近期，各地樓盤降價打折之聲不絕于耳,，部分開發(fā)商資金鏈斷裂的消息也是屢見報端,，房地產(chǎn)市場開始充斥著各種救市的言論，一時間,，地產(chǎn)市場似乎是一片慘淡,。昨天，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，全國70個大中城市中,，4月共有26個城市的新建商品住宅價格環(huán)比持平或下跌，創(chuàng)2013年以來的下跌新高,。那么,，房價現(xiàn)在到底是什么狀況?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國社會科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論,。
房價真的扛不住了?未來樓市將是何走勢?
國家統(tǒng)計局公布了70個大中城市房價指數(shù),，與上月相比,，新建商品住宅和二手住宅價格下降的城市數(shù)量均有所增加，其中新建商品住宅價格下降的城市有8個,，二手住宅方面,，價格較上月下降的城市有22個。杭州以0.7%的降幅位居榜首,，寧波，無錫,，溫州,，金華，惠州,，安慶,，贛州緊隨其后，降幅在0.1%到0.5%之間,。
在44個價格上漲的城市中,，南京和廈門以0.4%的漲幅位居榜首，漲幅比3月份回落的城市有31個,，最高漲幅比3月份回落了0.2個百分點,。溫州仍然是唯一一個價格繼續(xù)下跌的城市，價格上漲的城市依舊還是69個,，但漲幅回落城市達到67個,。其中，位居榜首的上海同比漲幅13.6%,，也比3月份回落了1.9個百分點,。北京、廣州,、深圳的同比漲幅均為11.2%,，漲幅明顯收窄。
通過國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)我們看到,，二三線城市房地產(chǎn)市場陷入膠著狀態(tài),。
尹中立：中國的房地產(chǎn)即將出現(xiàn)拐點 現(xiàn)在基本上得到了驗證
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
應(yīng)該說基本吻合，雖然從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看,，比如說同比的數(shù)據(jù),，還依然是10%的漲幅，但是這里要解釋一下這個指標的概念,，同比是指今年的4月份和去年的4月份相比較,，但是環(huán)比看得就更加直白一點兒。也就是說我三月份和四月份比較是漲了,，還是跌了,，從這個同比的數(shù)據(jù)可以看到，去年如果這樣投，其實拐點,，它最高點就出現(xiàn)在去年的八,、九月份。所以我去年六月份說,，因為美國的貨幣政策調(diào)整,，所以中國的房地產(chǎn)即將出現(xiàn)拐點，應(yīng)該說現(xiàn)在基本上可以得到了驗證,。尤其是從環(huán)比的數(shù)據(jù)來看,，而且三月份和四月份環(huán)比的數(shù)據(jù)，下跌的數(shù)據(jù)越來越多,，看得更加明顯一點兒,。
如果再結(jié)合交易量的數(shù)據(jù)來看，就更加明顯,，四月份交易量的數(shù)據(jù),，一線城市下跌了大概都在50%左右，三,、四線城市大概是30%左右,。所以這個交易量的萎縮程度比這個價格的數(shù)據(jù)看得更加明顯。
張鴻：加入到下跌戰(zhàn)團里的城市越來越多 降幅已經(jīng)燒到了北京
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
加入到下跌戰(zhàn)團里的越來越多了,，而且即使你說百分之十幾的,，我們科學(xué)的說法叫做漲幅收窄。你要是再往前幾個月數(shù)的話,，那最高漲幅是20%,，然后18%，然后17%�,，F(xiàn)在上海的百分之十三點幾,，這已經(jīng)是最高漲幅。所以漲幅在同比在收窄,，而且環(huán)比,，這個月比上個月持平的、下跌的開始越來越多,，而且它燒到了北京,。一線城市北京也開始出現(xiàn)了環(huán)比，比上個月下降的趨勢,。
很多人會覺得,，好像和我們生活中感覺的不太一樣。生活中怎么沒下降呢?這是因為定價的時候,，他說那個打折,，那個基數(shù),，不是根據(jù)去年這個時候的那個價格說，他去年兩萬,，我今年打了折買一萬八,，不是這樣的。他去年兩萬,，今年本來定了三萬,，然后一看世道不大好，我賣個兩萬五,，這個數(shù)字是和三萬比,，它是打折，但是它比去年可能還是漲,，但這個漲幅也在收窄,。
尹中立：下跌的趨勢已經(jīng)確認 抄底還為時尚早
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
這是房地產(chǎn)市場波動的特點決定的,，也就是說房價的波動,，它是一個分散交易的市場，它的統(tǒng)計,、價格的變動有一個滯后的過程,，與股票市場不一樣。股票市場是一個,、兩個交易所,，是一個集中競價的市場，今天跌了20個點,，立刻就能夠看得非常清楚,，所以大部分股票都是跌的。但是房子是每個開發(fā)商自己的定價,，然后根據(jù)別人的定價,，互相一個市場的博弈過程，所以它首先會表現(xiàn)為交易量的下降,，其次才是價格的下跌�,，F(xiàn)在是交易量已經(jīng)下跌，所以未來一段時間,，價格會逐漸地會表現(xiàn)出來,。
需要關(guān)注的一點是，現(xiàn)在這個拐點是剛剛出現(xiàn),。并不是說,，大家現(xiàn)在想著我什么時候抄底，現(xiàn)在離抄底的時間可能還為時尚早,，也就是說下跌的趨勢剛剛形成,，未來還要看政策,，看宏觀經(jīng)濟的基本面，還有國際形式再做定奪,。但現(xiàn)在這個下跌的趨勢,，應(yīng)該說已經(jīng)確認了。
馬光遠：目前的這個轉(zhuǎn)折點只是正常的調(diào)整 并不是要崩盤
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
整個房地產(chǎn)市場,，贏來一個轉(zhuǎn)折點,。第一個轉(zhuǎn)折點，只是說價格有所回落,，進行全面的一個調(diào)整,，但并不是像很多人講的說要崩盤等等。第二個,，面對這個轉(zhuǎn)折點,，我們的政策應(yīng)該怎么辦，應(yīng)不應(yīng)該救市,，那么什么情況下救,，或者什么情況下不救。如果房地產(chǎn)價格的調(diào)整本身影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定,，那肯定要救的,，但是如果沒有的話，價格的自然調(diào)整,，它是一個常態(tài),。所以目前的整個房地產(chǎn)價格的調(diào)整本身是在做正常的一個調(diào)整，而不是說已經(jīng)到刺激金融風(fēng)險的底限,。第三個,，目前的情況為什么會出現(xiàn)?對于我們的管理層，還有開發(fā)商來講,，都影響認清形勢,，也就是說目前的這種調(diào)整本身不僅僅對整個房地產(chǎn)行業(yè)，不是有害的,，反而是有益的,，但是當(dāng)然也要關(guān)注里邊的一些風(fēng)險。
張鴻：基本上從去年下半年開始 所有的數(shù)據(jù)開始往下走
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們還是先看一下大勢,，就是你說同比還是環(huán)比,。同樣的數(shù)字，開發(fā)商,、銀行,、政府部門和買房的人，看到的是不同的結(jié)果,，但是我們看一下大勢,。很多人不關(guān)心國家統(tǒng)計局每個月公布的房地產(chǎn)投資和銷售的情況,。上周剛剛公布了一到四月份的，有個景氣指數(shù),，叫國房景氣指數(shù),，是國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)的景氣指數(shù)。這個月是達到多少呢?是95.79,，這什么意思?就是景氣指數(shù)一百是正常的,。區(qū)間是95到105，過了105就說明過熱了,，曾經(jīng)我們達到過105以上,，106點幾，現(xiàn)在到95.79,，上個月還在96點幾,。你連續(xù)看，這幾個月在往下掉,，然后再看幾個圖,，也是統(tǒng)計局公布的。
我們先來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金的增速,，去年到12月左右嘩一下就下來了,，這里面有一個細節(jié),，上一次尹老師來的時候曾經(jīng)提到過,，就是美國QE開始退出的時候，說外邊的錢少,。從外資流進來的這個錢,，減少了百分之二十八點幾。再看土地購置面積的增速,，增速減緩,。去年地王頻出的時候是9.9，然后你看像現(xiàn)在土地面積,，開發(fā)商不買地了,，出現(xiàn)了負的，這叫負增長,，其實就是跌,，叫負的7.9，買不起地了,。然后再看房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,，基本上都是從去年下半年開始，尹老師判斷非常準確,，19.3,，然后開始16.8,、16.4的開發(fā)投資增速。
最后是我們關(guān)心的銷售面積和銷售額的增速,，也是從去年12月份開始,，11月、12月份嘩嘩嘩,，到了今年就開始出現(xiàn)了負增長,，一開始0.1的負增長，3.7的負增長,，到現(xiàn)在是銷售面積是降了6.9%,，銷售額增速7.8%。如果這么算的話,，就是你的面積下降的幅度要低于你的銷售收入的下降的幅度,。
尹中立：五年足以生成一個較大的房地產(chǎn)泡沫 我們不能不防中國樓市累積了十年的風(fēng)險
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
說到這個數(shù)據(jù)，我再想補充另外一個數(shù)據(jù),，老百姓可能比較關(guān)注交易量,，關(guān)注交易價格。但是宏觀決策部門更關(guān)心另外一個指數(shù),，實際上房地產(chǎn)的新開工面積,。新開工面積截止到前四個月，下降了百分之24點多,，接近25%,，新開工面積減少了，就意味著未來的施工量的減少,，就意味著鋼鐵,、水泥、建材需求的減少,。結(jié)合當(dāng)前的現(xiàn)狀,，我們現(xiàn)在這些行業(yè)都面臨著比較嚴重的產(chǎn)能過剩，如果需要再進一步減少,，而且是大幅度的減少的話,，那對相關(guān)的產(chǎn)業(yè)影響會非常大。
其實我們從國際比較可以看出來,，在國際上著名的這種房地產(chǎn)運行的周期當(dāng)中,，大約都是在漲五年。比如說1985年到1990年,，日本是漲了五年,，然后制造了一個很大的泡沫。在剛剛過去的十年當(dāng)中，像美國是2001年漲到2006年,，也是五年時間,。也就是說，從全世界其他國家的表現(xiàn)來看,，五年足以生成一個比較大的房地產(chǎn)泡沫,，但是對比一下中國，實際上我們是兩個五年,，也就是加起來實際上一共漲了十年,，2008年因為受到全球金融危機的影響，一個半年多時間的一個下跌,，可惜下跌的時間太短,，風(fēng)險沒有釋放，2009年接著漲,。所以從國際比較來看,，應(yīng)該說中國有中國的國情，因為中國的人多,，中國在快速的城市化,，但是毫無疑問，我們十年累積的風(fēng)險,，應(yīng)該說不能不防,。所以如何去應(yīng)對房地產(chǎn)出現(xiàn)的一個拐點所形成的風(fēng)險，我想應(yīng)該要從兩個方面來考慮,。
第一個是房地產(chǎn)調(diào)控政策,，應(yīng)該要適度的修改，至少要做出一個預(yù)案,，什么預(yù)案?因為我們在過去十年,，房價一直在漲,，我們一直在試圖控制它的房價上漲的速度,，打壓需求，增加供給,。但是未來如果真的形成一個下降的趨勢,，那么我們宏觀調(diào)控政策可能就要反過來做，應(yīng)該要刺激需求,。其次是金融風(fēng)險的控制,，可能最敏感的是金融行業(yè)。金融風(fēng)險控制,，其實國外也有成熟的做法,，面對房地產(chǎn)的風(fēng)險我們應(yīng)該做兩件事。第一個是要趕快推出存款的保險制度,。其次是就是政策性住房金融機構(gòu)趕快推出來,。我們在三中全會的文件里面也提出了要構(gòu)建政策性住房金融機構(gòu),，但是到目前為止，還是在討論過程當(dāng)中,，應(yīng)該說這樣一個方案應(yīng)該及早出臺,，應(yīng)該說對防范，或者化解這個風(fēng)險會有很大的作用,。
張鴻：如果我們的經(jīng)濟能扛住 那就讓開發(fā)商吃點虧長點見識
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們先得弄清楚,，我們原來說房價不能這么高，或者說這么高速增長的時候,，很多人說憑什么不能那么高速增長,，我們的需求有，然后也沒有那么多的控制,。但是因為房地產(chǎn)市場的根本數(shù)字都不清楚,，那今天當(dāng)我們說，它對中國經(jīng)濟可能有影響,，對金融可能有影響,，對很多行業(yè)可能有影響的時候,，這個數(shù)據(jù)我們也得弄清楚,。
如果從金融的角度說，金融風(fēng)險肯定是最大的風(fēng)險,，那金融風(fēng)險我們能不能扛得住?我記得,，這些年其實都有各大銀行都做過這種壓力測試。我看到過的有30%,，有50%的,，甚至還有更多的，說根本就沒事,，就房價跌到百分之幾十,，因為你首付在那兒，什么都沒事,。但是我們現(xiàn)在也擔(dān)心,，銀監(jiān)會在今年初的時候，也提醒各大銀行說要防范貸款的一些風(fēng)險,，保證我們不良的貸款率在增加,，那這個風(fēng)險其實銀行都有風(fēng)控，是可以測算出來的,。我覺得大家可以把這個測算出來,，那到底我們經(jīng)濟能不能忍受?然后如果有影響，那我們針對這個影響，影響到哪兒,，我們就救到哪兒,，如果沒有影響，我們能扛,，開發(fā)商能扛,，吃點兒虧，受點兒苦,，摔摔跤,，長點兒見識。
尹中立：從投資的角度來看 現(xiàn)在應(yīng)該多看少動
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
從投資的角度來看,，我覺得現(xiàn)在應(yīng)該叫多看少動,，做股票也一樣，就是說一旦形成一個下降的趨勢,，最好的辦法就是不做,。當(dāng)然，如果是你是開發(fā)商,，這個時候你不能不做,，那你唯一的辦法就是要增加現(xiàn)金的儲備，現(xiàn)金為王,，這是非常重要的,。從現(xiàn)在的存量這個市場來看，第一是三四線的城市,，明顯的是總量的供過于求,，一線城市實際上是價格過高。換句話說,，按照現(xiàn)在的價格和收入水平保持不變的話,，它實際上也是供過于求。所以總體的供過于求的這樣一個局面,，實際上市場的風(fēng)險是稍微要值得關(guān)注的,，但是它釋放到什么程度，還要看國際環(huán)境,，還有中國的其他宏觀經(jīng)濟政策如何去應(yīng)對,。
張鴻：樓市該怎么樣就怎么樣 就讓市場來解決問題
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我不得不提醒一下今天是“5·19”，中國股民都記得這個日子,。中國球迷也都記得這個日子，它是中國股市牛市的一個象征,，也是中國球迷非常悲慘的一天,。今天我們談到這個的時候，其實我們想說的是，在中國足球5·19的時候,，我們說救救中國足球,。在股市“5·19”的時候，其實就是在救中國股市,。但是我們救的不應(yīng)該是它的價格,，而是應(yīng)該建立一個很好的、完整的資本市場的體系,。足球也是一樣，是要有一個很好的足球的梯隊,，足球變成大家的愛好,。
房地產(chǎn)其實也一樣，今天我們看到的,，其實它是叫不叫調(diào)控的調(diào)控,，為什么?因為它的需求確實被遏制了，所以無論是從高端的這種需求,，它其實是相當(dāng)于過去我們說的投機性需求,，它當(dāng)然是奢侈品，奢侈的這種投機需求,，被限制。還是地方政府救市的手段的被限制,，其實都是走在一個正確的調(diào)控的手段上,。當(dāng)然我們要擔(dān)心的是接下來我們的手段，別被這些影響到我們整個宏觀經(jīng)濟的走勢,，影響到我們整個金融的安全，只要不影響這兩條,，我覺得他該怎么樣就怎么樣,，就讓市場來解決問題。