看空情緒蔓延、價(jià)格面臨著整體松動,、量價(jià)齊跌,、成交量迅速降溫……您是否能夠想到這些詞匯正在和老百姓最關(guān)心的房價(jià),、金價(jià)緊密相聯(lián)?據(jù)4月份 “百城的房價(jià)指數(shù)”顯示，近半數(shù)的城市房價(jià)環(huán)比下跌,。五一期間,，偌大的一個(gè)北京，二手房成交僅31套,，而重慶各大賣場的黃金也紛紛降價(jià)促銷,，金價(jià)首次跌破了300塊錢每克。那么,，房價(jià),、金價(jià)未來是否還會繼續(xù)下跌?市場人士對百姓最關(guān)心的房子、金子,，又有怎樣的判斷?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚,、著名財(cái)經(jīng)評論員張鴻共同評論。
房價(jià)下探,，誰會出手買房?金價(jià)下跌,，是否再次引發(fā)搶金熱潮?房子,、金子,，你將向左走，還是向右轉(zhuǎn)?價(jià)格松動的背后,，是否醞釀著新的上漲?
向松祚：大家的普遍心理都是追漲殺跌 樓市的觀望情緒還會持續(xù)
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
任何的資產(chǎn)價(jià)格,，它不可能永遠(yuǎn)漲。打一個(gè)比方,，樹是不會長到天上去的,，資產(chǎn)價(jià)格也是這樣，它永遠(yuǎn)不會漲到天上去,。資產(chǎn)價(jià)格歷史上,，它漲一段時(shí)間，它一定會下調(diào),。當(dāng)然這個(gè)下調(diào)背后的道理是什么?經(jīng)濟(jì)學(xué)家講了一大堆,，但是普通的投資者，第一他不愿意聽,，第二他也不一定聽得太懂,，那沒有關(guān)系，我們再看比較具體的,。
其實(shí)我們這些年,，其實(shí)已經(jīng)有幾個(gè)透支，什么叫透支?一個(gè)是老百姓的購買力透支,。就是很多買房子都是全家把儲蓄集中起來,，甚至是幾代人的，湊錢買房子，所以這個(gè)需求,，它已經(jīng)提前透支了,。隨著這個(gè)需求的透支，購買力一定是下降,。第二個(gè),，是老百姓都能懂的心理，叫追漲殺跌,。我現(xiàn)在看著房價(jià)要跌,，本來我今天想買房，我今天一看說房子又跌了2000塊錢,�,？赡苊魈爝�要跌3000，所以我要等一等,。過去上漲是這樣的,，今天去看的時(shí)候漲了1000塊，估計(jì)說明天還會漲,。趕緊買,，所以這個(gè)心理老百姓都能懂，這也是經(jīng)濟(jì)的一個(gè)必然的規(guī)律,。所以我覺得這個(gè)趨勢應(yīng)該會持續(xù)下去一段時(shí)間,。
張鴻：市場觀望情緒彌漫 一些開發(fā)商也開始加入到看空的行列
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
很難判斷，如果我們政府不救市的話,，尤其是地方不放開這個(gè)政策的話,，基本上我們可以看到這個(gè)頂部已經(jīng)形成了。因?yàn)橹袊禺a(chǎn)市場是一個(gè)政策市,，很多取決于地方政府的政策,，所以未來走勢真的很難說。現(xiàn)在我們基本上可以判斷,，觀望開始多起來了,，最近一段時(shí)間，越來越多的親戚,、朋友開始問我說,，是不是真的不行了，真的開始賣了,，真的怎么樣了?這就說明其實(shí)越來越多的人,，包括一些著名的開發(fā)商也開始站到看空的行列。
最重要的其實(shí)是供需發(fā)生了變化,，北京其實(shí)是個(gè)樣板,。北京今年一季度現(xiàn)在已經(jīng)可以總結(jié)了,，一季度1.5萬套的自住型商品房，而且今年可能有4到5萬套的自住型商品房,，這是什么概念?去年一年才賣了8萬套,。然后錢緊。很多銀行現(xiàn)在收緊了房貸,，一套房貸這些現(xiàn)在也都沒有優(yōu)惠了,。而且一些小的銀行開始有你要想享受優(yōu)惠也可以，但是你得買我一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品�,，F(xiàn)在都在吸貸,，包括開發(fā)商的資金，我們看到一季度的現(xiàn)在上市公司季報(bào)已經(jīng)開始出來了,，一季度也都不是特別樂觀,，而且他們的融資也不是那么容易了。
當(dāng)然,，如果我是開發(fā)商的話,，我也不會降價(jià)的，我現(xiàn)在還是想扛著,。這個(gè)套路已經(jīng)上演了這么多年了,，反復(fù)的上演了多少年了。很多開發(fā)商其實(shí)就不愿意降價(jià),，所以你看他可以有各種優(yōu)惠,，哪怕把精裝修取消了，變成了一個(gè)毛坯房,，我也不說是降價(jià)。因?yàn)樗麄冞�有一個(gè)非常重要的資金的需求,，除了銀行貸不出錢來,，貸錢很困難。還有一個(gè)就是現(xiàn)在的土地,，其實(shí)一季度的土地仍然在上漲,，上海、北京漲了28%,，土地收入,。一方面他還在拿地，他還得儲備糧食,，一方面這邊錢又沒有,，怎么辦呢?他就想法趕緊把這個(gè)賣出去。一季度的整個(gè)的利潤水平在下降,，凈利潤在下降,，這也是很多年來，包括萬科等幾個(gè)大的公司都不是特別樂觀。所以我想他們現(xiàn)在要所謂的去庫存,，來完成資金的周轉(zhuǎn),，這個(gè)是有驅(qū)動的。
向松祚：供給過剩是造成平均房價(jià)下跌的最核心原因
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
過去我們房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素在哪里?有兩個(gè)核心的關(guān)鍵因素,，一個(gè)是我們前一段時(shí)間的貨幣供應(yīng)量快速擴(kuò)張,。因?yàn)樨泿殴⿷?yīng)量的流動性過剩，貨幣太多以后,，水漲船高,，幾乎所有東西都漲。另外一個(gè)核心推動力量,，就是老百姓樂觀的預(yù)期,。當(dāng)房價(jià)越漲他越買的時(shí)候，樂觀預(yù)期就越來越強(qiáng)化,，越來越想買�,，F(xiàn)在這兩個(gè)因素雖然還沒有完全消失，但基本消失了,。比如說現(xiàn)在貨幣的供應(yīng)量,，其實(shí)從國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)一直到部門的領(lǐng)導(dǎo)，一再表示,，我們無法再像過去那么刺激下去了,，我們貨幣供應(yīng)量已經(jīng)太大了，貨幣供應(yīng)量現(xiàn)在總體來講是趨緊,。再來,，老百姓的情緒也變了。
除了我剛才講的兩個(gè)過剩,，我們回到實(shí)體的層面來看,，有一點(diǎn)是對的，就是說供給過�,！,，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場在全國來講，確實(shí)供給過剩,。我到很多地方去看過,，中國比較富裕的地區(qū)長三角，珠三角,，我都去看過,，當(dāng)?shù)氐谋热缯f發(fā)改委的負(fù)責(zé)同志，甚至市長,，私下里他們非常坦率地講,，說我們這個(gè)地方確實(shí)出現(xiàn)了過剩,。有些人把我們這兒定為鬼城，我們當(dāng)然很不高興,，我們不愿意叫鬼城,，但其實(shí)我們這兒是過剩的。過剩到什么情況呢?你可以隨便做一個(gè)調(diào)查,，把總量除以總個(gè)家庭,，有些地方已經(jīng)每一個(gè)家庭可能有三套，甚至四套以上的房,，這不是過剩嗎?供給已經(jīng)嚴(yán)重過剩,，是造成平均房價(jià)下跌的最核心原因。當(dāng)市場預(yù)期起來的時(shí)候,，當(dāng)貨幣供應(yīng)量這么大的時(shí)候,，你怎么去限價(jià)、限購,，都沒有用,。
向松祚：政府無法救市 錢太多把房地產(chǎn)商給撐死了
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
現(xiàn)在這兩個(gè)核心原因變化以后，有些房地產(chǎn)商,，還有一些人在呼吁政府救市,。我想問一句，政府怎么救市?政府去買房嗎?我覺得房地產(chǎn)商在這些年,，其實(shí)和其他的行業(yè)一樣,，擴(kuò)張過度。說句不好聽的,，就是錢太多把它撐死了,。我們的很多行業(yè)、企業(yè),，就是錢太多把它撐死了,。我非常坦率地講，我們銀行體系也要負(fù)責(zé)任,，很多行業(yè)因?yàn)檫^多的給他貸款，他瘋狂的擴(kuò)張,，鋼鐵,、煤炭是這樣，房地產(chǎn)也是一樣的道理,，拿錢太容易,，所以瘋狂地去買地，買了地以后當(dāng)然要蓋房子,、要賣,。我想未來這些房子你賣給誰去,，首先這個(gè)問題擺在這兒。
面對這個(gè)情況該怎么辦呢?我們現(xiàn)在全國的房地產(chǎn)公司據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)超過一萬多家,，有些上市公司,，可能他的資金流比較充分，他可能不太著急,，所以有些上市的開發(fā)商說沒關(guān)系,。但是我們的數(shù)據(jù)表明，絕大多數(shù)房地產(chǎn)商的負(fù)債率已經(jīng)超過80%,，什么意思呢?他現(xiàn)在自有資金并不多,，他靠貸款，而且不僅僅是銀行貸款,，相當(dāng)一部分是影子銀行的一些貸款,，包括信托。我去調(diào)查過幾個(gè)房地產(chǎn)公司,，銀行貸款在整個(gè)負(fù)債里面占的不到40%,，剩下的60%就是靠民間的借貸，這個(gè)事就麻煩了,。所以為什么現(xiàn)在有些房地產(chǎn)降價(jià),，不是空穴來風(fēng)，他必須要盡可能的要套現(xiàn),，因?yàn)樗�債,。
單祥雙：房地產(chǎn)作為中長線投資 具有投資價(jià)值
(中科招商集團(tuán)董事長兼總裁 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
房地產(chǎn)市場的下滑和出現(xiàn)拐點(diǎn)，主要是基于以前房地產(chǎn)發(fā)展的比較快,，在中國它發(fā)展的速度特別快,，而且運(yùn)行的成本也比較高。那么隨著投資人越來越理性,，原來很多投資人把地產(chǎn)當(dāng)成股票在炒,，現(xiàn)在投資人在中國這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府并不鼓勵大家把房子當(dāng)股票炒,。在這種情況下,，其實(shí)它的獲利空間就在壓縮。對投資來講,，選擇房子,、房地產(chǎn)作為投資品，或者叫投機(jī)品,，他的動力就下降了,。所以從這個(gè)角度上，房地產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)是一種必然,。那么房地產(chǎn)又涉及到國際,、國泰民安的問題,，民生的問題，在這種情況下,，房地產(chǎn)不應(yīng)該作為股票來炒,，但是它作為中長線投資，是具有投資價(jià)值的,。
向松祚：金價(jià)從來沒有跑贏過通脹 說黃金是最佳投資是錯覺和幻覺
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
歷史的數(shù)據(jù)表明,，全世界這么多年以來，房地產(chǎn)的價(jià)格,，剛剛跑贏通貨膨脹,，你知道多少嗎?0.5個(gè)百分點(diǎn)。你就30年以上算,。金價(jià)從來沒有過跑贏通脹,，你信嗎?金價(jià)我們從2008年算到現(xiàn)在，從來沒有跑贏過通脹,。所以我記得在2008年,、2009年，國內(nèi)有一幫人瘋狂地講說,，黃金是最佳的投資,，永遠(yuǎn)能夠抵御通脹，我一致反復(fù)講,，這完全是一個(gè)錯覺,，一個(gè)幻覺，非常錯誤的,。
你做波段可以,，我講做波段，就是說去年還是前年,，有什么中國大媽大戰(zhàn)華爾街,，什么中國大媽撐起黃金半邊天。實(shí)際上黃金也是分兩個(gè),，就是投資性的,、投機(jī)性的和消費(fèi)性的，或者叫剛需,。剛需沒有問題,，你什么時(shí)候買都沒關(guān)系，你要給女朋友送戒指,，要結(jié)婚，那這沒有問題,。你要跟小孩留個(gè)紀(jì)念品,，但是黃金投資性的國際的金價(jià),，它主要取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是美元的匯率,，就是美聯(lián)儲的貨幣政策,，這個(gè)是一個(gè)普遍規(guī)律。第二個(gè)就是取決于什么?就是那幫大的投資銀行和對沖基金,。對沖基金,，這個(gè)炒黃金的對沖基金，其實(shí)也有幾千億美金,，量非常大,。那么他們的一舉一動其實(shí)決定這個(gè)金價(jià)，現(xiàn)在他們?nèi)靠纯�,。那你想中國大媽也好,，還是印度大媽也好，還是印尼大媽也好,，這三個(gè)大媽加起來,，能扛得住嗎?扛不住。
張鴻：長期看黃金不是一個(gè)很好的投資品 中國大媽們要理性
(《央視財(cái)經(jīng)評論》評論員)
說明大媽變理性了,，但是還應(yīng)該再理性一點(diǎn)兒,。我們算一下長賬的話，就是長期來看,，黃金并不是一個(gè)很好的投資品�,，F(xiàn)在大媽們?nèi)绻倮硇砸徊降脑挘f不要再說保值,，我拿著它十幾年,、二十年以后，給兒子,、給孫子就掙錢,，它在漲跌當(dāng)中，是有那些對沖基金是掙錢的,，不管漲跌,，人家都掙錢，而你的,，只能拿著,。
黃金其實(shí)和美元、和美國經(jīng)濟(jì)是密切相關(guān)的,，除了對沖基金我們不知道,，但是你能看到美國經(jīng)濟(jì)大概是什么樣的，他剛剛公布了上個(gè)月的非農(nóng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)以及一些數(shù)據(jù),，他的失業(yè)率創(chuàng)下了2008年9月以來的新低,，說明美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇是有基礎(chǔ)的,。還有一個(gè)就是世界和平，之所以前兩天有一個(gè)大跌,，是因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)好了,。之所以又漲上來是因?yàn)闉蹩颂m又開始鬧了。所以你要真準(zhǔn)備投機(jī),，那你要弄清楚這兩個(gè)變量,。至于說怎么配置?我覺得風(fēng)險(xiǎn)太大，所以你還是少配置點(diǎn)兒,。
向松祚：理財(cái)一定要權(quán)衡流動性 而中國的二手房交易行情很差
(《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)
第一,，你千萬不要有一個(gè)錯誤的幻覺，認(rèn)為我作為一個(gè)散戶,，我買股票也能夠跑贏指數(shù),，我買房子也能夠永遠(yuǎn)跑贏大勢，我買黃金,，金價(jià)也能夠漲錢,，散戶從來沒有這個(gè)本事。全世界的散戶95%沒賺過錢,，中國的散戶更是這樣,，中國的散戶是全世界最大的慈善家。今天你面對這個(gè)金價(jià)市場,，我只能說一句話,，如果說你只是買一個(gè)紀(jì)念品、買一個(gè)金磚,，送給你的兒子,、孫子，那沒有問題,，你不要指望它賺什么錢,。如果你屬于投機(jī)，特別是散戶投資者投機(jī),，你千萬要小心,，虧錢，我們絕不負(fù)責(zé)賠,。
投資理財(cái),，大家千萬要記住，是非常個(gè)性化的,。什么叫個(gè)性化?比如說你很有錢,，你可以做那些投機(jī)性的，你甚至可以加入對沖基金，你去做空也好,，去做這些投機(jī)生意,，你有可能賺大錢，但是你也可能虧錢,，但是虧個(gè)幾百萬，對你來講小菜,，你沒關(guān)系,。但是對于普通的老百姓，比如說錢很少的,，我一定建議他,，要非常的慎重。比如說你可能買一些債券,，或者買一些看起來收益率不是很高的產(chǎn)品,，但是它很安全。保本理財(cái)或者是國債,，這樣的產(chǎn)品非常安全,，不至于讓你血本無歸。往往投資者吃虧在哪兒?總喜歡說今年我要賺50%才過癮,，明年我要賺到100%才過癮,。其實(shí)你既沒有賺到50%，也沒有賺到100%,，結(jié)果可能還虧了50%,。所以理財(cái)一定要權(quán)衡收益、風(fēng)險(xiǎn)和流動性,，為什么說流動性?你買房子,，在中國很多二手房的交易是很差的，比如買了一個(gè)房子,，你把錢砸進(jìn)去以后,，要是急用錢，你賣給誰去?