預計2014年北京自住房將成交4萬套至5萬套,，房企為“搶客戶”而急速出貨,，北京房價已創(chuàng)近6個月新低
總價不到200萬元的自住房對北京樓市成交量和市場預期影響都非常大�,！蹲C券日報》記者獲悉,，自住房供應量將在二季度以后大量釋放，部分房企已經(jīng)執(zhí)行提前搶收策略,。
事實上,，截至目前，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，北京自住房入市項目已經(jīng)達到了9個,，合計供應住宅高達1.5萬套。
鑒于此,，北京樓市觀望情緒非常明顯,，一手房“量價”齊跌，成交量環(huán)比和同比下滑幅度均超過兩成,，成交均價也創(chuàng)下了近6個月以來的新低;二手房房價更是在自住房剛剛?cè)胧兄H就呈現(xiàn)微跌狀態(tài),，從單月成交來看，成交均價2%以內(nèi)的微跌幅度達到了3個月,。
房企陷搶客恐慌
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，北京市從2013年11月份第一個自住房恒大·御景灣項目入市后，自住房項目供應已經(jīng)涵蓋朝陽區(qū),、通州區(qū),、順義區(qū)和大興區(qū)等區(qū)域,，總計入市項目達9個，套數(shù)為1.5萬套,，是自住房5萬套供應計劃的30%,，總計入市建筑面積接近200萬平方米。
對此,，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,，1.5萬套自住房的總量相當于北京接近一個季度的商品房住宅成交量，年內(nèi)后續(xù)還將有超過20個自住房項目入市,，預計2014年北京將成交約200萬元總價的自住房4萬套至5萬套,，而相比2013年全年的商品房住宅成交量，4萬套相當于增加50%的供應,。
張大偉表示，大量自住房的入市,，明顯影響市場預期,，加之2013年年末以來出現(xiàn)的信貸緊張，雙重壓力下,，北京樓市開始滯漲,。
事實上，自住房大量入市的沖擊已經(jīng)讓開發(fā)商擔憂且忙亂,。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者透露,，鑒于自住房的沖擊和半年銷售業(yè)績的壓力，部分房企旗下敏感的剛需項目“恐慌情緒加劇”,，“搶客群,、快出貨”成為其普遍選擇。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至4月29日,，2014年4月份，北京共有33個項目推盤入市,，累計釋放7136套房源,。其中，東亞·印象臺湖,、首創(chuàng)·伊林郡等售價在每平方米3萬元以下的剛需項目共19個,，占到整體市場推盤量的六成。
高姍表示,，無論是開盤項目個數(shù),，還是新增供應套數(shù)，均超過了3月份“小陽春”的供應水平,，成為今年前4個月中供應最多的一個月,。
房價創(chuàng)近6個月新低
在自住房大量入市的背景下,，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，截至4月29日,，4月份北京商品住宅共成交5699套,，環(huán)比、同比分別下降22%,、31%,。同時，商品住宅的成交均價為24846元/平方米,，不但環(huán)比下滑了一成,，也創(chuàng)下了近6個月以來月度成交價格的最低。
此外,，區(qū)域成交數(shù)據(jù)也同樣呈現(xiàn)了“量增價跌”的規(guī)律,。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日,，4月份房山區(qū)共成交了1438套普通住宅產(chǎn)品,，以30%的占比一舉拔得當月成交量頭籌。同時,，4月份房山區(qū)成交均價為18212元/平方米,，比3月份
19064元/平方米的成交均價下滑了4個百分點。
據(jù)監(jiān)測,，包括中國鐵建·國際花園,、東亞·朗悅居、中冶藍城等在內(nèi),，共有來自八大房企的九個項目在4月份集中推盤,，其中售價最高的項目為24000元/平方米，而最低售價已經(jīng)達到14000元/平方米,。
高姍表示,，比起去年曾經(jīng)一度高達25000元/平方米至28000元/平方米的區(qū)域房價水平，房企的整體價格預期已經(jīng)明顯放低,，其紛紛搶收,、低預期開盤競跑。
高姍進一步表示,，大興區(qū),、房山區(qū)這種前期出讓大量土地的區(qū)域因同質(zhì)化項目集中，已經(jīng)率先進入價格競爭的“肉搏”階段,，有項目率先降價后,，為了爭搶有限的客群，跟風降價成為區(qū)域內(nèi)項目不得不做的選擇,。
“自住商品房的加入,，正在加速改變著市場供應與競爭格局,。”高姍向記者表示,，當前整體市場預期偏弱,、銷售情況不甚樂觀，房企不得不走上“迅速出貨-迅速補倉”的高周轉(zhuǎn)之路,。此外,，自住房5萬套規(guī)模的供應量導致出讓土地時與商品房捆綁入市，房企不得不調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu),，積極購置未來占據(jù)主力供應的自住房地塊,，這將成為房企“洗牌”的必經(jīng)途徑。
除此之外,，北京二手房成交均價也出現(xiàn)下跌,。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部提供給《證券日報》記者的數(shù)據(jù)顯示，扣除2014年2月份和4月份,，二手房房價2013年12月份,、2014年1月份、3月份均環(huán)比微跌,，微跌幅度均在2%以內(nèi),。