數(shù)據(jù)顯示,，雖然萬科一季度營收和利潤雙降,、支出有所減少,，但拿地速度并未放緩
5月1日，一篇名為《毛大慶：全國房地產(chǎn)將下行
搞不懂北京樓市》的文章在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳,，深入的分析以及翔實(shí)的數(shù)據(jù)意在反映目前真實(shí)的房產(chǎn)市場現(xiàn)狀,，內(nèi)容令人震驚。但文章被傳出當(dāng)日傍晚,，萬科發(fā)表聲明稱,，文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點(diǎn),。
“這里面有兩點(diǎn)比較明顯不是他說的，一個是對政府的態(tài)度,；其次是對北京市場的分析,，毛總做了這么多年的北京市場，不存在說看不懂,�,！弊蛉�(5月4日)，北京萬科相關(guān)人士在接受
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時證實(shí),，毛大慶的確參加了建策沙龍，但網(wǎng)上流傳的發(fā)言稿中部分內(nèi)容并不屬實(shí),。
被視為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬科,，其現(xiàn)狀體現(xiàn)了行業(yè)的整體生存狀態(tài)。進(jìn)入2014年,，萬科交出的一季報(bào)成績并不優(yōu)異——截至3月31日,，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入94.97億元，同比下跌32.16%,；同時,，歸屬于上市公司股東的凈利潤12年來首次出現(xiàn)同比下滑，為15.3億元,，跌5.23%,，這一指標(biāo)的下滑，被視為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn),。
萬科稱部分內(nèi)容系偽造
5月1日,，微信朋友圈中，萬科執(zhí)行副總裁毛大慶近萬字的發(fā)言讓市場風(fēng)聲鶴唳,�,！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這篇文章中,，毛大慶的發(fā)言核心內(nèi)容為三點(diǎn)：內(nèi)地反腐對于高端市場的影響,、部分城市的供應(yīng)過剩、銀行資金面收緊,。發(fā)言中引用了大量的數(shù)據(jù)以及城市案例,，信息量極大。
作為房產(chǎn)龍頭的高管,，毛大慶的“看空論”對市場的影響力不言而喻,。但在文章被流傳不到24個小時的時間，萬科方面緊急發(fā)布聲明稱,，該文章內(nèi)容不是由活動主辦方和萬科公司提供,。文中信息不代表萬科公司和毛大慶個人觀點(diǎn),，如果有采訪需求，請聯(lián)系北京公司品牌部,。
隨后,，原住建部政策研究中心主任陳淮發(fā)布微博稱，“網(wǎng)傳萬科毛總一個內(nèi)部沙龍發(fā)言,，這會恰為我主持,。在我印象中，毛總所講關(guān)鍵點(diǎn),，一是市場價格有點(diǎn)敏感,，二是不同城市出現(xiàn)分化，三是有些城市盲目擴(kuò)張,。并無超出近期市場議論的夸張之語,。既然有參與者不珍惜此交流機(jī)會，再不會有這沙龍了,�,！�
“這原本是內(nèi)部會議，受邀參加大多是房企高層,、行業(yè)分析機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)也有政府部分的一些高層,，大家也都會比較坦誠地去交流�,！币晃徊辉妇呙男袠I(yè)人士對記者表示,。
昨日，記者聯(lián)系了北京萬科相關(guān)人士,，該人士表示,，雖然毛總的確參加了這一沙龍，但是網(wǎng)絡(luò)上傳播的這篇文章中有一些內(nèi)容并非是毛總的發(fā)言,�,！翱梢钥吹奖容^明顯的兩點(diǎn)，一個是對政府的態(tài)度,，不管是萬科還是毛總都不會指責(zé)政策荒謬,；其次，毛總已經(jīng)做了很多年的北京市場,，在之前接受大家的采訪中,，對于市場的思路也很清晰，不存在說看不懂北京市場,�,！�
最近，北京萬科部分在售項(xiàng)目銷售價格的下調(diào)引發(fā)了市場關(guān)注,。此前萬科橙項(xiàng)目號稱開盤“降3000元”引起各方熱議,，更有甚者將其稱為北京樓市的“崩盤信號”,。
而在上述發(fā)言中，記者看到文章中也提到這樣的內(nèi)容：“市場中90%以上還是剛性需求,，他們的臨界點(diǎn)特別敏感,。前段時間萬科在北京賣的房子(住總?cè)f科聯(lián)合開發(fā)的萬科橙項(xiàng)目，單價2.2萬元),，在市場上引起軒然大波,，這個項(xiàng)目是被建委要求價格合理一點(diǎn)，低一點(diǎn),，萬科提出有股東,、合作伙伴，是否可以不賣,，但建委仍然要求賣,，要求我們起帶頭作用……萬科要帶頭降價了……”現(xiàn)在市場的價格承受空間和區(qū)間是非常明確的�,！拔覀�(萬科)有一個建委批了的賣3.6萬每平方米的項(xiàng)目,，在北京亦莊,，開盤后賣了40%,，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出,，2.2萬元的項(xiàng)目4小時銷售賣光,，3.6萬元的項(xiàng)目很慢�,！�
對于萬科接下來的定價策略,，上述相關(guān)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，會堅(jiān)持響應(yīng)政府的號召,，根據(jù)政府的要求來確定價格,。
萬科拿地速度未放緩
對此次事件，上述相關(guān)人士指出,，在萬科的歷史上也曾遇到過相似事件,。早在2008年，一篇名為
《萬科集團(tuán)主要負(fù)責(zé)人在松山湖會議上的講話》的文稿在網(wǎng)絡(luò)上流出,，講話中的主要內(nèi)容也涉及對于市場看空的判斷,，并稱要敢于降價，勇于降價……
萬科當(dāng)年也曾發(fā)布澄清聲明稱該文稿系偽造,，并報(bào)案意在通過法律途徑追究有關(guān)人員的責(zé)任,。時隔6年，萬科再次“中招”,，但不同的是此次并非
“空穴來風(fēng)”,，萬科方面也證實(shí)了此次會議的真實(shí)性,，只是強(qiáng)調(diào)部分內(nèi)容并非出自毛大慶，而是有所篡改,。
值得注意的是,，在這篇文章中，對于庫存問題有較詳細(xì)的分析——萬科以平均21個月作為風(fēng)險警戒線,，但目前包括無錫,、寧波、杭州,、上海,、唐山等多個城市的庫存已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后翻閱了萬科一季度業(yè)績報(bào)告,，第一季度公司實(shí)現(xiàn)開工面積為420萬平方米,，占全年新開工計(jì)劃的比例為18.8%。隨著未來開工規(guī)模的增加,，預(yù)計(jì)公司全年實(shí)現(xiàn)的開工面積會高于年初制定的計(jì)劃,。期末，公司凈負(fù)債率為40.9%,，持有現(xiàn)金375.3億元,。
在合并現(xiàn)金流量表中，購買商品,、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金從去年同期的320億元下降為249億元,，同比減少了70億元左右。而對比“招保萬金”中其他三家房企的這一數(shù)字,，萬科一季度支出有所減少,。這個數(shù)據(jù)實(shí)際反映公司購買商品、接受勞務(wù)實(shí)際支付的現(xiàn)金,，包括本期購入商品,、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，以及本期支付前期購入商品,、接受勞務(wù)的未付款項(xiàng)和本期預(yù)付款項(xiàng),、購買或接受小規(guī)模納稅人所銷售商品或提供的勞務(wù)而支付的增值稅。
“但從單個季度的指標(biāo)下降還不能判斷萬科放緩開發(fā)進(jìn)度,，整個投資計(jì)劃的安排之前就已經(jīng)確定,，而去年購買商品服務(wù)的支出很猛，光土地支出就超過了2012年的一倍,。這一季度下降只能是說去年的基數(shù)比較高,。”一位不愿具名的分析人士表示。
隨后,，記者統(tǒng)計(jì)了萬科去年一季度以及今年一季度拿地支出的對比,，發(fā)現(xiàn)在土地購買上萬科并未放緩。今年一季度,，萬科拿下10宗地塊,，總建筑面積為16.52萬平方米，總金額為83.46億元,。而去年同期拿下11宗地塊,，總建筑面積17.58萬平方米，總金額為49.87億元,。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，萬科去年一季度的平均樓面價為2835.79元平方米，而今年一季度為5050.47元平方米,。土地價格的上漲速度十分明顯,。
“并不能從毛大慶的講話中判斷出萬科會放緩開發(fā)腳步，萬科需要大量拿地來支撐下半年的業(yè)績,�,！痹诜治鋈耸靠磥恚f科一季度凈利潤的下滑與其自身控制結(jié)算節(jié)奏有很大關(guān)系,，“一個項(xiàng)目交房從具備結(jié)算條件后通�,？梢哉{(diào)節(jié)半年時間，也就是說原本有一些項(xiàng)目可以放在一季度結(jié)算但沒有結(jié)算”,，之所以會放慢結(jié)算,，與大股東華潤高層更替以及內(nèi)部推行的合伙人制度有關(guān),。