從去年的8月份溫州首傳限購松綁開始至今，銅陵,、南寧,、無錫,、杭州等多個城市，都接連傳出了政策松動的消息,。那么,，到底是什么樣的市場行情來催生多地為限購來“松綁”?放松限購，到底能不能扭轉多地樓市“量價齊跌”的局面?在市場和開發(fā)商的交互博弈當中,，2014年新開工的700萬套的保障性的安居工程,，又會讓樓市走向發(fā)生怎樣的變化?央視財經頻道主持人陳偉鴻和特約評論員國務院發(fā)展研究中心研究員吳慶、著名財經評論員劉戈共同評論,。
房價下探,，成交量遇冷，多地樓市調控或將松綁,。開發(fā)商,、購房者、地方政府是觀望,，是等待,，還是出手托市?保障性住房開工,，廉租房開建，從供給到需求,，未來的房地產調控會如何變化?
繼南寧,、無錫放松樓市調控后，安徽省銅陵市政府日前出臺《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》,，在住房公積金貸款,、契稅補貼等方面，制定了一系列刺激樓市政策,。有地產分析師表示,，像銅陵這樣的三四線城市,，本來就沒有限購,，因此要激活市場就只能采取稅費和公積金等手段。
顧云昌(全國房地產商會聯盟執(zhí)行主席)：一線二線城市和三線城市,，庫存量很高,，消化能力很差，影響了房地產的發(fā)展,。為了防止房地產市場的大起大落,，一些地方政府根據中央提出來的分類調控、雙向調控的做法,，采取了一些所謂救市的舉措,，在放開戶籍、在稅費優(yōu)惠,，以及公積金方面采取了一些行動,，目的是為了使房地產市場保持這種平穩(wěn)的發(fā)展，因為房地產市場對地方財政,、對地方的經濟以及全國的經濟,，都有相當大的影響。
在銅陵之前,，南寧發(fā)文松綁房地產限購,，這是第一份由官方正式發(fā)布的文件。江蘇省無錫市政府則規(guī)定,，5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房),、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員,，準予本人,、配偶和未成年子女來無錫落戶。
吳慶：該跌就是要跌 我們無法扭轉市場的力量
(《央視財經評論》特約評論員)
我想最重要的調整,，是購房人身份的限制,。有一些城市以前是限制外地人購房,，或者是要求他們有當地的身份證，或者是要求他們在當地參加社保多少年等等這些條件,，我想松綁的話,，是從這個地方開始松起。另一個松綁是在金融的層面,。比如說以前我們政府要求金融機構增加的限制,，比如比例，以及貸款的利率等在這些方面的限制,，我想很可能在這個利率上做一些松動,。我個人覺得，在金融方面的松動是要非常小心的,。其實現在很多地方,，并不是政府或者監(jiān)管機構在限制金融機構給買房的人提供貸款，而是金融機構自己就意識到這個風險,。在全國層面上來講,，該跌的價格就是要跌的，我們做的所有的事情都沒辦法扭轉市場的力量,。
在過去一段時間當中,，我們的房價在相當多的城市確實是偏高了。我們政府在過去很多年里調控的目標,，就是想把房價給抑制住,，讓它不要漲，甚至讓它跌一些�,，F在這個結果已經開始實現了,，我們?yōu)槭裁从趾軗?漲也擔心，跌也擔心,，好像就沒有安心的時候,。
劉戈：限購政策松開以后 市場會失去活力
(《央視財經評論》評論員)
我們看一下最近幾個城市的出臺的一些政策，有兩類,，有一類我們可以把它叫做松綁,。比如南寧的政策，以前是綁著的,，必須是本地戶口才能買兩套,，現在周邊的一些城市，都可以到南寧買房子,，所以這叫松綁,。另外，我們再看銅陵的政策,，比如說落戶口的政策,，公積金貸款條件放寬,，還有其他的一些條件，這些不能用松綁來解釋,，它已經是一個刺激計劃了,。在2008年年底的時候，杭州有24條,，寧波有26條,，也就是說地方政府他能夠想到的，他能夠做出來決定的這樣一些政策,，現在像銅陵這個地方,，已經開始拿出來了。在這之后,，我們就說到和金融相關了,，現在我們看還沒有。因為像銀行,，像整個信貸的政策,，這不是各個地方政府能夠把握的,。
紅火,，就是看你現在是一個什么樣的身體，如果你是一個精力充沛的小伙子,，松了綁以后,，可能一下子就會反彈，會活力十足,。如果你本身已經是半身不遂了,，那松綁以后，不會對你產生一個什么樣的影響�,，F在地方政府做了第一步和第二步,，有這樣的嘗試，我相信很多像銅陵的三四線的城市,，會積極的跟進,。可能也會有一些原來限購的二三線城市,，逐漸的取消限購,。我覺得如果松開以后，不能說是半身不遂,，至少已經失去活力,，因為它本身的市場的變化，帶來市場的一個下行,，而不是因為一個新的政策,。
吳慶：價格讓市場去決定 成交量才是個關鍵問題
(《央視財經評論》特約評論員)
我理解的目標,，就說未來的這個市場既要給買房的人帶來希望，又要給開發(fā)商帶來希望,，同時地方政府也得到他應得的那一分子�,，F階段我們討論問題的時候有一個差別。就是我們太多的去關注房價,，而我們太少的去關注成交量,。我們要想讓這個市場良性的運轉，價格是多少重要嗎?不重要,。價格讓市場去決定,，但是它成交多少的數量，這是個關鍵問題,。
我們要看房地產市場一個重要的信號,，就是它能不能要有足夠的成交量。價格的變化,，它更多的是受制于需求的影響,。在短期來看，房地產這種供給,，它變化比較小,，它的價格變化更多的是受需求的影響。當需求大的時候,，交易量就大,，交易量大的時候，價格就上去了,。我們抑制了價格的上漲,，短期來說抑制了價格的上漲。但是我們抑制了價格上漲的速度,，我們沒有抑制住價格上漲的預期,。而現在價格上漲的預期已經改變了，在這個時候我們就不再需要那些限制交易的那些工具了,，我們把那些工具給拿掉,，我們讓住房市場活躍起來，一個活躍的市場,，那就是我們想要的,。
劉戈：一個比較健康的市場是量上來了 而價格沒上來
(《央視財經評論》評論員)
過去幾年的數據表明，我們的交易的房屋的面積和價格是密切相關的,。從2009年的3月份開始,，一直到今年3月份。我們的銷售面積和銷售額，整個波動的變化規(guī)律是差不多的,。但是銷售額的漲幅比銷售面積的漲幅要大,，那么這一塊兒實際上就是房價的漲幅。就是說當你交易的數量,、面積增大了以后,，它的交易的價格也在增大。至少目前來說,，我們看到了這樣的趨勢,。那么現在交易額在下滑。這一回是由于限購政策和其他的一些政策直接導致的下滑,，交易面積的這樣的一個下滑�,，F在它由于沒有什么新的政策出臺，它就已經下滑了,，而且現在面積下滑下來,，那么接著按照這五年來的規(guī)律，那它的價格肯定也會下滑,。
其實我們一直期望,，能夠產生這樣的一個局面，就是說它的量上來了,，價格沒有上來,，這是相對健康的一個狀態(tài)。但是最近幾年,，我們沒有看到這個狀態(tài),，也許我們調控的目標,，就是能夠達到這樣的一個狀態(tài),，一個比較健康的市場，量上來了,，價格沒上來,。
劉戈：房價下行是對地方政府的一大挑戰(zhàn)
(《央視財經評論》評論員)
現在總體上來說，它是看到了這樣的一個趨勢,。原來大家認為的房地產市場的價格會下行,，那個現在大家達成共識了。在目前這樣的一個狀態(tài)下,，我們的政府因為以前為了限制房價的過快增長,，有很多的政策。那么這些政策哪一些留著,，哪一些需要撤出?那么這個時候需要有一個判斷,。那么這些判斷的話，會決定之后樓市的走勢,。
對其實各個城市的地方政府,，我們現在看到一些不同的選擇�,，F在有些城市比較著急，所以松綁,、救市有這樣的一些政策推出,。另外一些地方，我們看到他在做另外一個事情,。比如說他在做保障房建設的規(guī)劃,，在做資金的籌集，包括云南,、重慶,，我都看到了一些很具體的數字。也就是說他今年要改造多少房,，這樣在另外一個方面,，如果房地產是一段時間里下行，那么會導致比如說建筑材料,，比如說就業(yè),，那么導致這樣一些因素的變化。這個時候如果我有這樣的一些準備,，有這樣的一些基礎設施的建設,，棚戶區(qū)的改造，那么在一定程度上會彌補由于房地產的下行所帶來的一些影響,。
對于地方政府來說,，提出了非常大的一個挑戰(zhàn)，也就是說當你的收入大幅度減少了以后,，那么你原來的行為方式,，原來的那些計劃，原來的這些民生項目,，原來的政府運行的方式,，都提出來一個大的挑戰(zhàn)。這才恰恰是房地產如果下行了以后,，對整個政策,，對于政府運行產生的影響。
吳慶：房價需要有一次下跌 政府不要為了保房價而花太大精力
(《央視財經評論》特約評論員)
我想做幾個判斷,。第一個判斷,，這種市場的價格的變化，有漲有跌,，這是很正常的事情,，我們的房價需要有一次下跌。我們現在就是說不清楚的就它什么時候開始下跌的，我想外資的同行,，以及我們國內的金融猜測的就是一個時間點的問題,。第二點，我們也不要太擔心房價的下跌,，我們的政府不要為了保住房價,，去花太大的精力。我們有能力再做一次4萬億這樣的經濟刺激,，但是這種刺激我們最好是沒有,，不要再去這么操作。第三點,，既然我們政府不去做這樣大規(guī)模的救市,，那么房地產的價格也不會再像2009年、2010年那樣,，經過一輪下跌以后,，重現來一次瘋狂的上漲。
我們住房的投資者也不要抱有任何的這種幻想,，將來的住房市場可能在經歷了一輪大的上漲以后,，來一次比較大的下跌，然后它尋找到它應該在的位置,，然后長期的,，相對來說固定在一個比較穩(wěn)定的價位上，這是我們期望達到的,。
吳慶：700萬套保障房對住房市場也有間接影響
(《央視財經評論》特約評論員)
2014年,，住建部計劃開工的保障安居的工程房大概有700萬套，這件事情對我們的住房市場也有一個間接的影響,。我們在過去幾年里,，我們的住房市場實際上形成了一種雙軌制，有比較貴的商品房,，那么也有比較低廉的各種保障房,。那么將來我們的這種趨勢，我認為我們還要追求一個政策目標,，就是要把這兩股還是要盡可能的合一。但是低的保障房還是要有,，但是這種保障房不是用來出售的,，它以很低的價格提供給這些買不起房的人，讓他們來租住,。
此外,，就是房地產的蕭條，對于上游的產業(yè)的這種影響非常大。那么我們的棚戶區(qū)改造,，在房地產總量供給增加不大的情況下,，能夠保住這種上游產業(yè)鏈的更小一些的影響，讓他們活得更好一點兒,，這是非常重要的一件事情,。第二件事情，當然它也提升我們的城市水平,，這種工程做的時候,，它也會帶動一些基礎設施的投資，這對于城市也有很大的一個提升,。這種做法實際上,，它已經類似于我們經濟刺激計劃的一部分。我們政府,，財政花一些錢來保住我們的增長,。
錢軍：現在房地產的價格還沒真的下降 銀行不能夠放松貸款
(上海交通大學 上海高級金融大學金融學教授 《央視財經評論》特約評論員)
我們國家現在住房里面一個很大的問題，尤其是在很多大中城市,，就是比較低價,、比較便宜的這種房子還是很缺的。我覺得700萬在全國來講,，這個數字不是很大,，而且它是分散在很多地方。如果執(zhí)行得比較好,，不應該對我們現在比較擔心的很多地方的商品房市場,，造成很大的沖擊。低價的房子跟大量的商品房,，服務的居民也是不一樣的,，不會太大的影響這些城市里的商品房的房地產市場。我覺得,，房地產現在的波動其實還沒有開始價格真的下降,，這種波動是正常的，應該是市場行為,，尤其是不能夠銀行放松貸款,。