從去年的8月份溫州首傳限購松綁開始至今,，銅陵,、南寧、無錫,、杭州等多個城市,，都接連傳出了政策松動的消息。那么,，到底是什么樣的市場行情來催生多地為限購來“松綁”?放松限購,，到底能不能扭轉(zhuǎn)多地樓市“量價齊跌”的局面?在市場和開發(fā)商的交互博弈當(dāng)中，2014年新開工的700萬套的保障性的安居工程,，又會讓樓市走向發(fā)生怎樣的變化?央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評論員國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員吳慶,、著名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。
房價下探,，成交量遇冷,，多地樓市調(diào)控或?qū)⑺山墶ｉ_發(fā)商,、購房者,、地方政府是觀望，是等待,，還是出手托市?保障性住房開工,，廉租房開建，從供給到需求,，未來的房地產(chǎn)調(diào)控會如何變化?
繼南寧,、無錫放松樓市調(diào)控后，安徽省銅陵市政府日前出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》,，在住房公積金貸款,、契稅補貼等方面，制定了一系列刺激樓市政策,。有地產(chǎn)分析師表示,，像銅陵這樣的三四線城市，本來就沒有限購,，因此要激活市場就只能采取稅費和公積金等手段,。
顧云昌(全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席)：一線二線城市和三線城市，庫存量很高,，消化能力很差,，影響了房地產(chǎn)的發(fā)展,。為了防止房地產(chǎn)市場的大起大落，一些地方政府根據(jù)中央提出來的分類調(diào)控,、雙向調(diào)控的做法,，采取了一些所謂救市的舉措，在放開戶籍,、在稅費優(yōu)惠,，以及公積金方面采取了一些行動，目的是為了使房地產(chǎn)市場保持這種平穩(wěn)的發(fā)展,，因為房地產(chǎn)市場對地方財政,、對地方的經(jīng)濟以及全國的經(jīng)濟，都有相當(dāng)大的影響,。
在銅陵之前,，南寧發(fā)文松綁房地產(chǎn)限購，這是第一份由官方正式發(fā)布的文件,。江蘇省無錫市政府則規(guī)定,，5月1日起在該市購買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上,，且在該市有穩(wěn)定工作的人員,，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶,。
吳慶：該跌就是要跌 我們無法扭轉(zhuǎn)市場的力量
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我想最重要的調(diào)整,，是購房人身份的限制。有一些城市以前是限制外地人購房,，或者是要求他們有當(dāng)?shù)氐纳矸葑C,，或者是要求他們在當(dāng)?shù)貐⒓由绫６嗌倌甑鹊冗@些條件，我想松綁的話,，是從這個地方開始松起,。另一個松綁是在金融的層面。比如說以前我們政府要求金融機構(gòu)增加的限制,，比如比例,，以及貸款的利率等在這些方面的限制，我想很可能在這個利率上做一些松動,。我個人覺得，在金融方面的松動是要非常小心的,。其實現(xiàn)在很多地方,，并不是政府或者監(jiān)管機構(gòu)在限制金融機構(gòu)給買房的人提供貸款，而是金融機構(gòu)自己就意識到這個風(fēng)險,。在全國層面上來講,，該跌的價格就是要跌的,，我們做的所有的事情都沒辦法扭轉(zhuǎn)市場的力量。
在過去一段時間當(dāng)中,，我們的房價在相當(dāng)多的城市確實是偏高了,。我們政府在過去很多年里調(diào)控的目標(biāo)，就是想把房價給抑制住,，讓它不要漲,，甚至讓它跌一些。現(xiàn)在這個結(jié)果已經(jīng)開始實現(xiàn)了,，我們?yōu)槭裁从趾軗?dān)心?漲也擔(dān)心,，跌也擔(dān)心，好像就沒有安心的時候,。
劉戈：限購政策松開以后 市場會失去活力
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們看一下最近幾個城市的出臺的一些政策,，有兩類，有一類我們可以把它叫做松綁,。比如南寧的政策,，以前是綁著的，必須是本地戶口才能買兩套,，現(xiàn)在周邊的一些城市,，都可以到南寧買房子，所以這叫松綁,。另外,，我們再看銅陵的政策，比如說落戶口的政策,，公積金貸款條件放寬,，還有其他的一些條件，這些不能用松綁來解釋,，它已經(jīng)是一個刺激計劃了,。在2008年年底的時候，杭州有24條,，寧波有26條,，也就是說地方政府他能夠想到的，他能夠做出來決定的這樣一些政策,，現(xiàn)在像銅陵這個地方,，已經(jīng)開始拿出來了。在這之后,，我們就說到和金融相關(guān)了,，現(xiàn)在我們看還沒有。因為像銀行,，像整個信貸的政策,，這不是各個地方政府能夠把握的,。
紅火，就是看你現(xiàn)在是一個什么樣的身體,，如果你是一個精力充沛的小伙子,，松了綁以后，可能一下子就會反彈,，會活力十足,。如果你本身已經(jīng)是半身不遂了，那松綁以后,，不會對你產(chǎn)生一個什么樣的影響�,，F(xiàn)在地方政府做了第一步和第二步，有這樣的嘗試,，我相信很多像銅陵的三四線的城市,，會積極的跟進(jìn)�,？赡芤矔幸恍┰瓉硐拶彽亩�城市,，逐漸的取消限購。我覺得如果松開以后,，不能說是半身不遂,，至少已經(jīng)失去活力，因為它本身的市場的變化,，帶來市場的一個下行,，而不是因為一個新的政策。
吳慶：價格讓市場去決定 成交量才是個關(guān)鍵問題
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我理解的目標(biāo),，就說未來的這個市場既要給買房的人帶來希望,，又要給開發(fā)商帶來希望，同時地方政府也得到他應(yīng)得的那一分子�,，F(xiàn)階段我們討論問題的時候有一個差別,。就是我們太多的去關(guān)注房價，而我們太少的去關(guān)注成交量,。我們要想讓這個市場良性的運轉(zhuǎn),，價格是多少重要嗎?不重要。價格讓市場去決定,，但是它成交多少的數(shù)量,，這是個關(guān)鍵問題。
我們要看房地產(chǎn)市場一個重要的信號,，就是它能不能要有足夠的成交量,。價格的變化，它更多的是受制于需求的影響,。在短期來看,，房地產(chǎn)這種供給，它變化比較小,，它的價格變化更多的是受需求的影響,。當(dāng)需求大的時候，交易量就大,，交易量大的時候,，價格就上去了。我們抑制了價格的上漲,，短期來說抑制了價格的上漲,。但是我們抑制了價格上漲的速度，我們沒有抑制住價格上漲的預(yù)期,。而現(xiàn)在價格上漲的預(yù)期已經(jīng)改變了,，在這個時候我們就不再需要那些限制交易的那些工具了，我們把那些工具給拿掉,，我們讓住房市場活躍起來,，一個活躍的市場，那就是我們想要的,。
劉戈：一個比較健康的市場是量上來了 而價格沒上來
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
過去幾年的數(shù)據(jù)表明,，我們的交易的房屋的面積和價格是密切相關(guān)的。從2009年的3月份開始,，一直到今年3月份,。我們的銷售面積和銷售額，整個波動的變化規(guī)律是差不多的,。但是銷售額的漲幅比銷售面積的漲幅要大,，那么這一塊兒實際上就是房價的漲幅。就是說當(dāng)你交易的數(shù)量,、面積增大了以后,，它的交易的價格也在增大。至少目前來說,，我們看到了這樣的趨勢,。那么現(xiàn)在交易額在下滑。這一回是由于限購政策和其他的一些政策直接導(dǎo)致的下滑,，交易面積的這樣的一個下滑�,，F(xiàn)在它由于沒有什么新的政策出臺，它就已經(jīng)下滑了,，而且現(xiàn)在面積下滑下來,，那么接著按照這五年來的規(guī)律，那它的價格肯定也會下滑,。
其實我們一直期望,，能夠產(chǎn)生這樣的一個局面,，就是說它的量上來了，價格沒有上來,，這是相對健康的一個狀態(tài),。但是最近幾年，我們沒有看到這個狀態(tài),，也許我們調(diào)控的目標(biāo),，就是能夠達(dá)到這樣的一個狀態(tài)，一個比較健康的市場,，量上來了,，價格沒上來。
劉戈：房價下行是對地方政府的一大挑戰(zhàn)
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
現(xiàn)在總體上來說,，它是看到了這樣的一個趨勢,。原來大家認(rèn)為的房地產(chǎn)市場的價格會下行，那個現(xiàn)在大家達(dá)成共識了,。在目前這樣的一個狀態(tài)下,，我們的政府因為以前為了限制房價的過快增長，有很多的政策,。那么這些政策哪一些留著,，哪一些需要撤出?那么這個時候需要有一個判斷。那么這些判斷的話,，會決定之后樓市的走勢,。
對其實各個城市的地方政府，我們現(xiàn)在看到一些不同的選擇�,，F(xiàn)在有些城市比較著急,，所以松綁、救市有這樣的一些政策推出,。另外一些地方,，我們看到他在做另外一個事情。比如說他在做保障房建設(shè)的規(guī)劃,，在做資金的籌集,，包括云南、重慶,，我都看到了一些很具體的數(shù)字,。也就是說他今年要改造多少房，這樣在另外一個方面,，如果房地產(chǎn)是一段時間里下行,，那么會導(dǎo)致比如說建筑材料，比如說就業(yè)，那么導(dǎo)致這樣一些因素的變化,。這個時候如果我有這樣的一些準(zhǔn)備,，有這樣的一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，棚戶區(qū)的改造,，那么在一定程度上會彌補由于房地產(chǎn)的下行所帶來的一些影響,。
對于地方政府來說，提出了非常大的一個挑戰(zhàn),，也就是說當(dāng)你的收入大幅度減少了以后，那么你原來的行為方式,，原來的那些計劃,，原來的這些民生項目，原來的政府運行的方式,，都提出來一個大的挑戰(zhàn),。這才恰恰是房地產(chǎn)如果下行了以后，對整個政策,，對于政府運行產(chǎn)生的影響,。
吳慶：房價需要有一次下跌 政府不要為了保房價而花太大精力
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我想做幾個判斷。第一個判斷,，這種市場的價格的變化,，有漲有跌，這是很正常的事情,，我們的房價需要有一次下跌,。我們現(xiàn)在就是說不清楚的就它什么時候開始下跌的，我想外資的同行,，以及我們國內(nèi)的金融猜測的就是一個時間點的問題,。第二點，我們也不要太擔(dān)心房價的下跌,，我們的政府不要為了保住房價,，去花太大的精力。我們有能力再做一次4萬億這樣的經(jīng)濟刺激,，但是這種刺激我們最好是沒有,，不要再去這么操作。第三點,，既然我們政府不去做這樣大規(guī)模的救市,，那么房地產(chǎn)的價格也不會再像2009年、2010年那樣,，經(jīng)過一輪下跌以后,，重現(xiàn)來一次瘋狂的上漲。
我們住房的投資者也不要抱有任何的這種幻想，將來的住房市場可能在經(jīng)歷了一輪大的上漲以后,，來一次比較大的下跌,，然后它尋找到它應(yīng)該在的位置，然后長期的,，相對來說固定在一個比較穩(wěn)定的價位上,，這是我們期望達(dá)到的。
吳慶：700萬套保障房對住房市場也有間接影響
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
2014年,，住建部計劃開工的保障安居的工程房大概有700萬套,，這件事情對我們的住房市場也有一個間接的影響。我們在過去幾年里,，我們的住房市場實際上形成了一種雙軌制,，有比較貴的商品房，那么也有比較低廉的各種保障房,。那么將來我們的這種趨勢,，我認(rèn)為我們還要追求一個政策目標(biāo)，就是要把這兩股還是要盡可能的合一,。但是低的保障房還是要有,，但是這種保障房不是用來出售的，它以很低的價格提供給這些買不起房的人,，讓他們來租住,。
此外，就是房地產(chǎn)的蕭條,，對于上游的產(chǎn)業(yè)的這種影響非常大,。那么我們的棚戶區(qū)改造，在房地產(chǎn)總量供給增加不大的情況下,，能夠保住這種上游產(chǎn)業(yè)鏈的更小一些的影響,，讓他們活得更好一點兒，這是非常重要的一件事情,。第二件事情,，當(dāng)然它也提升我們的城市水平，這種工程做的時候,，它也會帶動一些基礎(chǔ)設(shè)施的投資,，這對于城市也有很大的一個提升。這種做法實際上,，它已經(jīng)類似于我們經(jīng)濟刺激計劃的一部分,。我們政府，財政花一些錢來保住我們的增長,。
錢軍：現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格還沒真的下降 銀行不能夠放松貸款
(上海交通大學(xué) 上海高級金融大學(xué)金融學(xué)教授 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我們國家現(xiàn)在住房里面一個很大的問題,，尤其是在很多大中城市，就是比較低價、比較便宜的這種房子還是很缺的,。我覺得700萬在全國來講,，這個數(shù)字不是很大，而且它是分散在很多地方,。如果執(zhí)行得比較好,，不應(yīng)該對我們現(xiàn)在比較擔(dān)心的很多地方的商品房市場，造成很大的沖擊,。低價的房子跟大量的商品房,，服務(wù)的居民也是不一樣的，不會太大的影響這些城市里的商品房的房地產(chǎn)市場,。我覺得,，房地產(chǎn)現(xiàn)在的波動其實還沒有開始價格真的下降，這種波動是正常的,，應(yīng)該是市場行為，尤其是不能夠銀行放松貸款,。