從2009年四萬億投資刺激計(jì)劃算起,，時(shí)隔5年,，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回到了需要政府“救市”的歷史窗口。
上一次的矯枉過正依然記憶猶新,，以至于學(xué)界對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的命運(yùn)產(chǎn)生了前所未有的爭(zhēng)議,，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)已經(jīng)不再是房地產(chǎn)黃金時(shí)代還能維持多久的問題，而是樓市會(huì)不會(huì)崩盤,。一輪唇槍舌劍下來,，市場(chǎng)似已達(dá)成共識(shí)—在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未完成之際，崩盤幾無可能,，但樓市已到中年,，“房子只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返�,！�
真正的市場(chǎng)拐點(diǎn)已到
從溫州到杭州，從杭州到北京,，樓市方向轉(zhuǎn)變的節(jié)奏似乎正在經(jīng)歷著從量變到質(zhì)變的最后一級(jí)跳躍,。雖然明顯的暴風(fēng)雨尚未來臨，但從近兩個(gè)月來看,，國內(nèi)樓市傳出來的各類降價(jià),、砸盤、倒閉,、轉(zhuǎn)讓等消息,，讓敏感的人已經(jīng)能感覺出風(fēng)雨欲來前的信風(fēng)。判斷風(fēng)向的方法很簡(jiǎn)單,，在沒有新的政策打壓的情況下降價(jià),，是真的降價(jià)。
野村證券是外資投行看空中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表,，其在研報(bào)中表示,，中國住房市場(chǎng)的供給過剩和房地產(chǎn)開發(fā)商融資困難,，一起導(dǎo)致了樓市的冷卻，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整已經(jīng)不再是是與否的問題,，而是有多嚴(yán)重的問題,。中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚也認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重,，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來到,。
國際資本的逆流，是造成這次資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的外部顯性條件,。向松祚認(rèn)為,，按照目前美聯(lián)儲(chǔ)退出QE的節(jié)奏，最遲會(huì)在今年10月份完全退出購債,，明年一季度,，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)開始緩慢加息。
除了來自外部的壓力,，中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)調(diào)整是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變的最根本原因,。金融地產(chǎn)不分家，而金融的核心是利率,，利率水平是一切資產(chǎn)價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn),，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)打擊最大的正是利率的變化。如今,，數(shù)千億的儲(chǔ)蓄資本已經(jīng)通過金融創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化,，且規(guī)模仍然在滾雪球式的增長(zhǎng)，假以時(shí)日,，全社會(huì)融資成本將大幅提高,，房地產(chǎn)必將受到重?fù)簟?/P>
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，利率市場(chǎng)化之前,，房地產(chǎn)作為載體,，讓中國高收入家庭有了財(cái)富保值的方式。利率市場(chǎng)化之后,，白領(lǐng)階層可以通過購買理財(cái),，高收入階層可以通過信托實(shí)現(xiàn)較高回報(bào)，人們會(huì)理性的思考到底還需不需要買房投資,。
轉(zhuǎn)折點(diǎn)不等于崩盤
樓市迎來拐點(diǎn)毋庸置疑，不過,，外資投行們危言聳聽式的“崩盤論”,，并沒有得到國內(nèi)主流學(xué)界的承認(rèn)。獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)表示,，不管是官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)字,，還是一些開發(fā)商資金鏈斷裂跑路的消息,，都證實(shí)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2013年的量?jī)r(jià)飛漲的繁榮之后，的確迎來了歷史上最嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)折點(diǎn),。
“但轉(zhuǎn)折點(diǎn)并不等于崩盤”,。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化依然是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力,，從世界各國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史來看,，房地產(chǎn)崩盤都是在城鎮(zhèn)化完成之后，如果真要崩盤,，也是在中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程結(jié)束之后,。在他看來，要談“崩盤”,，至少要到2017年之后,。
與馬光遠(yuǎn)持相同觀點(diǎn)的還有很多人。他們認(rèn)為,，中國樓市過去十年所表現(xiàn)出來的“黃金”時(shí)期已經(jīng)終結(jié),，樓市開始進(jìn)入“中年”�,！拔覀儽仨毘姓J(rèn),，目前中國的商品房供需失衡不是區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的,，而是整體性的,，除非將考察的區(qū)域劃得非常小�,！北本⿴煼洞髮W(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為,，結(jié)合預(yù)期變化、利率市場(chǎng)化以及供需失衡等因素分析,，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)因?yàn)檎雠_(tái)政策而出現(xiàn)顯著的變化,，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走過了青年,，進(jìn)入中年的成熟期,。
“拐點(diǎn)論”,、“中年論”之外,，還有“秋天論”。清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為,，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然出現(xiàn)了比較明顯的衰落,，但房?jī)r(jià)不會(huì)像美國2007年、2008年那樣大規(guī)模的下降,，主要原因在于,，現(xiàn)在已經(jīng)持有房產(chǎn)的中國家庭不會(huì)像美國金融危機(jī)時(shí)期美國居民那樣被迫拋售,，所以整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“秋天”，而不是“冬天”,。