摘要：因經(jīng)營狀況不佳,，那些在早些年大量購置不動產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在更加困難,，高端物業(yè)持有人斷供、棄房案例已不稀奇,。在“央行要求優(yōu)先滿足首套房貸需求”的消息傳來后,，銀行房貸政策有了較大分化。大份額的國有銀行仍認(rèn)為個人房貸是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),、優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),，但資金緊張、存款資源有限的銀行退出房貸業(yè)務(wù)態(tài)度明確,。
上海某大型國有銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日透露：“現(xiàn)金為王將是今后兩年企業(yè)主奉行的鐵律,。從目前情況看，高端物業(yè)持有人斷供,、棄房案例已不稀奇,。”銀行業(yè)人士介紹,，因經(jīng)營狀況不佳,，那些在早些年大量購置不動產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在更加困難。
當(dāng)前,，銀行對個人房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度出現(xiàn)巨大分歧：資金充裕且在按揭貸款市場占有較大份額的國有銀行仍認(rèn)為個人房貸是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),、優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，在央行的“喊話”下會積極推進(jìn),；資金緊張,、存款資源有限的銀行退出房貸業(yè)務(wù)態(tài)度明確�,！斑@塊業(yè)務(wù)對我們而言已不賺錢,。”某股份制銀行個金部人士稱,。
跑路潮襲 高端物業(yè)斷供
今年以來,，一些房產(chǎn)拍賣公告屢屢出現(xiàn)在各大拍賣網(wǎng)站的首頁：“197.54平方米、評估價764萬,。已第三次拍賣,，488.96萬起拍。現(xiàn)已降價275.04萬,，超值,！房屋超豪華裝修，你還在等什么,？拍賣時間：2014年5月26日下午……”
“這些房產(chǎn)基本是銀行沒法收回貸款才拍賣的,。”某大型國有銀行相關(guān)人士介紹,，這些斷供物業(yè)從被銀行催收貸款到最終被法院拍賣一般要經(jīng)過一兩年時間,�,！拔夜烙嫃娜ツ晗掳肽觊_始的老板跑路帶來的物業(yè)處置問題在今年下半年會更嚴(yán)重�,！�
這些被拍賣的物業(yè)通常屬于高端物業(yè),。拍賣房產(chǎn)一般要求一次性全額付清房款，所以盡管價格幾乎不到同類物業(yè)的一半,，但仍不是普通購房者能承擔(dān)的,，所以處置起來相當(dāng)困難�,！ 敖衲晡飿I(yè)的拍賣價和市場價之間的差別比往年更大,。”某投資公司負(fù)責(zé)人分析,，這背后的原因正是企業(yè)經(jīng)營困難,。
以往購入大量物業(yè)的企業(yè)主現(xiàn)在恰恰是經(jīng)營最困難的。企業(yè)現(xiàn)在最大的問題就是流動資金緊張,，房貸又加劇資金緊張,。一旦發(fā)生逾期，企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)會更加沉重,。
這位負(fù)責(zé)人介紹：“這些企業(yè)主都是早幾年買的房子,，一般都是高檔房，那時貸款利率低,。企業(yè)主通常會把財務(wù)杠桿做到最高,。把還沒有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。實際上,，他們已完全把房價下跌風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行,。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難或房價下跌，他們就會斷供或棄房,�,！�
從去年下半年開始，企業(yè)融資已出現(xiàn)怪圈,。銀行的企業(yè)貸款年息都在10%以上，利潤率在10%以上的企業(yè)不多,。愿意在這時逆勢擴(kuò)張,、能承受10%以上利率的企業(yè)就更是少之又少。
“愿意出10%以上利率的企業(yè),，其老板差不多都是做好跑路準(zhǔn)備的,。這就是難點(diǎn)。現(xiàn)在的私營企業(yè)主通常都辦了移民,，有海外資產(chǎn),。我們很難知道他是否早就做好欠錢不還的準(zhǔn)備,。”另外一家投資公司負(fù)責(zé)人說,，這些企業(yè)主都是棄房,、斷供的高危人群。
銀行態(tài)度現(xiàn)分化
在“央行要求優(yōu)先滿足首套房貸需求”的消息傳來后,，銀行房貸政策有了較大分化,。
某銀行個金部人士明確表示，不會做房貸,，因為不賺錢,。“沒人放低利率房貸了,，至少上浮10%,。”
業(yè)內(nèi)人士透露,，今年2月底某銀行暫停房貸業(yè)務(wù)就說明,，這一輪房貸緊縮是銀行根據(jù)市場規(guī)律自主選擇、自主決策的結(jié)果,。
出現(xiàn)上述情況的原因,，首先是銀行流動性吃緊，無錢可放,。其次是一些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品把活期儲蓄存款變成同業(yè)存款后又回到銀行體系,。可能從絕對數(shù)字看,，這些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品吸收的資金量不大,，但對銀行流動性的影響是巨大的。因為同業(yè)存款流動性不大,，而儲蓄存款是銀行最好的“活水”,。
銀行已發(fā)現(xiàn)很難真正了解開發(fā)商的經(jīng)營狀況。不少開發(fā)商都在借新還舊,，導(dǎo)致其財務(wù)報表失真,。這隱藏了巨大的風(fēng)險。如果開發(fā)商迫于資金壓力開始不計成本地“拆東墻,、補(bǔ)西墻”,，那么風(fēng)險是巨大的。上述人士判斷,，總體趨勢是三四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)“完了”,，一二線城市短期內(nèi)不會出現(xiàn)價格大跌。
這位人士說：“在風(fēng)險又大又不賺錢的情況下,，我看不出為什么要扶植房貸業(yè)務(wù),�,！�
某大型國有銀行個金部副總經(jīng)理介紹，個人房貸業(yè)務(wù)仍是他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù),，該行會積極推進(jìn),。只要央行明確了支持首套房貸需求，他們會馬上跟進(jìn),�,！把胄械膽B(tài)度就是我們的態(tài)度。央行的態(tài)度對房地產(chǎn)市場絕對是利好,�,！�
至于一些銀行不看好房貸業(yè)務(wù)，他分析,，這是因為一些銀行存款來源有限,、資金緊張�,！八麄兊馁Y金成本高,。這些銀行必須首先考慮怎么活下來的問題。所以,，他們必須先做收益率高的業(yè)務(wù),，而不是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)�,！边@位人士認(rèn)為,，大額房貸斷供現(xiàn)象并不普遍，尤其在上海這樣的城市,。
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