限購,，這個(gè)具有較強(qiáng)行政色彩的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，曾被視為抑制房價(jià)上漲的利器,，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議,。
即將淡出的限購
在一次次的試探,、否認(rèn),、叫停,、暗松之后,，影響中國房地產(chǎn)市場四年之久的限購政策，即將淡出
昨日有消息稱,，除北上廣深之外,，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方,。這意味著除四大一線城市之外的30多個(gè)限購城市,，有可能全面松綁限購政策。
對(duì)此,，接近住建部的權(quán)威人士向記者確認(rèn),，上述政策方向和趨勢(shì)已經(jīng)明確。但具體是否發(fā)文,、何時(shí)發(fā)文,，相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度�,！霸跊Q策層看來,，一線城市目前還很難在近期松綁限購，因?yàn)橹埃ǚ績r(jià)）上漲過快,，且目前還沒有見到明顯的房價(jià)下降或市場調(diào)整,。”該人士稱,。
“我咨詢了很多房地產(chǎn)企業(yè),，現(xiàn)在企業(yè)層面還沒有得到這個(gè)消息。但我們感覺這個(gè)政策執(zhí)行的可能性很大,，無論它以怎樣的形式表現(xiàn)出來�,！敝性禺a(chǎn)首席運(yùn)營官李文杰表示,。
四年限購路
限購，這個(gè)具有較強(qiáng)行政色彩的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,，曾被視為抑制房價(jià)上漲的利器,，也曾因其行政色彩而引發(fā)爭議。
為應(yīng)對(duì)部分城市房價(jià)過快上漲,，兌現(xiàn)“一定要把房價(jià)上漲趨勢(shì)控制住”的承諾,，2010年4月，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》,，要求房價(jià)上漲過快城市限制家庭購房套數(shù),，被業(yè)內(nèi)稱為“限購令”。粗略統(tǒng)計(jì),，目前有40多個(gè)城市執(zhí)行著不同程度的限購政策,。后續(xù)市場情況表明,，限購確實(shí)在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房價(jià)的過快上漲,。
縱觀四年限購歷程可以發(fā)現(xiàn),，其影響最大的階段是2011年和2012年。當(dāng)時(shí),，綠城中國等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類型的開發(fā)商,，成交量驟減。綠城無奈走上賣項(xiàng)目,、賣股份的求生之路,。當(dāng)企業(yè)和地方通過各種渠道呼吁解除行政性調(diào)控時(shí)，住建部有關(guān)人士曾私下無奈地表示,，“目前除了行政性強(qiáng)行限購,，誰還有更好的調(diào)控房價(jià)的辦法，我們虛心求教,�,！�
一些對(duì)土地出讓和房地產(chǎn)市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購，比如蕪湖,、武漢,、廈門、珠海,、長沙等,，而多數(shù)變相或直接的松綁，都以地方政府否認(rèn),、收回,，或上級(jí)政府叫停等方式草草收?qǐng)觥＿@也折射出中央層面對(duì)執(zhí)行限購政策的決心,。
不過,，限購的威力在2013年已經(jīng)開始淡化。2012年底至2013年,，各地商品房成交量強(qiáng)勢(shì)反彈,，并帶來房價(jià)再次大漲。業(yè)內(nèi)人士事后回顧,，除了個(gè)稅按差額20%征收等政策帶來恐慌式購房外,，市場面貨幣供應(yīng)量的整體充足，是導(dǎo)致各地樓市再度火爆的主要因素,。在需求龐大的情況下,，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減,。
2013年下半年,，銀行系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸,，6月下旬出現(xiàn)的“錢荒”，更是對(duì)市場潑了盆冷水,。再加上受八項(xiàng)規(guī)定,、六項(xiàng)禁令等因素影響，高端消費(fèi)大為萎縮,，樓市也受到波及,，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場去年底開始全面降溫，“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期,。
“雙向調(diào)控”啟程
“目前中國樓市不是淡,，而是冷。繼續(xù)下去,，恐怕要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。中介公司已經(jīng)開始裁員關(guān)店，部分城市5月份成交量甚至不如春節(jié)期間,。這種情況十分罕見,。”一家大型房企高管稱,。
也正是房地產(chǎn)市場的快速降溫,，為重新考量限購等政策提供了條件。
今年的政府工作報(bào)告中重申,，中國將遏制房地產(chǎn)投機(jī),。即，針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控,，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,。
今年全國兩會(huì)期間,，住建部副部長齊驥明確指出，今年將實(shí)施的房地產(chǎn)市場“雙向調(diào)控”即為分類指導(dǎo),，就是對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制,、遏制投資投機(jī)性需求,，限購政策不退出。而對(duì)于庫存量比較大的城市,，要控制供地和供應(yīng)結(jié)構(gòu),，采取必要手段，消化庫存,。
市場將上述動(dòng)向解讀為：中央對(duì)今年房地產(chǎn)市場基本態(tài)勢(shì)已“心中有數(shù)”,，限購政策或存在松動(dòng)的空間,。
而根據(jù)上證報(bào)記者在多個(gè)二、三線城市的調(diào)研,，在地方經(jīng)濟(jì)增長乏力,、房地產(chǎn)市場成交低迷等多重壓力下，目前地方松綁限購的意愿較為強(qiáng)烈,。一些城市也已陸續(xù)出臺(tái)松綁政策,。與過去兩年不同的是，這些放松限購的政策基本得到認(rèn)可,。
對(duì)此,，住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長趙路興向上證報(bào)記者表示，這個(gè)方向沒錯(cuò),。他分析,，今后中央不會(huì)再出臺(tái)全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是重在建立長效機(jī)制,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。政策思路主要為：其一，將對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行因城因地分類調(diào)控,，以地方政策為主,；其二，實(shí)行“雙向調(diào)控”政策,，即一,、二線熱點(diǎn)城市，繼續(xù)抑制投資性需求,，調(diào)控方向難以改變,，調(diào)控力度也難以放松，同時(shí),，增加中小戶型住房的供應(yīng),，對(duì)于合理的自住需求有相應(yīng)政策支持；其三,，對(duì)三,、四線城市重點(diǎn)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
“今年以來我國房地產(chǎn)市場明顯分化,，一線城市和大部分二線城市供需仍緊張,，但三、四線城市出現(xiàn)供大于求狀況,，為此必須實(shí)施分類調(diào)控,。”趙路興說。
“限購松綁的深意在于,，它有可能導(dǎo)致市場預(yù)期的改變,，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善,，限購松綁很難對(duì)市場有本質(zhì)性的作用,。所以，下一步,，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo),。”中信建投房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶說,。