看空情緒蔓延、價格面臨著整體松動,、量價齊跌,、成交量迅速降溫……您是否能夠想到這些詞匯正在和老百姓最關(guān)心的房價、金價緊密相聯(lián)?據(jù)4月份 “百城的房價指數(shù)”顯示,，近半數(shù)的城市房價環(huán)比下跌,。五一期間，偌大的一個北京,，二手房成交僅31套，而重慶各大賣場的黃金也紛紛降價促銷,，金價首次跌破了300塊錢每克,。那么，房價,、金價未來是否還會繼續(xù)下跌?市場人士對百姓最關(guān)心的房子,、金子，又有怎樣的判斷?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚,、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論,。
房價下探，誰會出手買房?金價下跌,，是否再次引發(fā)搶金熱潮?房子,、金子，你將向左走,，還是向右轉(zhuǎn)?價格松動的背后,，是否醞釀著新的上漲?
向松祚：大家的普遍心理都是追漲殺跌 樓市的觀望情緒還會持續(xù)
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
任何的資產(chǎn)價格，它不可能永遠漲,。打一個比方,，樹是不會長到天上去的，資產(chǎn)價格也是這樣,，它永遠不會漲到天上去,。資產(chǎn)價格歷史上，它漲一段時間,，它一定會下調(diào),。當(dāng)然這個下調(diào)背后的道理是什么?經(jīng)濟學(xué)家講了一大堆,，但是普通的投資者，第一他不愿意聽,，第二他也不一定聽得太懂,，那沒有關(guān)系，我們再看比較具體的,。
其實我們這些年,，其實已經(jīng)有幾個透支，什么叫透支?一個是老百姓的購買力透支,。就是很多買房子都是全家把儲蓄集中起來,，甚至是幾代人的，湊錢買房子,，所以這個需求,，它已經(jīng)提前透支了。隨著這個需求的透支,，購買力一定是下降,。第二個，是老百姓都能懂的心理,，叫追漲殺跌,。我現(xiàn)在看著房價要跌，本來我今天想買房,，我今天一看說房子又跌了2000塊錢,。可能明天還要跌3000,，所以我要等一等,。過去上漲是這樣的，今天去看的時候漲了1000塊,，估計說明天還會漲,。趕緊買，所以這個心理老百姓都能懂,，這也是經(jīng)濟的一個必然的規(guī)律,。所以我覺得這個趨勢應(yīng)該會持續(xù)下去一段時間。
張鴻：市場觀望情緒彌漫 一些開發(fā)商也開始加入到看空的行列
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
很難判斷,，如果我們政府不救市的話,，尤其是地方不放開這個政策的話，基本上我們可以看到這個頂部已經(jīng)形成了,。因為中國地產(chǎn)市場是一個政策市,，很多取決于地方政府的政策，所以未來走勢真的很難說�,，F(xiàn)在我們基本上可以判斷,，觀望開始多起來了,，最近一段時間，越來越多的親戚,、朋友開始問我說,，是不是真的不行了，真的開始賣了,，真的怎么樣了?這就說明其實越來越多的人,，包括一些著名的開發(fā)商也開始站到看空的行列。
最重要的其實是供需發(fā)生了變化,，北京其實是個樣板,。北京今年一季度現(xiàn)在已經(jīng)可以總結(jié)了，一季度1.5萬套的自住型商品房,，而且今年可能有4到5萬套的自住型商品房,，這是什么概念?去年一年才賣了8萬套。然后錢緊,。很多銀行現(xiàn)在收緊了房貸,，一套房貸這些現(xiàn)在也都沒有優(yōu)惠了。而且一些小的銀行開始有你要想享受優(yōu)惠也可以,，但是你得買我一個理財產(chǎn)品�,，F(xiàn)在都在吸貸，包括開發(fā)商的資金,，我們看到一季度的現(xiàn)在上市公司季報已經(jīng)開始出來了，一季度也都不是特別樂觀,，而且他們的融資也不是那么容易了,。
當(dāng)然，如果我是開發(fā)商的話,，我也不會降價的,，我現(xiàn)在還是想扛著。這個套路已經(jīng)上演了這么多年了,，反復(fù)的上演了多少年了,。很多開發(fā)商其實就不愿意降價，所以你看他可以有各種優(yōu)惠,，哪怕把精裝修取消了,，變成了一個毛坯房，我也不說是降價,。因為他們還有一個非常重要的資金的需求,，除了銀行貸不出錢來，貸錢很困難,。還有一個就是現(xiàn)在的土地,，其實一季度的土地仍然在上漲,，上海、北京漲了28%,，土地收入,。一方面他還在拿地，他還得儲備糧食,，一方面這邊錢又沒有,，怎么辦呢?他就想法趕緊把這個賣出去。一季度的整個的利潤水平在下降,，凈利潤在下降,，這也是很多年來，包括萬科等幾個大的公司都不是特別樂觀,。所以我想他們現(xiàn)在要所謂的去庫存,，來完成資金的周轉(zhuǎn)，這個是有驅(qū)動的,。
向松祚：供給過剩是造成平均房價下跌的最核心原因
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
過去我們房價上漲的關(guān)鍵因素在哪里?有兩個核心的關(guān)鍵因素,，一個是我們前一段時間的貨幣供應(yīng)量快速擴張。因為貨幣供應(yīng)量的流動性過剩,，貨幣太多以后,，水漲船高，幾乎所有東西都漲,。另外一個核心推動力量,，就是老百姓樂觀的預(yù)期。當(dāng)房價越漲他越買的時候,，樂觀預(yù)期就越來越強化,，越來越想買。現(xiàn)在這兩個因素雖然還沒有完全消失,，但基本消失了,。比如說現(xiàn)在貨幣的供應(yīng)量，其實從國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直到部門的領(lǐng)導(dǎo),，一再表示,，我們無法再像過去那么刺激下去了，我們貨幣供應(yīng)量已經(jīng)太大了,，貨幣供應(yīng)量現(xiàn)在總體來講是趨緊,。再來，老百姓的情緒也變了,。
除了我剛才講的兩個過剩,，我們回到實體的層面來看，有一點是對的，就是說供給過�,！,，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場在全國來講，確實供給過剩,。我到很多地方去看過,，中國比較富裕的地區(qū)長三角，珠三角,，我都去看過,，當(dāng)?shù)氐谋热缯f發(fā)改委的負責(zé)同志，甚至市長,，私下里他們非常坦率地講,，說我們這個地方確實出現(xiàn)了過剩。有些人把我們這兒定為鬼城,，我們當(dāng)然很不高興,，我們不愿意叫鬼城，但其實我們這兒是過剩的,。過剩到什么情況呢?你可以隨便做一個調(diào)查,，把總量除以總個家庭，有些地方已經(jīng)每一個家庭可能有三套,，甚至四套以上的房,，這不是過剩嗎?供給已經(jīng)嚴重過剩，是造成平均房價下跌的最核心原因,。當(dāng)市場預(yù)期起來的時候,，當(dāng)貨幣供應(yīng)量這么大的時候，你怎么去限價,、限購,，都沒有用。
向松祚：政府無法救市 錢太多把房地產(chǎn)商給撐死了
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在這兩個核心原因變化以后,，有些房地產(chǎn)商，還有一些人在呼吁政府救市,。我想問一句,，政府怎么救市?政府去買房嗎?我覺得房地產(chǎn)商在這些年，其實和其他的行業(yè)一樣,，擴張過度,。說句不好聽的，就是錢太多把它撐死了,。我們的很多行業(yè),、企業(yè)，就是錢太多把它撐死了。我非常坦率地講,，我們銀行體系也要負責(zé)任,，很多行業(yè)因為過多的給他貸款，他瘋狂的擴張,，鋼鐵,、煤炭是這樣，房地產(chǎn)也是一樣的道理,，拿錢太容易,，所以瘋狂地去買地，買了地以后當(dāng)然要蓋房子,、要賣,。我想未來這些房子你賣給誰去，首先這個問題擺在這兒,。
面對這個情況該怎么辦呢?我們現(xiàn)在全國的房地產(chǎn)公司據(jù)不完全統(tǒng)計超過一萬多家,，有些上市公司，可能他的資金流比較充分,，他可能不太著急,，所以有些上市的開發(fā)商說沒關(guān)系。但是我們的數(shù)據(jù)表明,，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商的負債率已經(jīng)超過80%,，什么意思呢?他現(xiàn)在自有資金并不多，他靠貸款,，而且不僅僅是銀行貸款,，相當(dāng)一部分是影子銀行的一些貸款，包括信托,。我去調(diào)查過幾個房地產(chǎn)公司,，銀行貸款在整個負債里面占的不到40%，剩下的60%就是靠民間的借貸,，這個事就麻煩了,。所以為什么現(xiàn)在有些房地產(chǎn)降價，不是空穴來風(fēng),，他必須要盡可能的要套現(xiàn),，因為他要還債。
單祥雙：房地產(chǎn)作為中長線投資 具有投資價值
(中科招商集團董事長兼總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房地產(chǎn)市場的下滑和出現(xiàn)拐點,，主要是基于以前房地產(chǎn)發(fā)展的比較快,，在中國它發(fā)展的速度特別快，而且運行的成本也比較高,。那么隨著投資人越來越理性,，原來很多投資人把地產(chǎn)當(dāng)成股票在炒，現(xiàn)在投資人在中國這種經(jīng)濟環(huán)境下，政府并不鼓勵大家把房子當(dāng)股票炒,。在這種情況下,，其實它的獲利空間就在壓縮。對投資來講,，選擇房子,、房地產(chǎn)作為投資品，或者叫投機品,，他的動力就下降了,。所以從這個角度上，房地產(chǎn)價格的下調(diào)是一種必然,。那么房地產(chǎn)又涉及到國際,、國泰民安的問題，民生的問題,，在這種情況下,，房地產(chǎn)不應(yīng)該作為股票來炒，但是它作為中長線投資,，是具有投資價值的,。
向松祚：金價從來沒有跑贏過通脹 說黃金是最佳投資是錯覺和幻覺
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
歷史的數(shù)據(jù)表明，全世界這么多年以來,，房地產(chǎn)的價格,，剛剛跑贏通貨膨脹，你知道多少嗎?0.5個百分點,。你就30年以上算,。金價從來沒有過跑贏通脹，你信嗎?金價我們從2008年算到現(xiàn)在,，從來沒有跑贏過通脹,。所以我記得在2008年、2009年,，國內(nèi)有一幫人瘋狂地講說,，黃金是最佳的投資，永遠能夠抵御通脹,，我一致反復(fù)講,，這完全是一個錯覺，一個幻覺,，非常錯誤的,。
你做波段可以,，我講做波段,，就是說去年還是前年，有什么中國大媽大戰(zhàn)華爾街，什么中國大媽撐起黃金半邊天,。實際上黃金也是分兩個,，就是投資性的、投機性的和消費性的,，或者叫剛需,。剛需沒有問題，你什么時候買都沒關(guān)系,，你要給女朋友送戒指,，要結(jié)婚，那這沒有問題,。你要跟小孩留個紀念品,，但是黃金投資性的國際的金價，它主要取決于兩個因素,，一個是美元的匯率,，就是美聯(lián)儲的貨幣政策，這個是一個普遍規(guī)律,。第二個就是取決于什么?就是那幫大的投資銀行和對沖基金,。對沖基金，這個炒黃金的對沖基金,，其實也有幾千億美金,，量非常大。那么他們的一舉一動其實決定這個金價,，現(xiàn)在他們?nèi)靠纯�,。那你想中國大媽也好，還是印度大媽也好,，還是印尼大媽也好,，這三個大媽加起來，能扛得住嗎?扛不住,。
張鴻：長期看黃金不是一個很好的投資品 中國大媽們要理性
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
說明大媽變理性了,，但是還應(yīng)該再理性一點兒。我們算一下長賬的話,，就是長期來看,，黃金并不是一個很好的投資品。現(xiàn)在大媽們?nèi)绻倮硇砸徊降脑�,，千萬不要再說保值,，我拿著它十幾年、二十年以后,，給兒子,、給孫子就掙錢,，它在漲跌當(dāng)中,，是有那些對沖基金是掙錢的,，不管漲跌，人家都掙錢,，而你的,，只能拿著。
黃金其實和美元,、和美國經(jīng)濟是密切相關(guān)的,，除了對沖基金我們不知道，但是你能看到美國經(jīng)濟大概是什么樣的,，他剛剛公布了上個月的非農(nóng)經(jīng)濟指數(shù)以及一些數(shù)據(jù),，他的失業(yè)率創(chuàng)下了2008年9月以來的新低，說明美國經(jīng)濟的復(fù)蘇是有基礎(chǔ)的,。還有一個就是世界和平,，之所以前兩天有一個大跌，是因為美國經(jīng)濟好了,。之所以又漲上來是因為烏克蘭又開始鬧了,。所以你要真準備投機，那你要弄清楚這兩個變量,。至于說怎么配置?我覺得風(fēng)險太大,，所以你還是少配置點兒。
向松祚：理財一定要權(quán)衡流動性 而中國的二手房交易行情很差
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
第一,，你千萬不要有一個錯誤的幻覺,，認為我作為一個散戶，我買股票也能夠跑贏指數(shù),，我買房子也能夠永遠跑贏大勢,，我買黃金，金價也能夠漲錢,，散戶從來沒有這個本事,。全世界的散戶95%沒賺過錢，中國的散戶更是這樣,，中國的散戶是全世界最大的慈善家,。今天你面對這個金價市場，我只能說一句話,，如果說你只是買一個紀念品,、買一個金磚，送給你的兒子,、孫子,，那沒有問題,，你不要指望它賺什么錢。如果你屬于投機,，特別是散戶投資者投機，你千萬要小心,，虧錢,，我們絕不負責(zé)賠。
投資理財,，大家千萬要記住,，是非常個性化的。什么叫個性化?比如說你很有錢,，你可以做那些投機性的,，你甚至可以加入對沖基金，你去做空也好,，去做這些投機生意,，你有可能賺大錢，但是你也可能虧錢,，但是虧個幾百萬,，對你來講小菜，你沒關(guān)系,。但是對于普通的老百姓,，比如說錢很少的，我一定建議他,，要非常的慎重,。比如說你可能買一些債券，或者買一些看起來收益率不是很高的產(chǎn)品,，但是它很安全,。保本理財或者是國債，這樣的產(chǎn)品非常安全,，不至于讓你血本無歸,。往往投資者吃虧在哪兒?總喜歡說今年我要賺50%才過癮，明年我要賺到100%才過癮,。其實你既沒有賺到50%,，也沒有賺到100%，結(jié)果可能還虧了50%,。所以理財一定要權(quán)衡收益,、風(fēng)險和流動性，為什么說流動性?你買房子,，在中國很多二手房的交易是很差的,，比如買了一個房子,，你把錢砸進去以后，要是急用錢,，你賣給誰去?