央行座談前夕 環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈房貸已有多緊
由于市場(chǎng)資金成本整體較高,，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積，劉士余的講話(huà)是否真能帶動(dòng)商業(yè)銀行放松房貸,，相關(guān)部門(mén)會(huì)否動(dòng)用宏觀政策工具,，目前還難以確認(rèn)。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商,、金融機(jī)構(gòu)和等待房貸審批的購(gòu)房戶(hù)來(lái)說(shuō),，央行副行長(zhǎng)劉士余在住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)上的講話(huà)意味深長(zhǎng)。
5月12日上午,，央行副行長(zhǎng)劉士余主持召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì),。劉士余的一些講話(huà)引發(fā)熱議。如“優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”,；“合理確定首套房貸款利率水平”,；“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款�,！�
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日調(diào)查顯示,，在地方政府政策調(diào)整背景下，各大商業(yè)銀行對(duì)三四線(xiàn)城市的房貸卻在進(jìn)一步收緊,。其中,，因受京津冀一體化利好因素影響的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈也毫不例外,。
但是，由于市場(chǎng)資金成本整體較高,，地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積,，劉士余的講話(huà)是否真能帶動(dòng)商業(yè)銀行放松房貸，相關(guān)部門(mén)會(huì)否動(dòng)用宏觀政策工具,，目前還難以確認(rèn),。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸是市場(chǎng)化程度最高的一個(gè)領(lǐng)域,，商業(yè)銀行能在多大程度執(zhí)行央行的指導(dǎo)尚待觀察,。
地方銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警
“自4月28日開(kāi)始，我們接到上級(jí)通知,，要求在嚴(yán)格執(zhí)行首套房4成首付的基礎(chǔ)上,，基礎(chǔ)利率上浮1.2倍�,！敝袊�(guó)銀行(行情,問(wèn)診)三河支行一位房貸部門(mén)人士表示,。
中國(guó)工商銀行燕郊支行一位房貸部門(mén)負(fù)責(zé)人也說(shuō)，中國(guó)工商銀行燕郊支行目前也針對(duì)單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以上的樓盤(pán),，執(zhí)行首套房首付四成,，利率上浮1.2倍的政策。另外,，除了個(gè)別特定二手房代理行的業(yè)務(wù),，他們基本不再接收二手房貸業(yè)務(wù)。
對(duì)于信貸收緊的原因,，多家銀行駐河北分支機(jī)構(gòu)給予21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的答復(fù)是,，“省行對(duì)貸款規(guī)模控制很?chē)?yán),，銀行需要防控風(fēng)險(xiǎn),。”
記者致電河北省多個(gè)城市支行發(fā)現(xiàn),，河北省普遍在4月底上調(diào)了首套房利率,，將原本在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮1.1倍調(diào)整為1.2倍。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行永清支行房貸部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng),，去年上半年時(shí),，河北省本地人首套房貸還可以做到基準(zhǔn)利率，而下半年就已經(jīng)被省行要求首套房首付四成,，并將利率調(diào)整為基準(zhǔn)利率的1.1倍。五一假期前,，省行再次要求,，將首套房基準(zhǔn)再次上調(diào)至1.2倍,。
除了首套房基準(zhǔn)利率上調(diào)，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈一帶樓盤(pán)申請(qǐng)貸款的周期也越來(lái)越長(zhǎng),。位于香河的樓盤(pán)香城壹號(hào)一位業(yè)主告訴記者,，自遞交貸款資料之日起，她已經(jīng)等待9個(gè)月了,。開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)封頂也至少有6個(gè)月,，早就達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)。但貸款至今遲遲未發(fā)放,。
“貸款被拒絕了,，俺工作工資誠(chéng)信記錄都沒(méi)有問(wèn)題，不知道為啥被拒絕了,。大家要集合找富力反映去,，其他人的都下來(lái)了為啥我們的沒(méi)下來(lái)？”香河樓盤(pán)富力新城一位業(yè)主憤怒地表示,。
而銀行在審查貸款資格方面也變得愈發(fā)嚴(yán)格,。富力新城一位業(yè)主告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于他以往存在一些信用卡還款逾期情況,，銀行直接拒絕了他的貸款申請(qǐng),。他目前只能面臨湊齊剩余房款或者轉(zhuǎn)讓給其他買(mǎi)家的窘狀。
中國(guó)銀行三河支行房貸部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人通俗的說(shuō)法似乎可以解釋當(dāng)前銀行的心態(tài),�,！胺�?jī)r(jià)太高了，我們認(rèn)為,，目前的房子根本不值這么多錢(qián),。”
中國(guó)工商銀行燕郊支行房貸部門(mén)負(fù)責(zé)人稱(chēng),，在去年下半年,，燕郊房?jī)r(jià)從8000元/平方米一躍至1萬(wàn)元/平方米以后，他們就將首套房首付從三成調(diào)整為四成,。而擴(kuò)大首付成數(shù),，可以防控樓市風(fēng)險(xiǎn)。
香河樓盤(pán)香榭家園一位銷(xiāo)售主管稱(chēng),，在與他們合作的樓盤(pán)中,，農(nóng)業(yè)銀行目前貸款利息最便宜。如果首付四成,，農(nóng)業(yè)銀行只需要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%,；而如果首付三成，則要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮15%,。其他銀行基本上要上浮20%,。
河北省的先行一步執(zhí)行恐具有風(fēng)向標(biāo)意義,。
4月29日，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)了2014年第一季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì),，會(huì)上明確了今年商業(yè)銀行要防范化解包括地方政府融資平臺(tái)債務(wù),、房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸、非標(biāo)債權(quán)業(yè)務(wù)這三大領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn),。其中,，針對(duì)房地產(chǎn)信貸，銀監(jiān)會(huì)要求,，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)防范,，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)分區(qū)域管理。
開(kāi)發(fā)商的壓力
2014年年初,，受到銀行信貸緊縮,、“錢(qián)荒”的影響，房企深陷資金鏈危機(jī)的現(xiàn)象頻現(xiàn),。繼浙江興潤(rùn)置業(yè)出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象之后,，中小房企頻頻出現(xiàn)資金面的危機(jī)。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,，2014年一季度,，我國(guó)信貸不斷緊縮，首套房的利率已全部調(diào)整為基準(zhǔn)或基準(zhǔn)再上浮5%,，個(gè)人按揭貸款同比增速持續(xù)下行,，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量下降，1-4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額僅為1.8萬(wàn)億元,，同比下降7.8%,，銷(xiāo)售面積2.8億平方米，同比下降6.9%,。
據(jù)了解,，受民間借貸、盲目擴(kuò)張等因素影響,，光耀集團(tuán)就被曝出資金鏈危機(jī),，在惠州的多個(gè)項(xiàng)目相繼傳出延遲交樓、停工消息,，部分業(yè)主也在網(wǎng)絡(luò)媒體和政府網(wǎng)絡(luò)問(wèn)政平臺(tái)陸續(xù)發(fā)出維權(quán)帖子,，以期維護(hù)自身權(quán)益。
而光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)稱(chēng),，其資金缺口有3億-5億元,，只要能找到這筆錢(qián)，光耀就能緩過(guò)來(lái),。
無(wú)獨(dú)有偶,，自4月30日起,，青島君利豪集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)君利豪）董事長(zhǎng)王莉便與外界失去聯(lián)系。這位在青島擁有多個(gè)樓盤(pán)的女地產(chǎn)大亨,，或因資金鏈斷裂跑路。目前欠貸至少在12億元以上,，涉及三家以上的國(guó)有大型商業(yè)銀行以及多個(gè)民間借貸公司和個(gè)體,。
從評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)來(lái)看，3月19日,，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾及惠譽(yù)指出,，中國(guó)小型地產(chǎn)公司——浙江興潤(rùn)置業(yè)也可能出現(xiàn)的債務(wù)違約情況，未來(lái)有可能繼續(xù)出現(xiàn)于其他小型開(kāi)發(fā)商,，導(dǎo)致銀行向大型開(kāi)發(fā)商更為傾斜,，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極化。標(biāo)準(zhǔn)普爾表示,，今年內(nèi)地的房地產(chǎn)銷(xiāo)售前景不明朗,，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加劇烈，小型開(kāi)發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化,。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，如果銀行信貸緊縮導(dǎo)致的“錢(qián)荒”持續(xù)超過(guò)6個(gè)月以上，也就是到2014年5月之后銀行信貸緊縮環(huán)境仍然持續(xù),，那么,，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面預(yù)期緊缺的狀況就有可能由預(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，那么,，對(duì)于上述三類(lèi)企業(yè)來(lái)講,，如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張的狀況沒(méi)有辦法通過(guò)銷(xiāo)售、貸款等渠道解決時(shí),，這些企業(yè)有可能會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn),，成為下一個(gè)即將倒閉破產(chǎn)的房企。
央行風(fēng)向標(biāo),？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，盡管各地收緊房貸方式不同，但與地方政府“救市”不同的是,，只有收緊沒(méi)有放松跡象,。
CRIC研究中心前不久對(duì)全國(guó)22個(gè)城市的69家銀行分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行了電話(huà)調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示,，全國(guó)各城市銀行貸款總體收緊程度沒(méi)有放松,。主要表現(xiàn)在：其一，近9成銀行首套房貸利率升至基準(zhǔn)甚至上浮5%到10%,，個(gè)別上浮20%,；其二,，相比去年年末，僅2家銀行還有優(yōu)惠利率,，近4成銀行的首套房貸利率上升5%到15%不等,，半數(shù)首套利率維持原來(lái)水平；其三,，二套房方面,，22個(gè)城市中的6個(gè)城市調(diào)整了一直以來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的二套房貸款利率，廣州,、惠州較基準(zhǔn)利率上浮20%,。
2014年以來(lái)，絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交冷淡,，價(jià)格下滑,，觀望情緒嚴(yán)重，雖然近期有少數(shù)城市對(duì)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的政策進(jìn)行了微調(diào),，但整體來(lái)說(shuō),，去年的房地產(chǎn)調(diào)控政策基本得以維持。真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的,，就是持續(xù)偏緊的房地產(chǎn)信貸政策,。如果房地產(chǎn)信貸不松，地方政府的微調(diào)效果極為有限,。
不過(guò)，中金房地產(chǎn)分析師寧?kù)o鞭則認(rèn)為,，房地產(chǎn)還會(huì)是經(jīng)濟(jì)的平衡器，地方調(diào)控政策將逐步放松,，尤其是近期房地產(chǎn)信貸面出現(xiàn)的正面信號(hào),。他認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)上漲壓力緩解,，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)快速放緩,，且政策調(diào)控主導(dǎo)權(quán)下放地方，地方調(diào)控政策放松存在充分理由。從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度考慮,，還是銀行自身從盈利性層面考慮,，房地產(chǎn)信貸面近期都存在向正面改善的可能性,，從而拉動(dòng)短期需求超預(yù)期。