在多種因素作用下,，3月以來國內主要城市房價指標降溫，樓市正在步入調整期。一時間眾說紛紜,，有不少觀點認為樓市現(xiàn)“拐點”,，房價的“大跳水”，甚至“崩盤式”全面回落,。但上述認識似乎過于極端化和悲觀,，因此，有必要區(qū)分市場分化(有升有降)和大勢拐點(長期曲線掉頭向下)的不同,，以及房價的階段性回調盤整與全面崩盤的不同,。我認為，綜合考慮當前樓市表現(xiàn)應該屬于前者,，而非后者,。
房地產市場分化有利于擠泡沫
中國的城鎮(zhèn)化目前實際上剛完成不到40%，而國際經驗表明,，要到70%左右的高位才會轉入一個低平發(fā)展新階段的狀態(tài),。總體而言,，中國城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過程中,，在今后幾十年城鎮(zhèn)化水平高速提升期里，還會有幾億人要進城居住,。伴隨我國社會總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”演變,，我國城市中心區(qū)域房價仍保持長期性上漲趨勢。前期房地產市場可能由于種種原因形成一些泡沫因素,，但在市場出現(xiàn)分化的情況下,，正有利于使泡沫現(xiàn)形并加以消化。值得說明的是,，尚無可信理由認定中國樓市已進入斷崖式“大跳水”和“崩盤”過程,。正常的市場是允許價格波動的，應該體現(xiàn)出一定的市場風險,。而我國樓市前些年表現(xiàn)似乎是個單邊市,，大家實際上誰也不覺得其中有風險，很多資金都肆無忌憚地在房地產市場里面炒作,，而現(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是一個矯正契機,。
市場分化后可以使一些要買房的居民得到價格實惠,，但不能因為現(xiàn)在一些具體的價格下調案例，就簡單預期房價會普遍“大跳水”,，甚至出現(xiàn)“斷崖式全面崩盤”局面,，這反而會使相當多的購房者“買漲不買落”而猶豫不安。要看到，有些地方房價仍然堅挺,，并且還有漲價的案例,。今年4月份70個大中城市新建商品房價有69個與去年同期相比上漲，有8個環(huán)比下降;二手房價同比下降的城市有2個,，環(huán)比下降的有22個,。當然，從成交量等指標看,，再往后有降價表現(xiàn)的城市可能會更多些,。需要強調的是，統(tǒng)計公布的價格是均價,，光看均價不能說明太多問題,。在“有升有降”的具體場景即“市場分化”環(huán)境出現(xiàn)后，對于交易雙方來說,，最重要,、最關鍵的是具體分析每個交易對象的具體情況。如果說樓市現(xiàn)在已進入一個波動的,、分化的階段,，正好是一次改變和結束以往“單邊市”的全民教育。今后對房地產價格的分析要分線,、分市,、分段、分類,、分型,。
所謂分線，就是一,、二,、三、四線城市的房價會有明顯區(qū)別,。分線之后還要分市,，同一線上的不同城市也可能有明顯區(qū)別。接著還得分段,，即同一個城市里不同地段的房價也可能大相徑庭,。比如北京，有人說現(xiàn)在房價出現(xiàn)了下調案例,，但應看到五環(huán)之內還較穩(wěn)定,，主要是在大興、通州等地段有個別調價案例,，這就體現(xiàn)了地段的不同,。再往下還得分型，什么樣的戶型、朝向,、樓層,、具體特點，都可能會導致價格不同,。再往下還得分類,，比如學區(qū)房還是非學區(qū)房，與地鐵站是什么關聯(lián)狀態(tài)等,。有了市場分化以后,，所有和不動產發(fā)生關聯(lián)的社會成員要一起學習，形成對市場的基本認識,，并順應市場要求去防范風險,，優(yōu)化自己的具體決策。目前應是一個很好的促進我國住房市場健康化的契機,，政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”等權宜手段,。
實行“雙軌統(tǒng)籌”框架
現(xiàn)在我國政府決策層對于房地產領域顯然已經有新的優(yōu)化調控思路。一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在推進,，有效供給在未來幾年內就要到位,。這樣一來，低收入階層,、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會獲得有效供給,。另一方面，在商品房領域,，不再屢屢表態(tài),、頻頻出手，而是給出市場自身調整空間,。市場通常應該在小幅正常波動中優(yōu)化配置并得以健康發(fā)展,，我們現(xiàn)在越來越可望接近這個境界。應當強調,，在市場出現(xiàn)分化后,，地方政府應該相機抉擇，將原來不得已而為之的限購等行政手段趁此機會淡出,、收斂下來,，讓不符合市場規(guī)律的權宜之計退出歷史舞臺。當然,，這是一個需要因地制宜,、漸進掌握的過程。目前所有的跡象合在一起,，對市場分化總體上應該給予正面評價。其后的中長期制度建設如果能跟上，應能有效防止超出正常幅度的強烈大幅反彈,。
既然政府已清晰地把重點放在保障房托底上,，保障房有效供給如果在幾年之內跟上來，就可以讓商品房,、產權房軌道上的市場機制更好地發(fā)揮作用,。那么，現(xiàn)在就更沒有必要特別強調在商品房,、產權房這個概念上才有意義的“房價調控”,。調控不是說可以不存在，而是說現(xiàn)在不必刻意針對房價去強調“調控”這兩個字,。真正有意義的是,，一方面由各地相機抉擇淡化行政限購措施——這不是所謂的政府“救市”、“挺市”,，而是政府回歸市場軌上應秉持的調控理性;另一方面積極貫徹三中全會精神加快房地產稅立法,，并適時推進改革。不宜簡單化地認為房地產稅一出臺就能抑制房價,。實際上,，房地產稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚曲線的總體趨勢，但在發(fā)揮其他功能的同時,，確實有利于減少一些樓市泡沫,，也有利于降低住房空置率，因此房地產稅應是促使房地產市場健康發(fā)展的重要制度要素之一,。
解決好樓市和房價問題,，根本性思路與策略應是政府和市場各司其職。目前在房地產宏觀調控層面應說正在實行“雙軌統(tǒng)籌”框架,，一個是保障軌,，一個是市場軌。也就是說,，商品房的房價高與低,，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關系。政府要做的是首先要托住“廉租房”與“公租房”合二為一這個底,。其次要積極發(fā)展更高一層的“共有產權房”,，讓剛剛畢業(yè)進入社會的年輕白領等沒有實力買完全產權房的群體，不用再去當“房奴”,。第三是在有相應房源的地方轄區(qū)內,，適時把“補磚頭”(出資支持新建保障房)轉為“補人頭”(政府采購式供應公租房，補貼付給特定保障對象的房東)提高績效水平,。在這個基礎上,，對于一般性的商品住宅,，政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場公平競爭規(guī)則和依法收稅就可以了,，其余的事情可交給市場解決,。
“雙軌統(tǒng)籌”調控框架現(xiàn)在已前所未有地明確，政府部門正聚精會神地把幾千萬套保障房做實,、做好,，而且保障房概念下清晰地把“廉租”和“公租”兩個概念并軌，這都是值得稱道的進步,。但令人遺憾的是,，前些年在高舉“調控”大旗階段上，本應抓住不放的長效制度機制建設,，特別是我國改革中的“攻堅克難”事項——房地產稅改革,，至今進展很不理想。
總之一句話,，在推進全面改革,，以及在資源配置中使市場發(fā)揮決定性作用的視角下，加快房地產稅立法,，以經濟手段置換行政調控,，力求提高房地產市場的健康度，應是樓市分化之后政府和各方抓住改革契機,、順應客觀規(guī)律的重要抉擇,。