央行座談前夕 環(huán)首都經(jīng)濟圈房貸已有多緊
由于市場資金成本整體較高,，地產(chǎn)風(fēng)險累積，劉士余的講話是否真能帶動商業(yè)銀行放松房貸,，相關(guān)部門會否動用宏觀政策工具,，目前還難以確認,。
對于開發(fā)商、金融機構(gòu)和等待房貸審批的購房戶來說，央行副行長劉士余在住房金融服務(wù)專題座談會上的講話意味深長,。
5月12日上午,，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會。劉士余的一些講話引發(fā)熱議,。如“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”,；“合理確定首套房貸款利率水平”；“及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款,�,！�
21世紀經(jīng)濟報道記者近日調(diào)查顯示，在地方政府政策調(diào)整背景下,，各大商業(yè)銀行對三四線城市的房貸卻在進一步收緊,。其中，因受京津冀一體化利好因素影響的環(huán)首都經(jīng)濟圈也毫不例外,。
但是,，由于市場資金成本整體較高，地產(chǎn)風(fēng)險累積,，劉士余的講話是否真能帶動商業(yè)銀行放松房貸,，相關(guān)部門會否動用宏觀政策工具，目前還難以確認,。
21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑豫峰認為,，房地產(chǎn)信貸是市場化程度最高的一個領(lǐng)域，商業(yè)銀行能在多大程度執(zhí)行央行的指導(dǎo)尚待觀察,。
地方銀行風(fēng)險預(yù)警
“自4月28日開始,，我們接到上級通知，要求在嚴格執(zhí)行首套房4成首付的基礎(chǔ)上,，基礎(chǔ)利率上浮1.2倍,。”中國銀行(行情,問診)三河支行一位房貸部門人士表示,。
中國工商銀行燕郊支行一位房貸部門負責(zé)人也說,，中國工商銀行燕郊支行目前也針對單價在1萬元/平方米以上的樓盤，執(zhí)行首套房首付四成,，利率上浮1.2倍的政策,。另外，除了個別特定二手房代理行的業(yè)務(wù),，他們基本不再接收二手房貸業(yè)務(wù),。
對于信貸收緊的原因，多家銀行駐河北分支機構(gòu)給予21世紀經(jīng)濟報道記者的答復(fù)是,，“省行對貸款規(guī)�,？刂坪車�,，銀行需要防控風(fēng)險�,！�
記者致電河北省多個城市支行發(fā)現(xiàn),，河北省普遍在4月底上調(diào)了首套房利率，將原本在基準利率基礎(chǔ)上上浮1.1倍調(diào)整為1.2倍,。
中國農(nóng)業(yè)銀行永清支行房貸部門相關(guān)負責(zé)人稱,，去年上半年時，河北省本地人首套房貸還可以做到基準利率,，而下半年就已經(jīng)被省行要求首套房首付四成,，并將利率調(diào)整為基準利率的1.1倍。五一假期前,，省行再次要求，將首套房基準再次上調(diào)至1.2倍,。
除了首套房基準利率上調(diào),，環(huán)首都經(jīng)濟圈一帶樓盤申請貸款的周期也越來越長。位于香河的樓盤香城壹號一位業(yè)主告訴記者,，自遞交貸款資料之日起,，她已經(jīng)等待9個月了。開發(fā)商的樓盤封頂也至少有6個月,，早就達到貸款標準,。但貸款至今遲遲未發(fā)放。
“貸款被拒絕了,，俺工作工資誠信記錄都沒有問題,，不知道為啥被拒絕了。大家要集合找富力反映去,，其他人的都下來了為啥我們的沒下來,？”香河樓盤富力新城一位業(yè)主憤怒地表示。
而銀行在審查貸款資格方面也變得愈發(fā)嚴格,。富力新城一位業(yè)主告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,，由于他以往存在一些信用卡還款逾期情況，銀行直接拒絕了他的貸款申請,。他目前只能面臨湊齊剩余房款或者轉(zhuǎn)讓給其他買家的窘狀,。
中國銀行三河支行房貸部門相關(guān)負責(zé)人通俗的說法似乎可以解釋當前銀行的心態(tài)�,！胺績r太高了,，我們認為，目前的房子根本不值這么多錢,�,！�
中國工商銀行燕郊支行房貸部門負責(zé)人稱，在去年下半年，燕郊房價從8000元/平方米一躍至1萬元/平方米以后,，他們就將首套房首付從三成調(diào)整為四成,。而擴大首付成數(shù)，可以防控樓市風(fēng)險,。
香河樓盤香榭家園一位銷售主管稱,，在與他們合作的樓盤中，農(nóng)業(yè)銀行目前貸款利息最便宜,。如果首付四成,，農(nóng)業(yè)銀行只需要在基準利率基礎(chǔ)上上浮10%；而如果首付三成,，則要在基準利率基礎(chǔ)上上浮15%,。其他銀行基本上要上浮20%。
河北省的先行一步執(zhí)行恐具有風(fēng)向標意義,。
4月29日,，銀監(jiān)會召開了2014年第一季度經(jīng)濟金融形勢分析會，會上明確了今年商業(yè)銀行要防范化解包括地方政府融資平臺債務(wù),、房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸,、非標債權(quán)業(yè)務(wù)這三大領(lǐng)域的風(fēng)險。其中,，針對房地產(chǎn)信貸,，銀監(jiān)會要求，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和土地儲備貸款風(fēng)險防范,，加強經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險管理和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分區(qū)域管理,。
開發(fā)商的壓力
2014年年初，受到銀行信貸緊縮,、“錢荒”的影響,，房企深陷資金鏈危機的現(xiàn)象頻現(xiàn)。繼浙江興潤置業(yè)出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后,，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機,。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度,，我國信貸不斷緊縮,，首套房的利率已全部調(diào)整為基準或基準再上浮5%，個人按揭貸款同比增速持續(xù)下行,，導(dǎo)致市場交易量下降,，1-4月全國商品房銷售額僅為1.8萬億元，同比下降7.8%,，銷售面積2.8億平方米,，同比下降6.9%,。
據(jù)了解，受民間借貸,、盲目擴張等因素影響,，光耀集團就被曝出資金鏈危機，在惠州的多個項目相繼傳出延遲交樓,、停工消息,，部分業(yè)主也在網(wǎng)絡(luò)媒體和政府網(wǎng)絡(luò)問政平臺陸續(xù)發(fā)出維權(quán)帖子，以期維護自身權(quán)益,。
而光耀集團董事長稱,，其資金缺口有3億-5億元，只要能找到這筆錢,，光耀就能緩過來,。
無獨有偶，自4月30日起,，青島君利豪集團有限公司（以下簡稱君利豪）董事長王莉便與外界失去聯(lián)系,。這位在青島擁有多個樓盤的女地產(chǎn)大亨，或因資金鏈斷裂跑路,。目前欠貸至少在12億元以上,，涉及三家以上的國有大型商業(yè)銀行以及多個民間借貸公司和個體,。
從評級機構(gòu)來看,，3月19日，評級機構(gòu)標準普爾及惠譽指出,，中國小型地產(chǎn)公司——浙江興潤置業(yè)也可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況,，未來有可能繼續(xù)出現(xiàn)于其他小型開發(fā)商，導(dǎo)致銀行向大型開發(fā)商更為傾斜,，加速房地產(chǎn)市場兩極化,。標準普爾表示，今年內(nèi)地的房地產(chǎn)銷售前景不明朗,，加上市場競爭愈加劇烈,，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,，如果銀行信貸緊縮導(dǎo)致的“錢荒”持續(xù)超過6個月以上,，也就是到2014年5月之后銀行信貸緊縮環(huán)境仍然持續(xù)，那么,，開發(fā)企業(yè)資金面預(yù)期緊缺的狀況就有可能由預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實,，那么，對于上述三類企業(yè)來講,，如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售,、貸款等渠道解決時,，這些企業(yè)有可能會出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險，成為下一個即將倒閉破產(chǎn)的房企,。
央行風(fēng)向標,？
21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管各地收緊房貸方式不同,，但與地方政府“救市”不同的是,，只有收緊沒有放松跡象。
CRIC研究中心前不久對全國22個城市的69家銀行分支機構(gòu)進行了電話調(diào)研,，調(diào)研結(jié)果顯示,，全國各城市銀行貸款總體收緊程度沒有放松。主要表現(xiàn)在：其一,，近9成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%到10%,，個別上浮20%；其二,，相比去年年末,，僅2家銀行還有優(yōu)惠利率，近4成銀行的首套房貸利率上升5%到15%不等,，半數(shù)首套利率維持原來水平,；其三，二套房方面,，22個城市中的6個城市調(diào)整了一直以來相對穩(wěn)定的二套房貸款利率,，廣州、惠州較基準利率上浮20%,。
2014年以來,，絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場成交冷淡，價格下滑,，觀望情緒嚴重,，雖然近期有少數(shù)城市對當?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的政策進行了微調(diào)，但整體來說,，去年的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本得以維持,。真正對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)影響的，就是持續(xù)偏緊的房地產(chǎn)信貸政策,。如果房地產(chǎn)信貸不松,，地方政府的微調(diào)效果極為有限。
不過,，中金房地產(chǎn)分析師寧靜鞭則認為,，房地產(chǎn)還會是經(jīng)濟的平衡器，地方調(diào)控政策將逐步放松,，尤其是近期房地產(chǎn)信貸面出現(xiàn)的正面信號,。他認為,，隨著房價上漲壓力緩解，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)快速放緩,，且政策調(diào)控主導(dǎo)權(quán)下放地方,，地方調(diào)控政策放松存在充分理由。從穩(wěn)經(jīng)濟增長的角度考慮,，還是銀行自身從盈利性層面考慮,，房地產(chǎn)信貸面近期都存在向正面改善的可能性，從而拉動短期需求超預(yù)期,。