摘要：數(shù)據(jù)顯示,，4月北京市存量住宅平均價格為41038元/平方米,，環(huán)比3月微跌0.32%，其中城六區(qū)內(nèi)除東城區(qū)小幅上漲外,，其余均呈下降趨勢,，下降幅度維持在1%左右。另一方面,，資本市場上最為敏感的公募基金也開始大幅減持地產(chǎn)股,。
經(jīng)參5月9日綜合消息 春風(fēng)晚，秋意寒,。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù),，
剛剛結(jié)束的五一小長(5.1-5.3),，北京樓市成交總量僅200套，同比減少85.48%,。其中新建商品住宅成交169套,，成交面積1.89萬平方米，成交套數(shù),、成交面積相比去年五一假期分別降低78%,、74%，創(chuàng)下自2008年五一恢復(fù)三天假期以來,、連續(xù)7年的最低值,；二手住宅網(wǎng)簽量31套，相比去年同期的172套減少90.03%,，創(chuàng)下2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低,。
不僅僅是北京市場，其它城市的樓市成交量同樣冷淡,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，五一期間受監(jiān)測的54城市合計住宅簽約套數(shù)為9887套，同比2013年同期的14642套下調(diào)了32
.5%,。其中,，一二線城市下調(diào)幅度最大，北上廣深四大一線城市三天合計簽約1046套,，同比下調(diào)了40%,。
樓市似乎山雨欲來，資本市場上最為敏感的公募基金也開始大幅減持地產(chǎn)股,�,；鸾�(jīng)理甚至判斷，房地產(chǎn)走勢將成為近期壓制大盤的重要力量,。
新房低迷 二手房量跌價松
北京,，曾被很多人認(rèn)為是中國樓市最后的“堡壘”,。然而，這一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整中,，這座看起來堅不可摧的“堡壘”似乎有些搖搖欲墜,。
過去7年，五一假期內(nèi),，北京新建商品住宅成交最高峰值出現(xiàn)在2009年到2011年,，連續(xù)三年成交量保持在千套以上，最低峰值則出現(xiàn)在2008年,，成交套數(shù)為410套,。而今年五一，商品住宅僅成交169套,，跟去年同期的803套相比大降約八成,，相比2008年最低值也還萎縮了6成。
從成交價格看,，根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,，五一期間，北京新房成交均價為20997元/平方米,，相比4月的23433元/平方米有所下調(diào),；而亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，5月1日至5月3日,，北京商品住宅的成交均價也出現(xiàn)下行,，僅為20836元/平方米，對比上一個三天小長假——清明期間,，價格下探幅度高達(dá)18%,。而且在4月入市的31個項目中，當(dāng)月銷售超過五成的項目僅7個,，“日光盤”則一個也沒有,。
鏈家的數(shù)據(jù)還顯示，通�,！拔逡弧奔倨谄陂g,，北京二手房日均成交量與4月相比會下降70%~80%左右，而今年這一降幅達(dá)到95.8%,。
事實(shí)上,，今年前4個月，北京二手房市場同樣表現(xiàn)不佳,。從鏈家地產(chǎn)所監(jiān)測到的房價指數(shù)看,，自1月以來，北京二手房掛牌價持續(xù)下調(diào),。其中,，4月下調(diào)幅度最大,，為2.2%，降價房源占比逐漸擴(kuò)大,。4月份,，87%的房源都對掛牌價進(jìn)行了下調(diào)。就目前來看,，整體下降幅度還屬有限,，尤其是普通住宅。相比之下,，高端住宅的下降幅度更大,，加之其總價高，所以動輒出現(xiàn)上百萬元降價,。但學(xué)區(qū)房價格依舊堅挺,。
實(shí)際成交價格方面，4月北京主城區(qū)存量房也均呈現(xiàn)下降,。北京云房數(shù)據(jù)市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月北京市存量住宅平均價格為41038元/平方米,，環(huán)比3月微跌0.32%,，其中城六區(qū)內(nèi)除東城區(qū)小幅上漲外，其余均呈下降趨勢,，下降幅度維持在1%左右,。但遠(yuǎn)郊區(qū)縣漲幅較明顯，其中懷柔漲幅超過了2%,。此外,，門頭溝區(qū)價格下降幅度最大，環(huán)比下降1.7%,。
業(yè)內(nèi)分析,，受到信貸政策收緊和自住型商品房大量入市影響，二手房市場部分剛需客群被分流,，或是陷入繼續(xù)觀望之中,。由此二手房價格開始松動，逐漸向外蔓延,。業(yè)主議價空間增大,，買方獲得更多話語權(quán)。
和二手房市場比起來,，北京新房市場要“淡定”很多,。縱觀今年前4個月數(shù)據(jù),，我們發(fā)現(xiàn),，雖然降價個案有所增加,，但整體價格依然相對穩(wěn)定。不過,，開發(fā)商的心態(tài)正悄然發(fā)生變化,，盡管在售樓盤的價格變動較小，但即將開盤的新盤價格卻比較“低調(diào)”,，土地市場也出現(xiàn)了降溫跡象,。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅判斷，北京二手房市場目前情況一定會很快傳導(dǎo)到新房市場,，新建住宅價格接下來將會明顯下降,。前述五一期間北京新房成交價格也似乎印證了這一判斷。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也表示,，在經(jīng)過了4月份的推盤高峰后,，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開局。市場預(yù)期正在持續(xù)下降,，即使大量房企跑量清盤,、供應(yīng)大增，也難以對買方日益濃重的觀望情緒產(chǎn)生有效刺激,�,！鞍殡S著成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買方市場占據(jù)主導(dǎo)”,。
樓市變局 基金集體出走逾四成清倉
市場環(huán)境變化,，資本市場上，基金開始大幅減持地產(chǎn)股,。
統(tǒng)計顯示,，一季度超過四成基金清倉地產(chǎn)股。從2014年基金一季報的重倉股行業(yè)分布看,，房地產(chǎn)行業(yè)僅次于金融業(yè),，成為基金的第二大凈減持行業(yè)，持倉銳減2224萬股,。
在統(tǒng)計的625只股票型和混合型基金中,，共有258只基金將地產(chǎn)股清倉，持有市值歸零,，清倉比例高達(dá)41.28%,。基金持有的地產(chǎn)股市值也由去年四季度的390.61億元縮減到一季度的311.98億元,，三個月之內(nèi)縮水了78.63億元,。
一季度基金十大重倉股中僅剩下萬科A一只地產(chǎn)行業(yè)龍頭股，但也同樣遭遇了大幅減持。萬科A2014年一季報顯示,，營業(yè)收入95.0億元,，同比下降32.2%；營業(yè)利潤20.2億元,，下降15.8%,；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤15.3億元，下降5.2%,。在149家上市房企中,，80家公司一季度收入和利潤同步大幅下滑，其中凈利潤下滑幅度明顯,，包括標(biāo)桿房企招商地產(chǎn),、萬科、金地集團(tuán)等,。而從基金一季度持股比例環(huán)比變動幅度來看,，招商地產(chǎn)、華僑城和金地集團(tuán)降幅名列前三,。
各大基金公司對地產(chǎn)股避之猶恐不及,，如廣發(fā)基金去年四季度持有地產(chǎn)股總市值為31.61億元，今年一季度驟降至16.18億元,；景順長城基金持股由22.83億元縮水至4.18億元,。
同花順數(shù)據(jù)顯示，最近一個月以來,，地產(chǎn)板塊除了4月24日一天呈現(xiàn)3.12億元資金小幅凈流入外,，其余交易日一直處于凈流出狀態(tài),�,！拔逡弧惫�(jié)后的第一個交易日主力凈流出額高達(dá)6.66億元，凈占比為－8.19%,。
“從數(shù)據(jù)可以看出,，基金對地產(chǎn)股一路看空�,！比A泰證券基金分析師王樂樂分析,，去年二季度基金配置的地產(chǎn)股占所有股票市值的比例是7.09%，三季度是5.20%,，四季度是4.04%,，今年一季度降至3.94%。
作為業(yè)內(nèi)“死磕”地產(chǎn)股的代表,，中歐中小盤2013年四季報顯示,，地產(chǎn)行業(yè)持股市值占基金凈值比例為75.31%，而今年一季度比例已降至3.38%,，去年前十大重倉股全數(shù)押寶地產(chǎn)股的局面在一季度改頭換面,，轉(zhuǎn)向投資生物,、醫(yī)療等領(lǐng)域。
廣發(fā)聚富的地產(chǎn)股凈值比例也由去年四季度的20.54%大幅縮水至今年一季度的2.94%,。該基金經(jīng)理祝儉表示,，2014年一季度，房地產(chǎn)銷售的同比和環(huán)比數(shù)據(jù),，都非常不理想,。從3月份開始，市場開始憧憬宏觀政策對沖的可能性,。然而,，考慮到社會融資總量繼續(xù)加速的難度大，同時全社會利率水平還維持在相對較高的水平,，他預(yù)計,，宏觀政策對沖的幅度可能有限。
“市場擔(dān)心房價泡沫的破滅,，地產(chǎn)板塊未來很難有大漲機(jī)會,。”南方基金首席策略師楊德龍表示,，雖然多地出現(xiàn)了一些所謂的“救市”調(diào)控政策,，令地產(chǎn)股價有所企穩(wěn)，但從基本面來看,，高房價回調(diào),，樓市轉(zhuǎn)冷已經(jīng)得到確證，房企利潤下降已成事實(shí),。
博時基金宏觀策略部總經(jīng)理魏鳳春也認(rèn)為,，近期A股市場還將聚焦到房地產(chǎn)行業(yè)的走勢之上，樓市變局將成為市場的重要壓制力量,。
救市不易 放松調(diào)控暫時無望
雖然各個面情況都不容樂觀,，但北京住建委房屋市場管理處的負(fù)責(zé)人表示會“密切關(guān)注”，暫時不會出臺新政,。
眼下,，全國房地產(chǎn)市場的行情持續(xù)低迷。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2014年一季度,，全國30個主要城市中有28個城市成交面積同比下滑，其中北京下滑幅度最大,，高達(dá)55.18%,。4月，44個主要城市累計成交面積同比跌幅近兩成，處于歷史較低水平,。
自4月以來,，除了被辟謠的福建“閩十條”之外,，還有杭州蕭山,、江蘇無錫、廣西南寧,、天津?yàn)I海,、安徽銅陵等地先后傳出救市的消息,。不過，業(yè)內(nèi)專家均認(rèn)為,，北京短期內(nèi)不會松綁樓市調(diào)控,。“現(xiàn)在北京還不具備‘救市’的條件,�,！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也認(rèn)為,，北京樓市具有風(fēng)向標(biāo)的示范意義,，在房價還沒有明顯下降的情況下，其樓市調(diào)控政策在短期內(nèi)沒有調(diào)整的余地,。不過,，他同時還指出，從長遠(yuǎn)來看,，北京樓市政策調(diào)整是大趨勢,。
根據(jù)北京市住建委最新公布的數(shù)據(jù)，截至4月21日,，北京新建住宅庫存為67212套,，相比2月18日庫存最低點(diǎn)55227套，上漲了超過1萬套,。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示,，2013年北京每平米2萬元左右的剛需項目供需比基本是1:4,，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2,。而隨著自住型商品房的大舉入市，這一項供需比還會繼續(xù)上升,，并有可能逆轉(zhuǎn),。
目前北京入市的自住型商品房項目有8個，總供應(yīng)量為14700套住房,。按照規(guī)劃,，今年下半年還將有四五萬套自住型商品房上市，將會進(jìn)一步分流剛需人群，屆時市場的壓力才會真正呈現(xiàn)出來,。