央行的座談會及“央五條”,，對于維護正常的房貸秩序,，有一定的正面作用，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購房壓力,，同時也發(fā)出了穩(wěn)樓市的信號,。但靠此一個“窗口指導(dǎo)”，短期內(nèi)并不能阻止房地產(chǎn)市場的降溫態(tài)勢,，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看,，當(dāng)前市場內(nèi)部有調(diào)整的壓力，但絕非崩盤的節(jié)奏,。
央行出面糾偏,，會給低迷的樓市注入亢奮劑嗎？ 春節(jié)過后,，隨著杭州拉開降價促銷的序幕,，房地產(chǎn)市場步入降溫通道。與此同時,，越來越多的地方政府,，開始加入放松調(diào)控或者救市的陣營，比如無錫,、杭州,、南寧、銅陵等,。而中央層面,，一直沒有動靜。終于,，央行忍不住了,，采取了一點小動作，卻制造了一個大動靜,。
5月12日,，人民銀行召開住房金融服務(wù)專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策,、改進住房金融服務(wù)有關(guān)工作,，15家商業(yè)銀行負責(zé)人參加了會議。會議充分肯定近年來商業(yè)銀行認真貫徹落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署,、嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策取得的積極成效,，并對進一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下五點要求：
一是合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,。二是科學(xué)合理定價,，綜合考慮財務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險管理等因素,，合理確定首套房貸款利率水平,。三是提高服務(wù)效率，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款,。四是有效防范信貸風(fēng)險,，嚴格執(zhí)行個人住房貸款各項管理規(guī)定，加強對住房貸款風(fēng)險的監(jiān)測分析,。五是建立信息溝通機制,，對社會關(guān)注的熱點問題，及時給予回應(yīng),。
首先,，這五點內(nèi)容有什么含義,？可以說非常明確，就是要求商業(yè)銀行更大力度的支持房貸,。又可分為三個層面：一是,，支持對象非常具體：首次購買自住普通商品住房。也就是說,，如果是非普通住宅,，即便是首套房，也不會得到照顧,。二是，合理確定首套房貸利率水平,。按以前的規(guī)定,，首套房貸利率，最低可打七折,，2012年在很多城市打八五折也算常見,，但去年下半年以來折扣漸漸失蹤。三是,，及時審批和發(fā)放,。也就是說，嫌商業(yè)銀行太磨蹭了,。
其次,，為何鄭重其事的搞次座談會？主要是在糾偏,。近幾年,，中央一直強調(diào)實行差別化住房信貸政策，即有保有壓：保的是,，合理的自住需求,；壓的是，投資投機性需求,。2014年3月出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》中提到：健全房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制,，實行差別化的住房稅收、信貸政策,，支持合理自住需求,，抑制投機投資需求。
這其中,，關(guān)于二套房中的改善需求(已有房屋人均面積低于所在城市人均住宅面積)的態(tài)度有些搖擺不定,。三套房貸，2010年4月的國十條,，就已叫停,，而且年內(nèi)不會放開,。二套房貸，2011年1月的國八條規(guī)定：首付款比例不低于60%,，貸款利率不低于基準利率的1.1倍,，年內(nèi)放松的可能性也不大。
首套房貸,，肯定屬于合理需求,，但最合理的就是剛需，也即購買普通商品住宅的需求(普通住宅有相關(guān)標(biāo)準,，總之不是高檔房),。“央五條”明確只保護剛需,。
問題是,，自從去年6月銀行錢荒事件發(fā)生后，銀行間市場拆借利率總體抬升了,，明顯高于2012年和2013年上半年,，更別提2009-2010年了。這既與中央治理影子銀行有關(guān),，也與銀根中性偏緊,、流動性趨緊有關(guān)，去年下半年以來,，M1和M2增幅都呈下滑態(tài)勢,。外加余額寶們搶奪銀行儲戶，居民存款開始大量撤離銀行,。
銀行也要做生意,，儲戶們跑了，存款少了,，不僅可以用放貸的錢少了,，而且資金成本也趨于上升。當(dāng)然,，這其中還有利率市場改革的大進程,、大背景。
于是乎,，作為在商言商的商業(yè)銀行,，自然瞧不上微利的首套房貸了。當(dāng)前五年期以上貸款基準利率為6.55%,，如果打八五折,，即5.57%，而去年四季度和今年一季度,，余額寶們和理財產(chǎn)品回報率高達6%左右,。如果發(fā)放非房貸,，則實際利率一般至少上浮20%。銀行們自然不愿意打折發(fā)放房貸了,，比如招行新發(fā)放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%,，中信首套利率上浮8%。
另外,，銀行發(fā)放房貸的流程大幅拉長,。銀行們的這一行為，已經(jīng)與中央所謂的“支持首套貸款需求”背道而馳了,。所以,，央行才會出面糾偏。
另一個重要原因,，是經(jīng)濟下滑態(tài)勢仍在持續(xù),。一季度GDP增幅跌破7.5%的心理關(guān)口，只有7.4%,，4月份開始在幾個領(lǐng)域?qū)嵭形⒋碳ぃЧ晕达@現(xiàn),。國家統(tǒng)計局新公布數(shù)據(jù)表明：1-4月,，全國固定資產(chǎn)投資增長17.3%，增速比1-3月回落0.3個百分點,，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增16.4%,，回落0.4個百分點。
4月份,，社會消費品零售總額同比增長11.9%,，回落0.3個百分點。4月份,，規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實際增長8.7%,，回落0.1個百分點。如果政府不繼續(xù)增加刺激力度,，則二季度GDP仍可能仍在7.5%以下,。
保增長已成為當(dāng)前政府工作的首要目標(biāo)。而房地產(chǎn)能拉動幾十個產(chǎn)業(yè),，但當(dāng)前處于降溫中的房地產(chǎn),，對經(jīng)濟增長是“負貢獻”：1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速低于全國固定資產(chǎn)投資增速,，全國開發(fā)企業(yè)土地購置面積和商品房銷售面積畢為負增長,。2008年，中央曾明確提出“防止房地產(chǎn)市場大起大落”,。
今年不會這么表態(tài)了,，但從真實情況看,，依然需要防范房地產(chǎn)“大落”。所以央行在座談會上明確提出：住房消費貸款本身具有潛在的巨大需求,，要充分認識它在未來城市化建設(shè)進程,、拉動國民經(jīng)濟增長三駕馬車的重要地位，而不僅僅是為房地產(chǎn)行業(yè),。個人住房貸款有經(jīng)濟增長的穩(wěn)定功能,，事關(guān)百姓的切身利益，各商業(yè)銀行必須講政治,。
分析完原因,，再來看效果。老楊想說兩句話：第一句：這是一個大信號,。這條座談會新聞,，被放在了央行網(wǎng)站的“頭條”位置，說明央行相當(dāng)重視,。更為關(guān)鍵的是,，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場步入下行通道，少數(shù)地方政府忍耐不住放松調(diào)控,、甚至救市的背景之下,，中央部門第一次發(fā)出信號：保護剛需、穩(wěn)定市場,。
而且,，鑒于房貸政策對于住宅市場的巨大影響力，央行的這個信號稱得上是一個“大信號”,。因此,，它會影響到行業(yè)預(yù)期、市場預(yù)期,，為降溫中的樓市,，吹來了一股暖風(fēng)。
其次,，不宜奢望短期效果,。這不是一個正式文件，而且沒有任何超出既有政策范疇的新東西,，也即它只是重申和強調(diào),，屬于“窗口指導(dǎo)”。更為關(guān)鍵的是,，商業(yè)銀行對于商業(yè)利潤的追求無可厚非,。央行不能以所謂的“道德血液、政治覺悟”去苛求已是上市公司的商業(yè)銀行，為了民生,、GDP增長,，而犧牲商業(yè)利益。
不過,，在中國當(dāng)前體制環(huán)境下,，至少是五大國有銀行，還是會多多少少的落實一些的,。有窗口指導(dǎo),，總比沒有強。另外,，央行和銀監(jiān)會可能會出臺一些激勵性的措施,，比如定向增加放貸額度，以利益誘導(dǎo)商業(yè)銀行去行動,。
總而言之,，央行的座談會及“央五條”，對于維護正常的房貸秩序,，有一定的正面作用,，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購房壓力，同時也發(fā)出了穩(wěn)樓市的信號,。但靠此一個“窗口指導(dǎo)”,，短期內(nèi)并不能阻止房地產(chǎn)市場的降溫態(tài)勢，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看,，當(dāng)前市場內(nèi)部有調(diào)整的壓力,，但絕非崩盤的節(jié)奏,。
央行對于商業(yè)銀行管理與指導(dǎo),，應(yīng)考慮到銀行企業(yè)的自主經(jīng)營與“市場在資源配置中的決定性作用”，對于普通民眾首套自住房的貸款支持,，理應(yīng)讓公積金更好更多的發(fā)揮作用,。從長遠看，國家應(yīng)盡快改革公積金制度,，成立政策性住房銀行,，或者類似國外的住房儲蓄銀行，發(fā)展有政府支持的住宅金融機構(gòu)(比如美國的房地美,、房利美產(chǎn)),，通過多種形式、多種機構(gòu),，更好的支持居民的基本購房融資需求,。