昨天,，央行在召集15家商業(yè)銀行召開的一場會議上,，針對部分銀行收緊甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)的現(xiàn)象，明確提出,，要商業(yè)銀行及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人貸款,。那么，央行此舉真的是外界所認(rèn)為的要托市嗎?這會不會改變當(dāng)前房地產(chǎn)貸款遇冷的狀況?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚,、著名財(cái)經(jīng)評論員劉戈共同評論,。
央行放話是要托市嗎?會否改變當(dāng)前房地產(chǎn)貸款遇冷的狀況?
向松祚：千萬不要對央行此舉產(chǎn)生過度的解讀和聯(lián)想
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
當(dāng)一個(gè)市場處于神經(jīng)敏感期的時(shí)候，任何一個(gè)政策信號都會引起投資者無限的遐想,，甚至是過分的解讀,。我在這里想說的第一句話就是千萬不要對央行這個(gè)表述產(chǎn)生過度的解讀和聯(lián)想。很簡單,，央行講的是兩個(gè)合理,，就是要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，合理確定貸款的價(jià)格,，但是后面還有一個(gè)更重要的就是高度關(guān)注相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn),。實(shí)際上這些政策，如果我們熟悉這幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策,，央行,，包括國務(wù)院一直是堅(jiān)持這個(gè)政策的，什么政策?就是對老百姓的首套房一定是要優(yōu)先支持的,，不僅是支持,，要優(yōu)先支持。
首套,，自住,，普通，怎么叫優(yōu)先支持?優(yōu)先支持第一就是說最快的速度,，最簡便的手續(xù),，你就能夠把一套房子貸款放出去，以前也是這么做的;第二個(gè)就在利率上鼓勵(lì)可以提供一些優(yōu)惠。比如最低的時(shí)候七折,，八折,，九折都有。我覺得更應(yīng)該思考的問題,，包括我們所有投資者應(yīng)該關(guān)注一個(gè)問題,，既然央行這么多年一直是實(shí)行這個(gè)政策，為什么商業(yè)銀行出現(xiàn)了收緊和暫停房貸的現(xiàn)象?為什么?這才是我們今天最應(yīng)該關(guān)注的事,，否則央行也不會出來表述這個(gè)事情,，因?yàn)楸緛磉@個(gè)政策就在這。
劉戈：開發(fā)商現(xiàn)在拿資金的成本越來越高 所以風(fēng)險(xiǎn)越來越大
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
其實(shí)銀行可能也在擔(dān)心,，由于商業(yè)銀行過度的擔(dān)心自己的資產(chǎn)安全性的問題,，所以把本來應(yīng)該按正常的速度放出去的，對于首套自住普通的商品房這樣的貸款也減緩,，的確現(xiàn)在發(fā)生了這樣一些變化,。從去年6月份以來，很多的商業(yè)銀行以前是我們很容易就貸款,，而且貸款大概一兩個(gè)星期就下來了,。但是現(xiàn)在發(fā)生了一個(gè)變化，就是說你很多去貸,，首先他是不愿意貸給你,，有的是愿意貸了以后要談條件，說能不能我要給你浮動(dòng)10%,，要漲價(jià)貸,。另外拖延貸，原來一兩個(gè)星期就可以辦好了,，現(xiàn)在需要兩三個(gè)月,。那么這樣那樣的一些原因，還有由于就是他的貸款的額度有限,，他隨隨便便可以把他的貸款浮動(dòng)30,，40，50然后貸出去,，那么這個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁匆o你呢?也就是說如果他賣一根海參就可以賺150,，他為什么要賣一個(gè)包子賺1塊5呢?
現(xiàn)在又增加了另外一種風(fēng)險(xiǎn)，目前相對而言,，對于個(gè)人的買房的按揭貸款額度放的越來越小,，然后甚至加了一些附加條件。這些省下來的這部分錢,，這個(gè)份額干嘛?就是貸給那些公司了,，但是這些公司到底這些錢用在什么地方呢?表面上看可能是用在流通上面,，用在建工廠上面，搞服務(wù)業(yè)上面了,，但據(jù)我了解,，大部分這些錢又會流向房地產(chǎn)開發(fā)商那個(gè)地方，也就是說銀行的很多錢大量的流向開發(fā)商,，開發(fā)商這個(gè)地方由于缺錢,，他現(xiàn)在從銀行也好,，從其他地方拿錢的,，拿資金的成本越來越高，而這面銷售的渠道由于大家受到了信貸的數(shù)額減少的限制,，所以只進(jìn)不出,。這樣的話，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就像一個(gè)氣球一樣,，現(xiàn)在不斷的往里吹氣,，那么沒有放氣的地方會不會爆炸?
連平：向普通居民提供住房按揭的融資 價(jià)格可以適當(dāng)?shù)幕芈?/STRONG>
(交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
因?yàn)榇婵钇o，對于商業(yè)銀行來說資金的成本并沒有因?yàn)樨泿攀袌鲑Y金的價(jià)格的回落而得到明顯的改善,，因?yàn)樗麨榱双@得存款需要通過營銷等各種方式,，包括發(fā)回報(bào)率比較高的理財(cái)產(chǎn)品等等來獲取存款，那么這樣存款成本就比較高,，這樣就容易對他的貸款的利率帶來一定的推動(dòng),，或者說有上升的壓力。
在這種情況下,，還要解決一個(gè)問題就是,，銀行存款偏緊的這個(gè)問題是不是可以優(yōu)化存貨比，把存款的定義能夠適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大一些,，把一些比較穩(wěn)定的同業(yè)存款也計(jì)算在一般性存款中間,，這樣可以使得商業(yè)銀行存款作為一個(gè)分母來說可以稍大一些，這樣也有助于銀行減輕資金成本的壓力,。向普通居民提供這些住房按揭的這個(gè)融資的話,，他的價(jià)格應(yīng)該說也可以適當(dāng)?shù)幕芈洌蛘哒f處在一個(gè)比較合理的狀態(tài),。
向松祚：現(xiàn)在確實(shí)有一些銀行人士覺得房子已經(jīng)太貴 這個(gè)水平的房價(jià)可能持續(xù)不下去
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
市場的人士,，包括投資者對于商業(yè)銀行的行為有一些誤解，其實(shí)我作為一個(gè)在銀行工作的人員,，我可以告訴你,，銀行，所有的商業(yè)銀行都是特別喜歡發(fā)放按揭貸款的,，原因很簡單,，就是這么多年歷史經(jīng)驗(yàn)表明,，按揭貸款在所有貸款門類里面應(yīng)該是屬于最安全的貸款門類之一。因?yàn)樗紫仁腔趥�(gè)人的收入,，家庭的收入,，中國的老百姓是非常可愛的,，中國的老百姓絕大多數(shù)都是非常守信的;第二個(gè),，個(gè)人按揭貸款，他有房子作為抵押,，只要這個(gè)價(jià)格合適,，銀行不會擔(dān)心成為負(fù)資產(chǎn)，成為一個(gè)負(fù)擔(dān),。
就是說只要條件符合,，銀行往往在他所有貸款里面最優(yōu)先發(fā)放的，或者最想發(fā)放的是什么?就是按揭貸款,。那么按揭貸款什么叫符合條件?就是你得有一定的收入,，你得有穩(wěn)定工作，然后你這個(gè)房子的房價(jià)比較合理�,，F(xiàn)在為什么會出現(xiàn)收緊甚至停貸的情況,，這里面原因比較復(fù)雜，也不是單一的一個(gè)原因,。確實(shí)有一些銀行的基層的信貸員,，基層的行長他們覺得當(dāng)?shù)氐姆孔右呀?jīng)太貴，他們認(rèn)為這個(gè)房價(jià)可能持續(xù)不下去,，我現(xiàn)在按照比如說每平米兩萬,，三萬這么高的價(jià)格我貸給你以后，如果要房價(jià)調(diào)整以后我怎么辦?
向松祚：我們千萬不要認(rèn)為央行發(fā)話是命令 更不能過分解讀為救市
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
央行這個(gè)政策出來以后我相信會有一定的效果,，那么效果是什么?我相信大家都會注意到,，如果你是第一套房，而且你是自住,，你是普通商品房,，大家注意這個(gè)普通有個(gè)限定，國務(wù)院都有明確規(guī)定,，是90平米,，或者是70到90平米，90平米以內(nèi)的,。如果說首套房是巨大的別墅,，銀行是不是給你貸款，我覺得是可以表示懷疑的;第二個(gè)房價(jià)越高,，他可能要求你的首付成數(shù)會比較高,，比如說30%,，40%，甚至他要求你可能50%,，因?yàn)樗麨榱艘?guī)避風(fēng)險(xiǎn),。第三個(gè)，他可能要求你的收入,，你的家庭收入也好,，或者你的個(gè)人收入也好，總之你的還款來源可能要更加的強(qiáng)大,，更加的明確,。我想在這么一個(gè)大的背景下，央行的這個(gè)政策指引是非常及時(shí)的,，但是具體到商業(yè)銀行的操作里面,，他一定會綜合考慮各種條件,。還有一個(gè),，我們最近這些年，商業(yè)銀行的貸款擴(kuò)張速度太快以后,，現(xiàn)在存款又在分流,，有什么各種寶寶產(chǎn)品，社會融資等等,，把銀行的存款大幅度的分流,，銀行又有貸存比這個(gè)限制，你的存款下來了,，那貸款相應(yīng)的也在收縮,，也在下降，所以這是一個(gè)綜合因素的影響,。
我希望這個(gè)央行的表述會有助于商業(yè)銀行更好的為首套房,，為居民的剛需來提供服務(wù)，但是我們千萬不要認(rèn)為,，這是一個(gè)命令,，更不能把它過分解讀為說這是要救市，要托市,，如果這么理解,，我相信對很多人來講你會失望的。
向松祚：要有理性的態(tài)度 首套房的購房者應(yīng)該對此有充分的信心
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
我首先要澄清一下,，因?yàn)槲以阢y行工作我知道,，其實(shí)首套房的按揭貸款暫停只是個(gè)別現(xiàn)象，并不是一個(gè)普遍的現(xiàn)象,。難度是增加了,，也就是說利率有所上浮這是一個(gè)難度增加,。第二個(gè)，要求首付比例提高了,，這是一個(gè)難度增加,。我講的三怕，確實(shí)是銀行現(xiàn)在一個(gè)心態(tài)的一個(gè)寫照,，就是怕企業(yè)破產(chǎn),，怕老板跑路，怕個(gè)人棄房,。但是你看到在這三怕里面,，其實(shí)個(gè)人棄房并不是我們最害怕的，銀行最害怕的還是企業(yè)破產(chǎn)和老板跑路,。一個(gè)企業(yè)隨便一破產(chǎn),，一跑路，馬上就是幾十個(gè)億可能就出現(xiàn)極大的問題,，但是按揭貸款坦率來說沒有這么嚴(yán)重,。所以我想給大家吃一顆定心丸，就是說央行有了很好的政策表述,，然后商業(yè)銀行仍然還在努力創(chuàng)造條件盡可能的給按揭發(fā)放貸款,。
我覺得要有一個(gè)理性的態(tài)度，什么叫理性的態(tài)度?就是第一,，你確實(shí)是首套房,，第二，你確實(shí)是剛需,，第三,，你確實(shí)是有穩(wěn)定的還款來源，第四,，確實(shí)這個(gè)價(jià)位是比較合理的,，那這個(gè)我相信在銀行拿到貸款是沒有問題。
這次央行也明確表態(tài)要合理配置信貸資源,，什么叫合理配置?我的理解就是八個(gè)字,，就是要有保有壓，有升有降,，什么叫有保有壓?那我可能有一些行業(yè),，特別是有一些開發(fā)商的貸款我可能壓了，我不不放了,，然后我放給個(gè)人按揭;有升有降,。比如說對這些開發(fā)商貸款利率，我可能會升得很高,，但是對按揭貸款利率,，特別是首套房子的貸款利率,，我仍然可能會給出優(yōu)惠，事實(shí)上現(xiàn)在已經(jīng)開始有一些銀行重新回到基準(zhǔn)利率,，甚至比基準(zhǔn)利率還要低一點(diǎn),，所以我覺得，特別是首套房的購房者對此應(yīng)該有充分的信心,。
劉戈：央行此舉和銀行對風(fēng)險(xiǎn)的管控有矛盾
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
其實(shí)這個(gè)亢奮的話會不斷的以乘數(shù)效應(yīng)放大,，恐懼也會以乘數(shù)效應(yīng)在急劇的擴(kuò)大。我覺得銀行對自己的風(fēng)險(xiǎn)的管控是天經(jīng)地義的,，但是目前我們國家現(xiàn)在的銀行,，它在一定程度上還是要承擔(dān)一定的社會責(zé)任，就是國家的總體上的這樣的一種政策,，鼓勵(lì)首套自住普通住房的這樣一個(gè)政策,，還是需要商業(yè)銀行來給予支持，那么這一點(diǎn)的話可能對銀行對于風(fēng)險(xiǎn)的這種管控,，它是有矛盾的,，我們現(xiàn)在也沒有像房利美這樣一個(gè)專門的住房的貸款機(jī)構(gòu)，所以這個(gè)任務(wù)肯定要讓各個(gè)銀行,，商業(yè)銀行來分擔(dān),，商業(yè)銀行有自己的判斷對風(fēng)險(xiǎn),。
現(xiàn)在開了一個(gè)座談會,，那么下一步這個(gè)座談會，如果要是大家覺得自己還有自己的小九九,，他可能對于這個(gè)執(zhí)行下去再有什么樣的辦法,，讓真正的所謂國家政策和銀行的自負(fù)盈虧和自我安全的約束能夠平衡，那這可能也是我們銀行業(yè)改革的一個(gè)方向,。
魯政委：從去年開始 一些商業(yè)銀行放貸的積極性有所削弱
(興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
從資金層面來講,，去年下半年一直到農(nóng)歷新年之前，各種資金成本顯著的上升,，但是房貸仍然是按照央行公布的貸款的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上向上或者向下調(diào)整,，其實(shí)你并不能夠有多少可以隨意上浮的這樣一個(gè)空間。第二個(gè)從風(fēng)險(xiǎn)的角度來講,，從去年一些商業(yè)銀行覺得房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在比過去有所加大,，從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，放貸的積極性也有所削弱,，央行這一次這樣一個(gè)座談會,，我個(gè)人的看法就是從商業(yè)銀行來講，因?yàn)樗亩▋r(jià)是綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和收益的,，所以從收益的角度來講,，由于這個(gè)上浮的空間有限,，所以會受到一定的影響。
向松祚：銀行的應(yīng)對策略就是有保有壓
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
我最后必須要說一句話,，當(dāng)一個(gè)市場的風(fēng)險(xiǎn)開始快速的顯現(xiàn),，當(dāng)一個(gè)行業(yè)開始出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，所有相關(guān)的參與者都必須要承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),。也就是說,，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不可能壓在銀行和金融體系一個(gè)人身上，開發(fā)商必須要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),，一些個(gè)人投資者也是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，這個(gè)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。所以說大家都要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),，所以在這個(gè)市場開始出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候,，每個(gè)人的心態(tài)首先要回歸理性。
非常簡單,，銀行現(xiàn)在就是我剛才講的八個(gè)字,，就是銀行的應(yīng)對策略，就是有保有壓,，覺得風(fēng)險(xiǎn)很高的行業(yè),，包括房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)大家覺得很高了，那么變得非常謹(jǐn)慎,，甚至有些地方已經(jīng)開始對房地產(chǎn)開發(fā)商停止貸款,，那么有些行業(yè)好的……