明顯地呈現(xiàn)出不同城市不同政策環(huán)境的差異化特征,，房地產(chǎn)市場明顯下行的城市放松限購,，市場表現(xiàn)平穩(wěn)或存在價(jià)格上漲壓力的城市維持限購政策不變的雙向格局將出現(xiàn)。一線城市放松限購的可能性很小,。
??張大偉指出,，如果信貸政策能適度調(diào)整支持普通購房需求，將對市場中長期平穩(wěn)發(fā)展起到資金保障作用,。
??據(jù)桑豫峰分析,，今年房地產(chǎn)調(diào)控總原則不變但部分城市會進(jìn)行微調(diào)，房地產(chǎn)信貸仍然偏緊但一段時(shí)期的信貸環(huán)境會有所改善,，即使更多城市對限購政策進(jìn)行微調(diào),，也難改房地產(chǎn)市場向下調(diào)整的趨勢，但這種調(diào)整只是“軟著陸”,，而絕不可能是暴跌,，宏觀經(jīng)濟(jì)也不允許房地產(chǎn)大跌。