摘要：近日,，貴州省的龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的中天城投，對(duì)旗下一個(gè)項(xiàng)目做出表態(tài)稱,，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí),，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡,，泄漏了房地產(chǎn)企業(yè)的底線。
種種跡象顯示,，在經(jīng)歷了多年的政策調(diào)控后,，曾經(jīng)“放蕩不羈”的房?jī)r(jià)，終于要低下了高昂的頭,。但是對(duì)于房企來(lái)說(shuō),，“降價(jià)”依舊是一個(gè)非常敏感的字眼，能降多少,？這個(gè)大家都關(guān)心的問(wèn)題,，卻成了行業(yè)中不能說(shuō)的秘密。
正因?yàn)榇�,，�?dāng)上市房企中天城投對(duì)旗下一個(gè)項(xiàng)目做出
“當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí),，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡”表態(tài)之時(shí)，立刻引起了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的關(guān)注,。
補(bǔ)充公告測(cè)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)/
在近期公布的
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場(chǎng)中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱“新國(guó)九條”)中,，強(qiáng)調(diào)了普通投資者權(quán)益保護(hù)，而作為落實(shí)政策,，不少有再融資計(jì)劃的上市公司,，紛紛結(jié)合自身的情況，對(duì)再融資方案進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明,。作為貴州省的龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的中天城投,，就是其中之一。
根據(jù)此前披露的方案,，中天城投計(jì)劃非公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)45380萬(wàn)股
(控股股東金世旗控股承諾擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量不低于本次非公開(kāi)發(fā)行最終確定的發(fā)行股份總數(shù)的10%且不高于35%),。而在融資所得的不超過(guò)30億元中，將用于貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目
(以下簡(jiǎn)稱金融中心項(xiàng)目),、貴陽(yáng)市云巖漁安,、安井回遷安置居住區(qū)E組團(tuán)
(公租房組團(tuán))項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。其中,，預(yù)計(jì)總投資74.43億元,，計(jì)劃使用募集資金24億元的金融中心項(xiàng)目，在此次再融資計(jì)劃中有著極為重要的地位,。正因?yàn)榇�,，在上周末中天城投再次進(jìn)行了專項(xiàng)說(shuō)明，其中,，對(duì)于房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益的測(cè)算,，引起了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的關(guān)注。
中天城投稱，依據(jù)貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,，項(xiàng)目類型為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，可行性研究報(bào)告所預(yù)測(cè)的商業(yè)地產(chǎn)平均銷售價(jià)格為7933.20元/平方米。根據(jù)合富輝煌《貴陽(yáng)市商品房2014年3月成交月報(bào)》,，募投項(xiàng)目貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目所在地貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)2014年3月寫(xiě)字樓平均成交價(jià)為9108元/平方米,。
考慮到項(xiàng)目有一定的開(kāi)發(fā)周期，中天城投假設(shè)項(xiàng)目最終銷售均價(jià)在正負(fù)15%范圍內(nèi)變化時(shí),，對(duì)于項(xiàng)目收益的情況進(jìn)行了測(cè)算,。而測(cè)算的結(jié)果是，當(dāng)金融中心項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí),，項(xiàng)目整體銷售凈利率為10.83%,，仍可實(shí)現(xiàn)盈利。另外,，中天城投指出當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡,。
毫無(wú)疑問(wèn),，面對(duì)中天城投的測(cè)算結(jié)果，確實(shí)令人有些驚訝,，因?yàn)榧词乖诮鹑谥行捻?xiàng)目預(yù)測(cè)平均售價(jià)(7933.20元/平方米)明顯低于所在區(qū)域?qū)懽謽瞧骄山粌r(jià)的情況下,，依舊有著約30%的銷售均價(jià)下調(diào)空間，才會(huì)觸及盈虧平衡點(diǎn),。而需要特別提出的是,，以上僅是中天城投對(duì)于金融中心項(xiàng)目售價(jià)的預(yù)測(cè)，并不意味著是最終的銷售價(jià)格,，但是可以反映出公司的預(yù)期,，以及項(xiàng)目成本的大致情況。
萊茵置業(yè)自曝“底線”/
實(shí)際上,，雖然
“新國(guó)九條”正式公布時(shí)間并不算長(zhǎng),，但是中天城投并非唯一一家對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格變動(dòng)進(jìn)行敏感性分析的上市地產(chǎn)商�,！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,，萊茵置業(yè)也在近日公告稱，為進(jìn)一步落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)資本市場(chǎng)中小投資者合法權(quán)益保護(hù)工作的意見(jiàn)》,，保障中小投資者知情權(quán),，維護(hù)中小投資者利益，就非公開(kāi)發(fā)行相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)一步予以補(bǔ)充披露,。
萊茵置業(yè)稱,，結(jié)合2013年度杭州地區(qū)商品房銷售價(jià)格走勢(shì)，2014年1～3月的成交價(jià)格先降后升，漲跌幅度均有所收窄,，說(shuō)明短時(shí)期內(nèi)杭州地區(qū)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格不存在大幅下降的風(fēng)險(xiǎn),。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)近期價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，從長(zhǎng)期看這是市場(chǎng)健康發(fā)展的表現(xiàn),。但是房地產(chǎn)企業(yè)為完成資金回籠,，如成交量持續(xù)低迷，則市場(chǎng)以價(jià)換量可能性將加大,，所以公司新開(kāi)發(fā)產(chǎn)品存在價(jià)格下降的風(fēng)險(xiǎn),。
依據(jù)萊茵置業(yè)楓郡項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其項(xiàng)目類型主要為住宅,，預(yù)測(cè)的住宅平均銷售價(jià)格為10314元/平方米,。根據(jù)透明售房網(wǎng)信息，楓郡項(xiàng)目周邊可比房地產(chǎn)項(xiàng)目在2014年4月的成交均價(jià)約為10600元/平方米,。測(cè)算結(jié)果顯示,，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利率為6.39%,，仍可實(shí)現(xiàn)盈利,，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%時(shí)，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡,。
同時(shí),，萊茵置業(yè)也公布了萊茵知己項(xiàng)目的測(cè)算情況，項(xiàng)目類型主要為住宅,，可行性研究報(bào)告所預(yù)測(cè)的住宅平均銷售價(jià)格為9262元/平方米,。萊茵知己項(xiàng)目周邊可比房地產(chǎn)項(xiàng)目在2014年4月的成交均價(jià)約為9150元/平方米。當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí),，項(xiàng)目整體銷售凈利率為2.69%,，項(xiàng)目仍可實(shí)現(xiàn)盈利。當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降18.44%時(shí),，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡,。
業(yè)內(nèi)解讀：“盈虧點(diǎn)”有差異/
從最終的測(cè)算結(jié)果來(lái)看，中天城投金融中心項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)(項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%),，與萊茵置業(yè)楓郡項(xiàng)目(項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%),、萊茵知己項(xiàng)目(項(xiàng)目銷售均價(jià)下降18.44%時(shí))有著明顯的差異。
對(duì)此,，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,，所謂的項(xiàng)目效益測(cè)算，其實(shí)是預(yù)計(jì)售價(jià)變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響,，這就涉及兩個(gè)方面,，成本和售價(jià)。從成本來(lái)講，主要包括土地成本,、建安成本等,，但是具體到不同的地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，各個(gè)成本環(huán)節(jié)都不一致,，回款情況也難以把控,，再加上項(xiàng)目之間的價(jià)格受到地段、設(shè)計(jì)等方面影響,，也會(huì)存在差異,。比如中天城投的金融中心項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)，地處貴州,，但是萊茵置業(yè)的兩個(gè)項(xiàng)目為住宅,，位于杭州，項(xiàng)目類型就明顯不同,。
對(duì)于同類型項(xiàng)目(商業(yè),、住宅)盈虧點(diǎn)與售價(jià)空間是否有借鑒性，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出,，很難說(shuō)所有商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)下降三成就是房企成本線,，而且商業(yè)項(xiàng)目較住宅項(xiàng)目的波動(dòng)更加大。
另外,，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士特別指出，兩家房企對(duì)各自項(xiàng)目測(cè)算出的“盈虧平衡點(diǎn)”,，本身可能也是不太準(zhǔn)確的,，因?yàn)闇y(cè)算還必須考慮項(xiàng)目的銷售情況，銷售周期越長(zhǎng),，成本也就越高,，甚至可能出現(xiàn)尾盤(pán)遲遲未能完成銷售的情況�,？偟膩�(lái)說(shuō),，兩家房企對(duì)于各自項(xiàng)目的效益測(cè)算都是相對(duì)樂(lè)觀的。
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