預(yù)計(jì)2014年北京自住房將成交4萬(wàn)套至5萬(wàn)套，房企為“搶客戶”而急速出貨，北京房?jī)r(jià)已創(chuàng)近6個(gè)月新低
總價(jià)不到200萬(wàn)元的自住房對(duì)北京樓市成交量和市場(chǎng)預(yù)期影響都非常大,�,！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，自住房供應(yīng)量將在二季度以后大量釋放,，部分房企已經(jīng)執(zhí)行提前搶收策略。
事實(shí)上，截至目前,，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京自住房入市項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了9個(gè),，合計(jì)供應(yīng)住宅高達(dá)1.5萬(wàn)套,。
鑒于此，北京樓市觀望情緒非常明顯,，一手房“量?jī)r(jià)”齊跌,，成交量環(huán)比和同比下滑幅度均超過(guò)兩成，成交均價(jià)也創(chuàng)下了近6個(gè)月以來(lái)的新低;二手房房?jī)r(jià)更是在自住房剛剛?cè)胧兄H就呈現(xiàn)微跌狀態(tài)，從單月成交來(lái)看,，成交均價(jià)2%以內(nèi)的微跌幅度達(dá)到了3個(gè)月,。
房企陷搶客恐慌
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市從2013年11月份第一個(gè)自住房恒大·御景灣項(xiàng)目入市后,，自住房項(xiàng)目供應(yīng)已經(jīng)涵蓋朝陽(yáng)區(qū),、通州區(qū)、順義區(qū)和大興區(qū)等區(qū)域,，總計(jì)入市項(xiàng)目達(dá)9個(gè),，套數(shù)為1.5萬(wàn)套，是自住房5萬(wàn)套供應(yīng)計(jì)劃的30%,，總計(jì)入市建筑面積接近200萬(wàn)平方米,。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，1.5萬(wàn)套自住房的總量相當(dāng)于北京接近一個(gè)季度的商品房住宅成交量,，年內(nèi)后續(xù)還將有超過(guò)20個(gè)自住房項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)2014年北京將成交約200萬(wàn)元總價(jià)的自住房4萬(wàn)套至5萬(wàn)套,，而相比2013年全年的商品房住宅成交量,，4萬(wàn)套相當(dāng)于增加50%的供應(yīng)。
張大偉表示,，大量自住房的入市,，明顯影響市場(chǎng)預(yù)期，加之2013年年末以來(lái)出現(xiàn)的信貸緊張,，雙重壓力下,，北京樓市開(kāi)始滯漲。
事實(shí)上,，自住房大量入市的沖擊已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂且忙亂,。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者透露，鑒于自住房的沖擊和半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的壓力,，部分房企旗下敏感的剛需項(xiàng)目“恐慌情緒加劇”,，“搶客群、快出貨”成為其普遍選擇,。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至4月29日，2014年4月份,，北京共有33個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)入市,，累計(jì)釋放7136套房源。其中,，東亞·印象臺(tái)湖,、首創(chuàng)·伊林郡等售價(jià)在每平方米3萬(wàn)元以下的剛需項(xiàng)目共19個(gè),，占到整體市場(chǎng)推盤(pán)量的六成。
高姍表示,，無(wú)論是開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù),，還是新增供應(yīng)套數(shù)，均超過(guò)了3月份“小陽(yáng)春”的供應(yīng)水平,，成為今年前4個(gè)月中供應(yīng)最多的一個(gè)月,。
房?jī)r(jià)創(chuàng)近6個(gè)月新低
在自住房大量入市的背景下，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，截至4月29日,，4月份北京商品住宅共成交5699套，環(huán)比,、同比分別下降22%,、31%。同時(shí),，商品住宅的成交均價(jià)為24846元/平方米,，不但環(huán)比下滑了一成，也創(chuàng)下了近6個(gè)月以來(lái)月度成交價(jià)格的最低,。
此外,，區(qū)域成交數(shù)據(jù)也同樣呈現(xiàn)了“量增價(jià)跌”的規(guī)律,。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至4月29日，4月份房山區(qū)共成交了1438套普通住宅產(chǎn)品,，以30%的占比一舉拔得當(dāng)月成交量頭籌,。同時(shí)，4月份房山區(qū)成交均價(jià)為18212元/平方米,，比3月份
19064元/平方米的成交均價(jià)下滑了4個(gè)百分點(diǎn),。
據(jù)監(jiān)測(cè)，包括中國(guó)鐵建·國(guó)際花園,、東亞·朗悅居,、中冶藍(lán)城等在內(nèi)，共有來(lái)自八大房企的九個(gè)項(xiàng)目在4月份集中推盤(pán),，其中售價(jià)最高的項(xiàng)目為24000元/平方米,，而最低售價(jià)已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米。
高姍表示,，比起去年曾經(jīng)一度高達(dá)25000元/平方米至28000元/平方米的區(qū)域房?jī)r(jià)水平,，房企的整體價(jià)格預(yù)期已經(jīng)明顯放低，其紛紛搶收,、低預(yù)期開(kāi)盤(pán)競(jìng)跑,。
高姍進(jìn)一步表示，大興區(qū)、房山區(qū)這種前期出讓大量土地的區(qū)域因同質(zhì)化項(xiàng)目集中,，已經(jīng)率先進(jìn)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的“肉搏”階段,，有項(xiàng)目率先降價(jià)后，為了爭(zhēng)搶有限的客群,，跟風(fēng)降價(jià)成為區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目不得不做的選擇,。
“自住商品房的加入，正在加速改變著市場(chǎng)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)格局,�,！备邐櫹蛴浾弑硎荆�(dāng)前整體市場(chǎng)預(yù)期偏弱,、銷(xiāo)售情況不甚樂(lè)觀,，房企不得不走上“迅速出貨-迅速補(bǔ)倉(cāng)”的高周轉(zhuǎn)之路。此外,，自住房5萬(wàn)套規(guī)模的供應(yīng)量導(dǎo)致出讓土地時(shí)與商品房捆綁入市,，房企不得不調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，積極購(gòu)置未來(lái)占據(jù)主力供應(yīng)的自住房地塊,，這將成為房企“洗牌”的必經(jīng)途徑,。
除此之外，北京二手房成交均價(jià)也出現(xiàn)下跌,。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示,，扣除2014年2月份和4月份，二手房房?jī)r(jià)2013年12月份,、2014年1月份,、3月份均環(huán)比微跌，微跌幅度均在2%以內(nèi),。