近期,，受商品房銷售額下降的影響,，4月份房地產(chǎn)的營業(yè)稅為443億元，下降了4.2%，而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅為248億元，下降了3.1%。那么,，房地產(chǎn)開發(fā)商的苦日子真的要來了嗎?在時下救市論的聲音背后，到底誰在真正的叫苦?目的又是什么?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚,、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論,。
跳多遠(yuǎn)減幾萬，南京近郊一樓盤亮出奇葩促銷術(shù),。樓市成交低迷,，4月房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入下降;房企資金是否進(jìn)入枯水期?大潮過后誰被晾在沙灘上?
向松祚：中國的很多經(jīng)濟(jì)問題與房地產(chǎn)的過度膨脹有關(guān)
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場，我想有兩個字能準(zhǔn)確的概括目前的狀態(tài),。一個是降,，就是全部都在降，銷售面積在下降,，銷售額在下降,，營業(yè)稅在下降。現(xiàn)金流下降,，利潤在下降,，房價也確實(shí)開始在降，至少有很多地方在開始打折,。第二個字就是急,。確實(shí)急，開發(fā)商當(dāng)然是最急的,，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在由于負(fù)債很多,，可能出現(xiàn)現(xiàn)金流的問題。那么政府也在急,，特別是有些地方政府在急,。還有一些就是金融機(jī)構(gòu)，銀行也在著急,。這個一個降,，一個急，在這么一個大的背景下,，我覺得大家要放平這個心態(tài),。什么叫放平這個心態(tài)?過去這些年，中國的房地產(chǎn)市場實(shí)在是太火爆了,，我們的房產(chǎn)商,，至少一部分房地產(chǎn)商，或者絕大多數(shù)的房地產(chǎn)商已經(jīng)賺得太多錢了,，我們看到中國的首富,，中國首富什么各種富豪的排行榜差不多70%都是房地產(chǎn)，那這說明一個什么問題?就是說中國的這個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)脫離經(jīng)濟(jì)體系的其他的部門它走的太快了,，發(fā)展的膨脹的太厲害了,，就好像打個比方來講。
打個比方,，就像一個人一樣,，你的四肢和五官，某一個器官,，或者某一個肢體部分長的太厲害以后,，一定會讓身體出現(xiàn)非常大的問題。其實(shí)中國的很多經(jīng)濟(jì)問題就與我們房地產(chǎn)過度的膨脹有關(guān),，所以現(xiàn)在開始調(diào)整,。開始調(diào)整大家就著急，我覺得這個急有一點(diǎn)非理性的態(tài)度,，大家必須要開始回歸理性,。
劉戈：現(xiàn)在整個預(yù)期發(fā)生了變化 部分開發(fā)商的資金鏈可能斷裂
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在由于整個預(yù)期發(fā)生了變化，在這個行業(yè)里的主體的行為也會發(fā)生變化,。比如說有些建筑企業(yè),，在這之前，房地產(chǎn)開發(fā)商欠了很多錢還沒急著要,，原本我知道你是五個鍋三個鍋蓋在這倒騰著蓋著,，現(xiàn)在我要是不趕緊把這個錢要回來，可能我就要不回來了,，所以你不給錢我就停止施工,，這個時候?qū)τ陂_發(fā)商來說，原來已經(jīng)繃的很緊的資金鏈可能發(fā)生斷裂,。
前一段時間我們說的奉化興潤那家企業(yè),，它實(shí)際上是一個純區(qū)域性的、10億級水平的企業(yè),，但是光耀這樣的企業(yè)是百億級別的,，它已經(jīng)變成了一個全國性的企業(yè)，因?yàn)樗坏诨葜�,，在深圳,，在長三角,，在天津都有項(xiàng)目，他的老板自己總結(jié)自己走過了一個什么樣的路呢?首先他起步比較晚,，由于起步比較晚,，他想迅速的獲得市場，所以攤子鋪的特別大,，這樣的話資金需求量就特別大,。沒這么多資金他怎么辦?上市，所以這個時候入股礦產(chǎn)想借殼上市,，結(jié)果干兩個沒干成,，錢就打了水漂了，資金就更加緊張,。興潤和光耀這兩家公司其實(shí)非常典型,，像這樣的公司有很多，現(xiàn)在我們看到那些上市的企業(yè)相對而言受到的壓力要小一些,，但是沒有上市的主要靠一部分銀行貸款,，一部分東拼西湊的一些企業(yè)，他們壓力現(xiàn)在非常的大,。
向松祚：一些房地產(chǎn)公司要為過去瘋狂的擴(kuò)張付出代價
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我給你看一下我所掌握的數(shù)據(jù),，為什么我說現(xiàn)在著急，就是今天剛剛公布的房地產(chǎn)企業(yè)有幾個數(shù)據(jù),，141家A股的上市公司是房地產(chǎn),，房地產(chǎn)公司里面差不多有50%，準(zhǔn)確的說應(yīng)該是48%的負(fù)債率已經(jīng)超過70%,。房地產(chǎn)行業(yè)的專家們,，或者企業(yè)家通常認(rèn)為70%是一個比較危險的線。為什么?因?yàn)橐环矫婺闶秦?fù)債,，另外一方面你是資產(chǎn),。房地產(chǎn)企業(yè)除了負(fù)債率高以外，還有一個麻煩問題,，跟銀行有點(diǎn)像,，就是他是有一個期限錯配，比如說他從銀行借的錢,，有的是非常短期的,，可能就是一年的，兩年的,，很少有三年以上的,。但是他把這個錢拿去買了地，蓋了房子，如果這個房子不能在三年之內(nèi),，兩年之內(nèi),，或者一年之內(nèi)把它銷售出去，那他必須借新債還舊債,，所以這是一個很麻煩的問題,。如果你負(fù)債率超過70%,，就意味著當(dāng)房價或者土地價格稍微一下降,，你的現(xiàn)金流、你的償債的壓力就會變得非常的緊張,。而金融機(jī)構(gòu)會馬上開始采取措施要求你來歸還貸款,，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)，特別銀行,，他非常關(guān)注這個風(fēng)險,。
這里面還有一個問題，我對房地產(chǎn)老板做過一些調(diào)查,，房地產(chǎn)負(fù)債還有一個麻煩,，就是說我們現(xiàn)在這個負(fù)債率他沒有詳細(xì)統(tǒng)計，到底是從哪里的負(fù)債,。根據(jù)我的調(diào)查,，房地產(chǎn)公司負(fù)債里面可能60%是銀行貸款，另外的40%是來自于其他的社會融資渠道,，個別或者說有一些房地產(chǎn)公司大量的用理財產(chǎn)品,，什么委托貸款，信托貸款這些東西,，這些東西第一,，期限更短，第二,，收益率更高,。然后他會引發(fā)什么?就是如果他覺得你這個公司會出問題，那些投資者可能要求盡快的要贖回,。
現(xiàn)在說房地產(chǎn)一些公司著急,，我覺得這個著急就是他們要為過去瘋狂的擴(kuò)張要付出代價，同時他現(xiàn)在必須要做好準(zhǔn)備,，這不是一個小事了,，為什么他現(xiàn)在有點(diǎn)扛不住了?為什么現(xiàn)在開始降價?因?yàn)樗仨氁厥召Y金，讓他的債務(wù)能夠盡快的能夠歸還,，否則一遭到起訴,，那整個的資產(chǎn)價值又會進(jìn)一步的縮水。
劉戈：會不會等房企哭到一定程度以后 政府就會出手
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
今天如果你把比如說拐點(diǎn)、房企,、救市這三個詞輸進(jìn)去以后,，你會發(fā)現(xiàn)出來的新聞要不是這兩天的，要么就是2008年10月份的,，和那個時候非常像,。
也就是說，由于整個市場的預(yù)期已經(jīng)非常明顯,，那么這個時候大量的房地產(chǎn)企業(yè),，還有一些學(xué)者，以及這些圈子里面的人現(xiàn)在對于救市的討論就會非常的激烈和熱烈,。到現(xiàn)在為止,，我們還沒看到地方政府的救市多少條，但是在2008年,，當(dāng)這樣的聲音發(fā)出一段時間以后,，各個地方政府救市的24條，26條,，28條就開始出來了,，所以這個時候我們靜觀其變，看看下一步會不會由于先是這個哭,，哭到一定程度以后政府就會出手,，現(xiàn)在我不知道。
向松祚：政府無法救市 經(jīng)濟(jì)的調(diào)整不以人的意志為轉(zhuǎn)移
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我完全沒有劉戈這么樂觀,，所謂救市之聲,，確實(shí)現(xiàn)在有些房地產(chǎn)商，甚至包括有一些媒體,，一些所謂的專家也在呼吁,，但是我必須要講的是，此一時彼一時也,。就是說今天,，我想救市怎么救?我現(xiàn)在想問所有的房地產(chǎn)老板，想問我們有一些所謂的專家怎么救?印鈔票嗎?鈔票印了給誰呢?然后政府要給我們每一個人發(fā)100萬,，讓我們?nèi)ベI房子嗎?還是政府自己去買房子嗎?還是人民銀行降息降準(zhǔn)嗎?這些措施其實(shí)恰好就是我們過去這些年搞的太猛以后,，造成了我們這些行業(yè)出現(xiàn)了問題，不僅僅是房地產(chǎn),，我們很多行業(yè)都出現(xiàn)這樣的問題,，這樣的問題政府怎么救?
經(jīng)濟(jì)的調(diào)整它不以人的意志為轉(zhuǎn)移，那么為什么會出現(xiàn)救市?這個救市里面其實(shí)背后有兩個論,，我覺得這兩個論有一點(diǎn)道理,，但是基本上也是錯的，一個論就是所謂綁架論，很多人說為什么政府要救?說因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架了,，你不救房地產(chǎn),，我們?nèi)恳甑埃袊?jīng)濟(jì)就要完蛋,，什么居民收入也要完蛋,。其實(shí)根本沒有這么嚴(yán)重，我們正好是因?yàn)榉康禺a(chǎn)過度的擴(kuò)張,，拖累了中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì),，弄的我們所有的制造業(yè)行業(yè)都去搞房地產(chǎn)。鋼鐵也去搞房地產(chǎn),，高科技也去搞房地產(chǎn),，所以我們這樣怎么搞得下去呢?
向松祚：現(xiàn)在沒有手段可以救市了 難道地方政府直接去買房子?
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
如果說我們這一次又開始重蹈覆轍，或者說我們搞一點(diǎn)刺激措施,，甚至強(qiáng)刺激的措施，只會讓我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題變得更加的麻煩,，積重難返,，它最終調(diào)整的困難和難度，或者說負(fù)面影響要比我們現(xiàn)在要大的多得多,，所以我非常贊同克強(qiáng)總理在多次場合講的一句話,，就是說我們要保持定力，我們不要再出臺所謂的強(qiáng)刺激,，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題是一個根本的結(jié)構(gòu)問題,，不是靠強(qiáng)刺激可以解決的。
第二個我想強(qiáng)調(diào)的,，現(xiàn)在其實(shí)也沒有手段去救市了,，怎么救?地方政府去買房子嗎?地方政府去直接買房子，當(dāng)然現(xiàn)在開始有些地方政府已經(jīng)出現(xiàn)了所謂的微刺激措施,，什么取消限購,，但是這個東西我們知道，過去這幾年需求已經(jīng)早就釋放掉了,。我們有一個說法,，連房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的人都承認(rèn)，我們這幾年房地產(chǎn)價格瘋漲,，有一個就是叫做需求的透支,，就是需求透支什么?幾代人的錢已經(jīng)買了房子，還怎么去買?所以我想救市這個呼聲是沒有任何道理的,。
劉戈：中國房地產(chǎn)市場需要一次市場教育 需要經(jīng)過優(yōu)勝劣汰
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
中國房地產(chǎn)市場需要一次市場教育,，因?yàn)閷?shí)際上從中國房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)真正開發(fā)起來以來，中國的房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)歷過一次大的波折,。在2007年,，2008年的時候，本來要經(jīng)歷過這樣一次洗牌的過程,，但是沒有經(jīng)歷,，所以很多企業(yè)最后還越做越好了，那么在這里面,，好的企業(yè)和垃圾企業(yè),，有一些企業(yè)在做投資的時候，應(yīng)該說他資金也不雄厚,，也沒有技術(shù),，也沒有人才，但是憑著膽子大,，最后都賺了錢,，那么這樣對于整個市場來說，它不是一個正向的引導(dǎo),。
現(xiàn)在如果沒有一次這樣的洗牌,，沒有一次讓那些真正的質(zhì)量低劣的，管理水平低的,，資金實(shí)力不雄厚的這樣一些企業(yè)退出市場,，那么這個市場一定是一個雜亂的市場，所以現(xiàn)在是到這個時候了,，那么在這樣的一個過程當(dāng)中,，本來是已經(jīng)在任何的一個正常的市場里面都不應(yīng)該生存的公司，它退出肯定是正常的,。
如果很多的企業(yè)達(dá)成了一個共識,，也就是說房價這么撐是撐不下去的，那他自然會降,。其實(shí)過去兩三年來,，實(shí)際上很多城市里面，樓市已經(jīng)進(jìn)入到這樣一個狀態(tài),，不是到今天,，或者說這幾個月才進(jìn)入到這個狀態(tài)的，實(shí)際上交易量已經(jīng)是在逐漸萎縮,，很多房子看起來在賣,，賣不出去，大家一直在觀望,，在等,。等什么?等好時機(jī),，然后等的到了一定程度了以后，由于房地產(chǎn)對于整個經(jīng)濟(jì)的綁架,，所以政府必然會出手,，那么現(xiàn)在他等不到了以后，他自然會按照一個…如果這個企業(yè)本身的管理能力,、資金實(shí)力夠,，那他能夠承擔(dān)降價來銷售一部分房子的損失，那么那些承擔(dān)不起的一些企業(yè),，就讓市場自然把它淘汰,。
向松祚：樓市要回歸理性 在調(diào)整過程中會出現(xiàn)大規(guī)模的洗牌
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
當(dāng)然，我們今天講房地產(chǎn)會出現(xiàn)一個調(diào)整,，甚至出現(xiàn)一個拐點(diǎn),，并不是意味著中國房地產(chǎn)市場就沒有發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場仍然還非常大,，我們現(xiàn)在講的是要回歸理性,，什么叫回歸理性?就是說過去地方政府過度依賴土地財政的這個時代應(yīng)該結(jié)束了，過去無數(shù)的企業(yè),，包括無數(shù)的制造業(yè)企業(yè),，高科技企業(yè)都去搞房地產(chǎn)，靠房地產(chǎn)補(bǔ)利潤賺錢的日子應(yīng)該結(jié)束了,。所有的老百姓都指著買房子賺錢的時代應(yīng)該結(jié)束了，中國的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整,，轉(zhuǎn)向真正的用科技,，用服務(wù)來拉動經(jīng)濟(jì)，這才是我們需要的模式,。
在這個大的背景下,，房地產(chǎn)商怎么樣?我們有無數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，有些房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上是不應(yīng)該存在的,，所以在這個調(diào)整過程中一定會出現(xiàn)一個大規(guī)模的洗牌,，比較理性的、比較穩(wěn)健的這些房地產(chǎn)公司一定會有很好的發(fā)展,，而且房地產(chǎn)行業(yè)里面已經(jīng)開始有一些房地產(chǎn)公司開始在做革命性的轉(zhuǎn)型,。我一定把他稱為革命性轉(zhuǎn)型，什么叫革命性的轉(zhuǎn)型?就是我不再專注于是造新房子,，我專注于提升服務(wù),，我專注于把現(xiàn)有的房子，比如說你沒有管理好的,，我把你買過來,，或者我把你接收過來翻新,，我把它管理好，提升價值,。中國的房地產(chǎn)在很多地方都已經(jīng)供給過剩了,，我們不能再去大規(guī)模建房子，而且怎么把現(xiàn)有的房子,，無論是寫字樓,，還是住宅樓，我們怎么能夠提升它的品質(zhì)和服務(wù)?這就是一個根本性的轉(zhuǎn)型,，從建造轉(zhuǎn)向服務(wù),，這個轉(zhuǎn)型過程里面，那誰走到前面?未來房地產(chǎn)就能夠基業(yè)常青,，其他的一些靠短期的拿塊土地賺一筆錢,，賺一把就走的房地產(chǎn)公司肯定有一批會被市場洗牌掉的。