房地產(chǎn)市場正在步入下行周期。剛剛結(jié)束的五一小長假期間,，全國房地產(chǎn)市場有統(tǒng)計數(shù)據(jù)的城市一片慘淡,，北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時,，一直堅挺的成交價格也出現(xiàn)下行跡象,，4月份的“百城房價指數(shù)”顯示，近半數(shù)城市環(huán)比下跌,，甚至連萬科等知名開發(fā)商也對未來樓市流露出悲觀態(tài)度,。
冷清 五一成交量整體下滑
五一小長假期間，北京樓市成交繼續(xù)遇冷,，三天成交量創(chuàng)下7年來新低,。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月3日,，北京商品住宅僅成交169套,，成交面積為1.89萬平方米，成交套數(shù),、成交面積不但相比去年五一假期分別降低78%,、74%，更是創(chuàng)下了自2008年五一恢復(fù)三天假期以來,、連續(xù)7年來的最低值,。
亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，過去7年間的五一小長假,，北京商品住宅成交的最高峰值出現(xiàn)在2009年到2011年,，連續(xù)三年五一成交量均保持在千套以上，最低峰值則出現(xiàn)在2008年,，成交套數(shù)為410套,。而今年五一，商品住宅僅成交了169套,，相比起2008年的小長假樓市銷量最低值還萎縮了6成,。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，在經(jīng)過了4月份的推盤高峰后,，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開局,。這進一步證明了在自住商品房、信貸等多方因素的強力沖擊下，市場預(yù)期正在持續(xù)下降,，即使大量房企跑量清盤,、供應(yīng)大增，也難以對買方日益濃重的觀望情緒產(chǎn)生有效刺激,�,！鞍殡S著成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買方市場占據(jù)主導(dǎo)”,。
不僅僅是北京市場,，在五一小長假這一銷售旺季，其他城市的樓市成交量同樣冷淡,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，五一期間受監(jiān)測的54城市合計住宅簽約套數(shù)為9887套，同比2013年同期的14642套下調(diào)了32.5%,。其中,，一二線城市下調(diào)幅度最大，北上廣深四大一線城市三天合計簽約1046套,，同比下調(diào)了40%,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從近期市場走勢看,，成交量持續(xù)下滑趨勢愈加明顯,。全國整體市場而言，成交量已經(jīng)接近半年處于下調(diào)趨勢,。他認為,，當(dāng)前房企與購房者之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在多方因素的沖擊下,，供需雙方的市場預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向,，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng),，供需格局已經(jīng)悄然生變,。
張大偉還認為,，樓市一季度成交量整體慘淡,，使得二季度銷售壓力倍增。2014年,，整體樓市分化將愈加劇烈,，在資金面趨緊的情況下，房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大,，特別是庫存嚴重的城市和人口新增放緩的城市,。
動向 “以價換量”現(xiàn)象或增多
亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價開始出現(xiàn)下行,，僅為20836元/平方米,。對比上一個三天小長假——清明期間，價格下降幅度高達18%,。對此，任啟鑫分析,，4月份剛需項目放量井噴,，使得近期中低價位房源成為成交主體，拉低了商品住宅市場的整體成交均價,。
任啟鑫進一步預(yù)計,，就北京樓市而言，在自住型商品房供量激增的樓市預(yù)期中,，市場供過于求的形勢將無力扭轉(zhuǎn),，5月商品住宅庫存量還將繼續(xù)保持上升勢頭，而房企近兩年大舉拿地,、激進擴張所致的負債率走高,，難以背負高庫存造成的資金沉淀，未來樓盤打折促銷現(xiàn)象將會增多,，整體市場價格也存在進一步下探的可能,。
就全國市場來看，當(dāng)前平均房價環(huán)比下跌的城市正在增多,。5月1日,，中國指數(shù)研究院發(fā)布的4月百城房價指數(shù)顯示，今年4月,，全國百城新建住宅平均價格為11013元/平方米,，僅比3月上漲0.1%。分城市來看,，4月份100個城市中有55個城市房價環(huán)比上漲,，45個城市環(huán)比下跌，環(huán)比下跌的城市接近半數(shù),。同比而言,，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲9.06%，漲幅較上月縮小0.98個百分點,，為連續(xù)第4個月縮小,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，過去三四月份時常出現(xiàn)樓市“小陽春”,，今年這個時段樓市卻迎來一輪“倒春寒”,。這樣的降溫態(tài)勢恐怕還會進一步持續(xù)。
陳國強認為，受資金監(jiān)管限制等因素影響,，近期國內(nèi)房地產(chǎn)貸款規(guī)模繼續(xù)緊縮,，同時購房者房貸利率優(yōu)惠減少�,！叭绻刨J持續(xù)偏緊,，二季度市場情況可能更加嚴峻”。
市場機構(gòu)CRIC研究中心研究員楊科偉認為,，近期杭州,、常州、無錫等部分城市樓盤降價項目越來越多,，加入降價潮的城市也逐漸增多,，甚至蔓延到北京,、上海,、廣州、成都等并無過大庫存壓力的城市,。從降價力度來看,，此前市場上基本以“清盤”,、“特價房”、“毛坯送裝修”等方式變相降價,。盡管這些城市房價整體仍在高位運行,，但經(jīng)由個別樓盤降價，房價走高趨勢減緩等因素放大之后,，市場觀望氣氛加重,，購房信心受到影響，降價有可能進一步擴圍,。
張大偉認為,，最近多月，成交量持續(xù)下滑趨勢愈加明顯,；房地產(chǎn)貸款規(guī)模繼續(xù)緊縮,，購房者的按揭貸款難度也越來越大；開發(fā)房企迫于資金回款和去化壓力,，綜合多項因素,，近期樓市平價開盤、打折促銷等“以價換量”現(xiàn)象逐漸增多,。
悲觀 開發(fā)商看空未來市場
在數(shù)據(jù)下滑現(xiàn)實的面前,，一向樂觀的開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)向。萬科集團執(zhí)行副總裁毛大慶日前在建策沙龍上的內(nèi)部發(fā)言,，引起輿論一片嘩然,。毛大慶認為,，對于某些城市來說，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條,，有可能會帶來房地產(chǎn)長時間處在難以反彈的局面,。
毛大慶說，2014年一季度以來房地產(chǎn)市場較為復(fù)雜,。從現(xiàn)階段重點關(guān)注的50個城市來看,，已明顯出現(xiàn)分化的特征，沈陽,、營口,、唐山等30余個二三線城市，由于土地供應(yīng)過多,，帶來了未來去化能力或銷售能力的透支。另一類則是北京等需求仍然較多的一二線城市,，其波動在于由于土地價格在過去一年上漲過快,，帶來了對市場價格上漲的透支。
對于住房供應(yīng)量,，毛大慶指出,，從人均套數(shù)來看，北京等城市顯然不足,，但大多數(shù)城市,，算上已有庫存量，完全足夠,�,！俺鞘械哪昵颂讛�(shù)，它代表住宅水平和推斷市場供應(yīng)容量,。從中國情況來看,，2011年，僅以竣工套數(shù)來看,，千人套數(shù)達到12,，已達到多數(shù)發(fā)達國家峰值水平，若從開工量計算,，千人套數(shù)高達35,，是人類歷史上從未達到的高端�,！�
除了開發(fā)商,，專家也在越來越多地警示風(fēng)險的存在。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生日前表示,，2014年一季度房地產(chǎn)投資下滑明顯,。下到16.2%,，這是幾年來都沒有過的急降。但投資急降的另一方面,，卻是房企的高價拿地,。一季度，國家土地收入1.02萬億元,，北京,、上海漲幅超過20%，在此背景下,，房企一手拿地,、一手投資下降，整個周轉(zhuǎn)速度快速下滑,，將帶來較大的資金風(fēng)險,。
也正因為此，地方放松調(diào)控救市意愿愈加顯現(xiàn),。近日,，南寧、天津濱海出臺樓市新政,，限購政策明顯放松,。此外，溫州市正在醞釀一攬子促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)健康發(fā)展措施,，其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購限貸政策,。常州方面，包括武進區(qū),、天寧區(qū)等各區(qū)的購房補貼措施正在醞釀之中,。鄭州則計劃出臺鼓勵農(nóng)村人口到縣城買房落戶的政策。
對于地方急于救市的動作,，有專家認為應(yīng)保持警惕,。市場分析認為，前幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)膨脹,、房價暴漲帶來了難以收拾的房地產(chǎn)泡沫,，因此，現(xiàn)階段,，在非行政性降價之時,，是減小房地產(chǎn)泡沫的最好時機。
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