基于“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的巨大潛力和地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí),，去年以來,，地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)紛紛投身養(yǎng)老地產(chǎn)。然而,，資金,、標(biāo)準(zhǔn),、醫(yī)療、觀念等障礙,，讓看似欣欣向榮的養(yǎng)老地產(chǎn)陷入發(fā)展困境,。突破瓶頸、步入正軌,、探索可復(fù)制推廣的商業(yè)模式……養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展“前路漫漫”,。
投身養(yǎng)老地產(chǎn)
當(dāng)前，我國正加速步入老齡化社會(huì),，對(duì)“適老化”住宅和養(yǎng)老住區(qū)的需求將在未來幾年大增,。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)常務(wù)副秘書長姜煒說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是我國未來經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),，養(yǎng)老住區(qū)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的資源整合平臺(tái),、運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)與資本運(yùn)作平臺(tái)，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要目標(biāo),。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說,，目前,，房地產(chǎn)市場處于增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整期和政策完善期,，在轉(zhuǎn)型過程中,，不少開發(fā)企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長張雪舟說,，當(dāng)前,，主要有“四路”企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老住區(qū)，即地產(chǎn)商主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū),、大型國企主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū),、金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的養(yǎng)老住區(qū)。
不過,，目前我國養(yǎng)老住區(qū)發(fā)展尚處于起步階段,，真正成規(guī)模、成熟,、可復(fù)制的引領(lǐng)模式還在探索中,，經(jīng)營狀況并不理想，很多企業(yè)靠其他業(yè)務(wù)來支撐養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)行,。
全國老齡辦副主任吳玉韶說,，養(yǎng)老住區(qū)不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)，但目前國內(nèi)一些投資者的普遍做法是在住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上,，加上一些無障礙設(shè)施,，配有醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)仍存在重硬件,、輕軟件,，重設(shè)施,、輕服務(wù)的傾向,。
朱中一說，與其他房地產(chǎn)開發(fā)不同的是,，養(yǎng)老住區(qū)必須考慮配套設(shè)施,、養(yǎng)老服務(wù)等問題，老齡經(jīng)濟(jì)更多賣的是服務(wù)而不是房子,。
背后難掩尷尬
現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)處于虧損或微利狀態(tài),。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前,，我國養(yǎng)老住區(qū)開發(fā)存在五個(gè)方面的問題,。
一是項(xiàng)目規(guī)模過大，產(chǎn)品缺乏細(xì)分,。一些地區(qū),，動(dòng)輒斥資數(shù)十億元,，建設(shè)占地上千畝，甚至上萬畝的超大型養(yǎng)老社區(qū),，這并不符合養(yǎng)老需求,。
二是市場定位不準(zhǔn)，盈利模式不清,，深陷長期投資與短期回報(bào)之困,。養(yǎng)老地產(chǎn)高投入、周期長,、低回報(bào)的特征使養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目面臨融資難問題,。這就要求養(yǎng)老地產(chǎn)商具有雄厚的資本實(shí)力，一般民間資本則很難進(jìn)入或持久經(jīng)營,。
三是規(guī)劃設(shè)計(jì)能力有待提高,。張雪舟說，目前,，國內(nèi)不少開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)對(duì)老年需求了解不夠,，致使功能配置不明確。此外,，對(duì)于老年服務(wù)模式也缺乏了解,，建筑空間無法滿足管理需要。
四是缺乏運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的障礙,。北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長烏丹星說,，在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中，最核心的問題是用服務(wù)撬動(dòng)地產(chǎn),。如今,，我國城市老人的房屋自有率超過全球平均水平，他們不缺房子而缺服務(wù),，如果強(qiáng)行用地產(chǎn)綁架服務(wù)就會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn),。
五是缺乏標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。一些專家認(rèn)為,，缺乏設(shè)計(jì),、建設(shè)、服務(wù),、收費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范,，是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。不少養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)水平參差不齊,，在建設(shè)之初就難以滿足養(yǎng)老需求,，給長期運(yùn)營埋下隱患。另外，一些借養(yǎng)老地產(chǎn)之名“圈地”的項(xiàng)目也得以實(shí)施,，擾亂了行業(yè)正常發(fā)展,。
要多樣化發(fā)展
我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間很短，大規(guī)模開發(fā)也就三五年時(shí)間,，去年全國新增了１００多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,。雖然北京太陽城集團(tuán)、藍(lán)卡健康集團(tuán)等養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商提供了一些模式,，但明確,、成熟的商業(yè)模式尚在探索中，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期大約需要２０年,。
當(dāng)前,，不少養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目收費(fèi)過高，月租過萬元,、繳納數(shù)十萬元會(huì)費(fèi),、購買超過百萬元的保險(xiǎn)產(chǎn)品等，超出多數(shù)老年人的承受能力,，造成入住率偏低,，養(yǎng)老地產(chǎn)畸形發(fā)展。未來,，如何擴(kuò)大中低端養(yǎng)老住區(qū)項(xiàng)目規(guī)模,，提供多元化服務(wù)，迫切需要解決,。
烏丹星說,，養(yǎng)老地產(chǎn)要走出目前的困境，首先要轉(zhuǎn)變觀念,。地產(chǎn)是一次性買斷,，而養(yǎng)老是永久性消費(fèi)；地產(chǎn)是創(chuàng)造居所,，養(yǎng)老卻是創(chuàng)造生活方式,，兩者截然不同。地產(chǎn)的價(jià)值在于實(shí)物交易后的儲(chǔ)存增值,，而養(yǎng)老價(jià)值在于生活感受和文化價(jià)值所產(chǎn)生的人居價(jià)值,。
朱中一說，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必須要解決好四個(gè)關(guān)鍵問題：一是搞好養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃,，弄清楚市場究竟有多大，認(rèn)真分析目標(biāo)客戶群,、服務(wù)半徑和規(guī)模,、產(chǎn)品定位、與醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作等問題，避免貪大求洋,，走豪華路線,；二是設(shè)計(jì)符合老年人需求的項(xiàng)目，做好運(yùn)營管理服務(wù),；三是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資商,、開發(fā)商和運(yùn)營管理商，既要明確分工,，又要協(xié)調(diào)配合,，實(shí)現(xiàn)合作共贏；四是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式可以多樣化,，開發(fā)商可以在老年人社區(qū),、親情社區(qū)、養(yǎng)老公寓以及旅游,、度假和養(yǎng)老相結(jié)合等形式上有所作為,。（完）