進入四月份以來,,我們看到各地樓市要放松限購的傳聞一直不斷,但多個城市醞釀的放松限購并沒有真正兌現,。日前,廣西南寧市房管局的一紙文件,讓南寧成為限購政策實行以來第一個放松限購的城市。南寧宣布,,從4月25日起,廣西北部灣經濟區(qū)以內的北海,、防城港,、欽州、玉林、崇左市五個城市的戶籍居民家庭,,可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。那么,,限購政策這種放松和調整,,是不是意味著地方政府開始出手救樓市了呢?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論,。
南寧的限購松綁會否帶來連鎖效應?各地未來的政策會如何演繹?
馬光遠:南寧此舉是對限購政策的一個突破 肯定是在放松和救市
(《央視財經評論》評論員)
我們以前的限購政策不是講同城化,,而是講一城,就是一個城市要么按照戶籍,,要么按照常住人口然后來搞的限購,。國務院的政策也好,還是過去很多年各地的政策也好,。比如說北京限購指的就是北京,,如果說按照南寧的這個解釋,我們現在不是正在搞京津冀一體化嗎?那是不是意味著,,北京下一步可以學習南寧的先進精神,,河北人民,如果再往大一點的話,,因為最近山西也在講,,我們也得搭上這個車,還有山東德州什么的也得搭上車,,所以有人講說,,以后北京可能出現的特產叫德州扒雞。
如果說按照這么一個思路去弄的話,,我們的限購形同虛設,。所以第一個,這是對我們以前限購政策完全的一個突破;第二,,肯定是放松;第三,,肯定是救市,因為一方面我們看到,,她講說我們根本不用救市,,我們的銷售額什么都在增長,但事實證明它是在下降的,。
劉戈:土地財政占比越高的城市 它的著急程度和壓力要更大
(《央視財經評論》評論員)
因為現在去強調,,他們這是整個北部灣一體化的這樣一個行為,這么說肯定是沒有問題的,。就像如果有一個人突然掉到水溝里面,,然后他解釋說我是在游泳,你是沒有辦法證明他真的不是在游泳,所以這樣一個解釋有她的道理,,的確是存在,。但是我們來看,她把這五個城市,,這基本上占到了廣西自治區(qū)大概接近一半的面積,,從人口上來說,這五個城市總人口算了一下是1200萬,,南寧市是600萬,。也就是說,在南寧市的原來的基礎上乘了一個二,,那么這樣一個大的人口基數,,而且它是整個廣西自治區(qū)經濟相對發(fā)達的這一塊,那么客觀來說,,由于原來在這些區(qū)域里,,他如果在南寧有一年的納稅證明就可以買一套,那么現在和南寧市的居民變成了一樣的權利,,也就是說,,這1800萬人口都可以買兩套房子了。從理論上來說,,讓整個購買力有了一個大大地提升,。
因為很多城市的壓力比較大,我們的有一線城市,,二線城市,,三線城市,而且所謂的在二線,,三線里面,,各個城市的情況不太一樣。如果我們把全國城市房價表你去看一下,,它有一個排行,,像南寧這樣的一個城市,在全國排到第45名,,就是在頭100個城市里面,。但是我們去看另外兩項指標,就是說它的賣地收入和它的財政收入比,,這個比大概是在30名左右,。也就是說,它更多的要依靠賣地的收入,。我們再來看一下他的居民收入和房價的比,,這個時候它又排到了75名,。35名,45名和75名,,那么這樣一比,,對于這樣的一些城市來說,它的房價和它的收入比相對比較高,,它的土地財政的占比比較高,,所以它的著急程度就要比另外一些城市的話要大。
馬光遠:目前放松限購對樓市來說 救市的效果是非常微小的
(《央視財經評論》評論員)
事實上我覺得這個限購并不是說所有的城市都必須有限購,,特別是目前我們看到因為整個房地產銷售,整個房地產的預期,,現在可以不用爭議的講已經發(fā)生很大的變化,,大家對未來整個房地產市場是看淡的。在這種情況下,,有些城市有放松限購的必要,,至于說放松限購以后,能不能救市我們下一步可以討論,。比如說包括溫州,,溫州那個地方事實上當地的老百姓都是有房子的,甚至一般人都有好幾套房子,,我到溫州辦事,,一般就會碰到,比如說你問司機,,說你有幾套房,,司機一般會告訴我,我有四套房,、五套房,,都是這樣的,那么這種情況,,你搞限購是沒有任何意義的,。
如果說以前,比如說房地產的基本面沒有發(fā)生很大的變化,,第一個是貨幣供應沒有發(fā)生很大變化,,貨幣供應很大,第二個是經濟增長也沒問題,,我們整個經濟仍然處在一個高速增長階段,,第三點是房子仍然不夠,大家都往大城市里面跑,,總體供應仍然是不足的,,如果滿足這三個條件的話,,放松限購房價肯定上漲,而且對有些城市來講,,肯定是報復性上漲,。但目前這三種條件基本都不存在。第一個,,貨幣實質上是收緊的,,第二,我們的整個經濟增速進入一個平穩(wěn)增長的階段,,而且下行的壓力非常大,,第三,很多城市的房子已經多了,,也就是說如果房子不夠,,你放松限購,有些人看到了投資的價值,,也就是說我現在去買房子房價還會漲,。但是如果說房子已經夠了,而且所有人都認為房子已經夠了,,你放松限購,,別人不會去上這個當。所以我認為目前情況下,,放松限購,,如果地方政府認為這是一個救市政策的話,它的效果是非常微小的,,如果我們的貸款不放松,,我們的貨幣不放水,我們再沒有別的刺激計劃的話,,僅僅依靠房地產自己來救房地產,,目前我想是不現實的。
劉戈:放松限購以后 未必真的能帶來那么大的購買力
(《央視財經評論》評論員)
現在從總體上來講,,它的銷售,,總體房價我們和去年相比,同比還在上漲,,即使現在有一些城市環(huán)比開始下降,,那也只是一小部分城市,所以現在到了一個相對平臺期,。那么我們看到的這樣的一些降價,,很多是因為大家現在對于這些降價樓盤高度關注,但是是不是有下降的可能性,,這還真是,。也就是說,,現在是預期發(fā)生了一個變化,那么現在可能對一些地方城市來說,,我放松限購了以后,,它真的能夠帶來的購買力未必有那么大。但是如果這樣的一個信號帶來大家預期的一種變化,,如果有一些城市認為房價在政府的推動下會要反彈,,那么這個時候,雖然總體來說,,銀行的資金面現在偏緊,,但是民間的投資能力還是很強的。
中央政府對房地產的調控,,現在應該說已經放權了,,就是說更多的城市,讓你們去按照自己的情況來進行決定�,,F在總體上來說,拐點已經出現,,但是我們希望拐點出現之后是相對平穩(wěn)的過渡期,,而不是說一個斷崖式的跳水。現在我看,,我自己判斷目前這種斷崖式的跳水還沒有出現,,如果真出現這種情況,那該松綁就松綁,,如果現在沒有,,從判斷上沒有這樣的一種趨勢的話,那么我覺得原來的政策還是有執(zhí)行它的道理的,。
馬光遠:房地產轉折點已經到來 但全國性的跳水不會出現
(《央視財經評論》評論員)
房地產轉折點已經到來,,這個已經很明顯,為什么叫轉折點?第一個是預期已經發(fā)生很大的變化,,而且我們一直在強調,,今年出現這種房價的調整跟政策沒有任何關系,在政策沒有任何打壓你的情況下出現的,,這是市場的一個自發(fā)的反應;第二,,房地產市場的基本面發(fā)生了很大的變化,我們現在面臨的最大的問題,,第一個是房價太高,,特別是一二線,第二個是房子太多,,三四線,,也就是說在這種基本面發(fā)生很大變化的情況下,,那么外部因素起到了很大的作用,就是貨幣,,大家突然覺得錢很緊張,,無論對開發(fā)商來講,還是買房子的人來講,,我們現在老是聽到有一些人講說,,我現在看中了一套房子,但是貸款非常難,,因為額度非常小,,整體來講對房地產整個市場影響非常大。
我們現在看到的情況是一個什么情況?就是說整個市場跟去年真是冰火兩重天,,去年我們一直在強調說我們在找空投,,說空投在哪里,以前老是唱空的那個人哪里去了?我們找不見了,。我們說去年當房地產市場上所有的空投死光的時候,,我當時還說這是非常可怕的一件事,,為什么?因為當年日本也是當所有的空投死光以后,,房價突然向下。但是我沒想到那么快,,沒想到2014年一季度開始出現調整,。從目前種種反應來看,當然有很多人在解釋說,,你看杭州第一次出現降價的時候,,所有人講說那是一個極端的個案,促銷的,。但是當現在出現大面積下降的時候,,有人講杭州自身是個特例,因為它的房子供應多了,,下一步我們會看到更多的解釋,,但是這種解釋并不能夠否認目前整個市場預期出現了很大的變化。
全國性的跳水不會出現,,因為有一個政策的博弈,。我們現在就政策本身的靈活性去講,一旦房地產市場的下跌真的影響宏觀經濟,,真的影響社會穩(wěn)定的話,,我們的政策一定會松動的,這是毫無疑問的,。所以目前我們可以講,,政策最主要做的是什么?一方面就是按照政府工作報告以前講的,,把調控權一定要交給地方,因為每一個地方不一樣;另一方面一定要關注重點城市房價下跌引發(fā)的一系列風險,,這是最近幾個月我們都一直在強調的一個問題,。
陳國強:今年會面臨行業(yè)整體降溫、房價漲幅收窄的局面
(中國房地產學會副會長 《央視財經評論》特約評論員)
實際上從一季度的成交量觀察已經可以看出苗頭,,一季度幾個一線城市成交量的下滑在全國是非常突出的,,整體大概同比下滑40%左右。一般來說,,成交量萎縮或者下降持續(xù)一段時間之后,,必然會影響到價格,所以今年以來成交量的下滑,,或者說整體行業(yè)的這種降溫已經反應到一線城市,。行業(yè)整體降溫,房價漲幅收窄,,有些城市,,或者某些區(qū)域一定的回調,我想這個恐怕是今年我們會看到的一個局面,。
劉戈:房地產行業(yè)已經吃了多年的小灶 不應該再得到特殊的關照
(《央視財經評論》評論員)
房地產整體來說,,過去這么多年一直是吃小灶的,像家里面孩子里面的老小,,總是倍加呵護。現在來說,,市場正在回歸市場本來的規(guī)律,。在這種情況下,這種小灶不應該再吃下去了,,它應該回歸像其他行業(yè)那樣,,不應該再得到特殊的關照。在這種情況下我覺得,,讓他們在這個過程當中,,那些真正強的企業(yè)能夠留下來,那些該淘汰要淘汰,。
馬光遠:這一次不能再出手救市 再走上以前的那條老路
(《央視財經評論》評論員)
有兩句話可以講未來政策的走向,,第一,一定要尊重市場,,也就是說,,今天的房地產市場已經今非昔比了,以前是房子太少,,供應不夠,,我們通過救市可以救起來,,但現在如此大的供應量,在房子供應過剩的情況下,,救市事實上是沒有希望的,,我們一定要尊重市場的選擇;第二,要發(fā)揮政府的作用,,房地產市場在目前情況下對于中國宏觀經濟的穩(wěn)定是至關重要的,,我們有很多指標證明房地產的重要性。
如果說房地產市場的下跌真的最終影響到中國宏觀經濟的話,,我是一定要求中國政府一定要出手維持這個市場的穩(wěn)定,,但是我們一定要清醒的認識到,我們現在吃土地財政,,我們現在完全依靠房地產,,包括我們今天面臨房地產下跌,我們感受到的這種痛苦,,為難,,尷尬,都是當年跟我們對房地產,,對土地財政的過于依賴有關,,我們這個時候是要擺脫對土地財政,對房地產依賴的時候,,而不是說通過這一次的救市,,我們再走上那條老路……
《央視財經評論》 20140430 房價下跌 市場要說話! 本期節(jié)目主要內容:
進入4月份以來,多個城市要放松限購的傳聞一直不斷,,大多沒有真正兌現,,但是廣西南寧市房管局的一紙文件,讓南寧成為限購政策實行以來第一個放松限購的城市,。隨后南寧房管局展開媒體通氣會,,解釋政策并非放松限購,如果不是限購松綁,,那是什么?如果放松限購,,房價會上漲?各個城市的房地產銷售市場連續(xù)低迷,房價紛紛打折,,樓市真的不行了?
(《央視財經評論》 20140430 房價下跌 市場要說話!)