摘要：數(shù)據(jù)顯示,，4月北京市存量住宅平均價(jià)格為41038元/平方米,，環(huán)比3月微跌0.32%，其中城六區(qū)內(nèi)除東城區(qū)小幅上漲外,，其余均呈下降趨勢,，下降幅度維持在1%左右。另一方面,，資本市場上最為敏感的公募基金也開始大幅減持地產(chǎn)股,。
經(jīng)參5月9日綜合消息 春風(fēng)晚，秋意寒,。
根據(jù)鏈家地產(chǎn),、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，
剛剛結(jié)束的五一小長(5.1-5.3),，北京樓市成交總量僅200套,，同比減少85.48%。其中新建商品住宅成交169套,，成交面積1.89萬平方米,，成交套數(shù)、成交面積相比去年五一假期分別降低78%,、74%,，創(chuàng)下自2008年五一恢復(fù)三天假期以來、連續(xù)7年的最低值,；二手住宅網(wǎng)簽量31套,，相比去年同期的172套減少90.03%，創(chuàng)下2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低,。
不僅僅是北京市場,，其它城市的樓市成交量同樣冷淡,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，五一期間受監(jiān)測的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為9887套,，同比2013年同期的14642套下調(diào)了32
.5%,。其中，一二線城市下調(diào)幅度最大,，北上廣深四大一線城市三天合計(jì)簽約1046套,，同比下調(diào)了40%。
樓市似乎山雨欲來,，資本市場上最為敏感的公募基金也開始大幅減持地產(chǎn)股,。基金經(jīng)理甚至判斷,，房地產(chǎn)走勢將成為近期壓制大盤的重要力量,。
新房低迷 二手房量跌價(jià)松
北京，曾被很多人認(rèn)為是中國樓市最后的“堡壘”,。然而,，這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整中，這座看起來堅(jiān)不可摧的“堡壘”似乎有些搖搖欲墜,。
過去7年,，五一假期內(nèi)，北京新建商品住宅成交最高峰值出現(xiàn)在2009年到2011年,，連續(xù)三年成交量保持在千套以上,，最低峰值則出現(xiàn)在2008年，成交套數(shù)為410套,。而今年五一,，商品住宅僅成交169套，跟去年同期的803套相比大降約八成,，相比2008年最低值也還萎縮了6成。
從成交價(jià)格看,，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),，五一期間，北京新房成交均價(jià)為20997元/平方米,，相比4月的23433元/平方米有所下調(diào),；而亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日至5月3日,，北京商品住宅的成交均價(jià)也出現(xiàn)下行,，僅為20836元/平方米，對比上一個(gè)三天小長假——清明期間,，價(jià)格下探幅度高達(dá)18%,。而且在4月入市的31個(gè)項(xiàng)目中,，當(dāng)月銷售超過五成的項(xiàng)目僅7個(gè)，“日光盤”則一個(gè)也沒有,。
鏈家的數(shù)據(jù)還顯示,，通常“五一”假期期間,，北京二手房日均成交量與4月相比會下降70%~80%左右,，而今年這一降幅達(dá)到95.8%。
事實(shí)上,，今年前4個(gè)月,，北京二手房市場同樣表現(xiàn)不佳。從鏈家地產(chǎn)所監(jiān)測到的房價(jià)指數(shù)看,，自1月以來,，北京二手房掛牌價(jià)持續(xù)下調(diào)。其中,，4月下調(diào)幅度最大,，為2.2%，降價(jià)房源占比逐漸擴(kuò)大,。4月份,，87%的房源都對掛牌價(jià)進(jìn)行了下調(diào)。就目前來看,，整體下降幅度還屬有限,，尤其是普通住宅。相比之下,，高端住宅的下降幅度更大,，加之其總價(jià)高，所以動(dòng)輒出現(xiàn)上百萬元降價(jià),。但學(xué)區(qū)房價(jià)格依舊堅(jiān)挺,。
實(shí)際成交價(jià)格方面，4月北京主城區(qū)存量房也均呈現(xiàn)下降,。北京云房數(shù)據(jù)市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，4月北京市存量住宅平均價(jià)格為41038元/平方米，環(huán)比3月微跌0.32%,，其中城六區(qū)內(nèi)除東城區(qū)小幅上漲外,，其余均呈下降趨勢，下降幅度維持在1%左右,。但遠(yuǎn)郊區(qū)縣漲幅較明顯,，其中懷柔漲幅超過了2%。此外,，門頭溝區(qū)價(jià)格下降幅度最大,，環(huán)比下降1.7%,。
業(yè)內(nèi)分析，受到信貸政策收緊和自住型商品房大量入市影響,，二手房市場部分剛需客群被分流,，或是陷入繼續(xù)觀望之中。由此二手房價(jià)格開始松動(dòng),，逐漸向外蔓延,。業(yè)主議價(jià)空間增大，買方獲得更多話語權(quán),。
和二手房市場比起來,，北京新房市場要“淡定”很多�,？v觀今年前4個(gè)月數(shù)據(jù),，我們發(fā)現(xiàn)，雖然降價(jià)個(gè)案有所增加,，但整體價(jià)格依然相對穩(wěn)定,。不過，開發(fā)商的心態(tài)正悄然發(fā)生變化,，盡管在售樓盤的價(jià)格變動(dòng)較小,，但即將開盤的新盤價(jià)格卻比較“低調(diào)”，土地市場也出現(xiàn)了降溫跡象,。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅判斷,，北京二手房市場目前情況一定會很快傳導(dǎo)到新房市場，新建住宅價(jià)格接下來將會明顯下降,。前述五一期間北京新房成交價(jià)格也似乎印證了這一判斷,。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示，在經(jīng)過了4月份的推盤高峰后,，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開局,。市場預(yù)期正在持續(xù)下降，即使大量房企跑量清盤,、供應(yīng)大增,，也難以對買方日益濃重的觀望情緒產(chǎn)生有效刺激�,！鞍殡S著成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買方市場占據(jù)主導(dǎo)”,。
樓市變局 基金集體出走逾四成清倉
市場環(huán)境變化,，資本市場上，基金開始大幅減持地產(chǎn)股,。
統(tǒng)計(jì)顯示,，一季度超過四成基金清倉地產(chǎn)股,。從2014年基金一季報(bào)的重倉股行業(yè)分布看，房地產(chǎn)行業(yè)僅次于金融業(yè),，成為基金的第二大凈減持行業(yè),，持倉銳減2224萬股。
在統(tǒng)計(jì)的625只股票型和混合型基金中,，共有258只基金將地產(chǎn)股清倉,，持有市值歸零，清倉比例高達(dá)41.28%,�,；鸪钟械牡禺a(chǎn)股市值也由去年四季度的390.61億元縮減到一季度的311.98億元，三個(gè)月之內(nèi)縮水了78.63億元,。
一季度基金十大重倉股中僅剩下萬科A一只地產(chǎn)行業(yè)龍頭股,，但也同樣遭遇了大幅減持。萬科A2014年一季報(bào)顯示,，營業(yè)收入95.0億元,，同比下降32.2%；營業(yè)利潤20.2億元,，下降15.8%,；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤15.3億元，下降5.2%,。在149家上市房企中,，80家公司一季度收入和利潤同步大幅下滑，其中凈利潤下滑幅度明顯,，包括標(biāo)桿房企招商地產(chǎn),、萬科、金地集團(tuán)等,。而從基金一季度持股比例環(huán)比變動(dòng)幅度來看,，招商地產(chǎn)、華僑城和金地集團(tuán)降幅名列前三,。
各大基金公司對地產(chǎn)股避之猶恐不及,，如廣發(fā)基金去年四季度持有地產(chǎn)股總市值為31.61億元，今年一季度驟降至16.18億元,；景順長城基金持股由22.83億元縮水至4.18億元,。
同花順數(shù)據(jù)顯示，最近一個(gè)月以來,，地產(chǎn)板塊除了4月24日一天呈現(xiàn)3.12億元資金小幅凈流入外,，其余交易日一直處于凈流出狀態(tài)。“五一”節(jié)后的第一個(gè)交易日主力凈流出額高達(dá)6.66億元,，凈占比為－8.19%,。
“從數(shù)據(jù)可以看出，基金對地產(chǎn)股一路看空,�,！比A泰證券基金分析師王樂樂分析，去年二季度基金配置的地產(chǎn)股占所有股票市值的比例是7.09%,，三季度是5.20%,，四季度是4.04%，今年一季度降至3.94%,。
作為業(yè)內(nèi)“死磕”地產(chǎn)股的代表,，中歐中小盤2013年四季報(bào)顯示，地產(chǎn)行業(yè)持股市值占基金凈值比例為75.31%,，而今年一季度比例已降至3.38%,，去年前十大重倉股全數(shù)押寶地產(chǎn)股的局面在一季度改頭換面，轉(zhuǎn)向投資生物,、醫(yī)療等領(lǐng)域,。
廣發(fā)聚富的地產(chǎn)股凈值比例也由去年四季度的20.54%大幅縮水至今年一季度的2.94%。該基金經(jīng)理祝儉表示,，2014年一季度,，房地產(chǎn)銷售的同比和環(huán)比數(shù)據(jù)，都非常不理想,。從3月份開始,，市場開始憧憬宏觀政策對沖的可能性。然而,，考慮到社會融資總量繼續(xù)加速的難度大,，同時(shí)全社會利率水平還維持在相對較高的水平，他預(yù)計(jì),，宏觀政策對沖的幅度可能有限,。
“市場擔(dān)心房價(jià)泡沫的破滅，地產(chǎn)板塊未來很難有大漲機(jī)會,�,！蹦戏交鹗紫呗詭煑畹慢埍硎荆m然多地出現(xiàn)了一些所謂的“救市”調(diào)控政策,，令地產(chǎn)股價(jià)有所企穩(wěn),，但從基本面來看，高房價(jià)回調(diào),，樓市轉(zhuǎn)冷已經(jīng)得到確證,，房企利潤下降已成事實(shí),。
博時(shí)基金宏觀策略部總經(jīng)理魏鳳春也認(rèn)為，近期A股市場還將聚焦到房地產(chǎn)行業(yè)的走勢之上,，樓市變局將成為市場的重要壓制力量。
救市不易 放松調(diào)控暫時(shí)無望
雖然各個(gè)面情況都不容樂觀,，但北京住建委房屋市場管理處的負(fù)責(zé)人表示會“密切關(guān)注”,，暫時(shí)不會出臺新政。
眼下,，全國房地產(chǎn)市場的行情持續(xù)低迷,。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度,，全國30個(gè)主要城市中有28個(gè)城市成交面積同比下滑,，其中北京下滑幅度最大，高達(dá)55.18%,。4月,，44個(gè)主要城市累計(jì)成交面積同比跌幅近兩成，處于歷史較低水平,。
自4月以來,，除了被辟謠的福建“閩十條”之外，還有杭州蕭山,、江蘇無錫,、廣西南寧、天津?yàn)I海,、安徽銅陵等地先后傳出救市的消息,。不過，業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為,，北京短期內(nèi)不會松綁樓市調(diào)控,。“現(xiàn)在北京還不具備‘救市’的條件,�,！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也認(rèn)為,，北京樓市具有風(fēng)向標(biāo)的示范意義,，在房價(jià)還沒有明顯下降的情況下，其樓市調(diào)控政策在短期內(nèi)沒有調(diào)整的余地,。不過,，他同時(shí)還指出，從長遠(yuǎn)來看,，北京樓市政策調(diào)整是大趨勢,。
根據(jù)北京市住建委最新公布的數(shù)據(jù)，截至4月21日，北京新建住宅庫存為67212套,，相比2月18日庫存最低點(diǎn)55227套,，上漲了超過1萬套。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示,，2013年北京每平米2萬元左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1:4,，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2。而隨著自住型商品房的大舉入市,，這一項(xiàng)供需比還會繼續(xù)上升,，并有可能逆轉(zhuǎn)。
目前北京入市的自住型商品房項(xiàng)目有8個(gè),，總供應(yīng)量為14700套住房,。按照規(guī)劃，今年下半年還將有四五萬套自住型商品房上市,，將會進(jìn)一步分流剛需人群,，屆時(shí)市場的壓力才會真正呈現(xiàn)出來。