進入四月份以來,，我們看到各地樓市要放松限購的傳聞一直不斷，但多個城市醞釀的放松限購并沒有真正兌現,。日前，廣西南寧市房管局的一紙文件，讓南寧成為限購政策實行以來第一個放松限購的城市。南寧宣布,，從4月25日起，廣西北部灣經濟區(qū)以內的北海,、防城港,、欽州、玉林、崇左市五個城市的戶籍居民家庭,，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。那么,，限購政策這種放松和調整,，是不是意味著地方政府開始出手救樓市了呢?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員馬光遠、劉戈共同評論,。
南寧的限購松綁會否帶來連鎖效應?各地未來的政策會如何演繹?
馬光遠：南寧此舉是對限購政策的一個突破 肯定是在放松和救市
(《央視財經評論》評論員)
我們以前的限購政策不是講同城化,，而是講一城，就是一個城市要么按照戶籍,，要么按照常住人口然后來搞的限購,。國務院的政策也好，還是過去很多年各地的政策也好,。比如說北京限購指的就是北京,，如果說按照南寧的這個解釋，我們現在不是正在搞京津冀一體化嗎?那是不是意味著,，北京下一步可以學習南寧的先進精神,，河北人民，如果再往大一點的話,，因為最近山西也在講,，我們也得搭上這個車，還有山東德州什么的也得搭上車,，所以有人講說,，以后北京可能出現的特產叫德州扒雞。
如果說按照這么一個思路去弄的話,，我們的限購形同虛設,。所以第一個，這是對我們以前限購政策完全的一個突破;第二,，肯定是放松;第三,，肯定是救市，因為一方面我們看到,，她講說我們根本不用救市,，我們的銷售額什么都在增長，但事實證明它是在下降的,。
劉戈：土地財政占比越高的城市 它的著急程度和壓力要更大
(《央視財經評論》評論員)
因為現在去強調,，他們這是整個北部灣一體化的這樣一個行為，這么說肯定是沒有問題的,。就像如果有一個人突然掉到水溝里面,，然后他解釋說我是在游泳，你是沒有辦法證明他真的不是在游泳，所以這樣一個解釋有她的道理,，的確是存在,。但是我們來看，她把這五個城市,，這基本上占到了廣西自治區(qū)大概接近一半的面積,，從人口上來說，這五個城市總人口算了一下是1200萬,，南寧市是600萬,。也就是說，在南寧市的原來的基礎上乘了一個二,，那么這樣一個大的人口基數,，而且它是整個廣西自治區(qū)經濟相對發(fā)達的這一塊，那么客觀來說,，由于原來在這些區(qū)域里,，他如果在南寧有一年的納稅證明就可以買一套，那么現在和南寧市的居民變成了一樣的權利,，也就是說,，這1800萬人口都可以買兩套房子了。從理論上來說,，讓整個購買力有了一個大大地提升,。
因為很多城市的壓力比較大，我們的有一線城市,，二線城市,，三線城市，而且所謂的在二線,，三線里面,，各個城市的情況不太一樣。如果我們把全國城市房價表你去看一下,，它有一個排行,，像南寧這樣的一個城市，在全國排到第45名,，就是在頭100個城市里面,。但是我們去看另外兩項指標，就是說它的賣地收入和它的財政收入比,，這個比大概是在30名左右,。也就是說，它更多的要依靠賣地的收入,。我們再來看一下他的居民收入和房價的比,，這個時候它又排到了75名,。35名，45名和75名,，那么這樣一比,，對于這樣的一些城市來說，它的房價和它的收入比相對比較高,，它的土地財政的占比比較高,，所以它的著急程度就要比另外一些城市的話要大。
馬光遠：目前放松限購對樓市來說 救市的效果是非常微小的
(《央視財經評論》評論員)
事實上我覺得這個限購并不是說所有的城市都必須有限購,，特別是目前我們看到因為整個房地產銷售，整個房地產的預期,，現在可以不用爭議的講已經發(fā)生很大的變化,，大家對未來整個房地產市場是看淡的。在這種情況下,，有些城市有放松限購的必要,，至于說放松限購以后，能不能救市我們下一步可以討論,。比如說包括溫州,，溫州那個地方事實上當地的老百姓都是有房子的，甚至一般人都有好幾套房子,，我到溫州辦事,，一般就會碰到，比如說你問司機,，說你有幾套房,，司機一般會告訴我，我有四套房,、五套房,，都是這樣的，那么這種情況,，你搞限購是沒有任何意義的,。
如果說以前，比如說房地產的基本面沒有發(fā)生很大的變化,，第一個是貨幣供應沒有發(fā)生很大變化,，貨幣供應很大，第二個是經濟增長也沒問題,，我們整個經濟仍然處在一個高速增長階段,，第三點是房子仍然不夠，大家都往大城市里面跑,，總體供應仍然是不足的,，如果滿足這三個條件的話,，放松限購房價肯定上漲，而且對有些城市來講,，肯定是報復性上漲,。但目前這三種條件基本都不存在。第一個,，貨幣實質上是收緊的,，第二，我們的整個經濟增速進入一個平穩(wěn)增長的階段,，而且下行的壓力非常大,，第三，很多城市的房子已經多了,，也就是說如果房子不夠,，你放松限購，有些人看到了投資的價值,，也就是說我現在去買房子房價還會漲,。但是如果說房子已經夠了，而且所有人都認為房子已經夠了,，你放松限購,，別人不會去上這個當。所以我認為目前情況下,，放松限購,，如果地方政府認為這是一個救市政策的話，它的效果是非常微小的,，如果我們的貸款不放松,，我們的貨幣不放水，我們再沒有別的刺激計劃的話,，僅僅依靠房地產自己來救房地產,，目前我想是不現實的。
劉戈：放松限購以后 未必真的能帶來那么大的購買力
(《央視財經評論》評論員)
現在從總體上來講,，它的銷售,，總體房價我們和去年相比，同比還在上漲,，即使現在有一些城市環(huán)比開始下降,，那也只是一小部分城市，所以現在到了一個相對平臺期,。那么我們看到的這樣的一些降價,，很多是因為大家現在對于這些降價樓盤高度關注，但是是不是有下降的可能性,，這還真是,。也就是說,，現在是預期發(fā)生了一個變化，那么現在可能對一些地方城市來說,，我放松限購了以后,，它真的能夠帶來的購買力未必有那么大。但是如果這樣的一個信號帶來大家預期的一種變化,，如果有一些城市認為房價在政府的推動下會要反彈,，那么這個時候，雖然總體來說,，銀行的資金面現在偏緊,，但是民間的投資能力還是很強的。
中央政府對房地產的調控,，現在應該說已經放權了,，就是說更多的城市，讓你們去按照自己的情況來進行決定�,，F在總體上來說，拐點已經出現,，但是我們希望拐點出現之后是相對平穩(wěn)的過渡期,，而不是說一個斷崖式的跳水。現在我看,，我自己判斷目前這種斷崖式的跳水還沒有出現,，如果真出現這種情況，那該松綁就松綁,，如果現在沒有,，從判斷上沒有這樣的一種趨勢的話，那么我覺得原來的政策還是有執(zhí)行它的道理的,。
馬光遠：房地產轉折點已經到來 但全國性的跳水不會出現
(《央視財經評論》評論員)
房地產轉折點已經到來,，這個已經很明顯，為什么叫轉折點?第一個是預期已經發(fā)生很大的變化,，而且我們一直在強調,，今年出現這種房價的調整跟政策沒有任何關系，在政策沒有任何打壓你的情況下出現的,，這是市場的一個自發(fā)的反應;第二,，房地產市場的基本面發(fā)生了很大的變化，我們現在面臨的最大的問題,，第一個是房價太高,，特別是一二線，第二個是房子太多,，三四線,，也就是說在這種基本面發(fā)生很大變化的情況下,，那么外部因素起到了很大的作用，就是貨幣,，大家突然覺得錢很緊張,，無論對開發(fā)商來講，還是買房子的人來講,，我們現在老是聽到有一些人講說,，我現在看中了一套房子，但是貸款非常難,，因為額度非常小,，整體來講對房地產整個市場影響非常大。
我們現在看到的情況是一個什么情況?就是說整個市場跟去年真是冰火兩重天,，去年我們一直在強調說我們在找空投,，說空投在哪里，以前老是唱空的那個人哪里去了?我們找不見了,。我們說去年當房地產市場上所有的空投死光的時候,，我當時還說這是非常可怕的一件事,，為什么?因為當年日本也是當所有的空投死光以后,，房價突然向下。但是我沒想到那么快,，沒想到2014年一季度開始出現調整,。從目前種種反應來看，當然有很多人在解釋說,，你看杭州第一次出現降價的時候,，所有人講說那是一個極端的個案，促銷的,。但是當現在出現大面積下降的時候,，有人講杭州自身是個特例，因為它的房子供應多了,，下一步我們會看到更多的解釋,，但是這種解釋并不能夠否認目前整個市場預期出現了很大的變化。
全國性的跳水不會出現,，因為有一個政策的博弈,。我們現在就政策本身的靈活性去講，一旦房地產市場的下跌真的影響宏觀經濟,，真的影響社會穩(wěn)定的話,，我們的政策一定會松動的，這是毫無疑問的,。所以目前我們可以講,，政策最主要做的是什么?一方面就是按照政府工作報告以前講的,，把調控權一定要交給地方，因為每一個地方不一樣;另一方面一定要關注重點城市房價下跌引發(fā)的一系列風險,，這是最近幾個月我們都一直在強調的一個問題,。
陳國強：今年會面臨行業(yè)整體降溫、房價漲幅收窄的局面
(中國房地產學會副會長 《央視財經評論》特約評論員)
實際上從一季度的成交量觀察已經可以看出苗頭,，一季度幾個一線城市成交量的下滑在全國是非常突出的,，整體大概同比下滑40%左右。一般來說,，成交量萎縮或者下降持續(xù)一段時間之后,，必然會影響到價格，所以今年以來成交量的下滑,，或者說整體行業(yè)的這種降溫已經反應到一線城市,。行業(yè)整體降溫，房價漲幅收窄,，有些城市,，或者某些區(qū)域一定的回調，我想這個恐怕是今年我們會看到的一個局面,。
劉戈：房地產行業(yè)已經吃了多年的小灶 不應該再得到特殊的關照
(《央視財經評論》評論員)
房地產整體來說,，過去這么多年一直是吃小灶的，像家里面孩子里面的老小,，總是倍加呵護。現在來說,，市場正在回歸市場本來的規(guī)律,。在這種情況下，這種小灶不應該再吃下去了,，它應該回歸像其他行業(yè)那樣,，不應該再得到特殊的關照。在這種情況下我覺得,，讓他們在這個過程當中,，那些真正強的企業(yè)能夠留下來，那些該淘汰要淘汰,。
馬光遠：這一次不能再出手救市 再走上以前的那條老路
(《央視財經評論》評論員)
有兩句話可以講未來政策的走向,，第一，一定要尊重市場,，也就是說,，今天的房地產市場已經今非昔比了，以前是房子太少,，供應不夠,，我們通過救市可以救起來,，但現在如此大的供應量，在房子供應過剩的情況下,，救市事實上是沒有希望的,，我們一定要尊重市場的選擇;第二，要發(fā)揮政府的作用,，房地產市場在目前情況下對于中國宏觀經濟的穩(wěn)定是至關重要的,，我們有很多指標證明房地產的重要性。
如果說房地產市場的下跌真的最終影響到中國宏觀經濟的話,，我是一定要求中國政府一定要出手維持這個市場的穩(wěn)定,，但是我們一定要清醒的認識到，我們現在吃土地財政,，我們現在完全依靠房地產,，包括我們今天面臨房地產下跌，我們感受到的這種痛苦,，為難,，尷尬，都是當年跟我們對房地產,，對土地財政的過于依賴有關,，我們這個時候是要擺脫對土地財政，對房地產依賴的時候,，而不是說通過這一次的救市,，我們再走上那條老路……
《央視財經評論》 20140430 房價下跌 市場要說話! 本期節(jié)目主要內容：
進入4月份以來，多個城市要放松限購的傳聞一直不斷,，大多沒有真正兌現,，但是廣西南寧市房管局的一紙文件，讓南寧成為限購政策實行以來第一個放松限購的城市,。隨后南寧房管局展開媒體通氣會,，解釋政策并非放松限購，如果不是限購松綁,，那是什么?如果放松限購,，房價會上漲?各個城市的房地產銷售市場連續(xù)低迷，房價紛紛打折,，樓市真的不行了?
(《央視財經評論》 20140430 房價下跌 市場要說話!)