圖為2010年5月初舉行的成都房交會上,，有市民裝扮得像銅人，高舉“殺死高房價”的牌子在會場內(nèi)游走,。而相比2010年時的房價,，至今全國房價平均漲20%以上。
時下,，房價又到了一個重要的轉(zhuǎn)折關(guān)口,。針對未來房價是上漲還是下行，專家學(xué)者,、業(yè)內(nèi)人士見仁見智,，爭論不休。有人認(rèn)為,，樓市前景不容樂觀,，房價將逐步下行；有人則繼續(xù)看多樓市,，認(rèn)為房價特別是一線城市的房價還會持續(xù)上漲,，不要指望房價暴跌。房價走勢迷霧重重,，不僅使欲購房者十分糾結(jié)難于定奪,，也給政府正確進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控決策帶來影響。
對未來房價走勢究竟該做何判斷,？“管中窺豹,，略見一斑�,！睂嶋H上,，今年一季度特別是3月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，已經(jīng)顯露出樓市走向的端倪,，為我們判斷房價走勢提供了現(xiàn)實依據(jù),。
國家統(tǒng)計局不久前公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份,，70個大中城市中,，新建商品住宅價格與2月份相比，房價未上漲的城市達(dá)到14個,，為2013年以來最多,，而價格環(huán)比平均指數(shù)漲幅僅為0.23，創(chuàng)2013年以來新低,。就同比數(shù)據(jù)看,，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市雖為69個，但其中漲幅回落的城市達(dá)到了68個,，比2月份增加了3個,，漲幅最低城市的漲幅僅為1.2%,。較之新房價格，二手房價格下降更為明顯,，3月份二手房價格下降和止?jié)q的城市已達(dá)28個。
和房價漲幅趨緩相伴,，樓市成交量也大幅下滑,。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，3月份,，全國54個城市住宅簽約交易量同比下降33.5%,，其中二線城市下降47.5%，一線城市也下降了40.4%,。作為全國房價走勢風(fēng)向標(biāo)的北京,，3月份二手房成交量僅為8943套，同比下降79.6%,，創(chuàng)6年來同期二手房交易量最低值,。
僅僅依據(jù)一個月度的數(shù)據(jù)，也許還遠(yuǎn)不足以說明樓市進(jìn)入拐點,。但一路高歌猛進(jìn),、量價齊升的火爆樓市突然變“冷”，其中必有緣由,。3月份樓市的量價變化,，實際上已經(jīng)發(fā)出了明晰的信號，即樓市已經(jīng)觸頂,、高房價缺乏繼續(xù)上漲動力并已成強弩之末,。
準(zhǔn)確把握未來的房價走勢，須對影響未來房價變動的諸多因素進(jìn)行分析,。在筆者看來,，至少有六方面因素成為拉動房價向下的力量。
一是經(jīng)濟減速,。中國房價自2000年以來迅速,、持續(xù)上漲，是與中國經(jīng)濟的高速增長密切相關(guān)的,。經(jīng)濟高速增長在帶來房地產(chǎn)投資高增長的同時,，也推動了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)了居民收入水平的提高,，從而放大了住房需求,。當(dāng)前，中國經(jīng)濟增長已進(jìn)入“7”時代,，經(jīng)濟下行壓力很大,。今年一季度GDP增長只有7.4%,。經(jīng)濟減速對房價的影響是雙重的，一方面,，從房地產(chǎn)的需求端看,，經(jīng)濟減速會影響居民的就業(yè)和收入增速進(jìn)而影響住房需求；另一方面,，從房地產(chǎn)的成本端看,，經(jīng)濟減速背景下壓縮過剩產(chǎn)能和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級過程加快，將導(dǎo)致鋼材,、水泥,、平板玻璃等建材價格下行，從而降低住房建造成本,。
二是流動性變化,。四萬億元投資強刺激帶來的貸款增量和社會融資規(guī)模快速增加,，國際收支“雙順差”使外匯占款迅速增長進(jìn)而使得基礎(chǔ)貨幣大量投放,，這些因素綜合在一起導(dǎo)致了貨幣供應(yīng)量的急劇擴張，為房價節(jié)節(jié)走高提供了適宜的貨幣條件,。而現(xiàn)在情況發(fā)生了重大變化,，流動性過剩的局面已不復(fù)存在。從國內(nèi)看,，銀行不良資產(chǎn)比率上升,，適應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型要求銀行的貸款結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整，銀行放貸行為更加審慎,；地方政府債務(wù)風(fēng)險加大,，地方政府債務(wù)規(guī)模擴張受到限制；金融監(jiān)管部門為管控金融機構(gòu)的流動性風(fēng)險和產(chǎn)品違約風(fēng)險,，將繼續(xù)采取有力監(jiān)管措施規(guī)范同業(yè)業(yè)務(wù),、信托業(yè)務(wù)，通過“影子銀行”渠道融資的規(guī)模也會下降,；外匯占款增加放緩,，將使基礎(chǔ)貨幣的投放規(guī)模下降；存款利率市場化加速推進(jìn),，會推動市場利率水平走高,。所有這些，會導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量增長率下降,，流動性趨緊可能成為一種常態(tài),。從國際看，美聯(lián)儲今年年初啟動QE退出機制，至今已宣布了三輪QE規(guī)模削減安排,，而QE退出不僅會導(dǎo)致“熱錢”流出,，加劇國內(nèi)流動性壓力，同時還會引起人民幣貶值,，提高國內(nèi)利率水平,。目前，由于市場流動性和銀行貸款額度都很緊張,，8.5折的按揭優(yōu)惠利率在房貸市場上已經(jīng)絕跡,，70%的城市出現(xiàn)中小銀行停貸現(xiàn)象。即使同意發(fā)放按揭貸款,，銀行推遲放貸的現(xiàn)象也十分普遍，最長的要等半年,�,！叭谫Y難”和“融資貴”的雙重制約，阻礙了部分住房需求的實現(xiàn),，同時也將迫使開發(fā)商在流動性緊張的情況下,，不得不通過降價促銷來加快回籠資金。
三是供求關(guān)系變化,。政府的限購政策對遏制房地產(chǎn)投資需求發(fā)揮了積極作用,。而自住房供應(yīng)增加以及共有產(chǎn)權(quán)住房的即將推出，則會顯著增加住房供給,。由于近期自住房集中入市,，一些城市的樓市迎來了供應(yīng)高峰。截至4月14日,，北京樓市在自住房供應(yīng)帶動下,，庫存量首次回到6萬套以上，這也是自2013年9月10日以來的最高點,。數(shù)據(jù)表明,，截至2014年3月底，包括北上廣深在內(nèi)的20個城市,，新建各類商品住宅庫存總量為8401萬平方米,，同比增長16.3%，創(chuàng)近5年來新高,，其中14個城市庫存出現(xiàn)了環(huán)比上升現(xiàn)象,，北上廣深四個一線城市庫存則呈現(xiàn)出環(huán)比與同比“雙升”態(tài)勢。自住房大量入市不僅緩解了樓市供求關(guān)系,，而且由于其價格低,，對樓市總體價格水平向下也有重要影響。
四是制度建設(shè)推進(jìn)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是確保樓市健康持續(xù)發(fā)展的基本制度,。國土資源部最近公布了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的時間表和路線圖,，即到2016年全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，2018年前不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行,。不動產(chǎn)登記可以從以下兩方面影響房價：一是為房產(chǎn)稅出臺提供基礎(chǔ)條件,；二是可以倒逼房產(chǎn)多的業(yè)主抓緊拋售手中房產(chǎn)，增加二手房供應(yīng),。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度構(gòu)成房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要內(nèi)容,。
五是需求和價格透支。近幾年特別是2013年年初以來的房價暴漲以及開發(fā)商及其利益代言人對高房價不遺余力的鼓吹,，強化了一些公眾“買漲不買落”的購房心理,，導(dǎo)致了大量購房需求的提前和短期集中實現(xiàn)。這嚴(yán)重透支了樓市的需求擴張和價格上漲空間,。目前,，我國一線城市的房價收入比已經(jīng)超過40倍成為世界最高水平，北京的房價已經(jīng)超過了紐約,，而北京的人均收入只是紐約人均收入的十分之一,。高得離譜、令人咋舌的房價,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了公眾的購買能力,，不僅普通百姓“望房興嘆”，就是收入不低的白領(lǐng)階層也難以承受,。
六是公眾預(yù)期變化,。公眾對房價的預(yù)期，受制于經(jīng)濟增長速度,、政府調(diào)控政策,、樓市供求關(guān)系等多種因素。而公眾對房價現(xiàn)實水平的自我感受,，也是影響其房價預(yù)期的重要因素,。近幾年房價在政府調(diào)控措施頻出的情況下瘋漲，已讓公眾普遍感到無法接受,，而今年年初以來樓市交易量大幅下滑,，使得一些欲購房者認(rèn)為房價已經(jīng)見頂，從而加劇了觀望心態(tài),。
世上沒有刺破云天的大樹,，也沒有只漲不跌的商品。價值規(guī)律是不可抗拒的,。當(dāng)房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離住房的價值時,，必然走向價值回歸之路,。基于前面述及的六方面因素,，再考慮到我國老齡化進(jìn)程加快的現(xiàn)實情況,，用不了多久，我國樓市就會由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,。
當(dāng)前,，中國樓市的主要矛盾并非簡單的市場分化。更重要也更值得我們高度關(guān)注的問題是,，房地產(chǎn)行業(yè)高增長周期結(jié)束,、房價下行給宏觀經(jīng)濟增長和宏觀金融運行帶來的負(fù)面影響。對于中央政府來說,，應(yīng)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性,，絕不允許房價高企城市的地方政府在“樓市分類調(diào)控”口號下，隨意放松限購,、限貸政策,。要把調(diào)控問責(zé)制真正落到實處，強化地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的行政責(zé)任,。同時，要未雨綢繆,，采取有效的政策措施,，應(yīng)對房價下行可能帶來的經(jīng)濟和金融風(fēng)險。(作者為中國社會科學(xué)院研究生院客座教授,、金融時報專家委員會委員苑德軍)