近期，各地樓盤(pán)降價(jià)打折之聲不絕于耳,，部分開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的消息也是屢見(jiàn)報(bào)端,，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始充斥著各種救市的言論，一時(shí)間,，地產(chǎn)市場(chǎng)似乎是一片慘淡,。昨天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，全國(guó)70個(gè)大中城市中,，4月共有26個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平或下跌，創(chuàng)2013年以來(lái)的下跌新高,。那么,，房?jī)r(jià)現(xiàn)在到底是什么狀況?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論,。
房?jī)r(jià)真的扛不住了?未來(lái)樓市將是何走勢(shì)?
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù),，與上月相比，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格下降的城市數(shù)量均有所增加,，其中新建商品住宅價(jià)格下降的城市有8個(gè),，二手住宅方面，價(jià)格較上月下降的城市有22個(gè),。杭州以0.7%的降幅位居榜首,，寧波，無(wú)錫,，溫州,，金華,，惠州,，安慶，贛州緊隨其后,，降幅在0.1%到0.5%之間,。
在44個(gè)價(jià)格上漲的城市中,，南京和廈門(mén)以0.4%的漲幅位居榜首，漲幅比3月份回落的城市有31個(gè),，最高漲幅比3月份回落了0.2個(gè)百分點(diǎn),。溫州仍然是唯一一個(gè)價(jià)格繼續(xù)下跌的城市，價(jià)格上漲的城市依舊還是69個(gè),，但漲幅回落城市達(dá)到67個(gè),。其中,，位居榜首的上海同比漲幅13.6%，也比3月份回落了1.9個(gè)百分點(diǎn),。北京,、廣州,、深圳的同比漲幅均為11.2%,，漲幅明顯收窄,。
通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)我們看到,，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著狀態(tài)。
尹中立：中國(guó)的房地產(chǎn)即將出現(xiàn)拐點(diǎn) 現(xiàn)在基本上得到了驗(yàn)證
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
應(yīng)該說(shuō)基本吻合,，雖然從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來(lái)看,，比如說(shuō)同比的數(shù)據(jù)，還依然是10%的漲幅,，但是這里要解釋一下這個(gè)指標(biāo)的概念,，同比是指今年的4月份和去年的4月份相比較,，但是環(huán)比看得就更加直白一點(diǎn)兒。也就是說(shuō)我三月份和四月份比較是漲了,，還是跌了,，從這個(gè)同比的數(shù)據(jù)可以看到,，去年如果這樣投,，其實(shí)拐點(diǎn),，它最高點(diǎn)就出現(xiàn)在去年的八、九月份,。所以我去年六月份說(shuō)，因?yàn)槊绹?guó)的貨幣政策調(diào)整,，所以中國(guó)的房地產(chǎn)即將出現(xiàn)拐點(diǎn),，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在基本上可以得到了驗(yàn)證,。尤其是從環(huán)比的數(shù)據(jù)來(lái)看，而且三月份和四月份環(huán)比的數(shù)據(jù),，下跌的數(shù)據(jù)越來(lái)越多,，看得更加明顯一點(diǎn)兒。
如果再結(jié)合交易量的數(shù)據(jù)來(lái)看,，就更加明顯,，四月份交易量的數(shù)據(jù)，一線城市下跌了大概都在50%左右,，三,、四線城市大概是30%左右。所以這個(gè)交易量的萎縮程度比這個(gè)價(jià)格的數(shù)據(jù)看得更加明顯,。
張鴻：加入到下跌戰(zhàn)團(tuán)里的城市越來(lái)越多 降幅已經(jīng)燒到了北京
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
加入到下跌戰(zhàn)團(tuán)里的越來(lái)越多了,，而且即使你說(shuō)百分之十幾的，我們科學(xué)的說(shuō)法叫做漲幅收窄,。你要是再往前幾個(gè)月數(shù)的話,，那最高漲幅是20%,，然后18%，然后17%�,，F(xiàn)在上海的百分之十三點(diǎn)幾,，這已經(jīng)是最高漲幅。所以漲幅在同比在收窄,，而且環(huán)比,，這個(gè)月比上個(gè)月持平的,、下跌的開(kāi)始越來(lái)越多,，而且它燒到了北京。一線城市北京也開(kāi)始出現(xiàn)了環(huán)比,，比上個(gè)月下降的趨勢(shì),。
很多人會(huì)覺(jué)得,，好像和我們生活中感覺(jué)的不太一樣。生活中怎么沒(méi)下降呢?這是因?yàn)槎▋r(jià)的時(shí)候,，他說(shuō)那個(gè)打折，那個(gè)基數(shù),，不是根據(jù)去年這個(gè)時(shí)候的那個(gè)價(jià)格說(shuō),，他去年兩萬(wàn),，我今年打了折買(mǎi)一萬(wàn)八，不是這樣的,。他去年兩萬(wàn)，今年本來(lái)定了三萬(wàn),，然后一看世道不大好,，我賣(mài)個(gè)兩萬(wàn)五，這個(gè)數(shù)字是和三萬(wàn)比,，它是打折,，但是它比去年可能還是漲，但這個(gè)漲幅也在收窄,。
尹中立：下跌的趨勢(shì)已經(jīng)確認(rèn) 抄底還為時(shí)尚早
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
這是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的特點(diǎn)決定的,，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)的波動(dòng)，它是一個(gè)分散交易的市場(chǎng),，它的統(tǒng)計(jì),、價(jià)格的變動(dòng)有一個(gè)滯后的過(guò)程，與股票市場(chǎng)不一樣,。股票市場(chǎng)是一個(gè),、兩個(gè)交易所，是一個(gè)集中競(jìng)價(jià)的市場(chǎng),，今天跌了20個(gè)點(diǎn),，立刻就能夠看得非常清楚，所以大部分股票都是跌的,。但是房子是每個(gè)開(kāi)發(fā)商自己的定價(jià),，然后根據(jù)別人的定價(jià)，互相一個(gè)市場(chǎng)的博弈過(guò)程,，所以它首先會(huì)表現(xiàn)為交易量的下降,，其次才是價(jià)格的下跌。現(xiàn)在是交易量已經(jīng)下跌,，所以未來(lái)一段時(shí)間,，價(jià)格會(huì)逐漸地會(huì)表現(xiàn)出來(lái)。
需要關(guān)注的一點(diǎn)是,，現(xiàn)在這個(gè)拐點(diǎn)是剛剛出現(xiàn),。并不是說(shuō)，大家現(xiàn)在想著我什么時(shí)候抄底,，現(xiàn)在離抄底的時(shí)間可能還為時(shí)尚早,，也就是說(shuō)下跌的趨勢(shì)剛剛形成，未來(lái)還要看政策,，看宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面,，還有國(guó)際形式再做定奪。但現(xiàn)在這個(gè)下跌的趨勢(shì)，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)確認(rèn)了,。
馬光遠(yuǎn)：目前的這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)只是正常的調(diào)整 并不是要崩盤(pán)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng),，贏來(lái)一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),，只是說(shuō)價(jià)格有所回落,，進(jìn)行全面的一個(gè)調(diào)整，但并不是像很多人講的說(shuō)要崩盤(pán)等等,。第二個(gè),，面對(duì)這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我們的政策應(yīng)該怎么辦,，應(yīng)不應(yīng)該救市,，那么什么情況下救，或者什么情況下不救,。如果房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整本身影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,，那肯定要救的,，但是如果沒(méi)有的話,，價(jià)格的自然調(diào)整，它是一個(gè)常態(tài),。所以目前的整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整本身是在做正常的一個(gè)調(diào)整,，而不是說(shuō)已經(jīng)到刺激金融風(fēng)險(xiǎn)的底限。第三個(gè),，目前的情況為什么會(huì)出現(xiàn)?對(duì)于我們的管理層,，還有開(kāi)發(fā)商來(lái)講，都影響認(rèn)清形勢(shì),，也就是說(shuō)目前的這種調(diào)整本身不僅僅對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè),，不是有害的，反而是有益的,，但是當(dāng)然也要關(guān)注里邊的一些風(fēng)險(xiǎn),。
張鴻：基本上從去年下半年開(kāi)始 所有的數(shù)據(jù)開(kāi)始往下走
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們還是先看一下大勢(shì)，就是你說(shuō)同比還是環(huán)比,。同樣的數(shù)字,，開(kāi)發(fā)商、銀行,、政府部門(mén)和買(mǎi)房的人,，看到的是不同的結(jié)果，但是我們看一下大勢(shì),。很多人不關(guān)心國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月公布的房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售的情況,。上周剛剛公布了一到四月份的，有個(gè)景氣指數(shù)，叫國(guó)房景氣指數(shù),，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)的景氣指數(shù),。這個(gè)月是達(dá)到多少呢?是95.79，這什么意思?就是景氣指數(shù)一百是正常的,。區(qū)間是95到105,，過(guò)了105就說(shuō)明過(guò)熱了，曾經(jīng)我們達(dá)到過(guò)105以上,，106點(diǎn)幾,，現(xiàn)在到95.79，上個(gè)月還在96點(diǎn)幾,。你連續(xù)看,，這幾個(gè)月在往下掉，然后再看幾個(gè)圖,，也是統(tǒng)計(jì)局公布的,。
我們先來(lái)看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金的增速，去年到12月左右嘩一下就下來(lái)了,，這里面有一個(gè)細(xì)節(jié),，上一次尹老師來(lái)的時(shí)候曾經(jīng)提到過(guò),，就是美國(guó)QE開(kāi)始退出的時(shí)候,，說(shuō)外邊的錢(qián)少。從外資流進(jìn)來(lái)的這個(gè)錢(qián),，減少了百分之二十八點(diǎn)幾,。再看土地購(gòu)置面積的增速，增速減緩,。去年地王頻出的時(shí)候是9.9,，然后你看像現(xiàn)在土地面積，開(kāi)發(fā)商不買(mǎi)地了,，出現(xiàn)了負(fù)的,，這叫負(fù)增長(zhǎng)，其實(shí)就是跌,，叫負(fù)的7.9,，買(mǎi)不起地了。然后再看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速,，基本上都是從去年下半年開(kāi)始,，尹老師判斷非常準(zhǔn)確，19.3,，然后開(kāi)始16.8,、16.4的開(kāi)發(fā)投資增速,。
最后是我們關(guān)心的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的增速，也是從去年12月份開(kāi)始,，11月,、12月份嘩嘩嘩，到了今年就開(kāi)始出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),，一開(kāi)始0.1的負(fù)增長(zhǎng),，3.7的負(fù)增長(zhǎng)，到現(xiàn)在是銷(xiāo)售面積是降了6.9%,，銷(xiāo)售額增速7.8%,。如果這么算的話,，就是你的面積下降的幅度要低于你的銷(xiāo)售收入的下降的幅度,。
尹中立：五年足以生成一個(gè)較大的房地產(chǎn)泡沫 我們不能不防中國(guó)樓市累積了十年的風(fēng)險(xiǎn)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
說(shuō)到這個(gè)數(shù)據(jù)，我再想補(bǔ)充另外一個(gè)數(shù)據(jù),，老百姓可能比較關(guān)注交易量,，關(guān)注交易價(jià)格,。但是宏觀決策部門(mén)更關(guān)心另外一個(gè)指數(shù),，實(shí)際上房地產(chǎn)的新開(kāi)工面積。新開(kāi)工面積截止到前四個(gè)月,，下降了百分之24點(diǎn)多，接近25%,，新開(kāi)工面積減少了,，就意味著未來(lái)的施工量的減少,，就意味著鋼鐵、水泥,、建材需求的減少。結(jié)合當(dāng)前的現(xiàn)狀,，我們現(xiàn)在這些行業(yè)都面臨著比較嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩,，如果需要再進(jìn)一步減少，而且是大幅度的減少的話,，那對(duì)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)影響會(huì)非常大。
其實(shí)我們從國(guó)際比較可以看出來(lái),，在國(guó)際上著名的這種房地產(chǎn)運(yùn)行的周期當(dāng)中,，大約都是在漲五年。比如說(shuō)1985年到1990年，日本是漲了五年,，然后制造了一個(gè)很大的泡沫,。在剛剛過(guò)去的十年當(dāng)中，像美國(guó)是2001年漲到2006年,，也是五年時(shí)間,。也就是說(shuō),，從全世界其他國(guó)家的表現(xiàn)來(lái)看，五年足以生成一個(gè)比較大的房地產(chǎn)泡沫,，但是對(duì)比一下中國(guó),，實(shí)際上我們是兩個(gè)五年，也就是加起來(lái)實(shí)際上一共漲了十年,，2008年因?yàn)槭艿饺蚪鹑谖C(jī)的影響,，一個(gè)半年多時(shí)間的一個(gè)下跌，可惜下跌的時(shí)間太短,，風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有釋放,，2009年接著漲。所以從國(guó)際比較來(lái)看,，應(yīng)該說(shuō)中國(guó)有中國(guó)的國(guó)情,，因?yàn)橹袊?guó)的人多，中國(guó)在快速的城市化,，但是毫無(wú)疑問(wèn),，我們十年累積的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該說(shuō)不能不防,。所以如何去應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的一個(gè)拐點(diǎn)所形成的風(fēng)險(xiǎn),，我想應(yīng)該要從兩個(gè)方面來(lái)考慮。
第一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控政策,，應(yīng)該要適度的修改,，至少要做出一個(gè)預(yù)案，什么預(yù)案?因?yàn)槲覀冊(cè)谶^(guò)去十年,，房?jī)r(jià)一直在漲,，我們一直在試圖控制它的房?jī)r(jià)上漲的速度，打壓需求,，增加供給,。但是未來(lái)如果真的形成一個(gè)下降的趨勢(shì)，那么我們宏觀調(diào)控政策可能就要反過(guò)來(lái)做,，應(yīng)該要刺激需求,。其次是金融風(fēng)險(xiǎn)的控制,，可能最敏感的是金融行業(yè)。金融風(fēng)險(xiǎn)控制,，其實(shí)國(guó)外也有成熟的做法,，面對(duì)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)我們應(yīng)該做兩件事。第一個(gè)是要趕快推出存款的保險(xiǎn)制度,。其次是就是政策性住房金融機(jī)構(gòu)趕快推出來(lái),。我們?cè)谌腥珪?huì)的文件里面也提出了要構(gòu)建政策性住房金融機(jī)構(gòu)，但是到目前為止,，還是在討論過(guò)程當(dāng)中,，應(yīng)該說(shuō)這樣一個(gè)方案應(yīng)該及早出臺(tái)，應(yīng)該說(shuō)對(duì)防范,，或者化解這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有很大的作用,。
張鴻：如果我們的經(jīng)濟(jì)能扛住 那就讓開(kāi)發(fā)商吃點(diǎn)虧長(zhǎng)點(diǎn)見(jiàn)識(shí)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我們先得弄清楚，我們?cè)瓉?lái)說(shuō)房?jī)r(jià)不能這么高,，或者說(shuō)這么高速增長(zhǎng)的時(shí)候,，很多人說(shuō)憑什么不能那么高速增長(zhǎng)，我們的需求有,，然后也沒(méi)有那么多的控制,。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的根本數(shù)字都不清楚，那今天當(dāng)我們說(shuō),，它對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能有影響,，對(duì)金融可能有影響，對(duì)很多行業(yè)可能有影響的時(shí)候,，這個(gè)數(shù)據(jù)我們也得弄清楚,。
如果從金融的角度說(shuō)，金融風(fēng)險(xiǎn)肯定是最大的風(fēng)險(xiǎn),，那金融風(fēng)險(xiǎn)我們能不能扛得住?我記得,，這些年其實(shí)都有各大銀行都做過(guò)這種壓力測(cè)試。我看到過(guò)的有30%,，有50%的，甚至還有更多的,，說(shuō)根本就沒(méi)事,，就房?jī)r(jià)跌到百分之幾十，因?yàn)槟闶赘对谀莾�,，什么都沒(méi)事,。但是我們現(xiàn)在也擔(dān)心，銀監(jiān)會(huì)在今年初的時(shí)候,，也提醒各大銀行說(shuō)要防范貸款的一些風(fēng)險(xiǎn),，保證我們不良的貸款率在增加,，那這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)銀行都有風(fēng)控，是可以測(cè)算出來(lái)的,。我覺(jué)得大家可以把這個(gè)測(cè)算出來(lái),，那到底我們經(jīng)濟(jì)能不能忍受?然后如果有影響，那我們針對(duì)這個(gè)影響,，影響到哪兒,，我們就救到哪兒，如果沒(méi)有影響,，我們能扛,，開(kāi)發(fā)商能扛，吃點(diǎn)兒虧,，受點(diǎn)兒苦,，摔摔跤，長(zhǎng)點(diǎn)兒見(jiàn)識(shí),。
尹中立：從投資的角度來(lái)看 現(xiàn)在應(yīng)該多看少動(dòng)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
從投資的角度來(lái)看,，我覺(jué)得現(xiàn)在應(yīng)該叫多看少動(dòng)，做股票也一樣,，就是說(shuō)一旦形成一個(gè)下降的趨勢(shì),，最好的辦法就是不做。當(dāng)然,，如果是你是開(kāi)發(fā)商,，這個(gè)時(shí)候你不能不做，那你唯一的辦法就是要增加現(xiàn)金的儲(chǔ)備,，現(xiàn)金為王,，這是非常重要的。從現(xiàn)在的存量這個(gè)市場(chǎng)來(lái)看,，第一是三四線的城市,，明顯的是總量的供過(guò)于求，一線城市實(shí)際上是價(jià)格過(guò)高,。換句話說(shuō),，按照現(xiàn)在的價(jià)格和收入水平保持不變的話，它實(shí)際上也是供過(guò)于求,。所以總體的供過(guò)于求的這樣一個(gè)局面,，實(shí)際上市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是稍微要值得關(guān)注的，但是它釋放到什么程度,，還要看國(guó)際環(huán)境,，還有中國(guó)的其他宏觀經(jīng)濟(jì)政策如何去應(yīng)對(duì)。
張鴻：樓市該怎么樣就怎么樣 就讓市場(chǎng)來(lái)解決問(wèn)題
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
我不得不提醒一下今天是“5·19”,，中國(guó)股民都記得這個(gè)日子,。中國(guó)球迷也都記得這個(gè)日子,，它是中國(guó)股市牛市的一個(gè)象征，也是中國(guó)球迷非常悲慘的一天,。今天我們談到這個(gè)的時(shí)候,，其實(shí)我們想說(shuō)的是，在中國(guó)足球5·19的時(shí)候,，我們說(shuō)救救中國(guó)足球,。在股市“5·19”的時(shí)候，其實(shí)就是在救中國(guó)股市,。但是我們救的不應(yīng)該是它的價(jià)格,，而是應(yīng)該建立一個(gè)很好的、完整的資本市場(chǎng)的體系,。足球也是一樣,，是要有一個(gè)很好的足球的梯隊(duì)，足球變成大家的愛(ài)好,。
房地產(chǎn)其實(shí)也一樣,，今天我們看到的，其實(shí)它是叫不叫調(diào)控的調(diào)控,，為什么?因?yàn)樗男枨蟠_實(shí)被遏制了,，所以無(wú)論是從高端的這種需求，它其實(shí)是相當(dāng)于過(guò)去我們說(shuō)的投機(jī)性需求,，它當(dāng)然是奢侈品,，奢侈的這種投機(jī)需求，被限制,。還是地方政府救市的手段的被限制,，其實(shí)都是走在一個(gè)正確的調(diào)控的手段上。當(dāng)然我們要擔(dān)心的是接下來(lái)我們的手段,，別被這些影響到我們整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì),，影響到我們整個(gè)金融的安全，只要不影響這兩條,，我覺(jué)得他該怎么樣就怎么樣,，就讓市場(chǎng)來(lái)解決問(wèn)題。